前言

房地产投资开发事务是房地产开发企业最重要的业务，房地产公司投资开发部门是房地产开发企业最重要的部门之一。不同的房地产公司对投资开发部门有不同的称谓，常见的有开发部、发展部、项目拓展部、前期管理部、战略投资部等称谓。同时，一些大型房地产公司的总部会设投资开发中心，并设置投资开发总监一职。根据负责工作内容的不同，投资开发中心分别下设有市场部、前期部、计划统计部和投资发展部等分部门。考虑到实际应用中的广泛性与普遍性，本书将上述分部进行归并，将投资开发类部门统称为投资开发部。

房地产公司投资开发部门的工作贯穿了房地产项目开发的前中后各个阶段，其主要的工作主要包括三个方面的内容：第一，发掘新的具有投资价值的开发项目，为公司项目投资决策提供依据；第二，实施市场调研，根据公司的投资发展战略，进行项目投资开发的可行性分析；第三，负责办理项目开发全过程的各项证件的报批报建手续，并且协调好与相关政府部门间的关系。

由于房地产公司投资开发部门的工作涉及复杂的报批报建工作，既要讲究流程顺序和时间进度节点，又要及时获得公司各职能部门的辅助，还要掌握对政府各主管部门的报批报审报建的公关技巧，因此许多从业人员只能依靠领导帮带、经验积累、经受挫折之后才能掌握房地产公司投资开发部门的工作内容、流程和方法。

由于市场上介绍房地产公司投资开发部门工作的实际操作型指导图书很少，应广大读者要求，经过三年来对全国各地众多著名的房地产公司的研究，集合房地产公司投资开发部门的一线操盘精英，我们以工作指南的形式特别策划编写了本书。

本书用十章全面讲述了房地产公司投资开发部门在项目开发全流程各阶段的工作指南，具体包括以下内容。

第一章，房地产公司投资开发部门工作概述，主要讲述了房地产公司投资开发部门的职能与岗位设置，房地产公司投资开发部门参与项目开发全流程的工作内容，房地产公司投资开发部门员工工作流程培训手册等内容。

第二章，房地产公司投资开发部门在获取开发用地的前期投资分析工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在获取开发土地前的初步市场调查工作指南，房地产公司投资开发部门在用地获取前的投资分析工作指南等内容。

第三章，房地产公司投资开发部门在获取开发土地阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司获取开发土地的途径，房地产公司以招拍挂方式获取开发土地时投资开发部门的业务工作指南等内容。

第四章，以协议出让方式获取国有土地使用权的相关业务工作指南，主要讲述了以协议出让方式获取国有土地使用权时需要办理的相关手续和相关证件、所需资料与工作程序等内容。

第五章，房地产公司投资开发部门在市场调研与项目定位阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在市场调研阶段的工作指南，房地产公司投资开发部门在项目定位阶段的工作指南等内容。

第六章，房地产公司投资开发部门在可行性研究阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在编写可行性研究报告的工作指南等内容。

第七章，房地产公司投资开发部门在项目前期策划阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在项目策划阶段的工作指南，房地产公司投资开发部门在编写项目开发方案阶段的工作指南等内容。

第八章，房地产公司投资开发部门在项目规划设计阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在概念设计与方案设计阶段的工作指南，房地产公司投资开发部门在项目规划设计阶段的报批报建工作指南等内容。

第九章，房地产公司投资开发部门在项目建设阶段的报批报建工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在项目施工前准备阶段的报批报建工作指南，房地产公司投资开发部门在项目施工阶段的报批报建工作指南等内容。

第十章，房地产公司投资开发部门在项目销售阶段的工作指南，主要讲述了房地产公司投资开发部门在项目销售阶段的相关手续的办理以及相关证件的取得工作等内容。

本书是一本理论与实践相结合的有关房地产公司投资开发部门在房地产项目开发全流程的工作指南图书，具有以下几个特点。

第一，专业性。本书有别于之前我们编写的畅销书《进军房地产——房地产项目报批报建与开发工作全程指南》，它是针对房地产公司投资开发部门这一特定部门而“量身定做”的一本针对性极强的书。同时，本书对房地产投资开发部门的各项工作组织、管理、内容、流程、注意事项、方法要诀等都是经过严谨推敲出来的。与市面上其他的房地产地产图书相比，本书更具备专业性和针对性。

第二，实操性。本书的编写人员全部来自多年从事房地产公司投资开发工作的一线管理人士，实操经验丰富，力求通过对工作经验的全面总结和对国内众多成功房地产开发商的参考借鉴，以全面实用的理论和众多范本，使读者可以在最短的时间内学习参考到国内房地产投资开发部门工作的最高工作水平。同时，本书力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每位读者在仔细阅读后能独立操作房地产开发的论证和报批报建工作。

第三，全面性。本书以房地产项目开发流程为顺序，编写涵盖了房地产公司投资开发部门可能涉及的所有工作内容，而且对每一阶段的工作内容都尽量给出流程图、准备文件、办理时间、办理窗口以及提供工作中会涉及的表格、文书的范本。当然，由于每个公司对部门工作职能要求的不同，本书所涉及的房地产公司投资开发部门的工作内容可能由其他职能部门或外聘其他公司来执行，比如市场调研工作可能由营销管理部门负责，投资分析工作可能由财务部门负责，设计和施工的报批报建工作可能由设计管理部门或工程管理部门负责，但本书依然将投资开发部门可能涉及的工作内容都进行编写，以供读者全面参考。

第四，工具性。本章以十章的内容，向读者讲解商业地产项目开发管理全流程中的各项开发管理工作指南，具有模块化的特征，读者在实际工作中遇到问题时，可以根据自己所处的部门、所负责的岗位工作内容以及项目开发所处的阶段随时参阅本书。

第五，易读性。本书在语言表达上尽量做到通俗易懂，即使是刚进入房地产行业的人员也能充分理解编者所要表达的意思，准确地掌握房地产公司投资开发部门的工作内容和流程，从而能迅速融入企业、熟练准确地进行有效的工作和沟通，既节省读者的时间和精力，又可帮助读者取得职业上的晋升。

本书是房地产公司开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人士和从业人员的必读职业宝典，是房地产公司董事长、董事、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士领导和控制项目投资开发的必备参考图书，特别是从事房地产市场调研、投资分析、拿地投标、前期策划、规划建设报批报建等房地产投资开发部门的工作人员的优秀培训手册。

由于房地产项目的拿地和报批报建需要房地产公司其他职能部门的积极有效地配合，所以本书同样适合涉及房地产项目开发全流程的财务、研发、设计、工程、材料、市场、招商、销售、策划、运营、客服、人事、行政等部门的经理、主管和从业人士阅读。

本书也适合涉及房地产项目开发全流程的拆迁、设计、监理、勘察、施工、建材、设备、装修等专业服务企业的从业人士阅读参考，适合计划、建设、规划、国土、质检、安检、市政、交通、环卫、文化、人防、消防、供水、供电、供气、供暖等与房地产项目开发相关的政府行政主管单位和事业单位的管理工作人士了解阅读。

在本书编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，才使得本书能及时与读者见面。有关房地产其他相关实操性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。

主编

2015年1月