2011年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》真题及详解
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．房地产服务业是房地产中介服务业和（ ）的合称。
A．房地产咨询业
B．房地产估价业
C．物业管理业
D．房地产经纪业
【答案】C
【解析】目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
2．房地产经纪业是（ ）的行业。
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集
【答案】D
【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪业主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
3．《城市房地产开发经营管理条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．行政规章
【答案】B
【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。
4．下列法律中，具有最高法律效力的是（ ）。
A．《宪法》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《民法通则》
【答案】A
【解析】《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。
5．下列活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。
A．房地产登记
B．房地产居间
C．房地产开发
D．房地产估价
【答案】B
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。其中，房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。即房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。
6．在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准一般不能超过成交价格的（ ）。
A．0.5%
B．2.5%
C．3.0%
D．4.0%
【答案】C
【解析】《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
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7．根据《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋租赁代理收费，按（ ），由双方协商议定一次性计收。
A．租赁期限长短
B．租赁房屋面积大小
C．代理服务成本高低
D．半月至一个月成交租金标准
【答案】D
【解析】1995年，国家计委、原建设部下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格［1995］971号），规定房地产买卖代理服务收费为成交总价的0.5%～2.5%，房地产租赁代理收费为半个月到1个月的房租。
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8．下列档案中，不属于房地产中介服务行业信用档案的是（ ）。
A．房地产估价机构信用档案
B．注册房地产估价师信用档案
C．注册房地产经纪人信用档案
D．房地产经纪机构内部管理档案
【答案】D
【解析】房地产经纪行业信用管理是房地产行业管理的一项重要内容。房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。房地产信用档案的内容包括机构和人员基本情况、机构业绩及良好行为、不良行为等。
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9．客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金应（ ）房地产经纪机构财产。
A．归属于
B．独立于
C．从属于
D．视同
【答案】B
【解析】房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。
10．房地产经纪人执业资格注册工作由（ ）负责。
A．人力资源和社会保障部
B．省级人力资源和社会保障主管部门
C．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D．所在地房地产经纪人协会
【答案】C
【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织，主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括：①规范房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育；②确立房地产经纪执业规则；③推广房地产经纪业务合同文本。④发布房地产交易风险提示。⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系。⑥建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案。⑦开展房地产经纪资信评价活动。⑧通报房地产经纪违法违规案件。⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。
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11．关于房地产中介服务特点的说法，正确的是（ ）。
A．人员特定、服务无偿、指定服务
B．人员特定、服务有偿、委托服务
C．人员不特定、服务有偿、指定服务
D．人员特定、服务无偿、委托服务
【答案】B
【解析】商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。主要规定包括：①实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。③房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。④房地产销售人员的职业资格。房地产专业性强、涉及的法律多，对房地产销售人员具有一定的要求。
12．应由用地单位支付的征收耕地的补偿费用，不包括（ ）。
A．土地补偿费
B．安置补助费
C．征地管理费
D．青苗补偿费
【答案】C
【解析】国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。征地由用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。
13．关于使用临时用地的说法，错误的是（ ）。
A．使用期限一般不超过2年
B．可以修建永久性建筑
C．可以修建临时性建筑
D．使用结束后恢复土地原貌
【答案】B
【解析】临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。
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14．下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。
A．县级人大办公用地
B．大型上市公司办公用地
C．公立学校扩建用地
D．公共体育场馆建设用地
【答案】B
【解析】经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
15．甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（ ）年。
A．46
B．56
C．66
D．70
【答案】C
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。依据题意，该住宅占用的使用权剩余使用期限为：70－4＝66（年）。
16．承租的国有建设用地使用权不能（ ）。
A．转租
B．转让
C．抵押
D．出让
【答案】D
【解析】国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。
17．除法律、法规另有规定外，以（ ）方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。
A．出让
B．租赁
C．抵押
D．划拨
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
18．城市规划管理中颁发的证书不包括（ ）。
A．建设项目选址意见书
B．房屋权属证书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
【答案】B
【解析】城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括：①对建设项目选址审批核发项目选址意见书；②对城市用地审批核发建设用地规划许可证；③对建设工程审批核发建设工程规划许可证（简称“一书两证”）。
19．关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是（ ）。
A．施工许可证应当放置在施工现场备查
B．施工许可证不得涂改
C．建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内施工
D．施工许可证不能延期
【答案】D
【解析】A项，建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当符合依法签订的施工承包合同。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。B项，施工许可证不得伪造和涂改。CD两项，建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
20．关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是（ ）。
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房房
C．购房人有权选择退房或换房
D．房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房
【答案】C
【解析】房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。
21．某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（ ）。
A．2006年1月9日
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日
D．2011年1月9日
【答案】C
【解析】商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。
22．房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅（ ）起计算。
A．交付使用之日
B．竣工验收合格之日
C．商品房买卖合同签订之日
D．买卖双方协商的日期
【答案】A
【解析】商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
23．在商品房预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。
A．中介服务
B．房屋结构
C．装饰装修
D．物业管理
【答案】C
【解析】A项，中介服务机构代理销售的，载明该机构名称。BC两项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。D项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
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24．房地产广告中不得（ ）。
A．涉及规划中的文化教育设施
B．涉及物业管理内容
C．含有升值或者投资回报的承诺
D．使用建筑设计效果图或模型照片
【答案】C
【解析】A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。D项，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
25．下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（ ）。
A．租赁
B．赠予
C．互换
D．继承
【答案】A
【解析】《房屋登记办法》规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。
26．出租共有房屋，应提交（ ）同意出租的证明。
A．共有人的证明人
B．其他共有权人
C．共有人的委托人
D．其他承租人
【答案】B
【解析】共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。
27．购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。
A．1
B．2
C．3
D．5
【答案】D
【解析】2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房［2007］258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
28．商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A．房地产开发企业
B．房地产销售代理机构
C．商品房预售人
D．房地产开发企业和商品房预购人共同
【答案】C
【解析】房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
29．为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业（ ）。
A．不必通知买受人
B．应书面通知买受人
C．应公示通知买受人
D．可在交房时再告知买受人
【答案】B
【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
30．承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（ ）。
A．已离异的前妻
B．在异国定居的女儿
C．居住在邻近城市的养子
D．现共同居住的儿子
【答案】D
【解析】承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效；承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。
31．下列房屋中，可以设定抵押权的是（ ）。
A．医院门诊大楼
B．农村宅基地上的房屋
C．学校教学大楼
D．乡（镇）村企业厂房
【答案】D
【解析】《物权法》规定，债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③正在建造的建筑物；④法律、行政法规为禁止抵押的其他房地产。下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
32．房屋登记机构询问当事人的结果应经当事人（ ）。
A．口头确认
B．签字确认
C．口头承诺
D．书面说明
【答案】B
【解析】《房屋登记办法》对不同类型的房屋登记申请人应提供的材料作出了具体的规定。房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。
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33．关于房改售房登记的说法，错误的是（ ）。
A．以成本价购买的，登记的产别为“私产”
B．以标准价购买的，登记的产别为“私产（部分产权）”
C．以成本价购买的，登记的产权来源为“购买”
D．以标准价购买的，登记的产权来源为“房改售房”
【答案】C
【解析】A项，以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”。B项，以标准价购买住房，拥有部分产权，经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”。CD两项，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。
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34．下列房屋登记中，应发放登记证明的是（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权预告登记
C．房屋所有权更正登记
D．房屋所有权异议登记
【答案】B
【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。
35．向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（ ）元收取工本费。
A．10
B．20
C．50
D．80
【答案】A
【解析】房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。
36．甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重新领取房屋权属证书，应缴纳的费用总计是（ ）元。
A．80
B．275
C．285
D．560
【答案】B
【解析】住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80元；农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取；房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。根据题意，甲公司应缴纳的费用总计是：550÷2＝275（元）。
37．关于房屋登记限制查询的信息的说法，正确的是（ ）。
A．有关的原始登记凭证是限制查询的信息
B．他项权利的设定时间是限制查询的信息
C．司法查封情况是限制查询的信息
D．任何人都无权查询限制查询的信息
【答案】A
【解析】房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。相关规定包括：①房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；②房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；④公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；⑤仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；⑥涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。
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38．业主大会的执行机构是（ ）。
A．建设单位
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．当地房地产行政主管部门
【答案】C
【解析】正由于业主之间存在不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。业主通过成立业主大会管理共同事务，维护共同利益。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会做出的有效决定，对全体业主具有约束力。
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39．《前期物业服务合同》自（ ）之日起自行失效。
A．公房出售单位全部售出公房
B．业主大会成立
C．房地产开发企业按计划全部售出商品房
D．业主委员会与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同
【答案】D
【解析】根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业服务企业。该合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。
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40．商品住宅的业主交存的住宅专项维修资金属于（ ）所有。
A．业主
B．房地产开发企业
C．建设（房地产）行政主管部门
D．物业服务企业
【答案】A
【解析】住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
41．住房公积金的本质属性是（ ）。
A．保障性
B．工资性
C．互助性
D．义务性
【答案】B
【解析】住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。
42．目前，住房公积金缴存比例的低限为（ ）。
A．1%
B．3%
C．5%
D．8%
【答案】C
【解析】住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，缴存比例不应低于5%，不高于12%。
43．产权未确定的房产，应（ ）房产税。
A．免征
B．由居民委员会代缴
C．由公证机构代缴
D．由代管人或使用人缴纳
【答案】D
【解析】凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。
44．李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。则李某该年度应缴纳房产税（ ）元。
A．432
B．576
C．864
D．1728
【答案】D
【解析】依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。所以，依据题意，李某该年度应缴纳房产税为：1200×12%×12＝1728（元）。
45．从2008年3月1日起，对个人出租住房征收营业税的税率是（ ）。
A．1.5%
B．3.0%
C．5.0%
D．5.5%
【答案】A
【解析】自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。所以，从2008年3月1日起，对个人出租住房征收营业税的税率是：3.0%÷2＝1.5%。
46．土地增值税实行（ ）税率。
A．比例
B．定额
C．超率累进
D．超额递减
【答案】C
【解析】土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。
47．下列行为中，应缴纳契税的是（ ）。
A．中国公民受让英国的一套住房
B．某高校承受房产用于教学
C．张某以获奖方式取得一套房屋
D．王某继承取得房屋
【答案】C
【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。纳税人是在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。
48．李某于2011年5月10日将其2006年1月10日以52.5万元购买的一套150m2的住宅以120万元出售，则李某应缴纳营业税（ ）万元。
A．0
B．3.38
C．4.38
D．5.38
【答案】A
【解析】销售不动产的税率为5%。房地产属于不动产，因此销售房地产的税率为5%。自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以，李某应缴纳营业税为0。
49．根据《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的处罚是（ ）。
A．警告，并可处以2万元以上3万元以下罚款
B．警告，并可处以1万元以上3万元以下罚款
C．责令停止房地产中介业务活动并可处以3万元以下罚款
D．责令停止房地产中介业务活动，没收违法所得，并处以罚款
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》第六十九条规定，违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
50．伪造、变造房屋权属证书的行为违反了（ ）的具体规定。
A．《物权法》
B．《房屋登记办法》
C．《城市房地产转让管理规定》
D．《商品房销售管理办法》
【答案】B
【解析】《房屋登记办法》第九十一条规定，非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
51．我国《城市房地产管理法》调整的是与（ ）有关的各种社会关系。
A．房地产信息
B．房地产开发
C．房地产贷款
D．房地产交易
E．房地产行政管理
【答案】BDE
【解析】《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。
52．房地产咨询业务包括（ ）等。
A．房地产市场调查研究
B．房屋安全质量鉴定
C．房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D．房地产投资可行性研究
E．房地产开发项目策划
【答案】ADE
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
53．下列房地产相关法规中，属于行政法规的有（ ）。
A．《物业管理条例》
B．《住房公积金管理条例》
C．《土地管理法实施条例》
D．《城市房地产转让管理规定》
E．《商品房屋租赁管理办法》
【答案】ABC
【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。DE两项属于行政规章。
54．房地产中介服务包括（ ）。
A．房地产开发
B．房地产咨询
C．房地产投资
D．房地产估价
E．房地产经纪
【答案】BDE
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
55．某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目总投资额为8亿元，该机构符合有关规定的收费有（ ）万元。
A．160
B．240
C．400
D．640
E．800
【答案】ABC
【解析】按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。书面咨询按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300～1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0.5%。题中，项目总投资额为8亿元，该机构符合有关规定的收费不超过：8亿×0.5%＝400万元。
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56．根据我国《城市房地产管理法》，设立房地产中介服务机构应具备的条件有（ ）。
A．有固定的服务场所
B．有足够数量的专业人员
C．有自己的名称、组织机构
D．有规定数量的财产和经费
E．有自己的法律顾问
【答案】ABCD
【解析】我国《城市房地产管理法》规定了设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，即：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。
57．房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有（ ）。
A．未向当事人出示房地产经纪人注册证书
B．与委托人签订委托协议后，对外发布委托人的房源信息
C．采取内部认购的方式营造销售旺盛的氛围
D．将自己的注册证书供给朋友使用
E．以低价租赁、高价转租等方式赚取差价
【答案】ACDE
【解析】A项，房地产经纪人在与客户交谈时应出示房地产经纪人注册证书。C项，采取内部认购的方式营造销售旺盛的氛围，是以虚假的信息迷惑购房人，违反房地产经纪执业规则。D项，房地产经纪人注册证书不得涂改、转借。E项，房地产经纪人不能收取差价，否则违反了房地产经纪人的职业道德。
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58．取得国有建设用地使用权的途径有（ ）。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．土地或房产租赁
E．开垦荒地
【答案】ABCD
【解析】建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得。
59．关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有（ ）。
A．不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用
B．土地补偿费归农村集体组织所有
C．地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有
D．用地单位应按征地协议如数支付补偿费
E．如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费
【答案】ACE
【解析】A项，征收集体土地的政策规定对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助。C项，地上附着物和青苗的补偿费归农民所有。E项，被征地单位只能在政策规定的范围内收取补偿费。
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60．在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（ ）。
A．所有权
B．使用权
C．占有权
D．收益权
E．处分权
【答案】BCD
【解析】依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
61．下列建设用地中，法定出让最高年限为50年的有（ ）。
A．纺织厂
B．普通商品住宅
C．私立学校
D．旅游度假村
E．高尔夫球场
【答案】AC
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。国有土地建设用地使用权出让最高年限为50年的有工业用地；教育、科技、文化卫生、体育用地；综合或其他用地。
62．核发《建设工程规划许可证》前的管理工作有（ ）。
A．建筑规划控制管理
B．道路规划控制管理
C．工程放线管理
D．审定设计方案
E．竣工验收
【答案】ABD
【解析】核发建设工程规划许可证前的管理工作有：①建筑管理；②道路管理；③管线管理；④审定设计方案。核发建设工程规划许可证后的管理工作有：①放线、验线制度；②建设工程的竣工验收；③竣工资料的报送。
63．下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有（ ）。
A．投资额为15万元的工厂厕所
B．建筑面积为280m2的学校洗浴房
C．投资额为20万元的医院自行车库
D．建筑面积为290m2的小区物业管理用房
E．建筑面积为1000m2的博物馆库房
【答案】ABCD
【解析】工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。所以，ABCD四项不需办理施工许可证。E项，建筑面积为1000m2，超过300m2，需要办理施工许可证。
64．未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以（ ）等名目发布房地产广告。
A．内部认购
B．内部认定
C．内部登记
D．内部预定
E．房地产项目名称
【答案】ABC
【解析】房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化要求，不得欺骗和误导消费者。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
65．关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有（ ）。
A．墙面渗漏3年
B．墙面抹灰层脱落1年
C．卫生间地面渗漏1年
D．电器开关6个月
E．管道堵塞2个月
【答案】BCDE
【解析】商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。
66．根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的有（ ）。
A．集体土地上建设的房屋
B．已出租的房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋
D．已被法院查封的房屋
E．权属有争议的房屋
【答案】DE
【解析】凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。
67．下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（ ）。
A．国有土地有偿有限期使用制度
B．房地产交易强制公证制度
C．房地产成交价格申报制度
D．房地产价格评估制度
E．土地使用权和房屋所有权登记发证制度
【答案】CD
【解析】作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度；④房地产价格评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑥房地产行政管理体制。
68．商品房预售应符合的条件有（ ）。
A．已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．持有建筑工程规划许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期
D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
E．已通过竣工验收
【答案】BCD
【解析】《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
69．房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有（ ）。
A．商品房销售委托书
B．商品房选址意见书
C．商品房销售许可证
D．预售房屋所有权证书
E．销售场所的房屋租赁合同
【答案】AC
【解析】B项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。选址意见书是在项目建设期间的证书。DE两项，房屋租赁合同和房屋所有权证书是房屋销售成功后，与购房人签订的合同，或交易中心颁发的证书。
70．我国《物权法》规定，不得抵押的财产有（ ）。
A．依法被查封的财产
B．正在建造的建筑物
C．所有权有争议的财产
D．学校的教学楼
E．工厂的生产设备
【答案】ACD
【解析】根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。
71．办理房屋登记的程序包括（ ）。
A．申请
B．受理
C．审核
D．公证
E．记载于登记簿
【答案】ABCE
【解析】房地产登记是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产的基本情况、权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、记载于登记簿和发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
72．关于不动产登记的说法，错误的有（ ）。
A．各类不动产物权未经登记，均不发生物权效力
B．因继承取得的房屋所有权自记载于不动产登记簿时发生物权效力
C．房地产抵押和房地产转让均可办理预告登记
D．共有的不动产，应由共有人共同申请登记
E．不动产登记费按不动产价值的一定比例收取
【答案】ABE
【解析】A项，《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。B项，不动产登记因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。E项，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
【说明】根据最新版考试教材，BE两项知识点已删除。
73．下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（ ）。
A．甲公司新建房屋
B．李某继承取得房屋
C．王某购买取得房屋
D．张某以生效法律文件取得房屋
E．陈某受遗赠取得房屋
【答案】ABDE
【解析】因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的。
74．房屋登记机构在办理下列登记时，应实地查看的有（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋预告登记
C．地役权登记
D．因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记
E．在建工程抵押权登记
【答案】ADE
【解析】在作好材料查验、事项询问的基础上，依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》还规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
75．业主大会筹备组由（ ）组成。
A．业主推举的代表
B．居民委员会代表
C．房地产主管部门代表
D．工商行政管理部门代表
E．建设单位
【答案】AE
【解析】原建设部《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
76．不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（ ）。
A．应由建设单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B．应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修和养护费用
C．应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D．根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用
E．应由业主承担的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用
【答案】ABCD
【解析】下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；④根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
77．住房公积金缴存基数是本人上一年度月平均工资，可以由（ ）组成。
A．计时、计件工资
B．特殊情况下支付的工资
C．加班加点工资
D．津贴、补贴、奖金
E．生活困难补助金
【答案】ABCD
【解析】住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。
78．下列房屋中，应缴纳房产税的有（ ）。
A．房地产开发企业建造的待售商品房
B．房地产开发企业自用的商品房
C．个人出租的房屋
D．投资者以房产投资联营，收取固定收益的房屋
E．公园出租的房屋
【答案】BCDE
【解析】A项，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
79．下列房屋中，可以免征房产税的有（ ）。
A．人民团体出租的房屋
B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房屋
C．宗教寺庙自用的房屋
D．个人所有非营业用的房屋
E．房地产开发企业在建的商品房
【答案】BCDE
【解析】下列房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。⑦股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。⑨自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
80．纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有（ ）。
A．土地增值税
B．耕地占用税
C．营业税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
【答案】ACDE
【解析】A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。B项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。C项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。D项，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。E项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。
三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
2007年6月，甲房地产开发企业（以下称甲企业）通过出让方式获得一宗居住用途的国有建设用地使用权，2009年3月开工建设。2010年4月，甲企业将该项目转让给乙房地产开发企业（以下称乙企业）。2011年6月该居住区建成，由丙物业服务企业（以下称丙企业）实施物业管理。
81．因未按照土地出让合同约定的期限开工建设，甲企业应缴纳相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．30%
【答案】C
【解析】在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。本题中，甲企业未按照土地出让合同约定的期限开工建设，所以应缴纳相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
82．甲企业转让该项目给乙企业应符合的条件为（ ）。
A．已经支付全部土地使用权出让金
B．取得土地使用权证书
C．征得城市规划部门同意
D．投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上
【答案】ABD
【解析】房地产转让应当符合下列条件：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。
83．乙企业通过招标投标方式选聘物业服务企业，应在该商品房项目现售前（ ）日完成。
A．15
B．20
C．30
D．40
【答案】C
【解析】建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
84．丙企业收取物业费的构成一般包括（ ）。
A．物业服务人员的工资
B．物业管理区域清洁卫生费用
C．丙企业办公费用
D．物业共用设施设备的改造费用
【答案】ABC
【解析】物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
（二）
2010年12月，李某取得了房地产经纪人执业资格证书，被甲房地产经纪机构（以下称甲机构）聘用并办理了房地产经纪人注册手续。此后李某同时在乙房地产经纪机构（以下称乙机构）和甲机构从事房地产经纪业务。李某在做业务的过程中，因隐瞒房屋真实价格、赚取差价等违规行为，多次受到房地产主管部门的警告与处罚。2011年5月，李某被原注册机构注销了房地产经纪人注册。
85．李某申请房地产经纪人注册，应符合的条件为（ ）。
A．取得房地产经纪人资格证书
B．无犯罪记录
C．经所在经纪机构考核合格
D．身体健康，在房地产经纪岗位上工作2年
【答案】ABC
【解析】符合下列条件的人员，可以申请房地产经纪人注册：①取得房地产经纪人执业资格；②受聘于在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构）；③达到全国注册部门规定的继续教育合格标准（自取得房地产经纪人执业资格之日起3年内申请注册的除外）；④无规定不予注册的情形。
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86．李某作为房地产经纪人应当具备的职业技术能力为（ ）。
A．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能
B．熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规
C．具有一定的外语水平
D．具有较强的文字能力
【答案】ABC
【解析】取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：①熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；②熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题；③运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；④指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。C项，目前，经济全球化对我国的影响日益显著，国外企业和人员大量进入，并日益频繁地参与房地产交易。因此，房地产经纪人还必须熟练掌握至少一门外语，才能更好地为各类外籍人士提供经纪服务。
87．李某作为房地产经纪人应尽的义务为（ ）。
A．遵守行业管理规定和职业道德规范
B．指导房地产经纪人协理独立开展各种经纪业务
C．为委托人保守商业秘密
D．向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益
【答案】ACD
【解析】房地产经纪人员的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务；③依法维护当事人的合法权益的义务；④向委托人披露相关信息的义务；⑤为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务；⑥接受继续教育，不断提高业务水平的义务；⑦不得进行不正当竞争的义务；⑧接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。除以上各项义务外，房地产经纪人还有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。
88．关于甲机构、乙机构收取房地产中介服务费的说法，正确的为（ ）。
A．独家代理房屋买卖的，可以双倍收取服务费
B．房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一个半月成交租金收取
C．提供普通咨询报告，每份收费300～1000元
D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收
【答案】CD
【解析】A项，中介服务费按规定收取，实行明码标价制度。BD两项，1995年，国家计委、原建设部下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格［1995］971号），规定房地产买卖代理服务收费为成交总价的0.5%～2.5%。房地产租赁代理收费为半个月到1个月的房租。C项，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300～1000元。
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89．构成李某被注销注册的情形为（ ）。
A．赚取房屋买卖差价，谋取非法收益
B．同时在两个房地产经纪机构从事房地产经纪活动
C．对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格
D．因违章停车而受到行政处罚
【答案】AB
【解析】有下列情形之一的，由全国注册部门注销房地产经纪人注册：①注册房地产经纪人受到刑事处罚；②注册房地产经纪人因在房地产经纪活动或者相关业务中受到行政处罚；③以欺骗、贿赂等不正当手段获准的注册或者不符合注册条件的注册被撤销；④注册证书失效，并提出注册注销申请；⑤法律法规规定对注册应当予以注销的其他情形。
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（三）
2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。
90．冯某出租房屋应缴纳的税为（ ）。
A．个人所得税
B．营业税
C．土地增值税
D．房产税
【答案】ABD
【解析】A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。B项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。D项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。
91．冯某办理房屋抵押登记应提交的要件为（ ）。
A．登记申请书
B．主债权合同
C．房屋测绘报告
D．抵押合同
【答案】ABD
【解析】《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记：①登记申请书；②申请人的身份证明；③房屋所有权证书或房地产权证书；④抵押合同；⑤主债权合同；⑥其他必要材料。
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92．关于合同的说法，正确的为（ ）。
A．陈某可以个人的名义与冯某签订房地产经纪服务合同
B．陈某必须以甲机构的名义与冯某签订房地产经纪服务合同
C．租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任等内容
D．在签订房屋租赁合同后，承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋，不得擅自变更用途
【答案】BCD
【解析】房地产经纪机构与房地产经纪人存在着执业关系，表现为：①房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；②房地产经纪机构是由房地产经纪人组成的，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。
93．关于房屋抵押的说法，正确的为（ ）。
A．房屋抵押权自登记之日发生物权效力
B．冯某的住房抵押贷款只能选择商业贷款
C．冯某租赁前，应将房屋已经抵押的事实书面告知褚某
D．抵押合同自签订之日起生效
【答案】ACD
【解析】B项，个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。
94．关于房屋租赁的说法，正确的为（ ）。
A．租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行
B．卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
C．冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
D．褚某虽无意购买该房屋，但2011年11月如主张优先租赁权时，卫某不得拒绝
【答案】AC
【解析】AB两项，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。CD两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。
（四）
2007年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。
95．高某购买该住房时，应缴纳契税（ ）元。
A．7000
B．10500
C．21000
D．35000
【答案】A
【解析】自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2及以下的普通住房且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。本题中，高某为首次购房，且购房建筑面积为70平方米，则应缴契税为：10000×70×1%＝7000（元）。
【说明】自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
96．2011年5月，张某销售该住房，应缴纳营业税（ ）元。
A．0
B．14000
C．21000
D．35000
【答案】D
【解析】营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。销售不动产的税率为5%。房地产属于不动产，销售房地产的税率为5%。依据题意，张某销售该住房，应缴纳营业税为：10000×70×5%＝35000（元）。
【说明】自2016年2月22日起，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
97．高某购买房屋之后，将房屋出租给了杨某，高某应按（ ）的税率缴纳房产税。
A．2%
B．3%
C．4%
D．10%
【答案】C
【解析】房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种财产。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
（五）
齐某与孙某为夫妻，二人于2011年5月1日购买了一套新建商品房。商品房销售合同中购房人只有齐某。2011年6月5日，二人共同向房屋登记机构申请房屋登记。房屋登记机构经审查后，决定不予登记。
98．齐某与孙某申请的房屋登记属于（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权变更登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋更正登记
【答案】AC
【解析】A项，不动产首次登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。C项，转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。D项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”
99．房屋登记机构的职责为（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
B．要求对不动产进行评估
C．就有关登记事项询问申请人
D．如实、及时登记有关事项
【答案】ACD
【解析】登记机构应当履行的职责包括：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。B项不属于房屋登记机构的职责。
100．对房屋登记机构不予登记行为，齐某和孙某可以（ ）。
A．申请行政复议
B．提起行政诉讼
C．申请仲裁机构仲裁
D．申请人民法院强制执行
【答案】AB
【解析】登记申请符合《房屋登记办法》规定条件的，房屋登记机构应予以登记，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。登记申请不符合《房屋登记办法》规定条件的，房屋登记机构应不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。