第一章　房地产公司投资开发部门工作概述

第一节　房地产公司投资开发部门的职能与岗位设置

一、房地产公司投资开发部门的职能

不同的房地产公司对投资开发类部门有不同的称谓，如开发部、发展部、项目拓展部、前期管理部、战略投资部等。同时，有的大型房地产公司会设投资开发中心，并设置投资开发总监一职。将投资开发类部门根据负责工作内容的不同分别设部，例如市场部、前期部、计划统计部和投资发展部等。考虑到实际应用中的广泛性与普遍性，本书将上述分部进行归并，将投资开发类部门统称为投资开发部。

房地产公司投资开发部门的工作主要包括三个方面的内容：第一，发掘新的具有投资价值的开发项目，为公司项目投资决策提供依据；第二，实施市场调研和根据公司的投资发展战略，进行项目投资开发的可行性分析；第三，负责办理项目开发全过程的各项证件的报批手续，并且协调好与相关政府部门间的关系。

投资开发部门的工作贯穿着项目开发的各阶段，并且为项目后期经营管理奠定基础，其具体的职能描述如下。

1.计划制订与市场研究

①负责收集并研究国家宏观经济政策、房地产及相关行业的市场信息，建立内部市场信息数据库；

②研究房地产相关国家政策和相关行业的变化发展，为公司的战略发展提供政策支持；

③组织起草公司业务发展战略和规划；

④对区域投资环境进行政策、法律、经济、人文等的评估；

⑤负责审查公司对外投资项目的法律风险，执行公司重大商务合同的法律审查；

⑥负责公司的重大法律纠纷处理；

⑦负责公司房地产投资方向研究，研究、拟订土地储备规划；

⑧对土地市场进行调查研究，给公司提供第一手土地信息；

⑨负责公司各开发项目的市场调研策划工作，及时做出相应的调研策划报告；

 根据市场调研及房地产市场的相关信息，编写项目可行性报告。

2.项目策划

①研究房地产投资方向和区域房地产相关环境，为董事长投资决策提供支持；

②负责公司房地产投资方向研究，进行土地储备研究，拟订公司土地储备规划，组织投资项目的可行性分析论证；

③协助进行土地投标工作；

④负责提出开发项目的规划构想，组织对项目市场定位的确立工作，报董事长审批，组织编制项目规划建议书和总体规划方案。

3.投资管理

①负责公司下属及参、控股公司的投资管理，制订管理办法及考核方案；

②负责制订年度投资回报计划，并组织实施；

③完成投资效益分析报告；

④负责组织公司新项目的可行性报告的论证；

⑤负责编制新项目融资方案，并组织实施；

⑥对新投资项目的资金运用实施监控；

⑦负责公司年度投资效益分析；

⑧负责公司经济类合同（工程类合同除外）审核和过程监控；

⑨收集、掌握公司的经营状况信息，及时汇总整理上报上级领导；

 协助调配公司资源，包括人员、资金等；

对公司大资金调度提供支持；

对公司的审计监督。

4.项目报建事务

①负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续；

②负责办理设计审批申报，办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作；

③申办招投标审批手续、申办《建设工程施工许可证》、申报计委立项、申报《固定资产投资许可证》；

④办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气、消防、排污、绿化、人防等；

⑤与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除；

⑥负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题；

⑦组织设计单位进行水、电、气等综合管网的方案设计；

⑧申办临时用水、用电手续，协调与水、电行业部门协调工地通水、通电等事务；

⑨与水、电、煤气、电视、电话、网络通信等行业部门签订施工合同，协调进场施工；

 配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续；

处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。

5.项目拆迁事务

①负责项目征地拆迁的调查、测算、评估以及拆迁方案的拟订等工作；

②负责办理拟开发项目的土地征用、拆迁相关手续，取得《拆迁许可证》、办理拆迁冻结；

③负责确定征界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作；

④组织拆迁工作的开展，进行拆迁谈判，与拆迁户签订拆迁安置协议；

⑤负责根据拆迁方案组织开展开发项目的征地、补偿和安置等工作；

⑥负责组织和协调建筑红线内原有建筑物拆除的相关工作，确保拆迁工作顺利进行；

⑦拆迁实施过程中，协调组织拆迁处、公证处、法院等职能部门的配合工作；

⑧负责组织拆迁户回迁的各项手续及相关工作；

⑨协调拆迁现场周边关系，处理征地拆迁过程中可能出现的地界纠纷；

 负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题；

对征地、拆迁、补偿、安置等过程中涉及的资料做好建档保存工作。

6.与其他部门的协调

（1）与工程部的协调工作

①根据工程部提出的采购计划，了解市场行情，并与工程部一起对施工单位材料供货厂家进行考察，做出预算和考察报告供工程部和领导参考；

②根据工程部对已完工程的施工单位、材料供货厂家提出评估报告并进行总结，为后续的开发项目提供依据；

③积极主动地接受工程部对开发项目的前期准备工作，组织规划、勘察、设计、图纸审查的辅助工作以及工程部为投资开发部门提供的办理规划审批手续等相关技术资料；

④与工程部一起进行竣工验收备案工作，做好资料交接；

⑤充分参考工程部提供的材料和数据，进行竣工决算工作。

（2）与财务部的协调工作

①全年对每个项目做出整体概算，每月初根据预算向财务部提出资金使用计划；

②根据公司的资金状况掌握对施工单位的付款数量，并保证公司资金的顺利使用；

③根据财务数据进行公司房地产报表统计，并向市建设局房产处报表。

（3）与销售部的协调工作

①根据销售资料统计数据进行报表填写；

②协助销售部对销售和资金回收进行方案制订；

③协助销售部进行套内面积计算。

（4）与办公室的协调工作

①协助办公室办理公司相关证件；

②做好各种资料交接；

③按照办公室的要求及时准确的提交计划和总结；

④配合办公室进行公司规章制度和相关工作的制订。

（5）与外部部门的协调工作

①负责就安装事宜，联系电力、自来水、有线电视、通信等部门，安排施工安装人员与施工现场的接洽联系；

②协助工程部办理现场水、电等的临时安装中碰到的对外协调工作；

③负责协调报批报建工作中与规划局、国土局、建委、消防和人防等相关部门的关系；

④负责建立并维护公司与房地产配套工程专业公司的关系；

⑤现场周边事务的处理；

⑥负责处理施工过程中与当地政府、居民等的协调性事务。

二、房地产公司投资开发部门的岗位设置

不同的房地产公司的组织架构不一样，具体的部门会根据公司自身的需要来设置。同样的，在实际工作中，投资开发部门一般会根据具体的工作需要来设置部门的岗位。下面以一般房地产公司投资开发部门的岗位设置（图1-1）为例做简单介绍。