2009年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：
1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？
答：（1）估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的估价时点，应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原估价时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。
（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原估价时点（除非原估价时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则无法判断该评估价是否过低。本案例，复核估价的估价时点为甲机构原估价时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查勘时点）为准。
2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？
答：（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。
（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（二）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？
答：两次估价结果产生差异的原因如下：
（1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
（2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，估价对象房地产的抵押价值等于在假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
（3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。
（4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
（5）估价对象的状况发生了变化。估价对象房地产状况的描述包括基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。乙估价机构和丙估价机构的评估对象均是在建工程项目，但经过甲公司施工半年、并重新修改了设计方案，其基本状况和实物状况都发生了变化。评估对象状况的变化会导致两个评估价格之间存在差异。
（三）
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。本案例，根据相关法律规定应给予补偿和赔偿的内容有：
（1）《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有。即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。
（2）《物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭提供廉租住房保障）等。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意）
（一）
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
1下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
【答案】D
【解析】在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款（消费者的优先受偿权）、建筑工程款（承包人的优先受偿权）、银行债权（债权）。AB两项，在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的25%，并且已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期才可以设定抵押；C项，在建工程抵押权实现时，对设定抵押权后新增建设的部分可以处置，但抵押权人不得优先受偿。
2若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
【答案】B
【解析】成本法的投资利润一般以建设当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平的具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、建造成本和管理费用的10%～25%。而假设开发法中投资利润率的计算公式为：投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），两者很难进行比较。但从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，则利润率与投资风险正相关。取得一块建设用地将其建成一个在建工程，和将此在建工程建至竣工的投资风险相比，成本法的风险一般情况下要大于假设开发法，故成本法投资利润率高于假设开发法的利润率。
3采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m2，则土地总价为（ ）万元。
A．1035.0
B．1066.1
C．1150.0
D．1184.5
【答案】D
【解析】土地总价＝2300×5000×（1＋3%）＝1184.5（万元）。代征地也要支付购地成本。
4采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）万元。
A．9734.2
B．10218.3
C．10407.5
D．10458.8
【答案】B
【解析】开发完成后房地产的价值＝该类房地产在建成出售时的平均价格×拟建建筑面积/（1＋折现率）。本案例，若该工程在开发完成时即可全部售完，没有提前预售也没有延迟销售，则开发完成后的房地产价值在估价时点为：6650×（1＋1%）12÷（1＋10%）×15000＝10218.3（万元）。
【说明】新版教材中已删除该公式。
（二）
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房、10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价
B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
【答案】A
【解析】评估房地产的价值首先要根据估价对象宗地的具体用途，确定其所属的用途类别，如商业用途、住宅用途、工业用途。本案例，虽然城市新一轮规划将该厂区调整为住宅区，但该厂区的合法用途还是工业用途，尚未补交土地使用权出让金，进行实质的建设用地使用权性质变更，也未进行相应的房屋布局、功能调整，遵循合法原则应按工业用途评估。作为工厂的自用办公楼是为工业生产服务的，是服从于工业生产目的的，其办公性质与单纯的商业办公（写字楼）或行政办公性质是有区别的，是有局限的，本质还是工业用途。
6受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
【答案】C
【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：①依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；②参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。本案例，根据第5题解析应按工业用地评估，因此其厂房和办公楼应按照重置价格采用成本法评估。
7如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
【答案】D
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。房屋征收补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁的补偿。根据需要搬迁的家具、电器（如分体式空调、热水器）、机器设备等动产的拆卸、搬运和重新安装费用给予补助；③因征收房屋造成的临时安置的补偿。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照类似房地产的市场租金结合过渡期限确定；④因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因征收房屋造成停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；⑤补助和奖励。本案例，应给予甲公司的拆迁补偿为被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失。
（三）
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
【答案】B
【解析】最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。其中，法律上允许指最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。本案例，估价对象法定用途为工业，根据法律规定必须设定估价对象的用途为工业。
9对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A．交通条件
B．产业集聚度
C．基础设施完备程度
D．公共设施完备程度
【答案】D
【解析】房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。其中，影响工业房地产价格的主要区位状况有：①交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件。②基础设施。工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。③地理位置。有些工业生产要求对地理位置的选择具有特殊性，工业房地产的地理位置符合生产的要求。
10该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值－已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值－已抵押贷款余额/贷款成数
【答案】D
【解析】将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，其公式如下：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，因此，房地产的再次抵押价值＝再次抵押时的价值－已抵押贷款余额/贷款成数。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错误（本题共40分）
封面和目录（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司（盖章）
法定代表人（盖章）
二〇〇九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象登记状况
（二）估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
表1 估价对象状况
（三）估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一～四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则（略）。
2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。
4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见表2。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2。建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表
表2 房地产比较因素条件说明表
3．房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表3：
表3 交易情况修正系数表
（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表4：
表4 交易日期修正系数表
（3）区域因素及个别因素修正
（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）
经比较得出房地产比较因素条件指数表如表5所示：
表5 房地产比较因素条件指数表
4．房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数，如表6所示：
表6 房地产比较因素修正
5．计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
（二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1．收益法测算过程（略）
2．收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表7：
表7
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1．写字楼部分：89928万元。
2．地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值（略）。
附件（略）
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）致委托人函中缺估价对象说明。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函，没有对估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等进行说明。
（2）致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿权和抵押价值说明（或给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
理由：本案例评估目的为“为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对估价对象房地产的抵押价值进行评估”。但致委托人函中只给出评估对象的市场价值，没有给出抵押价值。
（3）致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。
理由：致委托人函对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。本案例致函方不能署估价公司分公司。
（4）估价结果报告中对估价对象描述不全。
估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
估价对象中缺区位状况介绍或说明。
估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。本评估报对估价对象的权利状况描述不清楚。
（5）估价原则中缺谨慎原则。
理由：房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③估价时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。估价结果报告中的估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，所列原则必须具有针对性。
（6）估价结果报告中缺变现能力分析。
理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业日期；⑭估价报告使用期限；⑮变现能力分析；⑯风险提示。本评估结果报告没有变现能力分析的内容。
（7）市场法中对可比实例的介绍缺少是否有地下车库的明确说明。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。本案例的估价对象含有地下车库，可比实例的介绍应该对有无地下车库进行说明。
（8）市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，B交易时间与估价时点相距时间近两年，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此间房地产行情比较稳定，变化不大。
（9）市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，C交易时间与估价时点相距时间一年以上，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此期间房地产行情比较稳定，变化不大。
（10）周边景观应属于区域因素。
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。具体可包括：距市中心距离、交通便捷程度、公共配套设施完备度、环境状况、景观状况等。
（11）可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。若B只有南楼A座成交，可比实例A、C及评价对象都是整栋成交，则B的可比性受影响，应对其成交规模进行调整。
（12）市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。
理由：市场法交易日期修正系数应根据交易日期相距时间的长短和市场调查中市场价格的波动情况具体确定，估价技术报告中应说明市场法交易日期修正系数的确定及确定的理由。
（13）市场法计算中缺权益状况说明和调整。
理由：估价技术报告中，市场法测算应包括的内容有：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥房地产状况调整；⑦计算比较价值。其中，房地产状况调整应包括：区位状况说明与调整；实物状况的说明与调整；权益状况的说明与调整。本估价技术报告，没有权益状况的说明与调整。
（14）市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
理由：市场状况调整也称为交易日期调整，市场状况调整调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准确定，而不是以估价对象条件为基础确定，指数为100。
（15）可比实例A修正系数计算错误。
（16）可比实例B修正系数计算错误。
（17）地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
理由：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
（18）估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
（19）技术报告中多了第八项内容：估价结果。
理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。
四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。
2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。
5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
答：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误。
改为：“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
理由：通用性，即是否常见、是否普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。
（2）错误：在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误。
改为：“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
理由：不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①通用性；②独立使用性；③可分割转让性；④区位；⑤开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱；⑥价值大小；⑦市场状况。
（3）错误：缺少变现时间长短的说明。
改为：添加变现时间长短说明。
理由：估价结果报告的变现能力分析应包括：①估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析；②价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析，估价对象变现折减因素、折减率；③估价对象变现时间长短分析；④估价对象变现税费。
（4）错误：缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
改为：具体规定变现费用、税金的种类、数额，说明清偿顺序。
理由：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括：抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。