第二章 投资分析技术与房地产评估
第一节 投资分析的基本概念
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（ ）损失所应得到的补偿。[2014年真题]
A．未来消费
B．即期消费
C．现实消费
D．预期消费
【答案】B
【解析】资金的时间价值可以从两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
2．年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（ ）。[2014年真题]
A．0.5%
B．6%
C．17%
D．101%
【答案】B
【解析】投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。周期利率=名义利率／每年的计息周期数。由题意可知，年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则周期利率为6%/12=0.5%，一年计息12次时实际利率=（1+0.5%）12－1=6.16%，近似6%。
3．我国住房抵押贷款的计息方式是按（ ）计息。[2014年真题]
A．单利
B．复利
C．年度
D．季度
【答案】B
【解析】一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。两个最基本的复利为：①一次支付的复利；②等额序列支付的复利。其中，等额序列支付的复利，如银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。我国住房抵押贷款的计息方式是按复利计息。
4．关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（ ）。[2013年真题]
A．名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值
B．当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率
C．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
D．当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
【答案】D
【解析】名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
5．在房地产投资分析中，现金流量是（ ）。
A．用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标
B．把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入
C．把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
D．把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金
【答案】C
【解析】投资必然涉及成本与收益的计算。投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入称为现金流量。
6．物业经营管理中的投资分析，就是对（ ）进行分析计算，为投资决策提供依据。
A．成本与收益
B．投资总收益
C．资产收益率
D．现金流量
【答案】D
【解析】物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。
7．现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ ）的简化图式。
A．资金流入
B．资金流出
C．资金形态
D．资金运动状态
【答案】D
【解析】一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。
8．下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（ ）。
A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B．时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始
C．如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法
D．某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和
【答案】C
【解析】C项，如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
9．关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是（ ）。
A．同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B．从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C．从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D．资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
【答案】D
【解析】D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。
10．如果将一笔资金存人银行，按年计息，那么三年以后，这笔资金称为（ ）。
A．本利
B．利息
C．总收益
D．本金
【答案】D
【解析】如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。
11．下列关于利率的说法错误的是（ ）。
A．利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比
B．利率是本金的增加额
C．一般以百分数表示
D．利率的表达公式是：
【答案】B
【解析】B项，利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。因此，它是单位本金经过一个计息周期后的增值比率，不仅仅是本金的增加额。
12．某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ ）万元。
A．160
B．240
C．320
D．480
【答案】D
【解析】单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P·n·i；n个计息周期后的本利和为：Fn=P（1+i·n）；在本题中，利息总额为：2000×8％×3=480（万元）。
13．复利计息时，几个计息周期后的本利和是（ ）。
A．Fn=P·n·i
B．Fn=P（1+i·n）
C．Fn=P［（1－i）n－i］
D．Fn=P（1+i）n
【答案】D
【解析】复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为： Fn=P（1+i）n－1+P（1+i）n－1·i=P（1+i）n。
14．单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
【答案】C
【解析】单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比；复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
15．如某笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是（ ）。
A．12％
B．12.55％
C．12.68％
D．13.55％
【答案】A
【解析】因为月利率为1%，即周期利率为1%；根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/12=1%，则r=12%。
16．名义利率与实际利率的关系是：名义利率越，计息周期越，则实际利率与名义利率的差异就越。（ ）
A．大；长；小
B．小；短；小
C．大；短；大
D．小；长；大
【答案】C
【解析】实际利率i与名义利率r的关系式为：
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
17．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（ ）的回收。
A．总开发成本
B．提取折旧
C．收益率或利息率
D．开发商利润
【答案】A
【解析】投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润；投资回收是指投资者对其所投入本金的回收，也就是指开发商所投入的总开发成本的回收。
18．就房地产开发投资来说，投资回报主要表现形式是（ ）。
A．总开发成本
B．提取折旧
C．收益率或利息率
D．开发商利润
【答案】D
【解析】投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，其投资回报表现为开发商利润。
19．投资过程较短，仅需要进行简单的定性判断时，（ ）是一种快速便捷的计算方法。
A．预估分析
B．动态分析
C．静态分析
D．比较分析
【答案】C
【解析】投资分析通常有两种模式：①不考虑资金的时间价值，称为静态分析；②考虑资金的时间价值，称为动态分析。在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。
20．等额序列支付的现值计算公式是（ ）。
A．P=A/（1+i）n
B．P=（A/i）［1－1/（1+i）n］
C．P=A/i（1+i）n
D．P=A/［1－1/（1+i）n］
【答案】B
【解析】等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，此时，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。计算公式为：
式中，A为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。
21．某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。
A．544.10
B．556.00
C．1776.32
D．2109.38
【答案】B
【解析】具体计算过程如下：
①n1=15×12=180个月，n2=5×12=60个月，i=6%/12=0.5%；
②初始抵押贷款数额为30万元；
③该家庭月还本付息额为：A=P×i/［1－（1+i）－n］=30×0.5%/［1－（1+0.5%）-180］=0.2530（万元）；
④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=（A/i）×［1－（1+i）－n］=（0.2530/0.5%）×［1－（1+0.5%）－（180－60）］=22.77（万元）；
⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77－5=17.77（万元）；
⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1×i/［1－（1+i）－n］=17.77×0.5%/［1－（1+0.5%）－120］=0.1974（万元）；
⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530－1974=556（元）。
22．某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％。该贷款的年利率为9％，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2％，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（ ）万元。
A．182.16；259.47
B．150.53；249.47
C．182.16；217.84
D．192.16；249.47
【答案】D
【解析】由题意：n1=15×12=180个月，n2=5×12=60个月，i=9％/12=0.75％，初始购买价格=400万元，则具体计算过程如下：
①初始抵押贷款数额：P=400×60％=240（万元）；
②投资者月还本付息数额为：
A=P×i/［1－（1＋i）－n］=240×0.75％/［1－（1＋0.75％）－180］=2.2342（万元）；
③第6年初写字楼物业的价值为：400×（1＋2％）5=441.63（万元）；
④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=（A/i）×［1－（1＋i）－n］=（2.2342/0.075％）×［1－（1＋0.75％）－（180－60）］=192.16（万元）；
⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63－192.16=249.47（万元）。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（ ）。[2014年真题]
A．销售收入
B．利息收入
C．贷款本金收入
D．还本付息
E．税金
【答案】ABC
【解析】投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收人和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。DE两项属于物业经营管理项目的现金流出。
2．物业经营管理活动中，现金流出主要包括（ ）等。
A．土地费用
B．建造费用
C．空置损失
D．还本付息
E．税金
【答案】DE
【解析】参见第1题解析。
3．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“0”是（ ）。
A．资金运动的时间始点
B．旧历年度的年初
C．某一基准时刻
D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E．既可有现金流入也可以有现金流出的时间点
【答案】ACE
【解析】现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图“0”点通常表示当前的时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
4．从投资的角度来看，资金的时间价值取决于（ ）。
A．风险因素
B．资本化率
C．通货膨胀率
D．投资利润率
E．资金总额
【答案】ACD
【解析】资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
5．在我国，下列项目中涉及的利息计算方式为单利的有（ ）。
A．个人储蓄存款
B．住房抵押贷款
C．国库券
D．房地产开发贷款
E．民间借贷
【答案】AC
【解析】单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。
6．关于单利计息和复利计息，下列说法正确的有（ ）。
A．在投资分析中，一般采用单利计息
B．复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息
C．复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息
D．我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
E．复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i·n）
【答案】CD
【解析】A项，投资分析一般采用复利计息。B项，复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。E项，按照复利方式计算利息时，n个计息周期后的本利和为：Fn=P（1+i）n。
7．从名义利率和实际利率的角度来看，下列说法正确的有（ ）。
A．从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B．当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等
C．在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限
D．在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
【答案】BD
【解析】名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
8．在房地产投资分析中，房地产投资的收益可分为（ ）。
A．投资回收
B．投资回报
C．权益回报
D．现金回报
E．还本付息
【答案】AB
【解析】投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入本金的回收；投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。
9．投资分析的模式通常有（ ）。
A．风险分析
B．静态分析
C．时间分析
D．动态分析
E．财务分析
【答案】BD
【解析】投资分析通常有两种模式：①不考虑资金的时间价值，称为静态分析；②考虑资金的时间价值，称为动态分析。