11．东京的房价到底还会不会涨

中美贸易战越打越烈，有些人对中国经济的前景产生了担忧。有好几位朋友问我：“东京的房价还会不会上涨？”啥意思呢？就是说，东京房价还会上涨的话，就想到东京来投资买房。

确切地说，东京的房价要比中国的北上广深地区便宜三分之一到一半。物价是世界最贵的城市，为什么房价比中国大城市还便宜呢？用中国流行的一句话来解释，那就是日本人一直很清楚：房子是用来住的，而不是用来炒的。

所以，我们在日本社会看到，日本没有中国式的炒房团，也没有买几套房子囤起来的囤房团，房价自然也就高不起来。

但是，东京马上要在2020年举办东京奥运会，房价会不会因此再往上涨一把呢？

我去日本不动产研究所采访，研究部长山本先生告诉我，从2013年到2018年，东京的房价普遍上涨了15%，个别地区上涨了20%。这也是20世纪90年代泡沫经济崩溃以来，东京出现的第一次房价大幅上涨的现象。

为什么东京的房价会出现这么高的上涨？主要原因有这么几个：

第一，居住在郊外的公司白领们开始出现回归东京市中心的趋势。

在日本经济高速发展时期的20世纪70年代和80年代，日本的白领阶层深受美国文化的影响，热衷于在东京的郊外建造一户建的别墅，觉得拥有自己的一套乡村别墅，是富裕的象征。加上日本积极发展地铁和轻轨等公共轨道交通，使得原先居住在东京市中心的公司白领们，纷纷搬迁到千叶县、埼玉县、神奈川县等郊区地区，类似于上海人跑到江苏的苏州、无锡或者浙江的嘉兴、湖州去居住，这些地区看起来是郊外，但是坐上地铁和轻轨，上班时间也都在一个小时之内。因此，东京郊外涌现出了一座座新城。

但是，当这些公司白领们逐渐老去的时候，他们怀念起都市的生活，于是从2010年开始，出现了一种“回归东京市中心”的热潮。于是，日本各房地产开发公司在东京的市中心，甚至在赤坂、六本木这样地价很高的高档商业区，开始兴建一栋栋30层以上的超高层住宅楼，以接纳这些回归市中心的人们。而这些超高层住宅楼的价格，两室一厅都在1亿日元（约600万元人民币）左右，这样就拉高了整个东京的房价。

第二，外国人在东京大量购房。

日本不动产研究所的调查数据显示，在新建住宅楼市场中，外国人购房的比例，已经占到15%。而在二手房的购房市场中，外国人购房的比例，已经高升到28%。而这些外国人中，主要是中国人。

最先在东京买房并做出租生意的是中国台湾人。后来中国香港人也参与进来。他们买了房之后，就委托东京的房屋管理公司帮他们出租给留学生并负责收租管理。5年前开始，中国大陆地区的人也开始在东京大量买房。

说起来很有趣，中国大陆买房者在东京买房，最初都买在新宿区，尤其是歌舞伎町周边地区，房间都很小，最抢手的是单身公寓。主要是租给深夜在歌舞伎町打工的陪酒小姐和酒保们居住，因为深夜下班时没有了地铁、轻轨，他们无法回家。到了最近几年，来自中国大陆的一批做民宿的投资者大量涌入，使得整个东京市中心的二手房市场都热闹了起来，甚至出现了转手买卖的中介机构。

还有一个原因，是来自中国大陆的留学生们开始买房。留学生买房在过去是不可想象的事情。但是，一些中国父母认为，一方面，东京的房价比中国国内便宜；另一方面，反正孩子在东京留学也需要租房子每月付房租，还不如先买一套给孩子住，以后即使不在东京待的话，还可以抛售出去捞本回来。

再一个原因，是不少中国留学生毕业后就留在东京工作和生活，中国的父母认为，反正要给孩子准备一套结婚的新房，不如在东京买更便宜。所以，东京的房地产市场出现了中国人父母为孩子买房的趋势，而且几乎都是买新建的公寓楼，也有的直接买一户建小楼。

第三个原因，商业地产价格的上升拉动了住宅地产价格的上涨。

在过去5年间，每年来日本旅游的外国游客从1000万人猛增到2800万人，而且继续保持年增20%以上的趋势。到2020年东京举办奥运会时，预计来日本的外国游客总数将会达到4000万人。这么多外国人的涌入，使得日本一些公司纷纷购置土地兴建酒店和免税商场等商业服务设施，导致东京的商业地价出现了泡沫经济崩溃以来的最高价格。而商业地价的上升，自然也拉升了住宅地价，导致东京整体房价的上涨。东京住宅地价在最近几年，总体上涨了5%。而房价总体上升了15%。

那么，接下来的问题是，东京的房价还会不会继续上涨？

答案是“涨不上去”。

为什么会认为东京的房价会涨不上去呢？

我们来看一个数据，2018年1—5月，东京新建住宅的开工率，比2016年同期大幅减少了68%。这说明什么问题？说明两点：一是新建住宅出现了较高的空房率，也就是说，有一部分房子建好后卖不出去；二是购置新房的人减少。

大家要知道，日本各大商业银行的房贷利率普遍只有0.5%，而中国普遍要达到7%。东京这么低的房贷利率，还没有人贷款买房？这只能说明东京人的消费欲望越来越低，买房不如租房的意识也是越来越强。

东京房价今后涨不上去的第二个原因，是日本政府严格规范和限制民宿经营，这就断绝了以中国人为主的外国人购房团在日本大量买房的欲望。第三个原因，是中国政府严格控制了外汇的流出，使得中国大陆买房者要想在东京买一套房子，无法从国内通过正常的渠道将大笔的购房资金挪到日本来，只能靠随身一点一点带，这也大大打击了中国人购房的积极性。自从日本在6月中旬实施严厉的民宿新法之后，东京的二手房市场价格已经出现回落。

其实，阻碍东京房价上涨的更重要的一个原因，是空房率的大幅增加。

目前，日本全国空闲的房子有多少呢？根据统计的口径不同，数据也不同。日本总务省的统计数据显示，到2018年，全国的空房会达到1000万套。但是根据日本不动产研究所的估算，目前已经达到了2400万套，到2030年，将会增加到3000万套。而日本全国总人口才1.27亿人，以三口之家来计算的话，也只需要4000万套。到底是政府的数据准确，还是民间的数据准确？我们很难断论，但毫无疑问的是，日本全国的空房率是很高的，这些空房大多出现在三四线城市，最高的是枥木县，已经达到了30%。相较而言，东京的空房率偏低，总务省的统计数据称，东京目前空置的房子，包括办公楼，大约是80万套。但是民间的数据则高达160万套。

值得注意的一个倾向是，一些在泡沫经济时期努力工作的公司白领们，现在已经都七八十岁了。日本的养老产业最近流行一种商业养老模式，就是你把自己家的房子卖掉，然后把获得的卖房资金交给养老院，养老院来负责照顾你的晚年生活，直到告别这个世界。这样的话，既解决了自己的养老问题，又不需要让子女去承担遗产税的问题。

这样一来，日本老年人抛售住宅，尤其是一户建住宅的会越来越多，使得东京的空房率会在未来几年内出现大幅增加，二手房市场将出现供给过量、房源大大过剩的问题。

第四个原因，是东京奥运会。我们中国人搞房地产，喜欢炒概念，小到海景房、湖景房、公园房，大到奥运楼盘、世博会楼盘，觉得这些地方房价一定天天涨。但是，日本人没有这种概念，他们认为，开奥运会只有十几天的热闹时间，开完之后，必然冷清，完全没有必要把自己的家安在生活设施短缺的奥运村附近。他们认为，住宅区必须具备以下生活元素：有医院、有银行、有中小学、有幼儿园、有超市、有购物中心、有洗衣店理发店、有居酒屋、有商店街。缺少这些因素的地方，都是不适合居住的，而只适合于办公或购物。所以，在东京，没有人去炒奥运楼盘的概念。也就是说，东京奥运的概念无法刺激房地产市场。事实上，东京奥运会还没有开，房价就开始下跌。

综合上述几大原因，可以断言，东京的房价不太可能再涨。如果说还有上涨的空间的话，那就是新建的超高层住宅楼，这些住宅楼几乎都是在东京都的市中心，对于年轻的白领们具有很高的吸引力。同时，我们中国人在国内已经住惯了高层公寓，因此，在东京也很喜欢购买高层公寓，尤其是最高层，可以看东京夜景。所以，东京的超高层新建公寓楼里，中国人占据了很大的比例。这样的房子，到时候转手，多少还是能够赚回一点钱。但是，住在高层必须要有一颗坚强的心，一旦地震，住得越高，摇晃得也会越强烈。但是新建高层住宅楼大多有减震设计，楼盘绝对安全。

大家读到这里，一定会问我一个问题：徐老师，你说东京的房子到底该不该买？我说一条中肯的建议：如果是你或孩子自住的房，可以大胆放心地买。如果是考虑投资，我劝你别买，是赚不到什么钱的。