第二节 物、债二元框架下财产权利二维价值体系重构

一、财产权利游走于物债属性坐标（横轴）

如前所述，在中国国情下分析不动产财产权利问题，一方面，物、债二元框架不可摒弃；另一方面，现实中财产权利的复杂性亦应当得到充分重视。故此，著者大胆假设，将物权特性设为一极，将债权特性设为另一极，则现实生活中的财产权利将摆脱难以归类的窘境，自由游走于物、债两极坐标轴，实事求是地得到客观定位。在此物、债二极坐标轴上，一端是物极，一端是债极，可以借鉴区分物权与债权的各观察角度对两极特性进行描述，现将关键词列表如下：

一般来说，相对动产，不动产的价值较大，其法律关系较为复杂。现实中有关不动产的具体财产权利大多兼有或物或债的双重属性，将具体的财产权利放入物、债二极坐标轴，如果“支配、直接、对世、排他、绝对、优先”的属性更多，则更偏向物权一端；如果“请求、间接、对人、包容、相对、平等”的属性更多，则更偏向债权一端。如图1.1所示：

不论是物、债共生式的混合，还是物、债排斥式的对抗，均呈现出物与债的两极对具体权利定位的牵拉。现实中的众多具体权利就是这样在物与债的牵拉中在坐标轴上自由游走。

【方法与建议1.1】对具体的不动产财产权利属性进行分析，可根据其物权与债权的属性进行分析与定位。其中，物权属性参考关键词包括：支配、直接、对世、排他、绝对、优先；债权属性参考关键词包括：请求、间接、对人、包容、相对、平等。

二、财产权利衡量于价值水平坐标（纵轴）

物、债二元坐标轴的模型仅仅用来描述财产权利的属性，未能揭示现实中财产权利的存在状态。权利人为什么对或物或债这样的权利感兴趣？为什么甚至为此不惜夫妻反目、兄弟决裂、父子成仇、对簿公堂？为什么一项不动产上的权利状态如此复杂？这些都归因于不动产对权利人是有价值的。考虑这些问题，需要回归到权利是什么这个原始的命题。卡尔·拉伦茨将权利定义为“法律为了满足某人的需要而赋予他的一种‘意思的力’或者‘法律的力’”。中国的法理学教材中也描述到，权利与满足人的需要、与人的利益不可分割，权利是“保证权利人利益的法律手段，权利与利益有着密切的联系，而权利则是这一内容的法律形式”。可以说，权利是“利”和“力”的结合。一方面，权利可以描述为人的需要、利益、价值；另一方面，权利可以描述为法律的力、法律赋予的意思能力、法律的认可。

从权利的含义这一视角看待这一问题，物、债二元坐标轴模型描述的是第二层面的问题，即法律把权利分为什么样的类型、具体的权利在法理上对应什么样的状态。这只是“力”的问题，而权利的“利”更应当着重考虑。在现实生活中，老百姓往往对法律知识并未过多了解，更加关注的是实际利益层面的问题。

【经验与逻辑1.2】不动产财产权利的属性表现权利之“力”，不动产财产权利的价值表现权利之“利”。

一项财产权利的属性如何定位，解决不了这项权利背后的利益究竟有多大这一问题，也解决不了权利人对这种利益的需要有多强烈这一问题。马克思在《评阿·瓦格纳的“政治经济学教科书”》一文中引用到：“人的自然愿望，是要清楚地认识和了解内部和外部的财物对他的需要的关系。这是通过估价（价值的估价）来进行的，通过这种估价，财物或外界物被赋予价值，而价值是计量的。”在同一不动产之上权利发生冲突时，价值衡量更为重要。耶林谈到，“为权利而斗争的问题，成了纯粹的计算问题。进行决断时，就必须衡量其利益和损失”。由此，著者大胆假设，在前述物、债二元坐标轴之上增加权利价值坐标，作为权利的计量。而这种权利价值采取何种标准进行计量？难以作出“一刀切”式的回答。在分析具体权利时，一定是把问题置于具体的情境，情境不同，标准亦不同。例如，从2009年下半年开始，全国房价暴涨，在分析此时的不动产价值问题时，可以房屋价格作为价值的参考标准，但并不意味着房屋价格就是唯一标准。

【方法与建议1.2】在分析不动产财产权利时，应当充分考虑权利的价值计量。在分析具体的财产权利时，以具体的情境确定具体的价值计量标准。

三、不动产财产权利价值表现于物、债二维体系

在前述物、债二元坐标轴与财产权利价值坐标轴的组合之下，可以构建起一个二维的财产权利体系。这一体系可以直观地展现出现实中一项复杂的不动产权利的属性与价值，从而真实、客观地反映不动产财产权利的状态。两个坐标轴，一个代表权利之“力”，一个代表权利之“利”。在现实法律生活中，上述“利”的“力”关系问题，在不动产财产权利问题上表现出明显的辩证关系。一方面，权利属性是权利的利益状态、利益关系的反映，是法律对现实社会生活中存在的人的利益需求以及人与人之间的利益关系的归类梳理和力量的赋予；另一方面，对不动产上的利益的追求构成了权利属性的基础，可以说如果没有对权利上的利益的需求，权利只是虚妄的荒漠，不可能被法律所关怀。

在构建物、债二维体系时，绝不能将纵横两轴孤立看待。现实中的不动产财产权利很多都是非常复杂的，根据实际情况，从不同的角度可以分析出不同的权能，或者分析权利的不同方面。这些不同的权能或者不同的方面分别具有或偏向物权一端或偏向债权一端的不同属性。进而，不同类型的权能组合产生不同类型的价值。以前述标准租私房的案例为例，可以借用所有权的权能划分方式将私房屋的权利拆分出占有、使用、收益、处分。从私房主的角度来看，私房主无法享有现实的占有和使用的权利，但亦非完全剥夺其占有和使用的权能，仍然享有期待权，只是期限难以确定。私房主享有收益权，但是这项收益权能是受到国家政策限制的，有一系列的政策对标准租私房的租金标准作出专门规定，租金标准具有一定的社保保障性，远低于市场租金标准。私房主的处分权是完整的，但因为其占有、使用、收益权益的限制，其交易价值大打折扣。从承租人的角度来看，其对房屋享有占有、使用的权益，但这种占有是无本权的占有和使用，仅仅是依据国家政策享有的临时性居住权利，是暂时无法解决其居住困难的权宜之计。依据政策，承租人享有低于市场价格交纳租金的权利，实质上限制了或者说分割了私房主的收益权。因承租人对房屋的占有和使用并无本权，对其而言无所谓处分权。

权利中的每一项权能或者每一个方面都潜伏着权利主体对不动产不同方面价值的需求，均蕴含着价值。价值是不动产对权利主体的有用性，换句话说可以看成权利主体对不动产的需求，否则权利无从诞生。从一定程度上说，价值决定了权利的产生与运行。不动产权利的复杂性，亦根源于人对不动产需要的多样性。下面以单一主体和多元主体两种视角，以二维坐标图阐述不动产价值的表现形式。

1．单一主体视角下的不动产价值表现

以纵横坐标表达一项具体的不动产的权利与价值形态，可将该不动产权利中的诸项权能以或物或债的方式予以归类，如此可见该不动产权利物权属性与债权属性的大小，分别列于横轴两端；然后，再将权利的价值在纵轴上找到对应的坐标。以上述【案例1.1】为例，对于央产房所有权这项不动产权利来说，其所有权的物权属性较强，但由于转让上的限制，需要向原产权单位和行政管理部门提出相关请求，在这个问题又具有一定的债权属性。对此，可以列图如下：

在图1.2中，以X轴分析权利属性，M是物权属性的极点，N是债权属性的极点。而央产房所有权的物权属性处于A的位置。将处分权单独剥离出来，如图BO=AM，因其需要向原产权单位行政管理部门提出申请，故具有一定的债权属性，将其在债权属性一端放在B的位置。在转让房产过程中，不动产的价值水平主要体现在房屋交易价格上，故以OR为房屋市场交易价格。因为处分权受到很大的限制，因而将其价值水平减少为OS。价值水平与属性度量的积就是此项具体不动产权利的价值量。如图1.2所示，OBQS与OAPR两个矩形面积的和即为央产房所有权的价值量，而一项完整的所有权的价值量为矩形ABTP的面积，而矩形SQTR的面积也就是因央产房在交易中的特殊性而发生减少的所有权的价值量。

【经验与逻辑1.3.1】当不动产财产权利受到限制时，财产权利的价值减少。

“小产权房”问题一度成为社会关注的热点问题，上述分析模型同样适用于小产权房的情形。下面举一案例说明。

【案例1.3】诉争房屋系北京市朝阳区黑庄户乡东旭新村四区别墅，属于在农民集体所有土地上建造的房屋。2001年7月28日，正某子与高碑店市科峰扶贫有限公司签订《购房协议》，约定：正某子以88万元的价格购买诉争房屋。2001年8月4日，正某子全额给付了购房款。当日，黑庄户乡人民政府及北京市东旭新村农工商公司向正某子颁发了房产证。2006年8月18日，正某子出具《委托书》，委托其兄郑某甲代卖诉争房屋。后郑某甲代表正某子与张某签订一份《过户协议》，将诉争房屋以70万元的价格出售给了张某。2006年8月22日，郑某甲又代表正某子与张某签订《转让申请》，对相关权利、义务进一步作了约定。此后，正某子向张某交付了诉争房屋。张某与北京东旭新村劳务服务中心签订了《居民入住合同》，并交纳了过户手续费17500元及2002年至2006年期间的物业管理费10200元，北京东旭新村劳务服务中心和黑庄户乡幺铺村村民委员会共同向其发放了“房产证”。张某入住该房屋后进行了装修，并在院内栽种了多株花木。2008年，石某曾将张某诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），以正某子未经其同意处分夫妻共同财产，且该房屋为在集体土地上建房未经批准不得转让为由，要求确认《过户协议》及《转让申请》无效。朝阳法院于2008年8月29日作出判决，确认上述《过户协议》及《转让申请》无效，该判决现已生效。目前诉争房屋仍由张某居住使用。另查，正某子原名郑某某，出生于辽宁省沈阳市，后加入日本国国籍，改名正某子。郑某杰和彭某茹为正某子父母。2001年7月9日，正某子与石某在日本登记结婚。2007年1月9日，正某子因病在沈阳去世；2011年10月6日郑某杰因病去世。2008年12月，石某起诉至朝阳法院，要求张某返还诉争房屋。张某反诉要求石某返还100万元购房款及垫付的10200元物业管理费，并赔偿装修损失442948元，过户费损失17500元、购房利息损失25万元，栽种的树木自行移植到他处。法院最终判决结果基本上支持了双方的诉求，对相关损失数额依法酌定。

“小产权房”因不具备建设审批手续，无法取得正式的房屋所有权证，故虽然可以正常居住使用，可以出租取得租金等，但无法通过正规的手续上市交易，亦无法进行抵押。因此，乡镇政府或村民委员会颁布的“产权证”确认的权利并非法律上所认可的所有权，亦缺少合法的土地使用权作为支撑。从权利属性上讲，其所谓的“产权”并非完整的所有权，其处分权能是非法的，并且具有一定的或然性。从价值水平上讲，其权利价值与正式的所有权不可相提并论，大打折扣。现实中，“小产权房”存在私下交易的情况，上述案例即为这种情况。从实际情况来看，“小产权房”在“黑市”中的交易价格一般来说是商品房市场交易价格的一半。如图1.3所示，OR绝不是同地段的房屋市场交易价格，但可以借用“黑市交易价格”加以替代。

2．多元主体视角下的不动产价值表现——利益排斥与共存

在较多的复杂的不动产权利上，往往存在不止一个权利主体，而是存在多个主体、多重利益关系。如前所述，权利的混合方式，有排斥型与共存型两种。为说明这一问题，下面以拆迁安置房屋所有权或公房承租权与其他主体的居住权利相关的案件为例进行说明。

【案例1.4】董某和唐某甲系养母女关系。董某及其丈夫唐某乙（已于1998年4月死亡）原居住的北京市原宣武区自新路×号房屋于2000年5月被拆迁。拆迁人经济日报下属北京经济函授大学与被拆迁人董某、唐某甲于2000年2月15日签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议》，协议中载明：应安置人口4人（并载明4人系户主68、夫74、户主40、女14），直接安置北京市丰台区翠林小区的两居室（以下简称涉案房屋）和北京市丰台区马家堡小区的一居室共两套房屋。董某现居住在涉案房屋。2006年8月，董某诉至北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院），要求确认涉案房屋的居住权人仅有董某一人。丰台法院于2006年9月判决：一、董某对诉争房屋享有居住权；二、驳回董某的其他诉讼请求。判决后，董某不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

在拆迁安置的房屋中，一般来说，所有权人或者公房承租人只有一人，但是该所有权人或者公房承租人并不一定就是唯一的房屋权利人。在拆迁安置补偿协议中的被安置人仍然对被安置的房屋享有居住使用的权利。一方面，安置房屋不同于普通商品房，具有一定的政策性保障性质；另一方面，拆迁补偿协议对被拆迁人具有约束力，也可以视为被拆迁人对其他被安置人的承诺，承诺其让渡部分居住使用权益给其他被安置人。被拆迁人即房屋登记权利人与其他被安置人的居住使用权利之间形成排斥关系。

（1）多元主体权利排斥模型（图1.4）

如图1.4所示，房屋登记权利人的所有权或者公房承租人受到其他安置人即居住使用权人的限制，即OA不及权利完整时的状态OM，而其他被安置人取得对诉争房屋的居住使用权利，即OB=AM，形成了对房屋登记权利人完整权利的对抗。由于OBQS的出现，房屋登记权利人的权利价值减少AMTP。

（2）多元主体权利共存模型（图1.5）

同样是【案例1.4】，换一个角度来看待这个问题，房屋登记权利人与其他居住使用权人之间的权利既存在相互限制与干扰的方面，同时又不得不共同存在于一项不动产之上。如果将不动产视为一个整体，那么在这种情况下的房屋的整体价值绝对不会与不存在其他共同居住人的房屋情况相同。【案例1.4】中的房屋登记权利人与一般的登记权利人相比，其私有性较弱。这一点在将房屋对外进行交易时最为明显。“私有产权较强要比私有产权较弱更有价值”是一个公认的道理。从产权经济学角度更容易理解这个问题。一项具体的财产，具有的排他性越高，则此财产的市场价值就越大；如果财产上的权利被稀释可能导致私人经济上的价值贬损。在【案例1.4】中的房屋问题上，登记的权利人对房屋的处分，需要顾及其他居住使用权利人的意愿与利益，当各方意见出现分歧时，对不动产的处分可能陷入僵局。从交易相对方角度考虑，在同等条件下，任何人都不愿意购买带有争议的房屋，除非其价格有所优惠。因此，将各权利主体的财产权利价值合为一体时，将出现与不动产权利集中于一个主体时相比价值贬损的情况，即SQTR。

【经验与逻辑1.3.2】当不动产财产权利受到稀释时，财产权利的价值减少。

从上述分析还可以看出，同一项不动产财产权利之上的多元主体之间的利益关系本来就处在一种矛盾的状态，即冲突与协调同在。前述多元主体权利的排斥与共存模型并非绝对的排斥与共存，而是观察权利冲突与协调这一对矛盾的两个方面的两个视角。在一定条件下，可能排斥与冲突成为主要矛盾；而一旦条件改变，共存与协调又可能成为主要矛盾，二者在一定条件下相互转化。

四、财产权利二维价值体系的现实意义

需提出的是，上述构建的以不动产权利属性和价值水平为基础的坐标体系是认识不动产财产权利的一种模拟范式，不同于数学运算。这种范式提供了一种在传统的物、债二元框架下观察现实生活中具体的不动产财产权利的新视角。一方面，从横坐标来看，在现实生活中，其实难以将一项不动产财产权利的属性进行精确的定位，难以以百分之多少的方式对其物权属性或债权属性进行测量；另一方面，从纵坐标来看，亦难以将一项不动产财产权利的价值水平进行精确计算，难以进行客观的、分毫不差的评估。

虽然财产权利二维价值体系不可以作为数学意义上的计算模型，但是也应该看到，这种模拟范式兼顾了传统财产法上的物、债二元框架体系以及现实生活中的权利运行情况。也就是说，一方面，不必抛弃中国国情下业已形成的物权与债权的不动产财产法结构；另一方面，在现实生活中，并非每一个民事主体都是法学家，他们更为关心的是可否享受到其所关心和在乎的权益，更为关心的是利益的多少或者价值的大小，不会去纠结也不会去争议一项具体的财产权利到底是物权还是债权。综上，这种观察视角开启了法律围城的一扇大门，让法律可以在城中的殿堂与城外的生活中自由穿梭。而沟通法律世界与现实生活的灵魂，毋庸置疑，就是“价值”。价值既是法律世界中法的最为深刻的本质即物质生活条件，又是现实生活中百姓最为关心的切实感受。立足价值这一视角研究现实生活中具体的不动产财产权利，犹如展开逻辑与现实的双翼，架起了法理与实践的桥梁。

【方法与建议1.3】观察一项具体的不动产财产权利的实际状态，可以结合权利属性与价值水平两个方面，拟制一个二维坐标体系。

五、财产权利二维价值体系原构与重构之比较

财产权利二维价值体系是在物、债二元框架前提下对其进行的理论重构。重构是在原构的基础上进行，并非抛弃传统物权、债权二分结构下的财产权利体系。简单来说，所谓的原构，就是或物或债的思维方式，也就是对于一项财产权利，要么定义为物权，要么定义为债权。所谓重构，就是构建亦物亦债的不动产财产权利观察与研究的新范式。现实中的不动产财产权利，常常物中有债，债中有物。借《易经》理论比喻，如果说原构的物债关系是少阴和少阳，也就是纯的阴和阳，那么重构的物债关系就是老阴和老阳；虽然有阴有阳，但其中阴中有阳的因素，阳中有阴的因素。