三、综合分析题
（一）
新城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1980年1月与新城信用社签订协议，由信用社出资500万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后1～4层归邮局使用，5～8层归信用社使用，双方各占50％建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2002年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。
【问题】
1．该宗地土地使用权应当如何来确定？
2．如果你代理新城信用社申请土地登记，应提交哪些资料给登记部门？
【答案】
1．土地使用权的确定方法具体如下：
（1）根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第三十九条的规定，以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。
（2）根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。
在本题中，双方合建发生在1980年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是新城邮局与新城信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50％。
2．申请土地登记时应提交的资料如下：
（1）土地登记申请书；
（2）用地批准文件；
（3）新城邮局与新城信用社签订的合建协议；
（4）新城信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；
（5）办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明；
（6）土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。
（二）
某省W国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗5000m2的集体土地使用权，按照《土地登记规则》的要求，王某系机械厂的法人代表。
【问题】
1．作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必要材料？
2．依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？
3．若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？
【答案】
1．作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：
（1）土地使用权变更登记申请书；
（2）W国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；
（3）原国有土地使用证；
（4）机械厂的房屋所有权证。
2．申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：
（1）申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》、法定代表人的个人身份证或户籍簿；
（2）申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；
（3）不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。
3．土地登记申请人（包括自然人、法人和其他组织）凡是委托他人代理申请的，均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。
（三）
B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000m2，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。
【问题】
1．B县第一机械厂应当如何申请土地登记？
2．如何确定土地使用期限？
3．出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？
【答案】
1．应当按以下规则申请土地登记：
（1）B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。
（2）申请时限的规定是：
①按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出申请；
②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。
本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。
（3）应该提交的材料包括：
①土地使用权登记申请表；
②B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；
③B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；
④《国有土地使用权出让合同》；
⑤出让金支付凭证；
⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
2．土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。
3．出让土地使用权设定登记权属审核要点是：
（1）对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；
（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；
（3）对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；
（4）对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；
（5）对出让金支付情况的审核等。
（四）
C厂在2005年以出让方式获得一宗土地，在进行土地登记之后，得到了该宗土地的《国有土地使用权证》，后来由于扩建厂地的需要，在考虑资金周转的状况下，向当地政府申请，承租了另一宗土地的使用权，并在登记之后也拿到了相应的土地权利证书。
【问题】
1．两次土地权利证书是否一样？
2．简述第一宗土地的权利证书核发程序及其细节。
【答案】
1．第一宗土地的权利证书属于国有土地使用证，核发对象是依法使用国有土地的单位和个人；第二宗土地的权利证书属于土地他项权利证明书，核发对象是土地使用权承租者。
2．（1）核发国有土地使用证的程序是：通知—验证—发证。
（2）第一宗土地的权利证书核发具体细节如下：
①国土资源行政主管部门在发证前向领证人发送领证通知。领证通知的内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托人领取的，应办理代领手续。
②土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。
③土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地证书签收簿》上签字后，领取土地权利证书。