第三章　房地产价格调整与开发贷款信用风险

房地产开发贷款为房地产相关信用风险中规模最大、信用风险程度最高的贷款之一。为科学估计基于价格调整压力下中国房地产开发贷款的整体信用风险状况，并克服各商业银行在压力测试方法、压力测试范围上无法统一，在压力测试结论上无法加总的矛盾，本章基于行业总量数据，利用基于现金流量的随机模拟方法，对中国银行业全部房地产开发贷款的整体信用风险进行压力测试，并揭示中国商业银行承担房地产下行周期冲击的能力。

房地产开发贷款因规模较大，信用风险相对较高(1)成为商业银行信用风险防范关注的重点领域。由表3-1可以发现，1999年至2008年10年间，房地产开发贷款增长550%，2008年末开发贷款余额达到19300亿元，占金融机构各项贷款的比例为7%，其增长速度远超过金融机构各项贷款和货币供应量增长速度。同时，随着房地产价格的快速上升，房地产行业出现拐点的风险逐渐加大，且一旦出现拐点带来的信用风险也逐渐加大。

表3-1　1999—2008年房地产开发贷款

房地产行业信用风险的加大引起了学者的高度关注，如王坤、王泽森（2007）对房地产信贷风险的成因及对策进行了探讨；张晓晶、孙涛（2006）分析了房地产周期的驱动因素，重点分析了房地产周期与中国金融稳定的关系等。但是这些研究基本以定性研究为主，定量分析仅限于大致的数据估计。同时，目前各商业银行的VAR测算模型其参数的设定以正常时期房地产开发贷款的违约率为基础，很难规避房地产行业繁荣时期的短视问题，没有对极端情况下（房价大幅下跌）面临的开发贷款信用风险进行测度，不能定量地反映房地产业周期性波动或者泡沫破裂对银行业甚至金融业的冲击。因此，对开发贷款的信用风险进行压力测试，估算中国商业银行的整体风险承受能力，对维护金融稳定以及制定房地产产业政策都具有相当重要的意义。