第四章　物业租赁管理

第一节　物业租赁概述

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（　  ）。［2010年真题］

A．肢体残疾的人

B．没有民事行为能力的人

C．未满十四周岁公民的法定监护人

D．企业的法定代表

【答案】B

【解析】物业租赁中的出租人必须是该物业所有权人，或其指定的委托人或法定代管人。承租人应该是具备民事行为能力的自然人或法人，并遵守限制承租的法律规定。

2．在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（　  ）。[2014年真题]

A．所有权

B．占有权

C．处分权

D．最终收益权

【答案】B

【解析】物业租赁是指在物业租赁期内，转移了房屋的占有权、使用权和部分收益权，但是房屋的所有权、处分权和最终收益权仍属出租人所有，并不转移的物业活动。租赁期满时，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

3．房屋租赁中，承租人拥有的权益是（　  ）。[2013年真题]

A．房屋的使用权、处分权和部分收益权

B．房屋的占有权、使用权和最终收益权

C．房屋的占有权、处分权和最终收益权

D．房屋的占有权、使用权和部分收益权

【答案】D

【解析】参见第2题解析。

4．房屋租赁关系的形成，会导致房屋（　  ）的分离。[2011年真题]

A．所有权和收益权

B．所有权和处分权

C．所有权和使用权

D．使用权和占有权

【答案】C

【解析】房屋租赁关系的形成，会导致房屋所有权和使用权的分离。这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

5．房屋租赁关系在法律上是一种（　  ）关系。[2011年真题]

A．所有权转移

B．委托管理

C．经济要式契约

D．经济非要式契约

【答案】C

【解析】房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时，由于物业租赁的特殊性，租赁契约必须是要式合同，而且是法定要式合同。

6．城市房屋租赁实行（　　）制度。［2010年真题］

A．审批

B．审核

C．登记备案

D．报告

【答案】C

【解析】我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须备案。

7．关于物业租赁特点的说法，错误的是（　  ）。[2013年真题]

A．物业租赁关系不因所有权的转移而终止

B．物业租赁可以转移房屋的所有权

C．物业租赁的标的是作为特定物的房屋

D．物业租赁关系是一种经济要式契约关系

【答案】B

【解析】物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：①物业租赁不转移房屋的所有权；②物业租赁的对象是特定物而不是种类物；③物业租赁关系是一种经济要式契约关系；④物业租赁关系不因所有权的转移而中止；⑤物业租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

8．国有企事业单位管理自管公房，应持有（　  ）。[2012年真题]

A．《房地产权证》或《房屋使用权证》

B．《房地产权证》或《房屋所有权证》

C．《房地产权证》或《房屋租赁证》

D．《房屋占有权证》或《房屋租赁证》

【答案】B

【解析】公有房屋的所有权人是国家，又分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。

9．将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按（　  ）划分的。[2012年真题]

A．房屋所有权的性质

B．物业租金的内涵

C．房屋租赁期限的长短

D．房屋租赁期限约定模式的不同

【答案】D

【解析】按物业租赁期限约定模式的不同，可分为：①定期租赁，是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。②自动延期租赁，又称周期性租赁，是租赁合同所规定的期限已经到期，或合同中未指明租赁期限，承租人依旧按原来的方式占用物业，除非合同一方提出要终止合约，否则将自动续约，并照常按期缴纳租金的租赁行为。③不定期租赁，又称意愿租赁，租赁双方没有约定租期，出租人租给承租人物业使用权的时间期限不确定，租赁双方可以随时终止租赁关系，是否延续依赖双方的意愿。

10．在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的是（　　）。[2012年真题]

A．租户要分摊与物业有关的税项

B．租户要分摊与物业有关的税项和保险费

C．所有的经营费用都由业主来全额支付

D．所有的经营费用都由租户来直接支付

【答案】C

【解析】净租租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的一部分甚至全部。在理论上净租金还可以有三种形式：①承租人除向业主支付租金外，还要负担水电气热等能源使用费、房地产税和其他国家征收的费用。②承租人除了承担第一种所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。③承租人除需支付第二种形式下的费用外，还需负担物业维修养护等一切费用。

11．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（　  ）。[2011年真题]

A．毛租金

B．净租金

C．百分比租金

D．基础租金

【答案】B

【解析】A项，使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付,承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。C、D两项，在零售商业物业中，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。

12．零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（　　）租金的方式。[2011年真题]

A．净

B．基础

C．超额

D．百分比

【答案】D

【解析】百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。承租人除向出租人定期支付固定租金（也称为基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年支付，也可按季或按月支付。

13．业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理服务。这种物业租赁管理模式称为（　　）模式。[2013、2011年真题]

A．转租

B．包租

C．物业服务委托

D．出租代理

【答案】C

【解析】委托管理模式是指业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。AB两项，包租转租模式是指物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分以固定资金包租下来，然后负责转租，即物业服务企业对承接的物业再分别出租。D项，出租代理是指业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务工作。物业服务企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。

14．关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（　  ）。[2014年真题]

A．物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险

B．物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式

C．物业租赁市场的价格波动影响物业企业的收入

D．物业服务企业只获取物业服务费

【答案】D

【解析】委托管理模式下，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部的市场风险，同时也获取全部租金收人。物业服务企业只负责物业管理和服务工作，只获取物业服务费，租赁经营活动所获得利润的多少与物业服务企业无关。只要没有失职行为，物业服务企业就不需要承担任何物业租赁经营活动所带来的风险。在物业租赁市场活跃时，业主通常会选择这种管理模式。

15．房屋租赁契约必须是（　　）。

A．法定要式合同

B．非要式合同

C．抵押合同

D．买卖合同

【答案】A

【解析】房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。

16．下列关于房屋租赁政策的说法，不正确的是（　  ）。

A．私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

B．共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C．租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行

D．承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

【答案】C

【解析】C项，在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原有所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。

17．直管公房所有权人的代表是（　  ）。

A．各级人民政府

B．各级人民政府办公厅（室）

C．房地产行政主管部门

D．物业管理行政主管部门

【答案】C

【解析】公有房屋的所有权人是国家。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。

18．由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于（　  ）。

A．直管公房租赁

B．自管公房租赁

C．私房租赁

D．他管房屋租赁

【答案】B

【解析】按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。

19．物业管理中最常见的租赁形式是（ 　 ）。

A．居住用房租赁

B．自动延期租赁

C．公房租赁

D．定期租赁

【答案】D

【解析】定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。

20．租赁关系会因双方中一方死亡而自动终止的是（　  ）。

A．定期租赁

B．意愿租赁

C．私房租赁

D．长期租赁

【答案】B

【解析】不定期租赁又称意愿租赁，租赁双方没有约定租期，出租人租给承租人物业使用权的时间期限不确定，租赁双方可以随时终止租赁关系，是否延续依赖双方的意愿。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。

21．以下租赁形式中，通常采用净租的是（　  ）。

A．短期租赁

B．中短期租赁

C．定期租赁

D．长期租赁

【答案】D

【解析】物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。净租也称纯租金，净租租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的一部分甚至全部。在长期租赁中通常采用净租形式。

22．（　　）又称超额租金，零售商业用房通常采用这种租金。

A．百分比租金

B．日租金

C．按建筑面积计算的租金

D．成本租金

【答案】A

【解析】百分比租金又称超额租金，常用于零售商业物业租赁。承租人除向出租人定期支付固定租金（又称基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。

23．大型购物中心或超市常采用的租金形式是（　  ）。

A．净租

B．毛租

C．总租

D．百分比租金

【答案】D

【解析】大型购物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年支付，也可按季或按月支付。承租人支付的百分比租金的具体百分比，随着房屋的位置、性质、经营种类和宏观经济环境等因素的不同，差别甚大。

24．某承租人的基础租金为20万元/月，营业额的5％作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为（　  ）万元。

A．15

B．20

C．25

D．30

【答案】B

【解析】当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了一个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300×5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。

25．在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（　  ）。

A．包租转租模式

B．出租代理模式

C．委托管理模式

D．自管理模式

【答案】A

【解析】包租转租模式是指物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分以固定租金包租下来，然后负责转租，即物业服务企业对承接的物业再分别出租。包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的固定租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

26．下列物业租赁管理模式中，业主不负责物业的租赁的是（　  ）。

A．包租转租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租转租和出租代理

D．包租转租、委托管理和出租代理

【答案】C

【解析】物业租赁管理模式主要有包租转租模式、出租代理模式和物业服务委托模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同，表现为：①包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金；②出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入；③物业服务委托模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（　  ）。[2013年真题]

A．所有权人

B．共有人

C．所有权人委托的代理人

D．房屋的抵押人

E．按照法定程序指定的代管人

【答案】ABCE

【解析】物业租赁中，出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共同共有和部分共有）；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。

2．房屋租赁的基本特征有（　　）。[2012年真题]

A．房屋租赁不转移房屋的所有权

B．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

C．房屋租赁关系因所有权的转移而中止

D．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

E．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

【答案】ABDE

【解析】房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：①租赁双方都必须是符合法律规定的身份；②房屋租赁的对象是特定物不是种类物；③房屋租赁不转移房屋的所有权；④房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；⑤房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。

3．关于房屋转租的说法，正确的有（　  ）。[2014年真题]

A．转租人是房屋使用权人

B．转租人不等于房屋出租人

C．转租等于出租

D．转租只是附属于出租的独立活动

E．转租需经过原出租人同意

【答案】ABE

【解析】物业租赁出租人必须是房屋所有权人。转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人的书面同意。

4．下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（　  ）。［2010年真题］

A．住宅小区

B．政府办公楼

C．零售商业

D．大型购物中心

E．工业厂房

【答案】ABE

【解析】百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁，大型购物中心或超市。

5．下列关于物业租赁的说法，正确的有（　  ）。

A．物业租赁是房地产市场中的一种重要交易形式

B．物业租赁出租人必须是房屋所有权人

C．转租也是出租，转租人就是出租人

D．出租人将房屋出租给承租人使用，包括承租人居住或从事经营活动

E．出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产

【答案】ABDE

【解析】C项，在物业租赁中，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立活动。

6．按房屋所有权性质划分，房屋租赁分为（　  ）。

A．共有房屋的租赁

B．公有房屋的租赁

C．私有房屋的租赁

D．住宅用房的租赁

E．非住宅房屋的租赁

【答案】BC

【解析】按房屋所有权的性质，物业租赁分为公有房屋的租赁（简称公房租赁）和私有房屋的租赁（简称私房租赁）。

7．下列关于自动延期租赁的表述，正确的有（　  ）。

A．除非租约一方提出要终止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，终止通知应与周期对应

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

【答案】ABDE

【解析】自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁合同所规定的期限已经到期，或合同中未指明租赁期限，承租人依旧按原来的方式占用物业，除非合同一方提出要终止合约，否则将自动续约，并照常按期缴纳租金的租赁行为。租赁合同按周、月、年的周期延续，终止通知应与周期对应。自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。

8．在零售商业物业的租赁中，理论上净租的形式有（　  ）。

A．承租人除向业主支付租金外，还要负担水电气热等能源使用费、房地产税和其他国家征收的费用

B．承租人除了承担物业相关费用外，还要支付房地产保险费用

C．承租人除需支付相关费用外，还需负担物业维修养护等一切费用

D．租户仅按比例分摊业主的所有税项

E．租户不分摊税费

【答案】ABC

【解析】净租又称纯租金，净租租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的一部分甚至全部。在理论上净租金还可以有三种形式：①承租人除向业主支付租金外，还要负担水电气热等能源使用费、房地产税和其他国家征收的费用。②承租人除了承担第一种所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。③承租人除需支付第二种形式下的费用外，还需负担物业维修养护等一切费用。

9．下列关于物业租金的说法正确的有（　  ）。

A．毛租金是最常见、最简单的一种租金形式

B．净租通常在短期租赁中采用

C．百分比租金常用于零售商业物业

D．百分比租金通常也称为超额租金

E．净租的租赁时间可达10年以上

【答案】ACDE

【解析】B项，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。

10．按房屋的使用用途，房屋租赁分为（　  ）。

A．公有房屋的租赁

B．私有房屋的租赁

C．居住用房租赁

D．非居住用房租赁

E．公共房屋的租赁

【答案】CD

【解析】按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。

11．根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，可将物业租赁管理模式分为（　　）。

A．自管模式

B．包租转租模式

C．出租代理模式

D．委托管理模式

E．连锁经营模式

【答案】BCD

【解析】物业租赁，根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同。

12．下列各项属于委托管理模式特点的有（　  ）。

A．业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金

B．业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险

C．物业服务企业风险较大

D．业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入

E．物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险

【答案】DE

【解析】在委托管理模式中，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务工作，只获取物业管理和服务费用，因此租赁经营活动所获得的利润与物业服务企业无关。只要没有失职行为，物业服务企业就不需要承担任何物业租赁经营活动所带来的风险。