家庭住房的投资价值几何

现在让我们暂停一下对股票、债券的分析，来看一看对于绝大多数投资者来说，构成其个人资产中较大比重，甚至是最大比重的一项资产──家庭住房的投资价值，或者说，首先看看它能不能成为一项投资。

一栋房子并不是一项投资，原因很简单，你首先必须有一个住处，这个住处可以是租的，也可以是买的。并且，你要记住一点，所谓投资其实是把当前的消费推迟到未来。而住房其实是一项典型的当期消费，如果你把钱花在买房子上，那么你就错失了把钱投资在别的地方赚钱的机会。

虽然你的家庭住宅确实不能被称做一项投资，但是，高登方程还是为你买房还是租房决策过程提供了一个分析的工具。下面，我们就来看看它是怎么分析的。如同股票一样，房子或者公寓的价格长期来说应该是上涨的，但是上涨多少呢？有关房地产价格最完整的数据显示，长期来看，排除通货膨胀的因素，房价的上涨近似为零。

这些数据主要是分析三个国家的数据。美国的房价在1890～1990年之间几乎完全没有上涨，自1819年以来，挪威的房价确实上涨了，但是只有区区的每年1.3%。经济学家甚至收集了荷兰阿姆斯特丹的托尼·霍亨根斯运河沿岸的房地价格自17世纪以来的数据，数据显示，排除掉通货膨胀因素后，这一地区的房价4个世纪以来基本上没有上涨。请注意，这一带可以说是世界上生活最遐逸的一个社区！

这么看来，我们预计房地产价格每年1%的实际上涨率应该是合理的。同时，像股票一样，我们也需要考虑一个类似分红的东西：对家用住宅来说，它的红利等价物是一项称之为“内在租金红利”的东西。这个拗口的但是又非常重要的概念主要是用来说明这样一个事实：那就是，如果你的房子是买的，那么它就有一种每月帮你省下租金的效果。如果你买了房子，那么你就等于是把一大笔本来可以投资在别处获利的资金都“冻结”在了你的房子上面，所谓的内在租金也就是对你这么做的一种补偿。换句话说，如果你有足以买房子的这么多钱，但是却选择租房子，那么你的这些钱就可以投资在别的地方获利，比如股票或者债券。

如果你没有能力一次性付款买下一栋房子，而是需要做抵押贷款，那么，这样的逻辑也是适用的。采用租的方式而不是买，你等于是用租金代替了你每月应该归还的贷款。确实，抵押贷款的还款额，至少在早期是可以有效地计算出来的。但是，它的这一优点远远不足以弥补其所能具有的灾难性的风险，也就是当出现违约时，你的房子会被银行夺回去。比如说，你正在考虑买一栋价值30万美元的房子，这个房子租金的市场价是每月1250美元。这个租金水平相当于是每年5%的“内在租金红利”（1250美元每月就相当于是15000美元每年）。不幸的是，你必须刨去每年3%的税收、保险和维修成本，留下的只有其中的2%。

房屋所有权并不是一项投资；并且恰恰相反，它是一项消费。在考虑了维修和税收之后，你会发现租房可能更为划算。

因而，从你的房子上面，你最多可以得到3%的真实收益，（1%的房价上涨加上2%的“内在租金红利”。如果当前的房价下跌趋势继续下去，那么你能得到的就更要大打折扣。

一条行之有效的规则是：永远不要花比15年租金总量还要多的钱去买一栋房子。[1]（这项计算隐含的一个6.7%（1/15）的“内在租金红利”，或者说是在排除了税收、保险和维修之后有3.7%的“内在租金红利”。这个收益水平大致和我们从股票和债券的投资组合上能够得到的差不多。

直到最近，在很多国家的房地产市场上的售租比例都超过了20年，这是一个房价已经过高的明显信号。在接下来的几年里，购房者可能又会遇到一些不错的购房机会（也就是房价下跌）。

最后，我们也应该明确一点，就是如果你不是一年里的大部分时间里都把它租出去的话，度假住房其实是基本没有什么投资价值。所以，如果你真的很想在山区或者是海边有一个地方住的话，那么，不妨租一个房子，而不要去买。