2.2 投资性房地产的确认与会计处理方法

2.2.1 投资性房地产的确认条件及日期

1．投资性房地产确认条件

投资性房地产在符合其定义的前提下，必须同时满足下列两个条件，才能予以确认：

（1）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业，是对投资性房地产的确认的关键条件。如果与某项投资性房地产有关的经济利益不能流入企业，则不能将其确认为投资性房地产。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地产的确认，除了要判断与该投资性房地产有关的经济利益能否流入企业以外，还要判断该投资性房地产的成本能否可靠地计量。如果该投资性房地产的成本不能可靠地计量，则不能将其确认为投资性房地产。

2．投资性房地产的确认日期

（1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态，开始赚取租金的日期。

（2）企业管理当局对企业持有以备经营出租的空置建筑物，做出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产，其作为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项做出正式书面决议的日期。这里的“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。

2.2.2 投资性房地产会计的核算方法

1．投资性房地产账务处理方法

（1）投资性房地产初始计量方法

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。

①外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费。

②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

③以其他方式取得的投资性房地产的成本，适用相关的会计准则规定确认计量。

（2）投资性房地产后续计量模式

企业投资性房地产后续计量有两种方法：成本模式和公允价值模式。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产和无形资产的会计处理方法，进行累计折旧和累计摊销，而且可以计提资产减值准备。

企业也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。其中，已采用成本模式计量的投资性房地产，若确需转为公允价值模式，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，一般不得从公允价值模式转为成本模式。

2．企业投资性房地产核算账户

（1）在成本模式计量下

①“投资性房地产”账户，核算企业投资性房地产的成本，该账户可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。该账户可比照“固定资产”“无形资产”账户的规定进行账务处理。

②“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”账户，可比照“累计折旧”“累计摊销”“固定资产减值准备”和“无形资产减值准备”账户的规定进行账务处理。

（2）在公允价值计量模式下

在公允价值计量模式下，企业也是通过“投资性房地产”账户核算投资性房地产的。但该账户除按投资性房地产类别和项目进行明细核算外，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细账进行明细核算。