前言

自1998年我国逐步实现住宅商品房市场化改革以来，住房价格持续高速上涨。据国家统计局数据显示，自1999年以来，住宅商品房平均销售价格除2008年略有下降外，其余年份均在上涨。全国住宅商品房平均销售价格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年涨幅高达8.2%（复合年增长率）。而大中城市的房价上涨速度更快，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价年均增速分别为：11.5%、12.3%、10.4%、16.0%。不可否认，中国房地产市场的繁荣不但通过自身发展直接推动了经济增长，而且通过带动相关产业间接促进了经济增长，房地产业已成为过去20多年经济发展中的支柱产业。

然而，由于住房兼具消费品和投资品的双重属性，房价的快速增长使得房地产对经济发展的影响不再局限于房地产业本身投资产生的拉动效应或对相关产业产生的带动效应，房价增长会改变微观个体经济行为而最终影响经济发展的传导机制。鉴于此，本书利用中国家庭金融调查与研究中心（China Household Finance Survey, CHFS）在2011年、2013年、2015年与2017年采集的微观家庭数据，从消费、创业、婚姻、生育与养老五个角度探讨住房影响宏观经济的微观渠道，为中国房地产市场发展对经济增长的影响提供更全面的理解视角。

全书共分八章。第一章是导论；第二章为全书分析的基础，主要通过回顾相关理论研究来梳理住房如何影响本书所关注的微观经济行为；第三章分析住房财富效应，并着重分析住房是否具有缓解流动性约束而促进消费的影响机制；第四章从另一个角度分析了住房对消费的影响，即人们有为购房而储蓄的动机和因偿还住房贷款而撤出消费的倾向——“房奴效应”，并与财富效应进行了比较，从而更全面地揭示了住房对消费的影响；第五章分析了住房对家庭创业的影响及其影响机制；第六章分析了房价对传统婚姻观、生育观与养老观的影响；第七章利用全国2005—2012年330个地级以上城市的面板数据以及中国家庭金融调查与研究中心在2011年、2013年、2015年与2017年采集的微观家庭数据分析了房价对人口出生率的影响；第八章对全书的结论及政策含义进行了总结，并对今后可进一步深入研究的方向进行了展望。