第四节 主要结论与主要创新
一、主要结论
第一，中国的房地产经济周期以短周期为主，1992年前周期长度在3～5年，1993年后周期长度有逐渐缩短的趋势，且表现出了2年超短周期特征。在房地产市场化程度较高的近15年，房地产行业的周期性特征以增长率周期为主，房地产的绝对价格整体上处于绝对上涨之中，没有体现出明显的因价格调整导致商业银行信用风险大起大落的特征。中国房地产对GDP的贡献已达到20%左右，高产值、强拉动作用及高杠杆率，导致商业银行在房地产价格持续过快上涨的过程中，面临严重的价格调整带来的信用风险问题。
第二，基于行业现金流的随机模拟结果显示，温和压力情景下，当房价下跌幅度由5%增大到40%时，房地产开发贷款的违约概率从9.52%上升到40.46%，预计出现的房地产开发贷款增量损失约在500亿元至3000亿元之间。考虑到2008年末中国银行业整体的资产减值准备数量和利润水平，在温和压力情景下，即使按房价下跌40%、回收率60%计算开发贷款损失，中国银行业也完全可以应对房价较大幅度的调整压力。但如果房价继续上涨，且政府不能正确引导开发商的投资预期，在房价接近拐点之前非理性投资继续增长，后果可能不堪设想。
第三，由于目前中国住房金融深化程度尚低，个人住房贷款总体上是比较安全的，若以最差情景估计，违约概率大约可上升至8.5%左右。由于中国LTV值较高，且在不存在个人破产制度，最差情景下最大违约损失应在500亿元之内。
第四，根据对中国显性土地储备贷款整体信用风险的估算，在房价下跌40%的极端情形下，可能形成的增量违约贷款约436亿元，可能出现的增量贷款损失约65亿元。隐性土地储备贷款由于透明度低，规模难以统计，无法进行信用风险估算，但由于其操作不规范导致的高风险特征，应引起商业银行和监管机构的高度重视。
第五，抵押价值风险包括贷款损失风险和信用收缩风险两类。对贷款损失风险，如果以实际抵押率中间值估算，当房地产价格下降10%时，将出现抵质押缺口值约125亿元；下降20%时，抵质押缺口值约600亿元；假设出现极端情况下降50%时，抵质押缺口值约2700亿元。对于信用收缩风险，当房地产价格调整30%时，信用收缩金额约1100亿元，其他调整幅度下的信用收缩量由于无法得到细分的抵押率数据尚不能计算。
第六，中国商业银行长期受计划经济的影响，市场化程度不高，1990—2006年中国商业银行的制度和管理模式发生了根本性变化（同时包括一些注资和剥离行为），现有的宏观金融数据较难进行信用风险的宏观压力测试研究。在对相关数据进行一定的处理和估计以后，将价格调整压力转换为滞涨情景，可以得到在通货膨胀率为7%、名义GDP为3.25%的情景下，不良贷款率可能上升约1.1%的结论。
第七，商业银行可在一系列监管约束和风险偏好约束下进行较为科学的行业组合管理工作。对于规模较大，管理较规范，数据积累充足的商业银行可采取资产组合优化模型确定行业限额；如果数据积累不充分，或者经过组合分析发现组合结果较难实施，则可使用基于压力调整的集中度管理方法；对于一般的商业银行，则建议采用基于承认现实的同业占比法。当然，在条件满足的情况下（如实施性价比较高，且准确度较好），上述方法的联合运用和校验当然是最优的行业限额确定方案。
二、主要创新
从笔者搜集资料的过程中看，本书是系统地研究中国房地产价格调整下商业银行信用风险的首个研究成果，且多个章节的研究无论从研究方法和研究内容上看都是国内首次，实现的主要创新可概括如下：
首先，对中国房地产周期进行了分区间讨论，并以房地产行业为例，较系统地提出了商业银行行业信用风险管理的思路和方法，即在充分考察一个行业的影响力和波动性的基础上，综合运用风险计量方法和压力测试方法对该行业的整体信用风险进行分析和测度，估算银行的风险承受能力，提出风险管理措施。
其次，对房地产相关信用风险进行了分类，对中国房地产行业相关信用风险及其影响进行了全面估算。其中，基于行业总量数据，运用现金流随机模拟方法对房地产开发贷款的信用风险进行全行业压力测试；对基于价格调整压力的中国个人住房贷款的整体信用风险进行估计；对土地储备贷款信用风险的成因和防范问题进行了系统研究，并对基于价格调整压力的土地储备贷款的整体信用风险进行了估算；对抵押价值风险进行了分类，并对中国银行业抵押价值风险的整体状况进行了压力测试。
最后，综合运用MV模型法、因子模型法、经济资本评价法、承认现实的同业占比法，系统地提出了核定商业银行行业贷款限额的理念和方法，并以房地产行业为例进行了实证分析。
(1) 五大金融危机：西班牙（1977）、挪威（1987）、芬兰（1991）、瑞典（1991）和日本（1992）；其他金融危机：澳大利亚（1989）、加拿大（1983）、丹麦（1987）、法国（1994）、德国（1977）、希腊（1991）、冰岛（1985）、意大利（1990）、新西兰（1987）、英国（1973、1991、1995）和美国（1984）。
(2) 雷泽．中国房地产金融市场研究［D］．华中农业大学，1999.
(3) 孙强．中国住房金融研究［D］．东北财经大学，1999.
(4) 刘春红．我国房地产低押贷款风险及其对策的理论研究和实证分析［D］．上海交通大学，2000.
(5) 谢经荣．地产泡沫与金融危机［D］．中国农业大学，2001.
(6) 李夺．我国住房按揭贷款证券化的机制［D］．吉林大学，2004.
(7) 王福林．个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究［D］．浙江大学，2004.
(8) 张寒燕．房地产投资信托（REITs）研究［D］．中国社会科学院，2005.
(9) 邹林祥．住房抵押贷款证券化法律研究［D］．北京大学，2005.
(10) 周京奎．金融支持过度与房地产泡沫：理论与实证研究［D］．南开大学，2005.
(11) 任惠光．中国A股上市公司财务危机预警模型构建及实证研究［D］．山东大学，2007.