第二节 1950—1992年中国房地产经济周期划分
根据经济周期的特点和性质的不同，一般将经济周期波动分为古典周期波动、增长周期波动和增长率周期波动，这三种周期波动的形式不是互斥的，而是存在相互交叉和包含的阶段。为全面反映1992年以前中国房地产的周期波动性质，本书从古典周期波动和增长率周期波动两个角度进行研究和分析。古典周期波动也称传统经济周期波动，是指总体经济水平有规律性地出现上升与下降的交替和循环，在周期波动的扩张阶段，经济总量表现为正增长；在收缩阶段，则会出现绝对量的下降。增长率周期波动是指经济时间序列的增长率有规律性上升和下降的过程。
一、指标选择
计划经济时期，价格及与之相应的产值指标，即价值类指标常常是失效的，相对有效的指标为物量指标（如建筑面积、成交面积、销售面积等）；但如果考察相对指标，如变化率和占比，则可以消除价值类指标固有的缺陷。因此，为尽可能避免单指标法的不足，本书将“非生产性基本建设住宅竣工面积环比增长率”作为这个期间房地产周期波动的统计指标（基本指标），同时将“非生产性基本建设住宅竣工面积”（辅助指标1）和“住宅投资占基本建设投资的比例”（辅助指标2）作为重要的参考指标，进行单指标周期波动测度。考虑到1992年前其他统计指标统计口径难以统一，且只能得到年度数据，上述指标的选择是比较合理的。(8)
二、周期确认
1950—1992年房地产业相关统计数据如表2-2所示。
表2-2 1950—1992年房地产业统计指标数据
数据来源：1982—2002年《中国统计年鉴》；《新中国五十年统计资料汇编（1949—1999）》；1966—1970年国家没有对基本建设竣工住宅面积进行统计，只有5年的合计数据5400万平方米，本书以平均值的方法将其分配至各年；另外，1982年中国基本建设投资计划和统计范围有所变化，为与历年数据可比，统计局对1981年前的数据进行了调整，因此本书以1983年年鉴数据为准。
根据表2-2中数据，选取基本建设竣工住宅面积增长率和基本建设竣工住宅面积、住宅投资占基本建设投资的比例分别作为基本指标和辅助指标绘制波动图，如图2-1至图2-3所示。
图2-1 基本指标周期波动情况
图2-2 辅助指标1波动情况
图2-3 辅助指标2波动情况
根据图2-1至图2-3，结合当时的宏观经济环境，对1953—1992年中国房地产经济周期作如下划分：
第1次周期波动（除本次波动以“辅助指标2”作为指标外，以下均以“基本指标”作为考察指标），1950年至1953年，历时4年，除起始年份1950年外，上升时期为1年，即1953年；下降时期为2年，即1951年和1952年。
第2次周期波动，1954年至1958年，历时5年，基本属于增长率周期波动（1958年绝对量下降较少），除起始年份1954年外，上升时期为2年，即1955年、1956年；下降时期为2年，即1957年和1958年；这一周期的特点是波峰较高，波谷较浅，波动较剧烈。
第3次周期波动，1959年至1961年，属于有绝对量下降的古典周期波动，历时3年，其中上升时期1年，即1959年；下降时期2年，即1960年和1961年；这一周期的特点是波峰很低，波谷较深，波动较剧烈。
第4次周期波动，1962年至1966年，属于有绝对量下降的古典周期波动，历时5年，其中上升时期为3年，即1962年、1963年和1964年；下降时期为2年，即1965年和1966年；这一周期的特点是波峰较高，波谷较深，波动较剧烈。
第5次周期波动，1967年至1976年（恰好为“文革”10年），增长率周期波动占主导（1974年和1976年绝对量下降较少），历时10年，其中上升时期为2年，即1971年和1975年；下降时期为4年，即1972年、1973年、1974年和1976年；另外四年即1967年、1968年、1969年和1970年由于数据缺失无法识别；这一周期的特点是波峰较高，波谷较浅，波动较剧烈，周期持续时间长。
第6次周期波动，1977年至1981年，属于增长率周期波动，历时5年，其中上升时期为3年，即1977年、1978年和1979年；下降时期为2年，即1980年和1981年；这一周期的特点是波峰较高，波谷较浅，波动较剧烈。
第7次周期波动，1982年至1983年，属于有绝对量下降的古典周期，历时2年，其中上升时期为1年，即1982年；下降时期为1年，即1983年；这一周期的特点是波峰和波谷均较浅，波动较缓和。
第8次周期波动，1984年至1987年，属于有绝对量下降的古典周期，历时4年，其中上升时期为2年，即1984年和1985年；下降时期为2年，即1986年和1987年；这一周期的特点是波峰较高，波谷较浅，波动较剧烈。
第9次周期波动，1988年至1992年，这是一次还没有完成的不完整的周期，除1989年为下降时期外（与“1989年政治风波”的时间相符），其他年份均为上升时期。
总体来看，1950—1992年中国房地产周期存在以下特点：一是几乎每个周期都存在绝对量下降的时期，波动较为剧烈；二是周期长度大约在3～5年；三是对比图2-4中国宏观经济周期的波动情况可以发现，中国房地产业与国民经济相关度较高，但也存在明显的自身特点，波长、波幅有自身的规律，且波动程度较宏观经济波动剧烈；宏观经济自1978年后已不再出现增长率为负的经济周期，而房地产业则仍然存在多个绝对量下降的时期，古典周期波动在1992年前的房地产周期中占相对主导地位；改革开放前中国房地产业处于极其低谷的阶段，基本建设住宅竣工面积维持在1000万～3000万平方米，改革开放以后，受国家政策的影响，房地产行业的规模突然放大，并维持在较高的水平。
