第五节 二线城市综合体项目如何进行自身情况分析
二线城市综合体项目自身情况分析是指为了解项目自身的开发条件和挖掘自身的价值点而进行的项目地块分析以及项目开发相关企业分析。
一、二线城市综合体项目地块分析的基本内容
二线城市综合体项目地块分析的内容主要包括地块基本概况分析、地块所属区位分析、地块周边交通分析、地块周边配套设施分析、地块周边环境分析以及地块分析总结等。
1.地块基本概况分析
二线城市综合体项目地块基本概况分析是指对项目地块的现状以及地块用地性质、占地面积、容积率、绿地率等各项经济技术指标进行分析。下面是某二线城市综合体项目的地块基本概况分析。
（1）项目现状分析
项目内部拆迁基本完成，平整土地即可，南北两条路的延伸段都未开工，东面有河流，但是水质不是很好，项目小环境不甚理想，还需要改造。
（2）项目指标分析
项目总建筑面积55440m2，限高80m，地块方正，规模适中；土地性质为商业金融，规划方向有商业、写字楼、公寓等可能。
本地块总占地面积：25200m2。
用地性质：商业金融用地。
容积率：2.2。
建筑密度：40%。
绿地率：30%。
建筑限高：80m。
本地块总建筑面积：约为55440m2。
2.地块所属区位分析
二线城市综合体项目地块所属区位分析是指对地块所属区位的概况、发展战略与未来规划等进行分析说明。下面是某二线城市综合体项目的地块所属区位分析。
（1）××区区域概况
××区，东连××市主城区，北濒××市的水资源保护地××水库，区内拥有国家级森林公园、野生动物园、××湾公园等多个公园，绿化率达42%。周边集中有××地区一大批主要的中央和部属院校及科研院所，园区环境优美、交通便利、配套设施完善，是××市西部组团核心。
××区，规划科学，定位准确，科技创新资源丰富，创业文化氛围浓厚，内外交通便捷，基础设施日益完善，政务环境不断优化，生态环境优美和谐，各项社会事业稳步发展，是投资兴业的热土，是高品质的生活乐土。
（2）××区战略定位
①战略性新兴产业的优选区；
②低碳经济的聚集区；
③现代城市功能组团。
（3）××区片区规划
按照“聚焦示范区、推进合作区、提升建成区”的思路，加快发展建成区、科技创新型试点市示范区、南岗科技园、柏堰科技园、蜀山风景区五大片区。
（4）××区产业现状
××区作为××省最大的高新技术产业化基地，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。
全区累计引进内外资项目800多个，美国、日本、韩国、德国、英国、法国及我国香港、台湾等20多个国家和地区的客商兴办了100多家高新技术企业，其中包括十几家世界500强企业和跨国公司。
（5）××区发展前景
××区经济总量大幅增长，现代高新产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，实现工业化和城市化双轮驱动，在××市构建区域性特大城市建设中发挥更大作用。
3.地块周边交通分析
二线城市综合体项目是否具备四通八达的交通网络，在很大程度上影响着项目的商业氛围，便捷的交通有利于吸引更大的客流量。在分析地块周边的交通时，需要对地块所连接的道路，周边的公交地铁线路，到达客运站、火车站、机场等的时间距离等进行分析。下面是某二线城市综合体项目的地块周边交通分析。
项目周边分布8条城市主干道，能到达城市每个角落；地块周边分布19条公交线路，形成四通八达的交通网络。
距机场仅15min的路程，到火车站10min，到客运南站仅3min。
距南二环城市主干道不足2km，以二环路机场高速或武川路为出口即可连接××自治区9市、3盟、52旗，以及××自治区外的重要城市。
4.地块周边配套设施分析
二线城市综合体项目地块周边配套设施分析的内容主要包括对文化教育、医疗、商业、金融服务等配套设施的现状或未来规划情况进行分析说明。下面是某二线城市综合体项目的地块周边配套设施分析。
（1）教育类
①××电子科技大学。学校现有50个本科专业，24个专科专业，34个硕士学位授予学科，11个工程硕士专业学位授权学科领域，1个“与合作高校联合培养、招生计划单列”博士点，是工商管理硕士（MBA）培养单位。
②××医学院。校园占地总面积847993.26m2，设有基础医学院、临床医学院、南溪山临床医学院、第二临床医学院、第三临床医学院、药学院等16个二级学院（系、部），有附属医院5所，临床教学医院22所，教学实践基地80余家。
③另外，项目周边还拥有××幼儿园、××小学、××中学等一批中小学，教育资源丰富。
（2）医疗类
项目周边医疗配套见表1-13。
表1-13 项目周边医疗配套
（3）商业类
①沃尔玛超市。沃尔玛作为××区最大的超市，人流量相当密集。
②××广场
a.大型品牌超市（项目自带，1.2万平方米）；
b.电器数码主力店（项目自带，0.2万平方米）；
c.精品百货店（项目自带，2.75万平方米）；
d.商业步行街（项目配套，2.57万平方米）。
××广场建成后，将会成为××区最大的一站式购物中心，全面汇聚××市的高端人流，自成一个××商圈，必将改变市民的消费习惯。
③菜市场。××市场，再往北有××市场（往北有几个大小市场）；往××路附近有××菜市、××菜市、××菜市。
（4）金融服务类
①中国农业银行××铁路支行；
②中国银行××支行；
③中国建设银行××支行。
（5）休闲娱乐类
①咖啡厅，如××广场商业街咖啡厅。
②旅行社，如×旅、×青旅等。
③电影院，如××广场大型多厅影院。
④娱乐城，如××广场大型量贩式KTV。
⑤运动场馆，如××游泳馆、××体育馆、各大学体育馆。
5.地块周边环境分析
二线城市综合体项目地块周边环境分析包括对地块周边的自然生态环境以及人文历史环境分别进行分析。下面是桂林市某综合体项目的地块周边环境分析。
（1）自然生态环境
项目位于桂林市××区。该区经济发展条件优越，有显著的仓储、商贸、物流优势，辖区内连片成行的仓库可开发为专业批发市场、商住小区；有丰富的土地资源优势，紧邻火车始发站的××片区有可供近期开发的土地5000多亩（1亩=666.7m2，下同）。××区有较好的农业、工业、三产发展基础。
（2）人文历史古迹
桂林市是一座具有两千多年历史的文化名城。自三国吴甘露元年（公元265年）设始安郡起，桂林市便一直是历代广西和南方地区政治、军事、文化重镇，宋代已有“西南会府”之称。而今，古城区的格局主要与历史上四朝的古城形态相关：一是汉代以现榕荫路为南北轴线修建的始安郡府；二是唐代将独秀峰、子成和象鼻山为南北轴线，修筑“夹城”和“外城”而形成的前朝后市，它奠定了桂林中心区的格局；三是宋成淳年间突破原有城市格局，依山傍水，因地制宜，形成了南北长、东西窄，山、水、城有机结合的城市形态，并将漓江和西护城河形容如两条巨龙，在鹦鹉山和铁封山之间建圆形瓮城，创造出“双龙戏珠”势态；四是明朝洪武年间，在独秀峰下修建靖江王府，并将城池向南扩大至象鼻山，以桃花江作为南护城河，将原护城河（榕杉湖）辟为风景湖面，同时形成十字街商业中心。四朝古城和近代文物多有遗存，这些都是历史文化名城不可缺少的旅游和文化资源，规划中充分体现古城历史文化的延续性，是提高游览文化品位的重要方面。
6.地块分析总结
二线城市综合体项目地块分析总结是指在对地块所属区位、周边交通、配套、环境等进行分析之后，对该地块开发为城市综合体项目的优劣势进行总结说明。下面是某二线城市综合体项目的地块分析总结。
本项目地块总结：
①××镇属于城乡结合部，位于“中商”和“北文”的交汇处，区位优势明显；
②总体规划中商业地块的占比较低，为项目发展奠定坚实基础；
③地块区域人口基数高，物流往来密集，但人口消费能力有限；
④地块虽临近城市西部两大房地产板块，但实际脱离于城市主流板块；
⑤地块地理位置优势明显，通达性极佳，周围产业有效支撑；
⑥地块内业态众多，但环境差异较大，多处大型建筑将对拆迁产生影响；
⑦近三年项目周边无商住或商服地块出让，距离较近的××物流地块，由于是物流配套商服用地，土地单价67万元/亩，楼面价502元/m2；
⑧周边在售商品房较少，住宅售价约3200元/m2，商铺约7000元/m2。
二、二线城市综合体项目地块分析的常用方式
二线城市综合体项目地块分析的常用方式主要有以下两种。
1.方式一
策划人员在对每个地块的区位、交通、配套等要点进行分析后，分别对其地块发展的价值点进行提炼总结。下面是某二线城市综合体项目的地块分析。
（1）地块位置
项目位于镇江京沪高铁站周边，隶属于规划中的城市副中心××新城，短期内认知度较低。项目距新行政中心车程约3.5km，距火车站万达商圈车程约6.5km，距传统商圈大市口车程约8.5km。
价值点：位于××新城，城市南向发展重点打造的现代化镇江标志区内，距市中心距离也相对适中，新城的打造，将改变目前位置偏远的形象，有利于项目形象的拔高。
（2）区域价值
××新城是城市副中心，是承担行政、商务于一身的生态、现代化新城。按照“东城西居”的理念，××新城被分成7大功能区：
①行政办公区；
②商务文化体育区；
③山水城核心区；
④站前混合功能区；
⑤居住北区；
⑥居住中区；
⑦居住南区。
本案位于规划中的站前混合功能区内。
（3）交通价值
大交通体系完善，坐拥城市主干道与交通综合体，但公交出行系统尚不发达。
高铁对于项目价值的影响有以下方面：
①项目距离××高铁××站站前综合服务区约50m，为站前综合服务区的核心影响范围，共享商务及交通配套的同时，利于项目形象及品牌展示；
②出行便利，对于商务人士极具吸引力；
③京沪高铁开通后，对其地块价值具有显著提升的作用，有利于吸引投资客户；
④利于项目的形象展示，作为高铁人群进入××市区必经之地，其对于绿地的品牌展示作用不言而喻。
价值点：区域交通条件优良，后期随着新城建设将更加完善，有利于客源的全方位导入。
（4）配套价值
畅享××新城城市副中心综合配套，但规划商业配套不足，短期内尤为明显。
价值点：××新城整体商业规划不足，偏向于综合行政服务类，为项目城市综合体发展预留了一定的空间。
（5）景观价值
项目近拥国家4A级森林公园，是天然的城市绿肺和氧吧。
价值点：自然环境优越，新城的建设，综合环境的不断改善，未来区域将更加适合居住。
（6）项目指标
项目总占地1492亩，建成后将是规模近百万平方米的高铁城市综合体，成为××市新的商业地标。项目分几个地块。
A1：住宅用地（国际花都）。
A2：住宅用地（青年公寓）。
A3：住宅用地（新里系列）。
A4：住宅用地（新里系列）。
A5：住宅用地（待定）。
B1：超高层。
B2：集中商业。
B3：专业市场。
B4：商办用地。
C5：低密度产品。
（7）A2地块分析
在假定公寓先行的情况下，下面将针对A2地块及市场进行分析。
①A2地块四至
a.西面为城市主干道檀山路；
b.南面为空地以及京沪高铁轨道；
c.北面为五洲山路；
d.东面为京沪高铁工地，以后将是超高层建设用地。
②地块现状。地块为毛地，方正但起伏大，呈现西北高、东南低态势，整体落差约3～5m。
a.地势不平，增加工程难度；
b.高低落差有利于项目景观的打造，制造一种立体、富有层次的景观系统；
c.南部高铁对于项目存在一定的噪声污染，后期需要进行一定的技术处理，如利用景观区隔等。
③地块指标。一期中小规模的，以高层、小高层为主的高品质、低总价精装修小户型社区。项目A2地块的主要经济技术指标见表1-14。
表1-14 项目A2地块的主要经济技术指标
价值点：项目一期规模较小，但整体规模超百万平方米，建成后将是超大规模的高铁新城城市综合体。
④地块属性界定。项目A2地块的区域属性与项目属性见表1-15。
表1-15 项目A2地块的区域属性与项目属性
2.方式二
策划人员在对各地块要点都进行分析之后，最后对地块的发展方向进行比较总结。下面是某二线城市综合体项目的地块分析。
（1）项目区位
本项目位于××市××区之××物流园区片区内，位于××路与××路交汇处东北角，是未来××区综合交通枢纽区商业圈核心覆盖区，项目距离××区新火车站（会集高铁、地铁线路、城市轻轨、长途客车、公交线路，形成“五站合一”格局）仅1.5km，是未来新火车站商圈核心地段之一，10min车程即可到达××区CBD核心商圈，20min车程可达××广场商圈。
（2）周边环境
项目西侧为××公园、××港湾、××花园、××雅园等众多高档居住社区，当前销售价格基本都在8000～10000元/m2，所集聚人群较为高端。项目北侧集合了××之窗、××国际、××国际广场等以高端商务写字楼、商住办公、酒店类商业类型产品，初步展现了未来新火车站商圈的商业、商务功能的巨大潜力。项目东侧为未来新火车站规划铁路及××国道。
（3）周边配套
①文化教育：市47中附属小学、市实验小学、市47中体育场等。
②医疗配套：××中医院（建成）、北京同仁医院分院（在建）、长庚医院等。
③行政配套：工商局、省司法厅、省检察院、法院等。
④商业配套：CBD核心商业区，CBD内外环商业步行街、中央特区商业街等。
⑤人文配套：世界客属文化中心国际会展中心、市民广场、××滨河公园等。
⑥休闲购物：麦德龙商业广场、宝龙城市广场、新火车站商圈、中央特区商业街区等。
⑦交通道路：××路、体育场路、东风东路围绕周围，××汽车客运站与新铁路客运站。
注：综合交通枢纽区位于××区××国道西侧，××东路南侧约1km处，以新火车站为核心，会集地铁线路、城市轻轨、长途客车、公交线路，形成“五站合一”格局。交通比较便利，地理位置相对比较优越，预计到2020年，新火车站日发送旅客量为10.46万人，新长途公路客运站日发送旅客量为6.75万人。
（4）用地说明
项目规模：项目总占地15000m2，约合22.5亩，地块呈菱形状，目前地块表面基本平整，不涉及拆迁。北侧与西侧临路，其中西侧紧临心怡路，未来将直通新火车站商业广场，北侧路对面为市政绿化广场。
规划指标：容积率为7.0，建筑密度<35%，建筑高度<120m。
（5）A1地块方向
项目A1地块各物业类型发展前景比较见表1-16。
表1-16 项目A1地块各物业类型发展前景比较
注：1.表中“√”表示可以考虑开发的物业类型，“×”表示不考虑开发这种物业类型。
2. ★代表1分，★★代表2分，★★★代表3分，得分越高表示该物业类型发展前景越大。
（6）A1地块适宜性
项目A1地块酒店物业与写字楼物业适宜性比较见表1-17。
表1-17 项目A1地块酒店物业与写字楼物业适宜性比较
注：★代表1分，★★代表2分，★★★代表3分，得分越高表示越适宜发展该物业。
（7）项目地块小结
物业形态初步定向：写字楼物业。
三、二线城市综合体项目地块分析的要诀
二线城市综合体项目地块分析的要诀主要有以下三个。
1.要诀一
对于分期开发的地块，应分别对各分期的经济技术指标进行分析。下面是某二线城市综合体项目的地块经济技术指标分析。
项目位于××市××区，由××西路、××山路、学×路、××大道围合而成，总用地面积约500亩，分两期开发。项目各分期的经济技术指标见表1-18。
表1-18 项目各分期经济技术指标
2.要诀二
如果地块所属区位的未来规划给项目带来有利影响，在进行地块所属区位分析时，除了分析区位基本概况之外，还可以对地块区位的未来规划进行分析。下面是某二线城市综合体开发项目的地块所属区位分析。
（1）项目区位概况
项目位于×××，距城市核心区3km，区位优势明显，但周边道路未通，限制了项目融入城市格局；一旦新×路、××园路贯通，项目将完全融入××核心板块。
（2）项目区位规划
项目位于××未来“三心”中的城南核心位置，南面紧邻区级公建中心，使得项目具备足够的价值想象空间。
××区总体规划结构形成“一核二轴三心”的布局；项目所在的××，区级中心定位是：主要指环城西路以西、新×路以南、通×路以东、环城南路两侧区域，依托未来区行政中心，形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级公建中心。
3.要诀三
在进行地块周边交通分析时，可以对交通规划对本项目的酒店、办公、商业等不同物业类型的积极推动作用分别进行说明。下面是某二线城市综合体项目的地块周边交通分析。
（1）外部交通情况分析
①项目临近绕城高速的西出入口以及机场高速公路入口，是××市以及周边城镇前往××机场的必经之地。
②项目临近××换乘中心，是连通西部城镇如××、××的公共交通枢纽。
③项目南邻××西路，为××市的东西主干道，是连接主城区导入人流车流的主动脉。
（2）地铁规划分析
轨道交通2号线全长29.4km，2号线不仅在地下行驶，还有一段地上路程，其中，地下线25.14km，高架段3.68km，过渡段0.58km。
轨道交通2号线西起××西路与××大道交叉口西侧，沿××西路、××中路、××东路行驶，横贯××市，终点至××东路与××路交叉口西侧处。其中，××大道站距离本项目最近，2号线的开通将为本项目导入更多从市区方向前来的目的性消费客群。
本区域地铁建设规划地面以高架形式建设。建议项目就地铁的具体规划进行深入对接，预留相关通道和商业空间，并在地铁开通后充分对接。
（3）××国际机场
①机场简介
a.机场位置：×××。
b.机场类别：4E级民用机场。
c.距市区距离：31.8km。
d.距本案距离：16km。
e.开工时间：×××。
f.试航时间：×××。
××国际机场的客群服务于××市以及××、××等××市经济圈城市客群，并辐射××、××等地区。
②机场性质。新机场性质为国内干线机场，建成后的国际机场将成为继北京首都、上海虹桥、上海浦东、广州白云、深圳宝安、厦门高崎等机场之后，具备国内目前最高飞行区等级4E的机场，可供世界上除A380外已投入商务运营的所有飞机起降。
③对本项目积极推动作用
a.机场建成后，附近区域的经济价值能够迅速得到提升，并带动周边的高新科技产业园区高速发展，新机场承担了振兴××市西城板块的重任，同时可以有效辐射大合肥经济圈，带动更多的区域客群。
b.对于酒店：机场距离本项目16km，随着机场高速公路的施工建成，车行10min即可达到本项目，有利于为项目内的高端酒店直接导入更多外来商务和旅游客群。
c.对于办公：项目内含有甲级及特色办公产品，机场的建成可以有效吸引希望兼顾投资、办公、居住功能的商务人士和企业。
d.对于商业：项目地处紧邻的××西路，是市区前往机场的最主要道路，据机场客流估算，将有大量的流动消费群体。
四、二线城市综合体项目开发相关企业分析的要诀
二线城市综合体项目开发的相关企业分析包括房地产开发公司以及建筑设计公司、园林景观设计公司、建筑工程公司、监理公司、销售代理公司、物业管理公司等合作公司的分析。下面将分别对其分析要点进行说明。
1.房地产开发公司分析的要诀
在分析房地产开发公司时，为突显公司的实力与优势，应重点对公司所取得的荣誉以及在品牌、规模、团队管理等方面的优势进行介绍。下面是某二线城市综合体项目的房地产开发公司分析。
（1）××集团简介
××广场项目由××集团投资开发建设。××集团是在我国香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业于一体的特大型企业集团。××集团在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙等城市设立分公司（地区公司），在全国各主要城市拥有大型项目229个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。
（2）××集团荣誉（略）
（3）××集团七大优势
①运营优势。××集团实行标准化运营模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。
②规模优势。××集团是中国土地储备最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。
××集团大部分项目规模在50万～200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。××集团的项目一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，绝大多数项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；而旅游地产项目一般位于距离超大城市中心区30～40km、高速公路出口附近以及拥有独特优美的自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。
③产品品牌优势。××集团实施精品战略，严格执行全过程精品标准，对内推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外400多家相关行业龙头企业建立合作联盟。××集团产品代表了中国房地产的精品标杆；××集团的产品品牌已成为中国房地产业的领先品牌。
凭借中国首屈一指的产品品牌，××集团在全国各主要城市深受置业者欢迎。置业者认同××集团品牌及其附加价值，因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，××集团产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。
④产品结构优势。××集团产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，××集团内部均由建筑设计院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。
××集团产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。
⑤成本优势。××集团拥有系统的项目开发成本控制体系，从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。
××集团非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，××集团抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。××集团建筑设计院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。××集团严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标。××集团全国项目同步建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了集中招投标的规模效益。
××集团通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。
⑥开发优势。××集团拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现投资周期最短的目标，集团所有项目在购地后6个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后6～8个月内开始项目预售。××集团依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位和方案拟订及实施；通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及质量；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。
⑦团队管理优势。××集团拥有中国一流的领导管理团队和管理模式，采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，建立起了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用集团化紧密型管理模式，由集团总部对地区公司进行统一管理。××集团全面采用目标计划管理、绩效考核管理等一系列经营管理模式，为企业快速稳健发展注入了强大动力。
同时，××集团始终以高效进取的企业文化激发员工价值；同时配合先进的企业管理体系、有效的激励约束机制，形成向上超越的工作氛围和价值认同感，令团队始终保持强大的凝聚力、创造力。
经验丰富和稳定的管理团队、集团化紧密型管理模式以及先进的企业文化，大大提升了××集团的执行力和抗风险能力，使××集团成功实现快速稳健发展。
2.合作公司分析的要诀
跟房地产开发公司具有合作关系的公司主要有房地产设计公司、建筑公司、监理公司、销售代理公司、物业管理公司等，在进行分析时，应分别对各合作公司的资质、业务范围、优势等进行分析。下面是某二线城市综合体项目的合作公司分析。
（1）建筑设计公司
广州××建筑设计有限公司是具有国家建设部工程设计甲级资质单位，由近百名经验丰富并熟悉建筑和城市规划以及水、电、空调、建筑经济、智能化设计的专业技术精英组成。其中，高级工程师15人、高级建筑师7人；一级注册建筑师12人，一级注册结构工程师11人，注册规划师3人。
公司下设五个建筑设计所，在深圳、武汉、东莞、南昌设有分公司。公司总部设有办公室、总工程师室等相应的职能机构，实行统一管理，有完整的技术管理体系和规章制度。
公司业务范围：工业与民用建筑、城市规划设计、环境景观设计、建筑装饰设计、工程设计咨询、工程设计软件开发应用等。
近年来，公司立足广东，积极拓展省外建筑设计市场，承接并完成了大量高品质的工程设计近百项。
（2）园林景观设计公司
上海××城市景观工程设计有限公司创立于2000年，公司管理总部设立在上海，是专业从事城市风景园林、城市公园、广场、居住区环境景观、湿地、造林设计与施工的城市园林绿化一级企业。公司在园林行业内成立较早，历经十余年市场经济的洗礼，不断探索完善自身的管理。作为城市园林建设的重要力量，公司力求以创新的管理机制、精细化的管理方式、良好的企业形象，积极参与城市园林环境建设，充分利用公司在技术、人才、经营等方面的优势，加大科技含量，顺应低碳节能方向，创建优质生态环境，在行业内荣获各种殊荣，公司被评为全国用户质量满意企业，全国行业质量诚信示范企业及中国园林绿化AAA级信用企业等荣誉称号，使公司以高质量、高起点的品牌形象走向全国。公司历经多年发展，在众多城市园林绿化项目上，取得一定成就。公司与万科、中海、保利、恒大、世贸、鲁能、中粮、富力等多家知名房地产企业建立了长期稳定的合作关系，同时，公司承接了众多地方政府的城市园林绿化建设工程。
（3）建筑公司
××集团有限公司是世界500强企业——中国××股份有限公司的成员企业，前身为××，诞生于1948年，1984年兵改工后改编为××，1999年12月更名为××。2001年8月建立现代企业制度，改制为××集团有限公司。2008年3月，随××集团整体上市。集团公司先后荣获中国建筑工程鲁班奖9项；国家优质工程奖17项；中国土木工程詹天佑大奖7项；国家科技进步奖12项；“新中国成立60周年百项经典暨精品工程”5项；省部级优质工程奖264项；还先后荣获“全国五一劳动奖状”“全国文明单位”“全国精神文明建设先进单位”“全国优秀施工企业”“中国优秀诚信企业”“湖北省优秀企业”“全国模范职工之家”等荣誉称号。
（4）监理公司
××工程管理（集团）有限公司是在1997年10月成立的××工程监理咨询有限公司基础上发展起来的，母公司××工程管理（集团）有限公司于2003年12月22日经国家工商局核名、北京市工商局颁发企业登记证，正式命名成立。公司注册资金为5000万元，是国内第一家跨行业、跨地区、跨部门的集工程项目管理（代建）、监理、咨询、设计、招投标代理于一体的大型工程集团，是中国首家综合性工程管理企业。
具有国家八部委颁发的资质证书，具有住建部颁发的房屋建筑工程甲级、市政公用工程甲级、港口与航道工程甲级、农业综合开发工程甲级、林业与生态工程、化工石油工程甲级、电力工程甲级监理资质及公路、矿山、机电安装、铁道工程等多项乙级资质。
（5）销售代理公司
××地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，××地产整体改制，成立××地产顾问股份有限公司。
经过20多年的发展，××地产现已成为全国性的房地产服务提供商，拥有子公司、控股公司共53家（含并购公司），超过12000名员工。其代理业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司，已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。××地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。
××地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。
（6）物业管理公司
①公司简介。××物业有限公司成立于1997年，隶属于中国标准化运营的地产领导者恒大地产集团，系国家一级资质物业管理企业。公司拥有分支机构逾32家，在管物业项目逾272个，总建筑面积逾3883万平方米。
××物业有限公司拥有一支逾12000人的年轻化、高学历、高素质的管理骨干和专业技术队伍，凭借其一贯的创新精神、专业化管理、规范化运作等优势，不断引入国内外先进的管理理念，打造公司特色管理模式，以其鲜明的“三大特色”（特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化）鹤立于全国物业管理行业。同时，××物业有限公司是物业管理行业中率先通过ISO9001：2000版质量管理体系认证企业。
②物业管理特色
a.先进的管理模式。××项目物业管理实行“整体联动、技人结合、功能封闭、区域配防、内紧外松”的管理运作模式。
整体联动：自建保安管理队伍，将小区、商业、停车场各功能的安全纳入统一管理机制，各岗位有效配合，实现治安管理、消防管理、安全管理、交通与停车管理、突发事件应急处理整体联动。
技人结合：充分发挥配置的安全智能设施设备效能，再针对管理现场实际情况，配备保安人员的巡防检查，做到安全无盲点。
功能封闭：按照功能划分与业户性质，分不同功能实施不同的封闭式管理。
区域配防：根据不同使用功能的安全管理特性，配置保安岗位和人员，达到高效合理。
内紧外松：以人为本，从为业户提供方便的角度出发实施安全管理。内部，时刻保持高度的安全警惕性，严格执行各项制度和管理措施，安全防范做到一丝不苟；对外，尽可能简化安全程序，使物业保持安全、祥和的氛围。
b.安全、全面的安防系统。本小区共设有三层安防设施：第一层设置于小区最外围：周界防越报警系统+红外探头对设，以防止不法分子从外围进行翻越；第二层设置于小区公共区域：电子巡更系统、每栋建筑主入口及重要出行区域设置摄像监控，每栋入户大堂设置楼宇对讲系统，电梯轿箱设置摄像头，以随时发现小区内非正常情况的发生，防患于未然；第三层设置于每户室内，含超大彩色可视对讲机、门磁、在主卧室设置紧急报警器一个、在客厅设置红外探测器一个（在业主设定的情况之下起作用），以避免任何意外情况的发生。
c.内部规范的秩序管理
（a）在物业主出入口设有24h站岗值勤。
（b）对重点区域、重点部位每1h至少巡查1次。
（c）社区内不但配有最先进的24h红外线智能化安防系统，而且还配有安全监控设施，实施24h监控。
（d）对进出物业的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
（e）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
d.全面、专业的工程管理
（a）对共用设施设备进行日常管理和维修养护。
（b）建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（c）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（d）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
（e）保障载人电梯24h正常运行及路灯、楼道灯完好。
（f）确保消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
（g）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（h）维护小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
（i）对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
e.对外关系协调和处理
（a）定期与物业各业主沟通并收集意见，保持双方友好关系，促进物业管理运作更顺畅。
（b）与区内政府机关及有关团体保持联络，遇有特别事件或状况发生时能即时发挥作用。
（c）建立危机处理机制，以备突发事件发生。
③物业管理服务费。物业服务费实行包干制，每月收费标准暂定为按住宅建筑面积多层及高层住宅1.75元/m2，商业3.50元/m2收取。物业服务费不包括公摊水电费。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。