第五节 余按

当今的不动产财产权利价值有其深刻的历史渊源、心理动机、伦理基础和哲学根本。首先，传统的“买房置地”情结作为社会物质生活基础的一部分，对当今的法律生活产生深远的影响。在中国的国情下研究不动产价值问题，难以割舍亦难以回避“买房置地”的历史情结。其次，一定社会物质条件决定人的不同层次的心理需要，一项不动产因权利主体不同层次的心理需要折射出不同层次的权利价值。研究不动产财产权利问题、适用不动产财产法律、制定房地产调控政策，需要考虑一定社会物质条件下人的不同层次的心理需要，以及与之相关的不动产不同层次的权利价值。再次，由于不动产相对于动产有更大的财产价值，人们在不动产财产纠纷中表现出更多的以人性恶为伦理基础的趋利避害性；因此，在不动产财产权利理论研究与司法实践中，都不可忽视权利主体趋利避害的伦理基础，应当更多地关注价值衡量与利害取舍。最后，不动产财产权利价值具有主客观统一性和实践性。观察、研究和解决不动产财产权利价值问题，应当坚持主客观统一的哲学价值观，将不动产的客观属性与人的主观需要相结合；同时，亦应当坚持历史唯物主义，充分关注实践的历史性与现实性，兼顾不动产财产关系的历史传统与现实问题。

不动产财产权利的价值形态受一定的经济基础的制约。不动产财产权利价值形态有其深刻的经济基础。经济理性人与资源稀缺性假设构成不动产财产权利价值的经济分析理论与实践问题的两大前提。马克思劳动经济学中的劳动的二重性决定了商品的二因素，进一步决定了不动产的二因素，最终决定了不动产财产权利价值形态的二层次即利用的价值与处分的价值。其中，具体劳动创造商品的使用价值，商品的使用价值决定不动产的效用，不动产的效用映射不动产财产权利价值形态中保有或利用的价值；抽象劳动创造商品的价值，商品的价值决定不动产的价格，不动产的价格映射不动产财产权利价值形态中交易或处分的价值。

关于不动产保有与享有的价值，效用是物权之立法宗旨与伦理基础，是不动产财产权利保有与利用价值的核心。不动产财产权利保有与享有的价值具有丰富性，其丰富性存在于静态与动态中，表现于物质与精神层面，有积极与消极之分。名义所有权（可引申为公房承租权等准所有权）的保有价值在于其“弹力性”和“归一力”，是其他一切权能据以回归的核心。占有具有权能基础、权利公示、“民间担保”、取得时效等法律制度效用以及收益转化、价格垄断等纯经济效用。对于因不动产毗邻关系产生的附加性使用价值，客观性附加价值决定于人的普遍需要，主观性附加价值决定于人的个体需要。因丧失不动产用益价值而产生的损失是一种机会损失。在物权用益赔偿问题上，“用”、“益”机会损失虽不同质，但在价值量上表现出同一性。

关于不动产处分与交易的价值，其主要指的是法律上的处分，而事实上的处分是不动产用益方式的具体表现。不动产财产权利处分的基本效用体现在无差别的货币化。

特别提出，在未来的《物权法》修订工作中，应当在充分调研的基础上，将居住权纳入合法的用益物权法律体系。《物权法》可以在修订时规定如下居住权相关条文：

第一条 对他人所有或承租的房屋享有居住权的人包括：（一）依据法律、行政法规、国家政策及合同约定的被安置人；（二）与所有权人、承租人形成共同居住事实且不具备腾退条件的近亲属；（三）与上述居住权人具有扶养关系的近亲属。

第二条 居住权终止于权利人死亡之时。居住权不得转让与继承。

第三条 居住权的行使以满足居住需要为限，不得擅自出租、出借或从事经营活动等超出居住需要的行为。

第四条 居住权人可以与房屋权利人共同使用并共同维护居住生活必需的共同设备、设施。

第五条 居住权人与房屋权利人之间应和睦相处，不得干涉对方的正常生活。