第7章　将绿色投资引入绿色地产

戴德梁行大中华区研究部

为了促进经济的可持续发展，以及绿色建筑领域的进步，包括中国政府在内，世界各国政府正在积极鼓励绿色金融的发展。随着绿色金融产品的日趋丰富，市场监管的逐步成熟，更多的资金将会被投入到全球的绿色项目中。从全球维度上看，通过对绿色项目（包括绿色地产）的发展提供资金支持，绿色金融愈发成为传统经济模式向绿色经济转型的催化剂。为了保护能源和自然资源，世界各地的民众、政府和企业正紧密合作，提高社会整体的环保意识，建立与之相关的机构和协会，颁行相关法律，并着力发展绿色金融。

鉴于建筑环境涉及大量的资源与能源，进而与气候变化密切相关，如今有越来越多的业主和用户也在实践绿色理念，将绿色技术融入建筑中，实现能源和资源的储存和转化。在中短期内，建筑环境仍将是温室气体的主要排放来源之一，且仍将是导致全球变暖的重要因素。随着越来越多的民众、政府和企业认识到这一点，世界各地的新建建筑（以及现有建筑）将被要求安装绿色技术系统，以保护能源和资源。包括中国政府在内，世界各国政府坚定不移地推动环境的可持续发展，以及绿色建筑领域的进步。可以预见，在未来的建筑领域，绿色建筑的占比将逐步增加。与此同时，从商业地产的角度上看，越来越多的业主和租户认识到拥有绿色认证商业地产项目的诸多优势，如经济效益优势，这将推动绿色建筑在写字楼、零售、工业和酒店等领域的快速发展。

7.1　绿色金融背景

作为全球领先的环境机构，联合国环境规划署（UNEP）表示，污染、自然资源枯竭和气候变化的负面影响已经造成了巨大的经济损失。在全球范围内，当前的经济增长和发展模式正逐步逼近地球的环境承载极限。其他国际组织也已经采取了行动，通过支持经济转型和鼓励可持续发展来应对气候变化。例如，G20 就将“强劲、可持续和平衡增长”纳入其总体战略目标。许多促进可持续发展的国际协定也已签署，其中，近期最重要的协定莫过于《巴黎协定》，其目标包括使金融和资本流动支持低温室气体排放和适应气候变化的发展道路。

在中国，投资驱动的发展已经成为常态，加之严重的污染事件引发了公众的广泛关注，中国现在比以往任何时候都更加重视可持续发展和经济增长的质量。以绿色、循环和低碳发展为特征的绿色经济已成为中国可持续发展的重要组成部分，并在中国的经济转型中发挥着重要作用。在2011 年中国颁布的“十二五”规划中，绿色发展和可持续发展被确定为经济发展的重要方向。从那时起，中国正式走上了发展绿色经济的道路。根据习近平主席的中共十九大报告，为促进绿色经济的发展，中国将建立以市场为基础的绿色技术体系，发展绿色金融，促进节能环保、清洁生产和清洁能源等领域的发展。具体来说，根据中国政府在2016 年发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》，绿色金融代表了那些全面支持环境改善、缓解气候变化和促进资源有效利用的经济活动的金融服务。

因此，绿色金融是中国绿色经济不可或缺的组成部分。一方面，它通过资助与环境保护和可持续发展有关的项目来促进可持续发展；另一方面，它支持技术创新升级，为金融业创造绿色商机，以此使绿色产业赢得发展机遇。绿色金融已经取得了长足的发展，而它的进一步发展，将在全球和中国的经济转型上发挥更具建设性的作用。

从全球角度上看，2016 年在杭州召开的20 国集团（G20）峰会上，7 项宏观的金融行业标准得以确立，用以“增强金融体系调动民间资本进行绿色投资的能力”。遵循这一绿色发展方向，20 国集团成员已通过重新配置资本、改善风险管理和加强环境成本披露来建立本国的绿色金融体系，并且，几乎所有成员国都已采取措施支持当地绿色债券市场的发展，70%的成员国已构建了相关战略政策框架，如表7-1 所示。

得益于G20 倡议，越来越多的国家鼓励绿色金融的发展，此方面的国际合作也日益增加，在2016年和2017 年，绿色金融领域迅速发展。在此期间，大量的绿色金融产品涌现，其中，绿色债券和绿色信贷赢得了投资者的青睐。以绿色债券为例，在2016 年，全球绿色债券市场的规模几乎翻了一番，增长率达到92%。并且，在2017 年，全球绿色债券的发行量增长78%，总市场规模达到1608 亿美元，如图7-1 所示。

正如联合国环境规划署所说，鉴于中国国内绿色金融政策体系的确立及在全球绿色金融领域巨大的国际影响力，中国已成为全球绿色金融领域的领导者。例如，中国已成为全球第二大绿色债券发行国。在2017 年，中国绿色债券发行总额同比增长4.5%，达到2486 亿元人民币（合371 亿美元），如表7-2 所示。

除了建立国内绿色金融市场外，中国正不断加强绿色金融领域的国际合作。以“一带一路”倡议为例，在2017 年5 月，习近平主席提议促进“一带一路”沿线国家在绿色发展方面的国际合作。“一带一路”庞大的发展计划和多种多样的绿色项目预计将为绿色金融的发展提供众多机会，并有望进一步促进资本流动。例如，中国工商银行率先在2017 年10 月在卢森堡证券交易所发行了21 亿美元的“一带一路”绿色气候债券。

7.2　绿色金融全球维度

绿色金融的不断发展促进了公募和私募基金对各类绿色项目的投资，这些绿色项目包括但不限于可再生能源、低碳交通、提高水分利用效率、垃圾回收管理，以及鼓励可持续的生活方式。那些特别关注并支持绿色项目的基金被认为是绿色基金。从全球的角度上看，绿色基金已成为向绿色经济转型的催化剂，因为它们为从研发到最终商业化的绿色项目提供了必要的资金支持。

绿色基金的资金来源主要是：地方和国家政府、担负起环境责任和社区发展责任的金融机构、具有环保使命的非营利基金会、商业部门提供的绿色补助金及个人投资者。然而，在全球范围内，绿色项目仍然面临着一些融资问题，如较高的融资成本、较长的投资周期、较低的回报和较高的风险。在这方面，实现绿色金融进一步发展的关键在于降低融资成本并建立全面的风险管理体系。政府应该在这方面起到带头作用，以确保绿色项目获得足够的资源配置。

1.政府举措

如今许多政府都积极加入各自经济体向绿色经济的转型中。除直接投资，动员民间资本进行绿色投资，并确保所有的绿色资本都流向合格的绿色项目外，政府还采用了各种机制来规范绿色金融市场并实践绿色倡议。以荷兰政府为例，它创立了一项名为绿色基金计划的综合税收激励计划，包括绿色项目计划——筛选出符合条件的绿色项目；绿色机构计划——对绿色基金或绿色银行提出要求，以及针对个人的税收减免措施。那些通过认证的绿色银行，其支付的存款利息通常低于市场水平，这意味着它们可以以较低的贷款利率向绿色项目注资。此外，每位绿色投资者可享受高达约55000 欧元的资本利得免税额度，并且绿色投资者为其绿色资本支付的所得税也较低。这些税收激励措施使投资者能够接受绿色投资带来的较低利息或股息。

自该计划启动以来，据估算，自2001 年起，二氧化碳的年均减排量达到了约50 万吨，随着该计划所支持项目的数量不断增加，减排量预计也将大幅增加。

2.国际绿色组织的行动

对于主要的国际绿色组织，它们通过参考一系列具有法律约束力的国际协定（如《巴黎协定》），监督着各国政府实践经济转型和可持续发展的进度，也通过举办峰会、研讨会和研习会等方式，促进国际间合作和相互学习。

例如，可持续证券交易所（SSE）已成为全球主要证券交易所的国际学习平台，其目标包括提高企业信息披露的透明度、督促企业履行ESG（环境、社会和公司治理）方面的义务，并鼓励符合可持续发展需求的投资。自此倡议颁布以来，一些合作的证券交易所已自愿公开，并承诺敦促上市公司履行ESG 方面的责任，加强相关披露，以促进全球资本市场的可持续性和透明化。需要注意的是，上海证券交易所和深圳证券交易所都是可持续证券交易所的合作伙伴。值得一提的是，上海证券交易所在可持续证券交易所编纂《绿色金融指南》中做出贡献，并参与了2017 年在波恩举行的绿色金融倡议活动。

3.企业行动

世界各地的企业投入了更多的精力和资源来使它们的业务符合绿色经济和可持续发展的要求。这一趋势的加强与公众更加重视环境问责制的大背景密切相关。环境问责制会衡量企业在资源利用、气候变化、土地利用、生物多样性和污染方面的环境成本。企业良好的环境足迹有助于塑造良好的公众形象，进而促进商品和服务销售额的增加。

尼尔森在2015 年对企业社会责任（CSR）进行的全球调查显示，对于那些来自承诺通过其业务为环境和社区带来积极影响的企业的商品/服务，66%的受访者愿意支付更高的费用。

由于公众的环保意识在不断增强，这一比例可能会进一步提高。此外，环境问责制已纳入许多企业的社会责任计划中。那些以认真负责的态度对待企业社会责任计划的企业，其股价往往更高。在未来，随着绿色金融发挥更大作用，那些拥有良好的企业社会责任计划和绿色商业平台的企业将更方便地获得绿色金融贷款，为之后的绿色项目注资。

在当今的全球绿色金融体系中，有两种广为使用的融资工具：绿色债券和绿色信贷。

7.2.1　全球绿色债券市场

绿色债券是使用所得款项为环境项目提供资金的固定收益证券。在2007 年，欧洲投资银行和世界银行发行了首支AAA 级绿色债券，标志着全球绿色债券市场的建立。在2014 年11 月，瑞典房地产公司Vasakronan 发行了第一支企业绿色债券。从那时起，越来越多的企业投入到绿色债券的发行中，并利用这个全球平台为绿色项目筹募资金。

大型企业发行人包括法国国家铁路公司、Berlin Hyp、苹果、Engie、中国工商银行和法国农业信贷银行。绿色债券市场在2016 年和2017 年实现了大幅增长，并且这一增长将持续保持。2018 年绿色债券的发行规模预计达到2500 亿美元，比2017 年增长60%。

（1）资产支持证券（ABS）、主权和次主权绿色债券增长势头强劲，资产支持证券在2017 年取得了大幅增长，如图7-2 所示。

房利美（Fannie Mae）依托其Multifamily Green Initiative 计划，大幅增加绿色项目抵押贷款支持证券的发行规模，进而促进了绿色资产支持证券的快速发展。房利美的Multifamily Green Initiative 计划旨在“提高能源和水资源的利用效率，增强金融体系和环境的可持续性，并延长获得房利美贷款的住宅的使用寿命”。因此，这种绿色资产支持证券由那些被认证为绿色建筑，或者被证实提高了能源和水分利用效率的物业支持。在贷款期限内，这些物业的所有者还需要向房利美汇报每年的能源之星（Energy Star）标准，以便房利美追踪这些物业的节能效应。

展望未来，考虑到市场上将会有更多政府支持机构发行的绿色资产支持证券产品，依托绿色资产的绿色债券发行规模将随着时间推移而增加。而主权和次主权机构，以及各国的开发银行和政府支持的实体，它们在2017 年发行了约1100 亿美元的绿色债券，占发行总额的68%。值得关注的是，法国在2017 年发行了创纪录的97 亿欧元主权绿色债券。

通过主权绿色债券募集的资金通常在全国范围内分配，主要用于支持基础设施项目，包括地铁网络的扩建及公共巴士系统、绿色城市建筑及公共自行车道的建设等。例如，从2017 年开始，通过绿色债券募集资金，香港政府已拨款至少5 亿美元用于节电项目和节能设备的采购。今后，我国预计将有更多的主权和次主权绿色债券发行。许多欧洲和非洲国家，如比利时、瑞典、摩洛哥和肯尼亚，在2018年发行此类绿色债券。

（2）可再生能源行业占主导地位，但低碳建筑及节能行业创纪录地增长。当我们查看通过全球绿色债券市场募集的资金的分配时，在2017 年，可再生能源行业得到的资金量最大，如图7-3 所示。应该指出的是，分配给低碳建筑及节能行业的资金比2016 年增加2.4 倍，占2017 年总资金的29%。根据气候债券倡议组织的研究，这一类别主要由支持绿色建筑的贴标绿色债券资金组成。由于建筑行业在减少温室气体排放中发挥着重要作用，从长远来看，我们预计，低碳建筑及节能行业的绿色债券规模将占全球绿色债券总体市场规模的40%左右。鉴于公众对绿色建筑的认知度不断提高，该比例可能会进一步上升。

7.2.2　全球绿色信贷市场

虽然越来越多支持环保和可持续发展的绿色债券已经发行，但绿色信贷体系发展滞后。尽管市场需要一段时间的发展，但2017 年被证明是一个分水岭，尤其是更多的企业申请了绿色信贷。例如，由于充分认识到可持续发展计划对自身长远发展的重要性，飞利浦与由16 家银行组成的财团签署了一项协议，针对飞利浦的10 亿欧元循环贷款，其贷款利率的高低将取决于飞利浦的年度可持续发展绩效。

两套绿色信贷原则为目前全球的绿色信贷市场奠定了基础。一是《环境责任经济联盟原则》 （CERES 原则），其旨在“保护地球，高效且可持续地利用自然资源和能源，最大限度地减少浪费，以及销售安全的产品和服务”。二是《赤道原则》（EPs），这是一个被广泛采用的风险管理框架，用于决定、评估和管理项目中的环境与社会风险，并为尽职调查和监管提供了最低标准，以支持负责任的风险决策。目前已有37 个国家的93 家金融机构（包括两家中资银行）采用了《赤道原则》。

此外，出于为处于萌芽期的大宗绿色信贷市场提供参考标准，并促进金融市场间的规则统一，在2018 年3 月，贷款市场协会和亚太贷款市场协会联合推出了《绿色信贷原则》（GLPs）。值得注意的是，根据GLPs，符合条件的贷款必须用于绿色项目的融资或再融资，这是绿色贷款的根本决定因素。相关项目涵盖了利用可再生能源、建设符合公认标准或绿色认证的写字楼。

这些协议的签署方不仅需要为环境活动提供高层支持，并且需要更好地评估、规避并监控这些可持续发展项目的信用和声誉风险。目前，多样的零售绿色信贷产品在市场上流通，其中包括：住房抵押贷款（如节能住宅抵押贷款和生态住房贷款）、商业建筑贷款（如建造绿色公寓的贷款）、房屋净值贷款（如贷款安装太阳能电池板）、汽车贷款（如绿色汽车贷款）、船队贷款（如贷款以改进设备，并提高燃油效率），以及绿色信用卡（如荷兰合作银行的气候信用卡）。

在这些产品中，值得特别关注的是绿色住房抵押贷款，预计在未来，公众对于这种绿色信贷产品的需求会很高。在发达经济体中，一些金融机构已经推出了绿色住房抵押贷款产品。例如，在澳大利亚，如果绿色住房抵押贷款申请者的住房能够满足某些环境和能源标准，申请者可以在贷款利率上得到折扣，如表7-3 所示。住房抵押贷款计划还可以涵盖对二手房或新建房屋进行小规模的绿色改造。

从整体情况来看，绿色信贷有其独一无二的优势，如可以接触到更广泛的借款人，并提供明确的财务激励措施。因此，预计绿色信贷市场将在未来几年内快速发展。

7.2.3　德国和美国的绿色信贷体系

经过几十年的发展，与其他国家和地区相比较，德国的绿色信贷体系已相对成熟。德国政府积极参与绿色信贷产品的开发与推广是助力德国绿色信贷体系确立和发展的主要因素。德国的国有开发银行——复兴信贷银行（KFW）通过资本市场和商业银行向环境项目提供财政补贴，从而最大限度地提高政府补贴的效果。具体而言，德国政府向绿色信贷项目提供贴现贷款。对于效果良好的环保和节能项目，它们可以连续10 年享受低于1%的优惠贷款利率。市场利率与优惠利率之间的利率差异由中央政府补贴。

通过向市场注入少量绿色资金，德国政府成功地盘活了大量的公募和私募资本，并使其投资于环保和节能项目。2014 年，德国复兴信贷银行为环保和可再生能源项目发放了高达360 亿欧元的贷款。同时，德国复兴信贷银行还积极参与到全球绿色信贷市场。到目前为止，该银行已在中国为绿色项目提供了60 亿欧元的贷款，其中包括节能商业建筑项目。

与此同时，《赤道原则》也被德国银行业广泛接受，这进一步促进了绿色信贷在德国的普及。2017年的信用审批流程中，项目将按照《赤道原则》，以及环境、健康和安全（EHS）指南进行分类。因此，相关的社会和环境风险能够得到较好的评估和管理。通过采取这些举措，德国不仅实践了其可持续发展的承诺，还在国际金融市场上获得了新的商机。

作为全球绿色金融的领导者，美国在发展绿色信贷市场方面也积累了丰富的经验。与政策性银行起带头作用的德国不同，美国则从法律层面上着力，为支持绿色信贷市场的发展奠定了法律基础。自20 世纪70 年代以来，美国国会通过了一系列有关环境保护的法律，如涉及污染治理和废物管理的法律，污染者或相关责任方都将受到严厉的法律制裁。根据现行的法律法规，拥有信贷业务的金融机构必须承担环境责任。法律还鼓励金融机构采用《环境责任经济联盟原则》或《赤道原则》，并建立内部的多方机制来管理环境事务。

美国银行是众多拥有绿色信贷业务的美国金融机构的代表。它已启动了一项价值200 亿美元的绿色商业发展项目，旨在减少能源消耗并开发控制温室气体排放的新技术。该银行还设立了一个基金，为致力于提供绿色服务或建设节能写字楼的企业提供贷款。同时，它为环保项目组织了众筹，从而有效地将普通民众引入环保项目中。另外，它还向那些努力减少环境足迹的家庭提供优惠贷款。

7.3　绿色金融中国维度

发展绿色金融的驱动因素：绿色投资在推动中国经济可持续发展方面发挥了重要作用，以供给侧结构改革为例，为了淘汰过时的生产设施，建立低碳工业体系，中国需要大量的绿色投资以引入智能和绿色生产系统。

根据气候债券倡议组织和国际可持续发展机构的报告，中国每年需要投资至少2 万～4 万亿美元来实践其环保承诺，并完成向绿色经济的转型。预计，民间资本将占所需投资总额的85%～90%。为实现这一绿色发展目标，并调动民间资本支持绿色经济，中国的银行业、保险业和资本市场进行了一系列改革。金融机构现在可以提供全面的绿色金融产品组合，包括绿色信贷、绿色债券、绿色信托等。

7.3.1　中国绿色金融的发展

自2016 年《关于构建绿色金融体系的指导意见》发布以来，中国已经在转变投资模式方面付出了很大的努力，并促进国家金融体系向绿色方向转变。改革已经从以下4 个方面开展：确立并完善与绿色金融相关的顶层法律设计；发布了一系列旨在发展和规范绿色金融的政策（涵盖以下方面：强化银行业对绿色信贷的支持力度；采取激励措施，扩大绿色证券市场，包括绿色债券市场；扩大绿色保险的覆盖范围，加强环境责任险方面的规定等）；建立绿色信用评级体系、风险管理体系和环境成本信息披露机制；改善环境、金融和工业三方面监管机构与第三方机构之间的合作和信息共享。

此外，为了探索适合各地区条件的绿色金融发展模式，中国已在浙江、江西、广东、贵州和新疆建立了5 个试点区。在试点方案中，政府鼓励金融机构为环保产业提供信贷和专项资金，并建立新的融资机制，包括排污权交易和用水许可证。

中国绿色债券市场：金风科技于2015 年7 月发行的3 亿美元绿色债券标志着中国进入全球绿色债券市场。此债券实现了将近5 倍的超额认购，反映了投资者对于中国绿色债券市场的浓厚兴趣。从那时起，中国政府采用了一系列政策杠杆，鼓励利用绿色债券推动环保项目融资，这极大地促使机构和投资者积极参与绿色债券市场，如图7-4 所示。

在2017 年，中国共发行了181 只绿色债券，发行总额达到了2486 亿元人民币（合371 亿美元），这进一步加强了中国作为全球绿色债券市场领导者的地位。

7.3.2　中国绿色债券的特点

1.在岸市场主导

在2017 年，中国绿色债券82%属于在岸市场，其中银行间市场占69%，上海和深圳两个国内证券交易所占13%，如图7-5 所示。

2017 年在岸银行间市场的主要参与者是中国人民银行监管下的商业银行和其他金融机构，交易所市场参与者由上市公司和非上市公司发行人组成。随着中国绿色债券标准与国际惯例接轨，预计离岸债券发行规模将快速增长，这主要是因为离岸债券发行有助于吸引外国投资者，并有助于从海外筹集资金。

2.资产支持证券为绿色债券市场带来新的发展机遇

尽管在2017 年大型金融机构发行的绿色债券占总发行量的比例最高（47%），但这一比例确实从2016 年的73%下降了许多。大型商业银行是目前的常规发行人，但与前些年相比，很多区域和本地商业银行也积极参与了2017 年绿色债券的发行，如图7-6 所示。

更重要的是，资产支持证券（ABS）的份额从2016 年的1.7%上升到2017 年的5.9%，实现了3 倍增长。中国绿色资产支持证券的发展有望促进中国绿色建筑行业的发展，特别是支持那些小型绿色项目。在中国新兴的绿色债券市场，机构投资者要求的最低债券发行规模为1 亿美元，而对于那些提升建筑能源使用率的项目，其价值通常在100 万～1000 万美元之间，这导致此类项目通过债券融资较为困难。在这种情况下，作为聚合工具，绿色资产支持证券可以将小规模的绿色资产捆绑在一起，从而满足投资者对交易规模的要求，帮助规模较小的项目完成融资。

3.高效能/低碳建筑拥有巨大的发展潜力

在2017 年中国的绿色债券市场，从所得款项用途角度上看，与能源相关的绿色债券占22%，是所有类别中最大的；低碳交通排名第二，占19%，如图7-7 所示。

值得注意的是，在2017 年，用于高效能/低碳建筑的款项仅占绿色债券所得款项的12%。同时，根据清华大学在2014 年进行的研究，建筑活动和物业运营分别约占中国能源消费总量的16%和20%。可以预见的是，发展绿色地产对于控制总能耗在50 亿吨煤当量以内是至关重要的，这是“十三五”规划确定的基本目标。预计在未来，中国房地产行业将会有更多以提高能源使用效率，降低碳排放为目标的绿色债券。

7.3.3　中国绿色债券的未来发展趋势

1.债券通旨在促进更多跨境资本流入中国绿色债券市场

据气候债券倡议组织的研究，尽管中国在全球绿色债券市场上处于领先地位，但在中国绿色债券中，只有4%被外资持有，而在日本和美国，外资持有的绿色债券分别占总量的10%和43%。为鼓励更大规模的跨境绿色债券交易，并使投资者多元化，中国将从政策层面努力，使国内信用评级与国际接轨，并鼓励通过债券通发行绿色债券。

债券通为外国投资者提供了一个进入中国在岸市场的便利渠道，因为它消除一些投资障碍，并促使外国投资者与符合条件的在岸交易商进行直接交易。目前，在岸二级债券市场的所有绿色债券都可以通过债券通进行交易。此外，中国的政策性银行在2017 年率先通过债券通发行一级绿色债券。预计未来，越来越多的中国绿色债券发行主体将效仿此做法，因为它们希望中国的绿色项目能够得到外资支持。

2.更多的绿色债券指数即将问世

在中国绿色债券市场快速发展的大背景下，中国绿色债券指数应运而生。该机制使投资者能够追踪绿色债券的表现，从而有效地审视调整投资组合。在2016 年和2017 年，共有6 个专门关注绿色项目的债券指数启动，它们是：中债—中国绿色债券指数、中债—中国绿色债券精选指数、中债—中国气候相关债券指数、中债—兴业绿色债券指数、中财—国证绿色债券系列指数、上证所绿色企业债券指数。其中，中债绿色系列债券指数的组成及规模如表7-4 所示。

预计在未来几年中，更多与绿色债券指数挂钩的结构性产品，甚至绿色债券交易所交易基金（ETF）将要问世，这将进一步鼓励投资并提高资金流动性。同时，由于一些绿色债券指数（如中财—国证绿色债券系列指数）在国内外的证券交易所上市，它们将促使中国的绿色债券市场深化对外开放，并将有助于促进中国与其他国家地区间更大规模的跨境资本流动。

7.3.4　中国绿色信贷市场概述

中国银行业监督管理委员会（中国原银监会）在2012 年印发了《绿色信贷指引》，该指引鼓励金融机构发放绿色信贷，以此积极有效地防范环境与社会风险，并促进向绿色经济转型。根据该指引，金融机构应当加强信贷审批管理；有效识别、计量、监测、控制信贷业务活动中的环境和社会风险；建立环境和社会风险管理体系；完善相关的信贷制度和流程管理。从那时起，金融机构不再授信予在环境责任和社会责任方面表现不达标的客户。

绿色信贷制度的推出使中国政府能够通过金融手段落实环境保护。通过设定一个环境门槛，高能耗和高污染项目将面临融资问题，这明显将削弱和限制针对该类项目的投资。绿色信贷的实施也促使企业承担由环境破坏造成的经济损失。因此，当今企业在日常经营中必须认真对待其社会责任。此外，绿色信贷制度的确立为中国银行业提供了转型机遇。

目前，中国的绿色贷款主要支持以下两种绿色项目：以节能环保为核心的项目和服务，包括节能建筑和绿色建筑（占76.72%）；制造生产节能产品、新能源产品和新能源汽车的项目（占23.28%），如图7-8 所示。

根据中国原银监会的数据，在2017 年6 月底，中国21 家主要银行的绿色信贷余额为8.22 万亿元（合1.3 万亿美元）。而在2013 年年底，该数据仅为5.2 万亿元，如图7-9 所示。

1.中国绿色信贷市场保持着健康发展的态势

在众多节能环保项目和服务中，在2017 年，绿色交通运输项目、可再生能源及清洁能源项目，以及工业节能节水环保项目获得了最多的绿色贷款，如图7-10 所示。

这些项目帮助实现了可观的环境效益。截至2017 年6 月底，基于当前的能源消耗水平，所有绿色信贷支持的项目已帮助实现每年减少消耗约2.15 亿吨标准煤和减少约4.91 亿吨碳排放的环保效益。这相当于三峡水电站运行8 年的二氧化碳减排量。与此同时，绿色信贷的不良贷款率也保持在较低水平。在2017 年6 月底，节能环保项目和服务的不良贷款率仅为0.37%，相比同时间其他类型的贷款低约1.32个百分点。下一步，根据原银监会的说明，为了更好地了解和监督绿色信贷的发放使用情况，银监会网站将会每半年披露一次21 家主要银行的绿色信贷业绩，从而建立定期全面的信息披露机制。所披露的信息不仅包括未偿贷款，还包括依据7 个环境效益指标估算的节能减排效益。

2.中国绿色信贷市场的未来发展

中国绿色信贷市场仍有进一步发展的空间。首先，有关绿色信贷的规章制度可以得到进一步加强。在现阶段，这些规章更趋于指导性文件，并没有得到强有力的执行。现阶段缺少统一的行业标准或评估机制，每家商业银行都根据自己的标准来评估绿色项目，批准绿色贷款。

为了促进中国绿色信贷市场的未来发展，应在以下几个方面努力。

建立相关的问责制度，明确绿色信贷中各方的权利和义务；建立商业银行、企业和环保局三方之间的信息共享平台，缓解信息不对称的问题；鼓励绿色信贷领域的创新。这可以通过拓展绿色信贷支持的绿色项目，以及开发个人绿色信贷产品来实现。

值得注意的是，绿色住房抵押贷款在发达国家已较为普遍，而这类贷款产品将会是中国绿色信贷产品多元化发展的一个方向。绿色住房抵押贷款鼓励借款人购买和建造符合环保要求的住房，或者通过改造使其住房符合环保要求。就像前面提到的澳大利亚绿色住房抵押贷款一样，金融机构可以为那些投资符合环保和可持续要求的公众提供折扣利率或更低的服务费。

7.4　全球及中国的绿色地产

在绿色金融的资金支持下，通过提高能源利用率和资源使用率，绿色商业建筑和空间可以减少或消除对环境产生的负面影响。更进一步来说，一些绿色商业建筑和空间可以通过安装太阳能系统、雨水收集系统、绿色屋顶和绿植墙等设施来产生内部能源，减少资源消耗，增加生物多样性，从而对环境产生积极的影响。

7.4.1　绿色地产全球维度

绿色商业建筑和绿色空间在全球范围内赢得了房地产投资者、开发商和用户的广泛关注。这不单单是出于环保方面的考量，对于开发商而言，关注绿色建筑也是出于商业利益方面的考虑，正如Eichholtz、Kok 及Quigley 在《绿色建筑的经济学》一文中所提到的，绿色建筑可以带来更高的有效租金，并提升物业的资本价值。此外，由于绿色商业建筑获得了更为广泛的关注，其相对的稀缺性进一步推高了租金，并带来了巨额溢价。例如，在中国，获得LEED（能源与环境设计先锋）认证的甲级写字楼的租金中位数通常要高于市场平均租金，从而证明了获得绿色认证的写字楼相对于传统写字楼在吸引优质租户上更具优势。同时，优质的租户及高于市场平均水平的租金，将推高物业的资本价值及投资回报。

1.绿色商业建筑及其对租金和资本价值的影响

由于绿色商业建筑和空间对工作环境的质量、舒适感及生产效率都有积极的影响，中国有大量绿色建筑的需求也就不足为奇了。客户需要绿色办公空间，并愿意为此支付费用，那么，绿色商业建筑的业主能够享受到更高的租金和资本价值溢价也就很常见了。但与普通建筑相比，绿色建筑的溢价究竟可以提高多少？我们用上海的甲级写字楼市场作为案例进行分析。

截至2018 年第三季度，上海甲级写字楼市场的存量达到1090 万平方米。其中，绿色甲级办公楼面积达到580 万平方米，占总存量的53.2%。从时间轴来看，从2012—2018 年，上海的绿色甲级写字楼存量增加了9.1 倍。而且，大部分未来供应项目都计划申请绿色建筑认证。

当对比绿色甲级写字楼和非绿色甲级写字楼的平均租金时，可以发现，在过去3 年中，绿色建筑的租金表现要明显优于非绿色建筑，如图7-11 所示。

在2018 年第三季度，获得绿色建筑认证的甲级写字楼的平均租金达到了每天每平方米9.8 元，比非绿色甲级办公楼的租金高11.4%。此外，从长远来看，上海的绿色甲级写字楼的业主享有较高的租金溢价，其中大多数的租金水平远高于同区位的非绿色甲级写字楼。在此，选取了浦东新区相同区域内的一个获得LEED 认证的甲级写字楼和一个非绿色甲级写字楼。这个非绿色甲级办公楼的租金为每天每平方米8 元，而绿色认证的甲级写字楼租金为每天每平方米9.5 元，如表7-5 所示。

假设5 年的持有时间和总共3 万平方米的办公租赁面积，则可以计算出，在5 年中，绿色甲级写字楼创造的租金效益，相对于同区位的非绿色甲级写字楼，多出82 125 000 元。强劲的办公需求、良好的租户配置，以及更高的租金对绿色商业建筑的资本价值也产生了积极的影响。在过去3 年中，上海的绿色甲级写字楼的平均资本价值要高于非绿色甲级写字楼。在2018 年第三季度，全市非绿色甲级写字楼的平均资本价值为每平方米69 680 元，而得到绿色认证的甲级写字楼的资本价值达到了每平方米76 411 元，高出9.7%，如图7-12 所示。

由绿色金融提供资金支持的绿色商业建筑/绿色空间往往能更好地保障业主的利润。世界绿色建筑委员会最近的一份报告显示，绿色建筑的一个关键优势是降低运营成本，特别是在能源成本和总生命周期成本方面。绿色改造项目可以节约13%的运营成本，而新建绿色建筑可以节约15%的运营成本，如表7-6 所示。

同时，为了回应股东对企业环境足迹的要求，并实践企业社会责任，许多租户愿意在绿色商业建筑中开设工作场所，或者建立属于自己的独立的绿色工作空间，这些将对公司股价产生积极影响。

在评估由绿色金融提供资金支持的绿色商业建筑/绿色空间时，我们也需要考虑租户的健康和福祉。获得绿色认证的商业建筑或空间必然会促进在其中工作的租户的健康和福祉。通过更好的通风和自然采光、很低的污染物含量和户外景观等设计，绿色商业建筑可以帮助提高员工的工作满意度及生产力，如图7-13 所示。当员工在绿色商业建筑和空间中工作时，病假数、旷工数和员工流动率普遍下降。这对那些希望提高对员工的吸引力和留存率的公司来说无疑是好消息。

2.新的绿色建筑技术

建设低碳并适应气候变化的城市，并投资绿色商业建筑，将为开发商、投资者和租户创造价值。与此同时，绿色技术并没有停滞不前，而是在不断地变化发展。为了减少碳排放并提高物业的价值，商业建筑的业主应主动运用绿色技术。在绿色金融的助力下，采用最新绿色技术至关重要，因为它们可以帮助提高能源效率，并推动可持续能源和资源的广泛应用。

当我们从绿色建筑的维度诠释可持续发展和绿色技术时，将主要探讨如何有效地收集能源和资源（如太阳能和水），并运用到建筑上。事实上，获取能源和自然资源通常是在建筑物的外部进行的，而转化能源和自然资源则通常在建筑物内部进行。随着政府和大众对可持续发展的重要性有了更深入的认识，在绿色金融的支持下，最新的绿色科技有望成为未来全球房地产领域的重要组成部分。在这里将探讨两种获取能源和资源的绿色科技，以及两种转化能源和自然资源的绿色科技。

（1）建筑外部——能源和自然资源的获取。

① 太阳能的获取：太阳能产业近年来在不断创新，部分创新已经可以被安装到建筑环境中，并取得了良好的效果。两个创新的例子包括毛发型的太阳能电池板和红外光谱太阳能电池板。

毛发型的太阳能电池板：毛发型的太阳能电池板是纳米技术的产物，因面板外部延伸出来的触须状纤维似毛发而得名。它们利用碳纳米管织物上的吸光纳米线吸收太阳能，如图7-14 所示。吸光纳米线的优点在于：它们相对于广泛应用的硅，有更强的吸收太阳能的能力。这将有助于更有效地收集太阳能。

红外光谱太阳能电池板：目前太阳能电池板收集的太阳能完全来自可见光谱，而大部分可见光谱外的太阳能尚未被吸收利用。新的研究成果和太阳能半导体新材料（钒和钛）的使用，使太阳能电池板在未来能够捕获一些红外光谱，并将其转换成电能。

② 雨水收集：雨水收集是高效利用自然雨水，避免浪费水资源的最好方式之一。

收集雨水在钢筋混凝土构成的高建筑密度城市中显得尤为重要。在钢筋混凝土的城市中，雨水在落下后通常会流入排水沟，流向另一个地方，或者永远消失。而如果雨水被恰当地收集和储存，则可以被用于冲洗洗手间或灌溉植被。收集到的雨水甚至可以被过滤和净化，安全地被饮用。世界各地的雨水收集系统都不太相同，这取决于其规模和应用的技术。然而，所有的雨水收集系统都有双重目的，储存雨水并确保它被用于最佳用途。一般来说，雨水收集系统有一个初始过滤器，雨水通过过滤器，过滤掉灰尘和污垢。这种水可用于冲洗卫生间和灌溉植被。而要达到饮用水的标准，需要进一步的过滤。当收集系统应用到高层商业建筑时，建筑物的高度可以说是一个优势。因为雨水可以被收集和存储在高处，仅需通过重力的作用就可以向该建筑的其他部分输送雨水，如图7-15 所示。

（2）建筑内部——能源和自然资源的转化。

① 升降机系统的能量转化：通常来说，升降机系统包括一组升降装置、一台在升降过程中为升降装置提供动力的机器，以及一个用于平衡升降装置重量的平衡装置。这个平衡装置要比一个空置的或部分装载的升降装置重一些，但比几乎完全或完全装载的升降装置轻一些。这种差异使得升降装置在部分/完全空置的状态下，可以利用自然力使轿厢上升；或者在几乎完全或完全装载的状态下，可以利用自然力使轿厢下降。在几乎完全或完全装载的状态下，升降装置将提供动力，使轿厢上升。同样，当轿厢部分/完全空置时，升降装置再次提供动力，使轿厢下降（见图7-16）。当升降装置利用自然重力时，升降装置可以像发电机一样为它产生电能。在常规的升降机系统中，产生的电能在通过电阻器时会消散成热能，给建筑物带来废热负荷。然而，当今的升降机系统，如奥蒂斯的ReGen 升降机系统，试图保存这种电能并使其能被运用于升降机。据奥蒂斯估算，通过使用这一系统，相比常规的升降机系统，建筑物可以节省多达75%的电能。更重要的是，节省的电能可以返回到建筑物的电网中，也可以为该建筑物中的其他机器与设备提供电力。

② 灰水/黑水的转化：灰水可以被定义为家庭或商业建筑产生的所有废水。水槽、淋浴器、浴缸、洗衣机或洗碗机等都是它的主要来源。黑水可以被定义为所有来自洗手间的废水，这些废水可能含有病原体。灰水的转化和黑水的净化循环可以通过独立系统或组合系统来进行，如图7-17 所示。这些系统可以被安装到新建项目中，也可以被改装到现有建筑中，而且，这类工程几乎都能得到来自绿色金融领域的资金支持。大多数组合系统包括3 个步骤，即控制、稳固和综合处理。该流程将物理处理、微生物处理和氧化处理集中在一个集合系统中。根据Aquacell 提供的数据，通过使用这种循环系统，业主能够减少高达90%的用水量；同时，也可以减轻对下水道等相关基础设施的压力。

在绿色金融的支持下，特别是绿色资产证券化的发展，绿色技术的发展进入了新阶段。绿色资产证券化极大地促进了低碳并适应气候变化的建筑领域的成熟与发展。绿色资产证券化因以下优势而被广泛使用：鼓励民间资本投资绿色建筑项目；盘活绿色固定资产；鼓励绿色地产开发商的迅速发展；通过证券交易所的绿色融资渠道提高金融效率；更高标准且更透明的信息披露。

3.全球地产市场中的绿色房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITs）是指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为资产证券化的一种，REITs 通过向投资者提供可交易流动的收益凭证，使固定资产变现。

投资者在选择房地产投资信托基金时，除考虑底层资产的区位条件、市场领域和物业类型外，底层资产是否是低碳和节能建筑也成为投资者考量的因素，因为这有助于投资者衡量愈发重要的环境因素对建筑性能和投资回报的影响。

新加坡国立大学的一项研究显示，绿色建筑对房地产投资信托基金的运营和回报产生了积极的影响，这也为绿色金融提供了另一商机。例如，在美国，那些支持可持续发展的房地产投资信托基金，相对于传统的房地产投资信托基金，有着明显的定价优势。在英国，在底层资产中拥有更高比例绿色建筑的房地产投资信托基金，其净营业收入也更高。政府的激励举措促进了市场对绿色空间的需求，在绿色金融的支持下，对于那些在底层资产中拥有较高比例绿色建筑的房地产投资信托基金而言，其底层资产在租赁市场更受欢迎，其投资回报也较为可观。

除令人满意的财务业绩外，绿色房地产投资信托基金也具有更全面且更透明的信息披露机制。例如，在英国，房地产投资信托基金必须披露其环境影响，这进一步增强了信息披露的透明度，并有助于提升市场上资产的总体价值。

从全球角度上看，美国在绿色房地产投资信托基金方面走在了世界前列。在2012 年11 月，富时集团、美国国家房地产投资信托协会和美国绿色建筑协会联合推出了绿色房地产指数——绿色建筑信息门户（GBIG）。该指数使公众对绿色建筑领域有了更深入的了解，并提高了绿色建筑领域的透明度和可追踪性，从而使机构投资者和个人投资者都能够衡量和模拟绿色地产的风险和回报。

投资者可以依据他们持有的绿色认证建筑，查看绿色房地产指数，对其中的房地产投资信托基金进行分类。通过这一机制，投资者可以更加便捷地将可持续发展原则融入物业筛选中，并通过与该指数挂钩的金融产品进入绿色建筑领域。自此后，此类房地产指数在世界各地涌现。例如，IPD 房地产指数已经在37 个国家推行，该指数提供了对绿色建筑运营表现和投资回报的全面评估。例如，澳大利亚IPD 房地产指数显示，绿色写字楼在资本支出、加权平均租期、空置率、净营业收入和投资回报方面持续优于传统写字楼。

根据MSCI 的数据，由于认识到绿色建筑在经营业绩和投资回报方面的优势，目前，在亚太地区，平均24.2%的房地产投资信托基金的底层资产中有绿色建筑。考虑到绿色金融对于绿色建筑领域的支持，我们预计，这一数字有望继续增加。

现今，中国香港和新加坡在发展绿色房地产投资信托基金方面表现突出。领展房地产投资信托基金是目前亚洲最大的房地产投资信托基金，它致力于可持续发展，强调通过建造更加健康、环保、低碳的建筑来创造价值。

领展房地产投资信托基金于2016 年7 月发行了一笔5 亿美元的绿色债券，为其位于九龙东的Quayside项目筹募资金。该商业项目根据BEAM Plus Platinum 及LEED 铂金标准建造。据彭博社报道，此次发行吸引了超过16.5 亿美元的资金，达到了最初资金募集目标的3 倍，这表明了投资者对绿色房地产投资信托基金项目的浓厚兴趣。

腾飞房地产投资信托基金以商业和工业地产为投资方向，是新加坡第一家也是最大的上市房地产投资信托基金，其设定了一个目标，即“在新加坡实现5 年内累计降低建筑能源强度3%”。为实现这一目标，该基金采取了以下3 种措施：所有在新加坡的新投资项目均须持有BCA 的绿色建筑标志超金（Green Mark Gold Plus）认证或同等认证；通过改造和翻新，使现在底层资产中的所有物业都可以至少获得绿色建筑标志超金认证；物业经理应积极与租户合作，制定提高资源利用效率的最佳措施，并推出《绿色承租指南》，其中包括一些翻新工程、厕所水管配件维修和节能灯泡使用等标准。

通过有效地实行上述措施，底层资产中物业的能源消耗和碳排放显著减少。实际上，建筑能源强度从2016 年的248.6 千瓦时/平方米，下降到2017 年的234.2 千瓦时/平方米，降幅约为5.8%。此外，由于能源消耗的下降，碳排放强度实际上已从2016 年的每平方米107.4 千克二氧化碳，下降到2017年的每平方米101.0 千克二氧化碳，降幅约为6.0%。

7.4.2　绿色地产中国维度

据人民网报道，目前，中国已有10 927 个房地产项目（超过10 亿平方米的建筑面积）获得了中国绿色建筑认证。并且根据Dodge Data & Analytics《世界绿色建筑趋势2016》报告，预计在未来几年中，中国将加速发展绿色建筑，其中许多绿色建筑项目将得到绿色金融的支持。中国企业发展绿色建筑的驱动因素也与世界其他地区的企业类似。

除了中国绿色建筑评价标准，许多国际绿色建筑认证体系也在中国得到了广泛的应用。当前，已遍及全球167 个国家或地区的LEED 认证得到了最为广泛的认可。在中国总建筑面积超过2.28 亿平方米的3500 个项目已注册了LEED，这使中国成为除美国之外LEED 注册最为活跃的国家。

截至2018 年9 月7 日，中国大陆已有遍及70 个城市的1374 个项目成功获得LEED 认证，总建筑面积超过5500 万平方米。除了已实施的绿色建筑标准（如中国绿色建筑评价标准和LEED），还有两个较新的绿色认证标准是WELL 和RESET。

WELL 认证于2014 年在美国问世，其关注如何在人们生活、工作和娱乐的环境中，通过合理地设计和运营，使人类的健康水平和幸福感得到提升。WELL 建筑标准涵盖空气、水、舒适、健康、营养、光照和心理这7 个核心健康幸福的概念，是一个较灵活的认证标准。

截至2018 年9 月27 日，涵盖各种类型的物业，全球范围内已有超过126 个项目获得WELL 认证。在中国，WELL 认证的项目达到23 个，就像LEED 一样，中国的数量也是仅次于美国，如表7-7 所示。

RESET 是由GIGA 循绿建立并管理的一项绿色建筑认证标准。它致力于保障并促进物业使用者的长期健康。空气检测仪通过对室内空气质量的数据和信息进行采集，来确定其二氧化碳含量、颗粒物含量、挥发性有机化合物含量、温度及相对湿度。同时，这些数据将会被上传到云端，使用者可以在计算机和移动设备上实时关注。中国已经有11 个项目获得RESET 认证，同时还有60 个项目已完成注册或正在注册该认证标准。

中国的绿色房地产业需要大量资金推动。绿色金融的发展是建设低碳城市并促进中国绿色建筑行业发展的关键。根据“十三五”规划，中国将建设20 亿平方米以上的绿色建筑。为实现节能减排的目标，中国需要投资1.65 万亿元进行大规模的绿色建筑建设、老旧房屋和商业建筑改造。预计公共资金将只能满足这一融资需求的7.3%。因此，民间资本需要补充截至2020 年的约1.53 万亿元的资金缺口。

资产证券化，如房地产投资信托基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），以及住宅抵押贷款支持证券（RMBS）等已经在中国得到了政策层面的支持，并实现了初步发展。中国已有两个以绿色建筑作为底层资产的绿色资产证券化产品（属于商业房地产抵押贷款支持证券），如表7-8所示。考虑到这两个商业房地产抵押贷款支持证券的风险和收益特征，它们被认为是有利的投资工具，并得到了市场的欢迎。

另一种快速发展并与房地产市场密切相关的资产证券化产品是中国的类房地产投资信托基金（类REITs）。在2017 年，中国推出了35 支类房地产投资信托基金产品，发行规模达到了898 亿元，较2016 年分别增长169%和153%。因此，就全球绿色房地产投资信托基金市场而言，在中国房地产市场中，通过绿色金融的资源和渠道发行绿色房地产投资信托基金（或中国目前的绿色类房地产投资信托基金）的潜力巨大。

REITs 在中国的发展推动了对绿色建筑的投资。在试行类REITs 几年之后，在2018 年4 月，中国朝着发行标准化公募房地产投资信托基金的方向又迈进了一步。中国证监会及国家住房和城乡建设部的文件显示，中国政府鼓励住房租赁项目的证券化，并准备试行大众期待已久的公募房地产投资信托基金。如果公募房地产投资信托基金得以发行，则将激活一个潜在价值达到1.8 万亿美元的市场。许多绿色项目也将通过这种绿色金融产品获得融资。

为了确保房地产投资信托基金的底层资产由通过绿色建筑认证的物业组成，国家需要出台相关的法规和监管机制。虽然中国目前没有针对绿色房地产投资信托基金的具体监管规定，但是中国证监会已经出台了一系列针对绿色资产支持证券的规定，这些规定在合理调整后可用于监管未来的绿色房地产投资信托基金。目前，在中国发行的绿色资产支持证券产品，大致可分为3 类：“双绿”资产支持证券——基础资产为绿色资产，募集来的资金也明确直接投向绿色项目；“资产绿”资产支持证券——基础资产为绿色资产，但募集资金可投向绿色项目，也可被从事绿色环保事业的企业用来补充流动资金；“投向绿”资产支持证券——基础资产并不是绿色资产，但募集资金的投向为绿色项目。

在中国的房地产市场，拥有大量绿色资产的开发商可以发行“双绿”资产支持证券和“资产绿”资产支持证券产品。考虑到优质绿色建筑所带来的稳定且相对较高的租金收益，开发商可以发行以绿色建筑未来租金收入现金流为基础资产的“双绿”资产支持证券，为未来绿色建筑的建设和运营筹集资金。对于其他开发商而言，尽管他们所持有的可用于资产证券化的绿色基础资产较少，但他们可以通过“投向绿”资产支持证券，为符合条件的绿色项目融资。例如，对现有商业建筑进行节能改造，可以使用“投向绿”资产支持证券，因为筹募资金将被用于绿色项目，但基础资产不必完全是绿色资产。

如前所述，作为一种聚合工具，资产支持证券可以将小规模的绿色项目聚合在一起，以满足投资者对产品规模的要求，这不但激励了那些希望逐步开展建筑节能改造的开发商，而且从绿色金融层面支持了中国绿色建筑行业的发展。

7.5　总结

如今，大众已经普遍认识到过度消费正加速着全球自然资源的枯竭。同时，人们也认识到，过度消耗自然资源导致的气候变化正在影响自然界的平衡。为了保护能源和自然资源，世界各地的民众、政府和企业正紧密合作，提高社会整体的绿色环保意识，建立与之相关的机构和协会，并颁布相关法律。如今，有越来越多的业主和用户也在实践绿色理念，将绿色技术融入建筑中，实现能源和资源的储存和转化。在可期的未来中，建筑环境仍将是温室气体的主要排放来源之一，并仍将是导致全球变暖的重要因素。随着越来越多的民众、政府和企业认识到这点，世界各地和中国的新建建筑（以及现有建筑）将被要求安装绿色技术系统，以保护和有效利用能源和资源。

最后，回到中国的房地产市场，随着类房地产投资信托基金（类REITs）和两个商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS）的成功推出，在未来将会有更多绿色地产项目从这类绿色金融产品中获益。