第一节 不动产与商业不动产

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权，如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定，不动产包括不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，也包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

一、不动产的特性

最核心的不动产类型就是土地。而以土地为基础进行扩展的还有其他类型。法律上有分离说与吸收说之分。根据吸收说，房屋被土地吸收，成为土地的组成部分，不能成为独立的不动产；同理，庄稼等土地上的附着物被土地吸收，也成为土地的组成部分，也不能成为独立的不动产。所以根据不动产的定义以及吸收说理论，在实体上只有土地为不动产。吸收说可以说是传统法理，但是这种制度随着现代经济的发展，有了新发展。比如德国为了突显房屋的价值，使其与土地在价值上分开，但又不违背传统法理，就提出了地上权制度，然后根据吸收说，让地上权吸收房屋。而另一些国家却与此相反，提出了分离说。根据分离说，土地与附着于土地的物（特别是价值明显的物，如房屋）分离为不同的不动产。如土地上建了一个房屋，此时土地与房屋为不同的不动产，一般情况下会产生与之相一致或协调的制度，如日本提出了法定租赁权与法定地上权，这样土地为独立的不动产，法定租赁权或法定地上权与房屋合并成为独立的不动产。

一般国家都会规定不动产的类型，如我国规定不动产的类型有土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物质。

（一）不动产作为自然物的特性

不动产的自然特性是指不动产作为自然物固有的特性。

①不可移动性，又称位置固定性，即地理位置固定。

②个别性，也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。

③耐久性，又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

④数量有限性，又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。

（二）社会经济特性

不动产的社会经济特性是指商业不动产体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

①价值高，与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

②用途多样性，也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度来看，土地利用的优先顺序为商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

③涉及广泛性，又称相互影响，不动产涉及社会多个方面，容易对外界产生影响。在经济学中涉及广泛性也称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

④权益受限性，是由涉及广泛性引起的。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

⑤难以变现性，也称变现力弱、流动性差，主要由不动产的价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现性的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

⑥保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加，但交通等基础设施的不断完善、人口的增加等，使其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

二、商业不动产的定义和类型

商业不动产俗称商业地产，指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等所有商业经营用途的商业类房地产类，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、拍卖以及经过有关的司法程序取得的。土地的用途上，它有别于居住、工业、教育、科技、文化、卫生、体育等用地；经营模式、功能上，它有别于普通住宅、别墅等房地产产品形式。因为它不是国家相关的法律、法规、规章等所明示的用语，所以在我国法律上对它没有明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使用的词语。

商业不动产大体可分为商务类物业、商贸类物业、酒店类物业三种类型，每个类型又细分为不同的系类（图2-1至图2-3）。