第二章 房地产及其描述
第一节 房地产的含义
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。[2017年真题]
A．拥有的房地产权利
B．受其他房地产权利的限制情况
C．受房地产权利以外因素的限制
D．额外的利益或好处
【答案】C
【解析】一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。
2房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（ ）的结合体。[2008年真题]
A．实体、权益、区位
B．实物、权益、区位
C．实物、权利、位置
D．实物、权益、位置
【答案】B
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。
3设立地役权通常会使（ ）。[2009年真题]
A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
【答案】A
【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在地役权关系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。同理，此时需役地的价值会上升。
4估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。[2015年真题]
A．实体
B．功能
C．质量
D．权益中的权利
【答案】B
【解析】房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型（复式、单式）如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
5下列不属于构筑物的是（ ）。
A．储藏室
B．水塔
C．隧道
D．道路
【答案】A
【解析】构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。
6房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。
A．拥有的房地产权利
B．受房地产权利以外因素限制的情况
C．受其他房地产权利限制的情况
D．额外的收益或好处
【答案】B
【解析】房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
7屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。
A．拥有的房地产权利
B．受其他房地产权利限制的情况
C．受房地产权利以外因素限制的情况
D．额外的收益或好处
【答案】D
【解析】房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。
8房地产权益以（ ）为基础。
A．房地产权利以外因素的限制情况
B．其他房地产权利的限制情况
C．额外的利益或好处
D．房地产权利
【答案】D
【解析】房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。房地产权益是以房地产权利为基础的。
9不属于土地使用权的是（ ）。
A．建设用地使用权
B．宅基地使用权
C．土地承包经营权
D．租赁权
【答案】D
【解析】中国目前的房地产权利主要包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，属于土地使用权的房地产权利包括：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权。D项，房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。
10房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。
A．建筑物区分所有权
B．建筑物区分共有权
C．建筑物区分共用权
D．私有权
【答案】A
【解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
11《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
A．宅基地使用权
B．土地承包经营权
C．建设用地使用权
D．土地租赁权
【答案】C
【解析】建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。
12在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
【答案】B
【解析】建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。
13下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．租赁权
【答案】D
【解析】房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。
14（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。
A．物权
B．债权
C．租赁权
D．所有权
【答案】A
【解析】物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。
15在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A．债权
B．物权
C．二者皆可
D．二者皆不
【答案】B
【解析】物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。
16房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A．所有权
B．典权
C．抵押权
D．地役权
【答案】A
【解析】在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
17（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A．用益物权
B．担保物权
C．抵押权
D．租赁权
【答案】A
【解析】他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
18在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。
A．自物权
B．地役权
C．抵押权
D．租赁权
【答案】B
【解析】用益物权是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。在房地产权利中属于用益物权的有：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权。
19下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．租赁权
【答案】C
【解析】担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于担保物权。
20房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系。
A．某一事物
B．某房地产
C．其他房地产或事物
D．各种事物
【答案】C
【解析】房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
21（ ）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位
B．交通
C．环境景观
D．外部配套设施
【答案】A
【解析】一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。
22将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。
A．法国
B．意大利
C．日本
D．中国香港
【答案】D
【解析】中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。
23房地产的基本存在形态不包括（ ）。
A．建筑物
B．土地
C．房地
D．土地及其附着物
【答案】D
【解析】房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
24在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。
A．出让土地使用权上的房地产抵押估价
B．商品房售价
C．划拨土地使用权上的房屋征收作补偿
D．房屋火灾保险
【答案】D
【解析】建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。[2016年真题]
A．二次装修时所铺的木地板
B．可拆卸的水净化处理设备
C．嵌入式固定衣柜
D．随建筑配置的中央空调系统
E．摆放在室内的沙发
【答案】ACD
【解析】其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，如花园里种植的名贵树木，房屋内安装的值钱的厨卫设备、灯具等应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内。反之，估价对象的范围如果包括房地产以外的资产的，如室内摆放的家具、电器、装饰品、台灯等，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
2下列选项中属于构筑物的有（ ）。
A．办公楼
B．地下室
C．道路
D．水坝
E．隧道
【答案】CDE
【解析】构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。AB两项，人们直接在其内部进行生活和生产活动，不属于构筑物，属于房屋。
3房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。
A．该实体组合完成的功能
B．该实体的质量
C．相应的配套的基础设施
D．立体空间
E．有形的实体
【答案】ABE
【解析】房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的规模、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
4目前我国的房地产的权利主要包括（ ）。
A．所有权
B．建设用地使用权
C．地役权
D．抵押权
E．永租权
【答案】ABCD
【解析】房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权分为土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
5一宗房地产的权益包括（ ）。
A．额外的利益或好处
B．该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况
C．拥有的房地产权利
D．该房地产所在地区的声誉
E．该房地产权利受其他房地产权利的限制情况
【答案】ABCE
【解析】房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权或租赁权、地役权的房屋所有权或建设用地使用权，如已抵押并出租的住宅、写字楼。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务。即那些通常只认房地产而不认人的债务。
6下列（ ）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。
A．地役权
B．租赁权
C．土地用途
D．建筑高度
E．相邻关系
【答案】CDE
【解析】房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。④额外的利益或好处。⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。
7建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（ ）构成。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共用部分持份权
E．长期使用和租赁权
【答案】BCD
【解析】建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共用部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
8房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。其中，共有可分为（ ）。
A．按份共有
B．按权共有
C．共同共有
D．共享共有
E．共用共有
【答案】AC
【解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
9关于供役地和需役地的说法正确的有（ ）。
A．允许他人通行的为供役地
B．需役地是指具有地役权的土地
C．设立地役权通常会使需役地的价值下降
D．供役地与需役地的价值都上升
E．设立地役权通常会使供役地的价值下降
【答案】ABE
【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。AB两项，允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权又称为通行地役权。CDE三项，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值，需役地价值会上升。
10下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（ ）。
A．建设用地使用权
B．所有权
C．地役权
D．土地承包经营权
E．租赁权
【答案】ACD
【解析】他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。抵押权属于担保物权。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
11下列关于房地产权益的叙述中，不正确的有（ ）。
A．权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指房地产的权利
B．房地产的区位是指房地产的空间位置
C．地役权是最典型的通行权
D．实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大
E．中国土地所有权只有国家和集体所有权两种
【答案】AC
【解析】A项，房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的收益或好处；⑤相关债务。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。
12房地产的三种存在形态有（ ）。
A．土地
B．建筑物
C．地上定着物
D．房地
E．地上构筑物
【答案】ABD
【解析】房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地；建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值；房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待。
13土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。
A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响
D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E．重视土地对建筑物价值的影响
【答案】AC
【解析】房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。其中，土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地。即使土地上有建筑物，有时根据需要或按照有关规定，应把土地单独看待，只评估其中的土地价值。对有建筑物的土地，在估价中如何单独看待土地，有两种做法：①无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；②考虑建筑物存在对土地价值的影响。
14单独评估建筑物价值的情况有（ ）。
A．在房地产投保火灾险时评估其保险价值
B．在房地产火灾发生后评估其损失
C．评估期房价格
D．计算建筑物折旧
E．在建工程
【答案】ABD
【解析】建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：①无视土地的存在，即将其设想为无建筑物的空地；②考虑土地存在对建筑物价值的影响。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（ ）[2014年真题]
【答案】√
【解析】在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
2房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）[2007年真题]
【答案】√
【解析】房地产权利的分类见图2-1。
图2-1 房地产权利的分类
3房地产专指土地与建筑物的综合体。（ ）
【答案】×
【解析】房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
4对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。（ ）
【答案】×
【解析】从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
5从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是三维立体的，而是平面的。（ ）
【答案】×
【解析】从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
6在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（ ）
【答案】√
【解析】建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物；狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，是指用建筑材料构筑的空间和实体。
7狭义的建筑物主要指构筑物。（ ）
【答案】×
【解析】建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物；狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间；构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。
8烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。（ ）
【答案】×
【解析】建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。其中，广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着遮风避雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人在里其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。需要指出的是，由于特殊的需要或约定俗成，不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定，尤其是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。其中，建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物，而会计领域多将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋。
9建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（ ）
【答案】×
【解析】由于特殊的需要或约定俗成，不同的领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定，尤其是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。其中，建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。
10在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。（ ）
【答案】×
【解析】构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于其他相关定着物。
11地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。（ ）
【答案】×
【解析】其他相关定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，有时即使可以在物理上分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，安装在房屋内的水暖设备、卫生洁具，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
12房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
【答案】×
【解析】房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等，建筑物的规模、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
13在我国，土地全部是公有的。（ ）
【答案】√
【解析】中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。所以在我国，土地全部是公有的。
14房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（ ）
【答案】√
【解析】中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。
15房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。（ ）
【答案】×
【解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
16房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（ ）
【答案】×
【解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。
17房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有和共同管理的权利。（ ）
【答案】√
【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
18建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成。（ ）
【答案】×
【解析】建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
19房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。（ ）
【答案】√
【解析】建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场。
20宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（ ）
【答案】×
【解析】宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
21地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（ ）
【答案】×
【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在房地产权益中，房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。
22房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。（ ）
【答案】×
【解析】在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响不同的是：①一般的有形资产主要是实物的价值；②一般的无形资产主要是权益的价值；③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。
23两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）
【答案】×
【解析】在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响不同的是：①一般的有形资产主要是实物的价值；②一般的无形资产主要是权益的价值；③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。
24一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。（ ）
【答案】√
【解析】在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
25一宗房地产的位置，是指该房地产注册的地方。（ ）
【答案】×
【解析】一宗房地产的位置是指该房地产所在的地方，包括：①坐落，即该房地产所在的具体地点；②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置；③与相关场所的距离；④临街（路）状况；⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。
26比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，取决于这两宗房地产实物状况的好坏。（ ）
【答案】×
【解析】房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。影响房地产价值大小的因素包括：①房地产实物；②权益；③区位。比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，除了取决于这两宗房地产实物状况的好坏之外，还要考虑区位因素。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。
27两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。（ ）
【答案】√
【解析】影响房地产价值大小的因素包括：①房地产实物；②权益；③区位。比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，除了取决于这两宗房地产实物状况的好坏之外，还要考虑区位因素。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。
28单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（ ）
【答案】√
【解析】房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
29房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（ ）
【答案】×
【解析】房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
第二节 房地产的特征
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。[2014年真题]
A．易受限制
B．独一无二
C．相互影响
D．不可移动
【答案】C
【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
2下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。[2017年真题]
A．对住宅本身进行投资改良
B．由于人口增长对住宅的需求增加
C．因通货膨胀导致住宅价格上升
D．因人工成本上升导致住宅重置成本提高
【答案】B
【解析】导致房地产价格上涨的原因有以下5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
3下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。[2016年真题]
A．该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B．该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C．该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D．该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
【答案】D
【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。D项，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。ABC三项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
4关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。[2012年真题]
A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
【答案】B
【解析】不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。
5任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。[2009年真题]
A．易受限制
B．相互影响
C．独一无二
D．不可移动
【答案】D
【解析】不可移动特性，又称位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场不是一个全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。
6房地产供给有限特性的本质是（ ）。[2010年真题]
A．土地的总量有限
B．房地产的不可移动性
C．房地产的独一无二性
D．房地产的价值量大
【答案】B
【解析】房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
7房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。[2013年真题]
A．不可移性
B．独一无二
C．相互影响
D．用途多样
【答案】C
【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产利用存在经济学所讲的外部性，这体现了房地产相互影响的特性。
8下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。[2009年真题]
A．用途专业的房地产
B．价值较大的房地产
C．独立使用的房地产
D．不可分割的房地产
【答案】C
【解析】影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱，而独立使用的房地产独立性较强，其变现能力较强。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；不可分割的房地产变现能力较弱。
9房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。
A．不可移动
B．供给有限
C．价值量大
D．用途多样
【答案】A
【解析】不可移动特性（又称位置固定性）即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。
10下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。
A．不可移动特性是指房地产的位置不可移动
B．房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境
C．房地产市场是一个全球性的市场
D．房地产市场按照地域可分为若干个子市场
【答案】C
【解析】A项，可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。B项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方。C项，房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。D项，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，但较大城市内的不同区域，其房地产供求状况有时也有较大差异，可细分为若干个子市场。
11由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A．独一无二
B．不可移动
C．价值高大
D．数量有限
【答案】A
【解析】房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。
12同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（ ）。
A．互补性
B．权益差别
C．替代性
D．外部环境差异
【答案】C
【解析】房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然有一定的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。
13土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A．不可损耗性
B．不可毁灭性
C．保值增值性
D．寿命长久性
【答案】B
【解析】寿命长久特性又称为耐久性、耐用性，对土地而言，又称为不可毁灭性、永续性。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。
14下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。
A．居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B．居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C．居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D．居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年
【答案】C
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。
15当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（ ）。
A．写字楼
B．生产用房
C．加油站
D．住宅
【答案】D
【解析】建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
16房地产的（ ）特性，使得房地产具有独占性。
A．不可移动
B．供给有限
C．价值量大
D．用途多样
【答案】B
【解析】房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是区位较好的房地产被人占有以后，则占有者可以获得特定的生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩）等，或者可以支配相关的自然资源和生产力，在市场经济中，他人除非支付相当的代价，一般无法占有和享用。
17房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
A．间断式
B．波浪式
C．连续式
D．螺旋式
【答案】B
【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格通常是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。
18某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。
A．不可移动
B．用途多样
C．相互影响
D．易受限制
【答案】C
【解析】房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。
19下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。
A．内部经营管理
B．通货膨胀
C．外部经济
D．需求增加导致稀缺性增加
【答案】A
【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。
20由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。
A．不可移动
B．用途多样
C．相互影响
D．易受限制
【答案】D
【解析】房地产易受限制特性表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。
21影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。
A．该房地产的通用性
B．该类房地产的市场状况
C．该房地产的独立使用性
D．该房地产的所有人
【答案】D
【解析】变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性，即是否常见、是否普遍使用。②该房地产的独立使用性，即是否能单独地使用而不受限制。③该房地产的可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用和转让。④该房地产的价值大小。由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。⑤该房地产的区位。通常情况下，所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。⑥该房地产的开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1房地产的独一无二特性导致了（ ）。[2007年真题]
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
【答案】ABCD
【解析】房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，不同房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易不适宜采取样品交易的方式，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查勘。
2在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（ ）。[2008年真题]
A．用途多样性
B．合法性
C．相互影响性
D．外部性
E．易受限制
【答案】CD
【解析】房地产的相互影响特性体现在以下两方面：①房地产具有相互影响特性，一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。②房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。
3关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。[2015年真题]
A．特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱
B．大型商场通常比小店铺的变现能力弱
C．在建工程比现房的变现能力弱
D．熟地通常比毛地的变现能力弱
E．房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱
【答案】ABC
【解析】不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③房地产的可分割转让性；④该房地产的价值大小；⑤该房地产的区位；⑥该房地产的开发程度；⑦该类房地产的市场状况。A项，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。CD两项，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。E项，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。
4关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。[2010年真题]
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
【答案】ABC
【解析】不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③房地产的可分割转让性；④该房地产的价值大小；⑤该房地产的区位；⑥该房地产的开发程度；⑦该类房地产的市场状况。A项，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱。B项，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。C项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。D项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。E项，通常情况下，所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。例如，郊区的房地产一般比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房一般比商圈内的商业用房变现能力弱。
5房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。[2011、2009年真题]
A．对房地产本身进行投资改良
B．房地产需求增加导致其稀缺性增加
C．通货膨胀
D．外部经济性
E．建造成本提高
【答案】BD
【解析】房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值。C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。
6房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。
A．交通建设
B．外部配套设施
C．人口素质变化
D．地区衰落
E．城市建设
【答案】ABDE
【解析】房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国现阶段城市建设和发展变化较大较快的情况下。
7下列土地使用权的出让最高年限为50年的是（ ）。
A．工业用地
B．居住用地
C．卫生用地
D．教育用地
E．娱乐用地
【答案】ACD
【解析】由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
8房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（ ）来实现。
A．充公权
B．管制权
C．征税权
D．征收权
E．出让权
【答案】ABCD
【解析】政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过下列4种特殊的权力来实现的：①管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产利用加以干涉；②征税权，政府为了增加财政收入等目的，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平征收的；③征收权，政府为了公共利益的需要，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予合理、公平的补偿；④充公权，政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
9由于房地产具有（ ）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。
A．价值量大
B．不可移动
C．独一无二性
D．易受限制性
E．相互影响
【答案】ABC
【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强或流动性好；反之，称为变现能力弱或流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。
10以下（ ）因素会减弱房地产变现能力。
A．通用性差
B．房地产市场繁荣
C．价值大
D．独立使用性好
E．房地产具有分割转让性
【答案】AC
【解析】房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。②该房地产的独立使用性。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。③该房地产的可分割转让性。由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以可以分割转让的房地产，变现能力较强；反之，变现能力较弱。④该房地产的区位。⑤该房地产的开发程度。⑥该房地产的价值大小。价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。
11引起房地产价格上升的原因主要有（ ）。
A．对房地产本身进行投资改良
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．外部经济
E．内部经营管理
【答案】ABCD
【解析】房地产因寿命长久、土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象。
12对房地产本身进行投资改良的内容有（ ）。
A．装饰装修改造
B．更新或添加设施设备
C．改进物业管理
D．经济发展
E．交通条件改善
【答案】ABC
【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加导致稀缺性增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良包括重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）[2013年真题]
【答案】√
【解析】房地产的自然增值是指因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加。自然增值包括：①外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；②需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加；③房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。
2某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
3不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的可分割转让性；④该房地产的区位；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的价值大小；⑦该类房地产的市场状况。
4一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（ ）[2011年真题]
【答案】√
【解析】独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
5外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（ ）[2015年真题]
【答案】×
【解析】外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值。
6房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（ ）
【答案】√
【解析】不可移动特性又称位置固定性，即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
7由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。（ ）
【答案】√
【解析】由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。
8房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。（ ）
【答案】√
【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。
9房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场。（ ）
【答案】√
【解析】房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。
10对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。（ ）
【答案】×
【解析】房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。
11由于土地具有独一无二性，即使两处的建筑物可能一模一样，但该两宗房地产实质上也是不相同的。（ ）
【答案】√
【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的汽车、机器设备等产品那样，相同型号和批次的数量较多且基本相同，每宗房地产都有自己的独特之处且差异较大，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置（如建筑物坐落的地点，住宅所在的楼层）、朝向、地形、地势、周围环境、景观、交通、邻里关系等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。
12两处一模一样的建筑物，其价格也必然相同。（ ）
【答案】×
【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的汽车、机器设备等产品那样，相同型号和批次的数量较多且基本相同，每宗房地产都有自己的独特之处且差异较大，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置（如建筑物坐落的地点，住宅所在的楼层）、朝向、地形、地势、周围环境、景观、交通、邻里关系等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。
13因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
【答案】√
【解析】因为房地产具有独一无二性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。
14房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（ ）
【答案】√
【解析】房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。
15从具体使用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。（ ）
【答案】√
【解析】房地产由于寿命长久，可以供其拥有者长期使用，或者给其拥有者带来持续不断的利益（如租金收入）。但从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
16从整体来看，土地的供给弹性较大。（ ）
【答案】×
【解析】土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性、不可增性。因此，从整体来看，土地的供给弹性较小。
17土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，所以无折旧，在中国也不例外。（ ）
【答案】×
【解析】土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性、不增性。但对狭义的土地（可用的陆地）来讲，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“制造”出可用的土地。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有大量填海造地的实例。
18房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（ ）
【答案】×
【解析】房地产具有供给有限性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是由于房地产的不可移动性造成的。
19房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。（ ）
【答案】×
【解析】房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
20房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（ ）
【答案】√
【解析】房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。房地产的利用一方面要符合城乡规划、土地利用规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。
21从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（ ）
【答案】×
【解析】在市场经济中，房地产拥有者趋向于在规划等允许的范围内将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。
22政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产。（ ）
【答案】√
【解析】政府对房地产的限制通过以下特殊的权力来实现：①管制权（police power）；②征税权（taxation）；③征收权（eminent domain）；④充公权（escheat）。其中，征收权是指政府为了公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予合理、公平的补偿。
23政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。（ ）
【答案】√
【解析】政府对房地产的限制通过以下特殊的权力来实现：①管制权（police power）；②征税权（taxation）；③征收权（eminent domain）；④充公权（escheat）。其中，充公权是指政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
24房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（ ）
【答案】×
【解析】变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强或流动性好；反之，称为变现能力弱或流动性差。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。如房地产在经济萧条时期通常比在经济繁荣时期的变现能力弱。
25房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。（ ）
【答案】√
【解析】房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。房地产自然增值的原因在于外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨。
26房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。（ ）
【答案】×
【解析】关于房地产保值、增值，有以下三个方面的说明：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良（如重新进行装饰装修、更新或添加设施设备、改进物业管理）所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；②通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；③外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
27房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（ ）
【答案】√
【解析】房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，即钱不值钱了。如果某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
28房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。（ ）
【答案】√
【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的，不排除随着社会经济发展的波动而波动。
29房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（ ）
【答案】×
【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。在特殊情况下，房地产价格出现长时间的连续下跌也是可能的。
30具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（ ）
【答案】√
【解析】中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格，对一宗使用期限较长的土地来说，其价格在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因为总有一天剩余期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。
第三节 房地产的种类
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。[2008年真题]
A．98
B．102
C．108
D．116
【答案】A
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。
2下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。[2015年真题]
A．未来状况下的房地产
B．已灭失的房地产
C．部分产权的房地产
D．以房地产为主的整体资产
【答案】C
【解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
3判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。[2007年真题]
A．目前是否有经济收入
B．过去是否带来了经济收益
C．是否具有产生经济收益的能力
D．目前的收入是否大于运营费用
【答案】C
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4按立法用语划分的房地产种类不包含（ ）。
A．土地
B．居住房地产
C．房屋
D．其他不动产
【答案】B
【解析】根据《物权法》《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
5按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．实物
B．用途
C．开发程度
D．权益状况
【答案】B
【解析】房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。
6下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。
A．综合房地产
B．出租房地产
C．办公房地产
D．娱乐房地产
【答案】B
【解析】房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。B项，出租房地产是按经营使用方式划分的房地产类型。
7按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。
A．商业房地产
B．娱乐房地产
C．旅馆房地产
D．综合房地产
【答案】C
【解析】按照房地产的用途，把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。其中，旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
8在房地产估价中，将农地视为（ ）。
A．生地
B．毛地
C．熟地
D．房屋火灾保险
【答案】A
【解析】按照房地产的开发程度，可以把房地产分为：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房。其中，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
9“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。
A．水通、气通、电通
B．路通、水通、电通
C．路通、水通、气通
D．路通、电通、气通
【答案】B
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。
10出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。
A．成本法
B．长期趋势法
C．收益法
D．假设开发法
【答案】C
【解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。
11在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。
A．是否完成竣工验收
B．是否完成内外装修
C．是否已完成结构封顶
D．是否已安装了门窗
【答案】A
【解析】在建工程又称未完工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。
12下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。
A．房地产的局部
B．工业房地产
C．部分产权或有限产权的房地产
D．在建工程
【答案】A
【解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。B项，工业房地产是按房地产的用途划分的种类。C项，部分产权或有限产权的房地产是按房地产的权益状况划分的种类。D项，在建工程是按房地产的开发程度划分的种类。
13下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．自营的房地产
【答案】C
【解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按房地产用途划分的种类。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。[2014年真题]
A．已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B．已灭失的房地产
C．有租约限制的房地产
D．整体资产中的房地产
E．手续不全的房地产
【答案】ACE
【解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；⑪被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；⑫手续不齐全的房地产；⑬房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；⑭临时用地或临时建筑的房地产；⑮违法占地或违法建筑的房地产；⑯房地产的租赁权；⑰地役权；⑱房地产的抵押权；⑲房地产的空间利用权；⑳房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。
2按立法用语划分，可以把房地产分为（ ）。
A．土地
B．房屋
C．其他不动产
D．房地
E．无形资产
【答案】ABC
【解析】中国目前的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为：①土地，有时特别指集体所有的土地；②房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地；③其他不动产，是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
3“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（ ）等设施或条件以及场地平整。
A．给水
B．排水
C．电力
D．通信
E．热力
【答案】ABCD
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
4从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
【答案】BCE
【解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；⑪被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；⑫手续不齐全的房地产；⑬房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；⑭临时用地或临时建筑的房地产；⑮违法占地或违法建筑的房地产；⑯房地产的租赁权；⑰地役权；⑱房地产的抵押权；⑲房地产的空间利用权；⑳房地产中的无形资产。AD两项，是按照房地产实物形态的角度进行的分类。
5以下房地产中按权益状况分类的有（ ）。
A．临时用地
B．商业房地产
C．自用房地产
D．抵押房地产
E．地役权
【答案】ADE
【解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产，典型的是以房改标准价购买的公有住房；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权；⑧设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；⑪被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；⑫手续不齐全的房地产；⑬房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；⑭临时用地或临时建筑的房地产；⑮违法占地或违法建筑的房地产；⑯房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅；⑰地役权；⑱房地产的抵押权；⑲房地产的空间利用权；⑳房地产中的无形资产。B项是按用途进行的分类；C项是按经营使用方式划分的种类。
6关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（ ）。
A．建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权
B．建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权
C．建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金
D．消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人
E．消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人
【答案】AD
【解析】2002年6月20日，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”
7按经营使用方式划分房地产的类型主要有（ ）。
A．现房
B．销售
C．出租
D．自用
E．自营
【答案】BCDE
【解析】可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。其中，按房地产的经营使用方式划分主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
8收益性房地产包括（ ）。
A．餐馆
B．旅店
C．加油站
D．农地
E．未开发的土地
【答案】ABCD
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。其中，收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、宾馆、餐馆、游乐场、影剧院、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。E项，未开发土地不产生收益，不属于收益性地产。
9下列属于非收益性房地产的有（ ）。
A．农用地
B．行政办公楼
C．教堂
D．寺庙
E．汽车加油站
【答案】BCD
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等；非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产。AE两项属于收益性房地产。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）[2010年真题]
【答案】×
【解析】某些包含无形资产的房地产，如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。
2按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）
【答案】√
【解析】按照房地产的用途（使用性质），首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为：①商业房地产；②办公房地产；③工业房地产；④农业房地产；⑤特殊用途房地产等。
3“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。（ ）
【答案】×
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
4已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。（ ）
【答案】×
【解析】在建工程是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。
5在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）
【答案】×
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为：生地、毛地、熟地、在建工程和现房。
6从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（ ）
【答案】×
【解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为：①土地，又可分为无建筑物的土地（即空地）和有建筑物的土地；②建筑物，又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物；③土地与建筑物的综合体，又可分为土地与已建成的建筑物的综合体（即现房）和土地与尚未建成的建筑物的综合体（即在建工程或房地产开发项目）；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。
7从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（ ）
【答案】×
【解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为：①土地，又可分为无建筑物的土地（即空地）和有建筑物的土地；②建筑物，又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物；③土地与建筑物的综合体，又可分为土地与已建成的建筑物的综合体（即现房）和土地与尚未建成的建筑物的综合体（即在建工程或房地产开发项目）；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。
8对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。（ ）
【答案】√
【解析】共有的房地产，可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约。包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
9房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。（ ）
【答案】×
【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”
10根据目前是否正在直接产生经济收益，可划分为收益性房地产与非收益性房地产。（ ）
【答案】×
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生收益的能力。
11某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。（ ）
【答案】×
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为。因为有大量相似的公寓在出租而直接产生经济收益，该尚未出租的公寓的收益可以通过与其相似的公寓的收益采用“市场法”求取。
第四节 房地产状况的描述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。[2017年真题]
A．建筑密度大小
B．房型设计
C．临路状况
D．公共配套设施情况
【答案】B
【解析】房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。A项属于房地产权益的描述；CD项属于房地产区位的描述。
2下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。[2016年真题]
A．估价对象距离机场35公里
B．估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C．估价对象建筑物坐北朝南
D．估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D
【解析】房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。
3关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。[2012年真题]
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至
B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
【答案】D
【解析】A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，如估价对象为土地，不包括地上房屋、树木等其他不动产；估价对象为房屋及其占用范围内的土地和其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地和其他不动产，以及房屋内的家具、电器和债权债务、特许经营权等资产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层属于区位状况位置的描述内容。
4下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。[2010年真题]
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
【答案】C
【解析】土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地。②土地使用权状况，说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；说明是单独所有还是共有；对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。③土地使用管制，说明是建设用地还是农用地、未利用地。④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等定着物。⑤出租或占用情况。⑥他项权利设立情况，说明有无出租或占用情形。⑦其他特殊情况。
5下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。[2015年真题]
A．该房地产位于28层办公楼的第8层
B．该房地产500米内有地铁站点
C．该房地产离机场约25公里
D．该房地产坐北朝南
【答案】B
【解析】房地产区位状况描述中对位置的描述，主要包括：①坐落，除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图；②方位，说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置；③与相关场所的距离，说明估价对象与其相关的主要场所的距离；④临街状况，说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的；⑤朝向，说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。A项，属于楼层描述；B项，属于区位状况描述中对交通的描述；C项，属于与相关场所的距离描述；D项，属于朝向描述。
6下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（ ）。[2014年真题]
A．该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元
B．该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路
C．该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过
D．该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个
【答案】B
【解析】对交通条件的描述，主要说明下列方面：①道路状况，说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）；②出入可利用的交通工具，说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等；③交通管制情况，说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况；④停车方便程度，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等；⑤交通收费情况，说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。A项属于交通收费情况；B项属于房地产区位状况描述中的位置描述；C项属于出入可利用的交通工具；D项属于停车方便程度。
7公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A．12
B．20
C．24
D．48
【答案】C
【解析】建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
8现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。
A．建筑技术
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．土地使用管制
【答案】D
【解析】①对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．土地使用管制情况；d．土地利用现状；e．出租或占用情况；f．他项权利设立情况；g．其他特殊情况。其中，土地使用管制情况应说明是建设用地还是农用地、未利用地。②对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：a．土地用途；b．容积率或建筑控制规模；c．建筑高度；d．建筑密度；e．绿地率；f．其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
9下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A．他项权利设立情况
B．房屋所有权状况
C．出租或占用情况
D．土地利用现状
【答案】B
【解析】对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况；②土地使用权状况；③土地使用管制情况；④土地利用现状；⑤出租或占用情况；⑥他项权利设立情况；⑦其他特殊情况。B项属于对建筑物权益状况的描述。
10下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。
A．他项权利设立情况
B．维护情况和完损状况
C．出租或占用情况
D．房屋所有权状况
【答案】B
【解析】对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（ ）。[2017年真题]
A．住宅已设定抵押权
B．地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定
C．高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租
D．在建工程有拖欠工程款
E．高层住宅可观赏临近公园的景观
【答案】ABCD
【解析】①房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．土地使用管制情况；d．土地利用现状；e．出租或占用情况；f．他项权利设立情况；g．其他特殊情况。②建筑物权益状况的描述主要说明下列方面：a．房屋所有权状况；b．出租或占用情况；c．他项权利设立情况；d．其他特殊情况；e．其他。A项属于他项权利设立情况的内容；B项属于土地使用管制情况的内容；C项属于出租或占用情况的内容；D项属于其他特殊情况；E项属于房地产区位状况的描述内容。
2下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。[2013年真题]
A．房屋实际用途
B．土地开发程度
C．房屋建筑结构
D．房屋出租情况
E．房屋维护状况及完损程度
【答案】BCE
【解析】对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。①土地实物状况包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质条件；e．土壤；f．土地开发程度；g．其他。②建筑物实物状况包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．建筑功能；g．外观；h．新旧程度；i．其他。其中，新旧程度说明建成时间、设计使用年限、维护状况和完损状况等。AD两项属于房地产的权益状况。
3城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。[2010年真题]
A．建筑高度
B．建筑结构
C．容积率
D．土地使用权来源
E．土地用途
【答案】ACE
【解析】土地使用管制情况的内容是指，具体说明土地是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
4下面（ ）属于中高层住宅。
A．7层
B．10层
C．5层
D．9层
E．11层
【答案】AD
【解析】层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：①1～3层为低层住宅；②4～6层为多层住宅；③7～9层为中高层住宅；④10层以上（含10层）为高层住宅。
5下列属于多层住宅的有（ ）。
A．4层
B．3层
C．10层
D．6层
E．11层
【答案】AD
【解析】层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。
6下列（ ）是按承重构件划分的建筑物结构类型。
A．钢结构
B．钢筋混凝土结构
C．塑料结构
D．砖木结构
E．砖混结构
【答案】ABDE
【解析】建筑物结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。①按承重构件划分的建筑物结构类型分为：a．钢结构；b．钢筋混凝土结构；c．砖混结构；d．砖木结构；e．简易结构。②如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：a．钢结构；b．混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；c．砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；d．木结构；e．塑料结构；f．薄膜充气结构。③如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：a．墙体结构；b．框架结构；c．深梁结构；d．简体结构；e．拱结构；f．网架结构；g．空间薄壁结构（包括折板结构）；h．悬索结构；i．舱体结构。
7下列土地状况中，属于土地权益状况的有（ ）。
A．土地开发程度
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
E．土地使用期限
【答案】BDE
【解析】对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地；②土地使用权状况，对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等；③土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地；④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物；⑤出租或占用情况，说明有无出租或占用情形；⑥他项权利设立情况，说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利；⑦其他特殊情况。AC两项属于土地实物状况的描述。
8下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
A．建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C．某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D．甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通道
E．某宗土地只能用于商业房地产开发
【答案】ACE
【解析】土地使用管制情况的描述说明了是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑密度；④绿地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
9下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有（ ）。
A．租赁期限
B．地役权的设立
C．建筑结构
D．维护情况
E．物业管理
【答案】ABE
【解析】对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况：a．说明房屋所有权人；b．说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。②出租或占用情况，说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。③他项权利设立情况，说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。④其他特殊情况，要说明：a．房屋所有权是否不明确或归属有争议；b．房屋建设手续是否不齐全；c．是否为临时建筑或违法建筑；d．是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制；e．是否未达到法律法规规定的转让条件；f．是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产；g．是否有拖欠建设工程价款；h．是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤其他。如物业管理情况，包括物业服务费标准、物业服务企业资信、管理规约内容等。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】对土地实物状况的描述，主要包括以下几个方面：①土地面积；②土地形状；③地形、地势；④地质；⑤土壤；⑥土地开发程度；⑦其他。其中，土地开发程度说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度。
2对于房地产开发用地，土地使用管制的内容包括土地用途、容积率、建筑高度和绿地率等规划条件。（ ）
【答案】√
【解析】土地使用管制情况，即说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
3绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离不属于土地使用管制的内容。（ ）
【答案】×
【解析】土地使用管制情况，即说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。