第一部分 章节习题及详解
第一章 物业经营管理概述
第一节 物业经营管理的概念
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
【答案】B
【解析】B项，物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
2．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、物业资产管理和（ ）三个层次。［2010年真题］
A．物业组合投资管理
B．物业融资管理
C．物业开发管理
D．物业租售管理
【答案】A
【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
3．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（ ）管理为主。[2014年真题]
A．战略性
B．策略性
C．运行
D．操作
【答案】C
【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
4．物业资产管理和物业投资组合管理以（ ）管理为主。[2012年真题]
A．运行
B．策略性
C．日常
D．设施
【答案】B
【解析】参见第3题解析。
5．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ ）。［2010年真题］
A．物业区域内公共秩序的维护
B．对物业进行日常的维护或维修
C．保安和保洁
D．对物业进行资产管理
【答案】B
【解析】物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。
6．物业经营管理主要是指物业服务企业以（ ）为目标，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．资产管理增值
B．满足客户需求
C．价值管理最大化
D．收益性物业
【答案】B
【解析】物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
7．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足其（ ）的需求。
A．物业投资收益
B．企业发展战略
C．多样化服务
D．延长物业的自然寿命
【答案】C
【解析】物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
8．物业经营管理的内容不包括（ ）。
A．物业运行操作管理
B．房地产开发建设
C．租赁管理
D．物业价值和经营绩效评估
【答案】B
【解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
9．资产特征的经济属性是（ ）。
A．企业能够通过资产获得利润
B．资产所有权人通过资产运营获得收益
C．增加资产所有者的信用金融价值
D．能够为企业提供未来经济利益
【答案】D
【解析】资产有两大特征：①经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。即不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。②法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。即资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
10．一般意义上的资产管理，由管理和（ ）组成。
A．经营
B．保值增值服务
C．客户服务
D．资产运营
【答案】A
【解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。
11．物业经营管理中对资产管理来讲，其中管理重在对（ ）进行有效控制。
A．资产保值收益目标
B．资产体现的增值特征
C．资产管理标准构架
D．资产明示的质量特征
【答案】D
【解析】参见第10题解析。
12．通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现（ ）的目标。
A．价值最大化
B．收入最大化
C．成本最小化
D．风险最小化
【答案】A
【解析】以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
13．资产管理与传统物业管理的共同点是（ ）。
A．考评标准一致，都是以经济效益作为主要的考评标准
B．管理者一致，都是物业服务企业
C．宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益
D．出发点一致，都是基于管理服务
【答案】C
【解析】资产管理是在传统物业管理基础之上发展起来的，它不同于传统物业管理，却又与传统物业管理有着密切的联系。二者的联系表现在：①二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。无论物业服务企业管理的客观效果是增值还是保值，其核心目的均是获取相应的管理服务效益；资产管理则无论是直接运营还是委托管理，其根本的目的和要求均是增值或获取相应经济利益。②两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
14．很多情况下，资产管理相比较传统物业管理来讲（ ）。
A．涉及面窄
B．利润水平高
C．重视业主满意度
D．技术水平高
【答案】B
【解析】资产管理与传统物业管理运行效果不同，表现为：①传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；②资产管理由于涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
15．物业组合投资管理的目标是（ ）。
A．物业企业财富最大化
B．风险控制和组合投资回报最大化
C．利润最大化
D．保持物业保值增值
【答案】B
【解析】物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．物业经营管理通常可分为（ ）三个层次。[2014年真题]
A．物业管理
B．物业资产管理
C．物业租赁管理
D．物业组合投资管理
E．物业特约服务管理
【答案】ABD
【解析】物业经营管理是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
2．物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。
A．物业管理
B．设施管理
C．物业资产管理
D．物业组合投资管理
E．后勤管理
【答案】ABCD
【解析】物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
3．对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，物业管理的工作包括（ ）。
A．物业的日常管理
B．执行资产管理所确定的战略方针
C．资产管理和资产组合投资管理
D．政府行政管理
E．公共关系管理
【答案】AB
【解析】对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
4．下列各项属于资产特征的有（ ）。
A．企业必须对资产拥有所有权
B．为企业所控制，能为企业所利用
C．资产可以是不具盈利性的闲置资源
D．资产必须是有形可衡量的
E．能够为企业提供未来经济利益
【答案】BE
【解析】一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产有两大特征：①经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。②法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
5．物业经营管理与传统物业管理的联系表现为（ ）。
A．宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益
B．出发点相同，都是基于管理服务
C．考核评价标准一致，考核评价都以经济效益为主
D．两者互相促进，物业资产管理能够进一步延伸物业管理服务的内容
E．两者的内容相同，都是物业维护、清洁、绿化等物业服务内容
【答案】AD
【解析】资产管理是在传统物业管理基础之上发展起来的，它不同于传统物业管理，却又与传统物业管理有着密切的联系：①二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益；②两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
6．资产管理与传统物业管理的区别包括（ ）。
A．主体不同
B．出发点不同
C．运行效果不同
D．宗旨不同
E．内容不同
【答案】BCE
【解析】资产管理与传统物业管理的区别包括：①出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。②内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛。③考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。④运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理由于涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
7．关于物业经营管理与传统物业管理的关系，下列表述不正确的有（ ）。
A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C．资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值
D．写字楼、零售商业等经营性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报
E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展
【答案】AB
【解析】A项，物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。B项，传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
8．物业组合投资管理所涉及的服务包括（ ）。
A．帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略
B．评价物业服务企业和设施管理公司的表现
C．审批资产管理公司提出的更新改造计划
D．评估资产管理公司的表现
E．在合适的时机购买和出售物业
【答案】ACDE
【解析】组合投资管理所涉及的服务包括：①评估资产管理公司的表现；②审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，以保持资产的良好运行状态和市场竞争力；③帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化；④就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。
9．物业组合投资管理的利润通过（ ）途径获得。
A．选择确定经营管理合适的项目
B．整合不同类型的经营项目
C．制订可靠的运行管理投资方案
D．经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营
E．制订可行的投资管理控制方案
【答案】ABD
【解析】物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目；②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。
10．我国物业经营管理出现的现实条件和环境包括（ ）。
A．业主需求的变化
B．物业管理业态的扩展
C．物业服务企业自身良性的发展
D．信息技术的出现
E．市场结构的变化
【答案】ABCD
【解析】可以从以下几个方面来认识物业经营管理在我国的出现与发展：①业主需求的变化呼唤物业经营管理；②物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间；③物业服务企业自身良性发展的要求，是企业开展物业经营管理的直接动力；④信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持。