2011年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。
A．受人民法院委托，评估拟拍卖房地产的市场价值
B．受房地产开发企业委托，对房地产开发项目进行策划
C．促成委托人与他人达成房地产交易
D．为他人提供房地产咨询服务
【答案】C
【解析】房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。A项属于房地产估价活动；BD两项均属于房地产咨询活动。
2．提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（ ）。
A．报酬
B．中介费
C．佣金
D．劳务收入
【答案】C
【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动，其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
3．目前我国房地产代理活动的主要类型是（ ）。
A．新建商品房销售代理
B．存量房承购代理
C．存量房租赁代理
D．新建商品房租赁代理
【答案】A
【解析】新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
4．在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是（ ）。
A．房地产一级市场
B．房地产二级市场
C．房地产三级市场
D．房屋租赁市场
【答案】A
【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，是指建设用地使用权的出让；②房地产二级市场，是指建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场；③房地产三级市场，是指投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。由此可知，房地产一级市场的经纪业务相对比较少。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
5．房地产经纪的核心功能是（ ）。
A．提升房地产价值
B．促成房地产交易
C．维护房地产正常运营
D．规范房地产交易行为
【答案】B
【解析】房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。因此，房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。
6．关于房地产经纪人协理的说法，正确的是（ ）。
A．房地产经纪人协理从业资格考试合格人员即可从事房地产经纪业务
B．房地产经纪人协理实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C．房地产经纪人协理职业资格证书在全国范围内有效
D．房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下执行经纪业务
【答案】CD
【解析】A项，按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名；B项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度；C项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》，该证书在全国范围有效；D项，取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力之一是：在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。
7．房地产经纪人职业资格证书自签发之日起超过（ ）年未进行初始注册的，应当参加规定的业务培训，达到要求后，方可申请初始注册。
A．1
B．2
C．3
D．4
【答案】C
【解析】房地产经纪人注册包括：①初始注册；②延续注册；③变更注册。一个注册有效期为3年。所以，房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过3年未进行初始注册的，应当参加规定的业务培训，达到要求后，方可申请初始注册。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
8．在房地产经纪人执业资格注册有效期内，房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业，应当办理注册（ ）手续。
A．调动
B．调离
C．转移
D．变更
【答案】D
【解析】房地产经纪人在注册有效期内变更受聘房地产经纪机构、受聘房地产经纪机构名称变更或者注册房地产经纪人姓名变更、身份证件号码变更的，应当申请变更注册。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
9．房地产经纪人的权利不包括（ ）。
A．依法发起设立房地产经纪机构
B．处理房地产经纪有关事务并获得合理的报酬
C．同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构
D．要求委托人提供与交易相关的资料
【答案】C
【解析】依法保障房地产经纪人员的权利是房地产经纪人员顺利执业的前提。房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。
10．房地产经纪人员知识结构核心的外层是（ ）。
A．房地产经纪相关专业基础知识
B．文化修养方面的知识
C．外语知识
D．房地产经纪专业知识
【答案】A
【解析】由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，如图１所示。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识，该核心的外层是与房地产经纪相关的专业基础知识；最外层则是对能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文（如文学、艺术、哲学等）和心理方面的知识。
图１ 房地产经纪人的知识结构
11．一个房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断，这说明该房地产经纪人具有（ ）。
A．收集信息的技能
B．市场分析的技能
C．人际沟通的技能
D．供需搭配的技能
【答案】B
【解析】房地产经纪人员的职业技能包括：①收集信息的技能；②产品分析技能；③市场分析的技能；④人际沟通的技能；⑤供需搭配的技能；⑥议价谈判的技能；⑦促成交易的技能。其中，市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。
12．房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的（ ）日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。
A．15
B．20
C．30
D．45
【答案】C
【解析】房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。
13．下列房地产经纪机构中，以其全部资产对其债务承担责任的机构是（ ）。
A．房地产经纪有限责任公司
B．房地产经纪机构的分支机构
C．合伙制房地产经纪机构
D．个人独资房地产经纪机构
【答案】A
【解析】房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。
14．房地产经纪门店可辐射的核心区域一般为以该门店为圆心，半径为（ ）的区域。
A．500m
B．500～1000m
C．1000～2000m
D．2000～3000m
【答案】A
【解析】通常情况下，门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心，以周围1000米距离为半径划定的范围作为该门店的可辐射市场。根据半径范围的不同，可以有以下几种情况：①半径在500米内的为核心区域，通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55％～70％；②半径在500～1000米之间的为中间区域，门店可从中获取客户总数的15％～25％；③半径在1000米以外的为外围区域，门店可从中获取客户总数的5％左右。界定区域时，应力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户，故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。
15．在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为（ ）。
A．直营连锁经营
B．无店铺经营
C．特许加盟连锁经营
D．混合经营
【答案】C
【解析】在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有以下两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营又称直营连锁经营；②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。
16．房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是（ ）。
A．客源情况
B．房源情况
C．目标市场定位
D．市场状况
【答案】C
【解析】门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。由于城市内部不同区域存量房市场的客源、房源以及市场状况均有差异，房地产经纪机构应根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域。
17．房地产经纪机构品牌战略的目标包括品牌愿景、品牌结构和（ ）。
A．品牌承诺
B．品牌个性
C．品牌定位
D．品牌价值
【答案】C
【解析】品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策，是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。品牌战略的内容包括：①品牌愿景；②品牌定位；③品牌结构。
18．房地产经纪机构客户关系管理系统的核心是（ ）。
A．决策支持子系统
B．客户分析子系统
C．客户联络中心
D．客户资料数据库
【答案】D
【解析】房地产经纪机构客户关系管理系统是信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案在房地产经纪机构的应用。该系统由以下几方面构成：①客户联络中心；②客户资料数据库；③客户分析子系统；④决策支持子系统。其中，客户资料数据库是客户关系管理的核心。
19．房地产经纪机构经营管理的首要任务是（ ）。
A．建立品牌战略
B．进行集约性管理
C．选择恰当的经营模式
D．完成业务额
【答案】C
【解析】房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。其经营模式的选择包括：①企业组织结构的选择；②企业规模的选择；③规模化经营方式选择。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
20．存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的（ ）。
A．买方调查
B．合同审查
C．产权确认
D．房屋现场查验
【答案】C
【解析】产权风险是指买卖双方签订买卖合同甚至交付定金后才发现，由于房屋产权的种种问题，房屋无法交易，也无法过户。房地产经纪人必须意识到产权确认在存量房交易中的重要性。这些在交易签约前未做产权确认而引发的纠纷大量出现，不仅浪费了经纪方、买卖双方大量的时间和精力，甚至给客户造成了经济损失，同时也不利于存量房市场的健康发展。
21．房地产经纪机构在风险管理过程中，因买卖双方客户“飞单”而产生的风险，属于（ ）。
A．操作不规范的风险
B．经纪业务对外合作的风险
C．房地产经纪人员的道德风险
D．客户道德风险
【答案】D
【解析】房地产经纪机构在与道德较差的客户打交道时，稍有不慎，就会发生风险事故，有些事故还可能带来比较严重的后果。如“跳单”风险，利用伪造证件诈骗，甚至对经纪人的人身安全造成威胁等都属于客户道德风险。
【说明】根据最新版考试教材，A项说法“操作不规范的风险”已过时。
22．房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（ ）。
A．存量房经纪业务中的买方代理
B．存量房经纪业务中的卖方代理
C．新建商品房经纪业务中的买方代理
D．新建商品房经纪业务中的卖方代理
【答案】D
【解析】新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。
23．根据房地产经纪活动促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务和（ ）等。
A．房地产买卖经纪业务
B．房地产居间经纪业务
C．房地产租赁经纪业务
D．房地产代理经纪业务
【答案】C
【解析】根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。
24．房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（ ）。
A．取向经营
B．聚焦经营
C．单一经营
D．商圈经营
【答案】D
【解析】商圈经营是指房地产经纪机构通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情，精耕服务，提升为客户服务的水准。
25．房地产经纪人员在房屋查验过程中，对房屋产权的确认，应以（ ）为准。
A．出售方口头陈述
B．房地产权属管理部门登记的产权信息
C．出售方出示的产权书面说明
D．房屋买卖合同
【答案】B
【解析】房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。房屋产权应以房地产权属管理部门登记的产权信息为准。
26．房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和（ ）等方面的信息。
A．政策导向
B．环境状况
C．价格
D．供求
【答案】B
【解析】信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。
27．在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的（ ）。
A．居间服务内容之一
B．后续服务项目之一
C．咨询服务内容之一
D．信息服务内容之一
【答案】B
【解析】房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。
28．纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。该预告登记的申请人为纪某和（ ）。
A．甲房地产经纪机构
B．甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人
C．该新建商品房的房地产开发企业
D．当地房地产管理部门
【答案】C
【解析】因存量房地产买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
29．购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构（ ）。
A．可以收取一定费用
B．只能代替银行收费
C．只能收取交通费等必要费用
D．不能收取任何费用
【答案】A
【解析】以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。
30．林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为（ ）。
A．41.00％
B．48.40％
C．53.60％
D．62.50％
【答案】A
【解析】偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。
31．某房地产的土地面积为201000m2，土地单价为19000元/m2，建筑面积为98000m2，建筑物价值为2300元/m2，房地产投资收益率为10％，计算房地产投资可获得的净收益为（ ）亿元。
A．0.23
B．2.09
C．4.04
D．4.28
【答案】C
【解析】房地产投资可获得的净收益=房地产投资总收益×房地产投资收益率。根据题意，该房地产投资可获得的净收益=（201000×19000＋98000×2300）×10%=404440000=4.04（亿元）。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
32．在房地产经纪服务合同中，主要条款如“标的”、“劳务报酬与酬金”等属于（ ）。
A．程序条款
B．免责条款
C．默示条款
D．明示条款
【答案】D
【解析】房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款是具有共性的，可以作为明示条款，一般应当包括：①当事人的名称或者姓名和住所；②标的；③服务事项与服务标准；④劳务报酬或酬金；⑤合同的履行期限、地点和方式；⑥违约责任；⑦解决争议的方式。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
33．关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是（ ）。
A．应按照被代理人的指示处理事务
B．应亲自处理受托事务
C．在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况
D．如以自己的名义取得的孽息，可以自己保留
【答案】D
【解析】房地产经纪人在代理合同中的义务包括：①按照指示处理事务；②亲自处理事务；③向被代理人报告处理事务情况。房地产经纪人应以房地产经纪机构的名义从事代理业务。房地产经纪人在代理合同中，也不能以自己的名义取得孳息。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
34．新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是（ ）。
A．居间
B．包租转租
C．行纪
D．代理
【答案】D
【解析】新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。
35．在房地产卖方代理合同中，房地产经纪人的基本义务是（ ）。
A．尽快卖出标的物
B．实现标的物的最高出售价格
C．多找买家
D．撮合双方交易
【答案】B
【解析】房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务等。在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，因此在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价（或租金）与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购（或承租）方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金。
36．房地产广告中的图片属于房地产广告的（ ）。
A．内容要素
B．载体要素
C．潜在要素
D．语言要素
【答案】D
【解析】一般来讲，构成房地产经纪信息的基本要素主要有语言要素、内容要素和载体要素三个方面。语言要素是传递信息的媒体，也是信息的表现形式和工具。房地产经纪信息可以用文字性语言（包括数字）表现，也可以用形象性语言（如图画）来表现。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
37．同一条房地产经纪信息，对不同的人有不同的价值，在不同时间、不同环境的价值也可能不同。这说明房地产经纪信息具有（ ）的特征。
A．共享性
B．积累性
C．多维性
D．复杂性
【答案】C
【解析】房地产经纪信息具有的特征包括：①共享性；②多维性；③积累性；④时效性；⑤增值性；⑥复杂性。同一条信息在不同时间、不同环境，其价值也可能完全不同，体现了信息在时间和空间上的多维性。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
38．为积极开拓业务，房地产经纪人钱某在亲朋好友中收集房地产买卖的信息。钱某所采用的信息收集渠道属于（ ）。
A．直接渠道
B．间接渠道
C．媒介渠道
D．关联渠道
【答案】B
【解析】房地产经纪信息的收集渠道可分为两大类：①直接渠道，一般包括门店接待、上门服务、沟通有房源的单位、利用聚众场所宣传和收集相关信息、直接去管理部门进行调查和咨询等；②间接渠道，包括媒体广告、网络信息、相关文件、上级部门、同行信息共享以及熟人推介等。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
39．房地产经纪信息的加工整理程序通常包括鉴别、筛选、（ ）、编辑和研究五个环节。
A．分析
B．整序
C．集中
D．调整
【答案】B
【解析】通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序包含五个环节，包括：①鉴别；②筛选；③整序；④编辑；⑤研究。
40．关于多重上市服务系统（MLS）的运行基础是（ ）。
A．信息共享制度
B．会员联盟制度
C．独家代理制度
D．佣金共享制度
【答案】C
【解析】独家代理制度是MLS系统运行的基础。独家代理制度是指预售房地的业主与一个房地产经纪人签订独售权合同，使得该物业的代售权只属于该经纪人一个人所有。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
41．房地产经纪执业规范的适用对象是（ ）。
A．房地产经纪行业组织和政府房地产管理职能部门
B．房地产经纪机构和房地产经纪人员
C．房地产经纪机构和从事房地产信贷业务的银行
D．房地产经纪行业组织和房地产经纪机构
【答案】B
【解析】调整外部关系的道德规范和行为准则，主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。
42．在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但（ ）除外。
A．经所在房地产经纪机构同意后
B．征得另一方当事人同意的
C．经公证机构公证的
D．有合法委托手续的
【答案】B
【解析】房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定，以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。在房地产经纪活动中，如果房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避（当事人同意不用回避的除外）。
43．两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，收费按（ ）。
A．两宗业务分别收取
B．两宗业务收取，但收费额不能高于一宗业务的两倍
C．一宗业务收取，但收费额可高于一宗业务
D．一宗业务收取
【答案】D
【解析】两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
44．未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构（ ）。
A．不得收取佣金
B．可酌情收取佣金
C．可根据完成情况按比例收取佣金
D．可与委托人协商确定是否收取佣金
【答案】A
【解析】房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。
45．房地产经纪服务合同的保存期限为（ ）。
A．不少于3年
B．不少于5年
C．5～10年
D．10年以上
【答案】B
【解析】房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。
46．目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是（ ）。
A．行政监管模式
B．行业自治模式
C．行政监管与行业自律结合模式
D．市场调节模式
【答案】B
【解析】行业自律模式中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前我国台湾地区就是采取这种模式。
47．美国房地产经纪行业协会主导建立的（ ），从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。
A．联合销售制度
B．个人信用保障制度
C．房屋质量保证制度
D．产权查询制度
【答案】A
【解析】在美国，房地产经纪行业协会在管理体系中扮演着重要角色，全国、州和区域三个层次的房地产经纪行业协会，是房地产经纪人与立法、行政机关之间的桥梁，为会员提供培训教育的机会，并制定具体的行业技术标准以及职业道德准则。由行业协会主导建立的联合销售制度，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。
48．对房地产经纪服务费的管理主要是从（ ）方面进行。
A．是否符合收费标准与开具发票
B．是否明码标价与开具发票
C．是否依照合同约定与开具发票
D．是否符合收费标准和明码标价
【答案】D
【解析】我国对房地产经纪服务收费的管理主要包括以下两个方面：①收费标准要符合有关规定；②实行明码标价制度。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点更改为：房地产经纪服务费用收取规范包括：①房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。②房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。
49．房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪人员的自律性组织，是（ ）。
A．社团法人
B．公司法人
C．专业行政组织
D．公益组织
【答案】A
【解析】房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织通常由房地产经纪机构和房地产经纪人员发起设立，通过社团登记和制定章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。
50．房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和（ ）。
A．职业道德
B．执业技术标准
C．执业纪律
D．行业组织章程
【答案】D
【解析】房地产经纪行业组织行使管理职责的依据有：①章程，房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权履行职责；②房地产经纪执业规则。制定和推行自律性的执业规范或者执业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。执业规则是房地产行业组织根据业内人员的共同意志和行业管理需要制定的，它是平等民事主体之间的一种约定或者共识。
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
51．房地产经纪机构承接业务时，正确的做法有（ ）。
A．可以接受交易一方委托的居间业务
B．可以同时接受交易双方委托的居间业务
C．只能接受交易一方委托的代理业务
D．同时接受交易双方委托的代理业务
E．可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务
【答案】ABC
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。
52．房地产经纪必不可少的主要原因有（ ）。
A．房地产的特殊性
B．房地产价格的波动性
C．房地产交易的复杂性
D．房地产交易的经常性
E．房地产信息的不对称性
【答案】ACE
【解析】房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性；②房地产交易的复杂性；③房地产信息的不对称性。
53．房地产经纪机构在房地产市场中的作用有（ ）。
A．降低交易成本
B．规范交易行为
C．保障交易成本
D．提高市场效率
E．抬高市场价格
【答案】ABD
【解析】房地产经纪的作用表现为：①降低交易成本，提高市场效率。房地产经纪机构可以为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。②规范交易行为，保障交易安全。只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易过程安全、顺利地完成。③促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
54．关于房地产经纪人员的说法，正确的有（ ）。
A．房地产经纪人可以在全国范围内注册执业
B．取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件
C．未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人员的名义执业
D．房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位
E．房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构
【答案】ABDE
【解析】C项，按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。D项，房地产经纪专业人员有受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利。E项，房地产经纪人员有依法发起设立房地产经纪机构的权利。
【说明】根据最新版考试教材，AB两项说法已删除。
55．我国房地产经纪人员职业资格包括（ ）。
A．房地产经纪人协理职业资格
B．房地产经纪人从业资格
C．房地产经纪人执业资格
D．房地产经纪人协理从业资格
E．房地产经纪人协理执业资格
【答案】CD
【解析】房地产经纪专业人员职业资格是指，由人力资源社会保障部和住房城乡建设部指定的专业水平评价组织进行评价。表明具有相应职业能力、可从事相应级别房地产经纪专业岗位工作的职业资格，包括房地产经纪人职业资格、房地产经纪人协理职业资格和高级房地产经纪人职业资格。
56．房地产经纪人员职业道德的主要内容包括（ ）。
A．遵纪守法
B．规范执业
C．诚实守信
D．业绩至上
E．尽职尽责
【答案】ABCE
【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人职业道德的主要内容包括：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。
57．按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为（ ）。
A．以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B．以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C．公司制房地产经纪机构
D．合伙制房地产经纪机构
E．以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
【答案】ABE
【解析】房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构主要有以下类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。
58．在房地产经纪机构的经营模式中，直营连锁与特许经营连锁的主要区别有（ ）。
A．连锁经营组织经营权的独立性不同
B．房地产经纪机构对连锁经营组织的管理模式不同
C．房地产经纪机构采取的规模化动作方式不同
D．房地产经纪机构与连锁经营组织的经纪关系不同
E．连锁经营组织的投资方不同
【答案】ABDE
【解析】房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式虽然都属于连锁经营，具有一定的共性，但两者的差异也是非常明显的，如表1所示。
表1 直营连锁与特许经营连锁的差异
59．布置售楼处应考虑的户外功能有（ ）。
A．广告功能
B．广场功能
C．停车场功能
D．通往样板房的道路功能
E．商业功能
【答案】ABCD
【解析】售楼处的布置包括：①户外功能布置；②人流动线设计；③装修装饰风格。其中，售楼处布置应考虑的户外功能包括：①广告功能；②广场功能；③停车场功能；④通往样板房的道路功能等。
60．房地产经纪机构在客户关系管理中，为了争取新客户而采取的措施有（ ）。
A．提供个性化服务
B．提供附加服务
C．建立长期合作关系
D．正确处理投诉
E．鼓励客户推荐
【答案】BE
【解析】客户关系管理的核心是“以客户为中心”，视客户为企业的一项资产，以优质的服务吸引和留住客户。对于房地产经纪业务来说，客户关系管理的关键在于充分运用客户的生命周期理论，对客户进行研究，尽量延长客户的生命周期，并争取更多的客户。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容有：①留住老客户；②争取新客户。留住老客户的措施有：①提供个性化服务；②正确处理投诉；③建立长久合作关系；④积极沟通客户。争取新客户的措施有：①鼓励客户推荐；②给新客户提供附加服务。
61．房地产经纪机构在选择企业规模时，应着重考虑与其经营规模是否匹配的因素有（ ）。
A．信息资源
B．已有店面的布局
C．管理水平
D．企业声誉
E．人力资源
.【答案】ACE
【解析】房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑经营规模与以下三方面因素的匹配程度：①信息资源；②人力资源；③管理水平。
62．房地产经纪人员薪酬制度有（ ）。
A．固定薪金制
B．佣金制
C．固定薪金和佣金混合制
D．计时薪金制
E．分红薪金制
【答案】ABC
【解析】房地产经纪机构的薪酬制度是以房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系为基础而建立的。在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：①固定薪金制，即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。③混合制，即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。
63．从法律上看，房地产居间包括（ ）。
A．向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B．提供房地产交易政策咨询服务
C．提供订立房地产交易合同的媒介服务
D．为房地产经纪服务委托人代办房产证
E．代办房地产抵押贷款手续
【答案】AC
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
64．目前我国房地产卖方代理包括（ ）。
A．境外公司在我国境内承租房屋的代理
B．境外个人在我国境内承租房屋的代理
C．新建商品房销售代理
D．房屋出租代理
E．存量房出售代理
【答案】CDE
【解析】房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务等。
65．根据所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为（ ）。
A．房地产转让经纪业务
B．房地产租赁经纪业务
C．房地产担保经纪业务
D．房地产抵押经纪业务
E．房地产顾问经纪业务
【答案】ABD
【解析】根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。
66．房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有（ ）。
A．市场法
B．长期趋势法
C．成本法
D．收益法
E．特征价格法
【答案】ACD
【解析】房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。
67．房地产法律咨询服务的方式主要有（ ）。
A．个案解答
B．房地产经营咨询
C．商业文书审查
D．土地开发投资咨询
E．房地产全程法律服务
【答案】ACE
【解析】房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务，包括：①个案解答；②商业文书审查；③全程法律服务。
68．房屋所有权即房屋产权，包含（ ）权能。
A．占有
B．使用
C．共有
D．收益
E．处分
【答案】ABDE
【解析】房屋所有权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
69．在房地产经纪服务合同上应当盖章的主体有（ ）。
A．房地产经纪机构
B．从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理
C．房地产经纪管理部门
D．房地产经纪行业组织
E．委托人
【答案】ABE
【解析】房地产经纪服务合同是否规范的要件有：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。
70．关于房地产经纪服务合同特征的说法，正确的有（ ）。
A．房地产经纪服务合同属于实践性合同
B．房地产经纪服务合同属于双务合同
C．房地产经纪服务合同属于有偿合同
D．房地产经纪服务合同属于单务合同
E．房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同
【答案】BCE
【解析】房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。
71．房地产经纪服务合同的主要条款包括（ ）。
A．当事人的名称或姓名
B．标的房屋
C．服务事项和服务标准
D．劳务报酬
E．委托人的家庭情况
【答案】ABCD
【解析】房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。
72．房地产经纪信息管理的原则有（ ）。
A．强化房地产信息的垄断性
B．加强房地产信息的目的性
C．提高房地产信息的时效性
D．重视房地产经纪信息的系统性
E．实现房地产经纪信息的共享性
【答案】BCDE
【解析】房地产经纪机构信息管理的原则包括：①重视房地产经纪信息的系统性；②加强房地产经纪信息的目的性；③提高房地产经纪信息的时效性；④实现房地产经纪信息的共享性。
73．房地产经纪信息的特征有（ ）。
A．增值性
B．多维性
C．负外部性
D．积累性
E．复杂性
【答案】ABDE
【解析】房地产经纪信息的特征包括：①共享性；②多维性；③积累性；④时效性；⑤增值性；⑥复杂性。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
74．关于多重上市服务系统（MLS）的说法，正确的有（ ）。
A．是一种销售模式
B．是先进的房地产流通管理系统
C．本质是实现信息共享和佣金共享
D．是一种组织结构形式
E．能够实现交易各方的共赢
【答案】ABCE
【解析】D项，多重房源上市服务系统（MLS）不是一种组织结构形式，而是一种服务系统。1908年，美国建立了全国的房地产经纪行业协会——全美房地产经纪人协会（NAR）。NAR通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理：①建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范；②建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。其中，对于多重房源上市服务系统（MLS），全体会员都可以使用它的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。
75．房地产经纪人员和房地产经纪机构在进行房地产经纪活动时，应遵循（ ）原则。
A．合法
B．合理
C．平等
D．自愿
E．诚信
【答案】ACDE
【解析】房地产经纪执业的基本原则是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时遵循的基本准则或法则，是执业行为规范的基础，是经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。房地产经纪机构和人员进行房地产经纪活动必须恪守的基本原则具体包括：①合法原则；②自愿原则；③平等原则；④公平原则；⑤诚信原则。
76．房地产经纪机构在接受承购或者承租委托时，应书面告知委托人的事项有（ ）。
A．法律、法规、政策对房地产交易的限制性、禁止性规定
B．住房贷款的政策及有关规定
C．经纪业务完成的标准及收费标准
D．发票的样式和内容
E．合同的履行期限
【答案】ABC
【解析】房地产经纪机构承接业务时，在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项，如法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定等。
77．房地产经纪服务合同的主要内容包括（ ）。
A．房地产经纪人与委托人的利害关系
B．房地产经纪事项及服务要求、收费标准
C．交易物质量、安全状况及责任约定
D．合同当事人的权利义务
E．合同履行期限
【答案】BCDE
【解析】房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。
78．房地产经纪行业管理的基本原则主要有（ ）。
A．鼓励自由竞争，促进市场活跃
B．遵循行业规律，实施专业管理
C．营造良好环境，鼓励行业发展
D．严格依法办事，强化行业自律
E．顺应市场经济，维护有序竞争
【答案】BCDE
【解析】房地产经纪行业管理的基本原则包括：①营造良好环境，鼓励行业发展；②遵循行业规律，实施专业管理；③严格依法办事，强化行业自律；④顺应市场机制，维护有序竞争。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点更改为：房地产经纪行业管理的基本原则包括：①创造良好条件，鼓励行业发展；②遵循行业规律，实施专业管理；③推进行业立法，严格依法管理；④健全行业组织，加强行业自律。
79．房地产经纪行业管理的专业性主要体现在（ ）。
A．对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理
B．规范房地产经纪收费
C．对房地产经纪人员的职业风险进行管理
D．重视房地产经纪管理的地域性
E．制定房地产经纪职业道德
【答案】ACD
【解析】房地产经纪是围绕一种特定的商品——房地产，开展的中介服务活动，具有很强的专业性，因此，房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面：①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理；②对房地产经纪人员的职业风险进行管理；③重视房地产经纪管理的地域性。
80．房地产经纪行业公平性管理的内容包括（ ）。
A．房地产经纪行业竞争与协作的管理
B．房地产经纪人员的职业风险管理
C．房地产经纪行业的诚信管理
D．房地产经纪收费管理
E．房地产经纪纠纷管理
【答案】ACE
【解析】房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。具体来说，主要有三个方面：①行业竞争与合作的管理；②房地产经纪业的诚信管理；③房地产经纪纠纷管理。
三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
张某为甲合伙制房地产经纪机构（以下称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪服务合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始进行相关信息的收集和整理工作，通过信息搜集迅速找到了合适的潜在购房者田某。经张某撮合，王某和田某在较短的时间内就交易事项达成了共识，并签订了房地产买卖合同。
81．王某委托甲机构为其销售住房，而不是自己销售的好处为（ ）。
A．缩短交易时间
B．降低搜寻成本
C．保障交易安全
D．获得较高售价
【答案】ABC
【解析】房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
82．甲机构和张某为王某提供的经纪服务属于（ ）。
A．房地产代理
B．房地产居间
C．房地产包销
D．房地产经销
【答案】B
【解析】房地产居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。A项，房地产代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为；C项，房地产包销是行纪的特殊形式，不占有交易标的，以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定限制，中介服务方的报酬采用“佣金＋差价”的形式；D项，房地产经销是指经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，获得的是买入价格与卖出价格之差，并且以交易标的所有者的名义进行交易。
83．张某能够在较短时间内迅速找到合适的潜在买主田某，说明张某具有较好的（ ）。
A．收集信息的技能
B．市场分析的技能
C．议价谈判的技能
D．供需搭配的技能
【答案】ABD
【解析】A项，收集信息的技能分为：①一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；②特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。B项，市场分析的技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。C项，房地产经纪人员的日常过程中，议价谈判是一项重要的工作内容。议价谈判中，最重要的是两点包括：①将坚持原则与适当让步有机结合；②将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。D项，房地产经纪人是以促成交易为己任的，其实质是使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。房地产经纪人不仅要充分知晓搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力，这就是供求搭配的技能。
84．关于甲机构合伙人出资、经营与风险承担的说法，错误的为（ ）。
A．合伙人共同出资
B．合伙人合伙经营
C．合伙人共担风险
D．合伙人原则上以家庭财产对合伙企业承担无限连带责任
【答案】D
【解析】合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。
85．根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来分类，这宗房地产经纪业务属于（ ）。
A．房地产买卖经纪业务
B．房地产租赁经纪业务
C．房地产居间业务
D．房地产代理业务
【答案】A
【解析】从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和存量房买卖。房地产买卖涉及房地产产权和巨额交易资金的转移。房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。
（二）
甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
86．张某与甲机构之间的关系为（ ）。
A．执业关系
B．职业关系
C．法律责任关系
D．经济关系
【答案】ACD
【解析】房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。同时房地产经纪人员又是房地产经纪机构设立和运营的主体。两者具有相辅相承的关系。房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。
87．关于甲机构投资人对机构的债务承担责任的说法，正确的为（ ）。
A．在其投资的财产范围内承担无限责任
B．对机构债务承担有限责任
C．对机构债务承担无限责任
D．以其个人财产对机构债务承担责任
【答案】CD
【解析】个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。
88．甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为（ ）。
A．聚焦战略
B．低成本战略
C．一体化成长战略
D．多样化战略
【答案】C
【解析】一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。
89．在该办公用房经纪活动中，张某应（ ）王某开展有关工作。
A．领导
B．指导
C．协助
D．监督
【答案】B
【解析】房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。
90．张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为（ ）。
A．该办公用房权属的类别和范围
B．该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定
C．相邻房屋的物业类型和权属情况
D．该办公用房产权的登记情况
【答案】ABD
【解析】房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。在核验产权时需注意下列问题：①物业权属的类别与范围；②产权登记；③房地产其他权利设定情况；④产权纠纷。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
（三）
张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两房一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。
91．甲机构和张某的关系是（ ）。
A．民事法律关系
B．行政法律关系
C．行政隶属关系
D．劳动关系
【答案】A
【解析】《民法通则》第四章“民事法律行为和代理”第二节“代理”第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”可见，民法上的代理是一个涉及范围很广的民事行为。从房地产经纪活动中的民事法律关系来看。各相关主体的联系主要是通过与房地产经纪的相关合同，例如代理合同、居间合同、行纪合同等来完成的。因此，甲机构与张某之间的关系属于民事法律关系。
92．张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则（ ）。
A．甲机构可以向出售方追究违约责任
B．张某可以向出售方追究违约责任
C．张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任
D．甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任
【答案】B
【解析】违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中，房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同，张某可以追究出售方的责任，而甲机构不是房地产买卖合同的当事人，无权追究出售方的违约责任。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
93．张某和甲机构、房屋出售方签订的房地产经纪服务合同应为（ ）。
A．房地产买方代理合同
B．房地产指示居间合同
C．房地产媒介居间合同
D．房地产卖方合同
【答案】B
【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，是指居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是指居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
94．关于甲机构在该笔经纪业务收费的说法，正确的为（ ）。
A．只能向张某收取佣金
B．可以向出售方收取佣金
C．可以分别向张某和出售方收取佣金
D．可以仅向张某收取佣金
【答案】BC
【解析】居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。甲机构可以向张某和出售方收取佣金。
95．甲机构代办贷款及产权过户手续，应当（ ）。
A．另行签订合同，但不能收费
B．另行收费，但无需再签合同
C．另行签订合同，可以约定另外收费
D．另行收费，但必须再签居间合同
【答案】C
【解析】房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同，并另行约定费用。
（四）
廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。
96．甲机构对杨某的卖方主体条件确认的谨慎做法为（ ）。
A．只要杨某个人签字同意出售该房产
B．要求杨某提供朱某的身份证明文件
C．只要朱某一人签字同意出售该房产
D．要求杨某出示朱某同意并签字的出售该房产的书面材料
【答案】D
【解析】房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。
97．甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为（ ）。
A．实地查勘房屋状况
B．验看杨某的房产证
C．进行产权调查
D．帮助杨某修复房屋缺陷
【答案】ABC
【解析】物业查验包括：①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况。房地产经纪人员应根据现场查验后所了解的情况，向业主提出一些化解房屋缺陷的建议，以利于成交。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段。首先要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。
98．如果杨某违约，廖某交给的定金应（ ）。
A．由甲机构原额返还
B．由甲机构双倍返还
C．由杨某原额返还
D．由杨某双倍返还
【答案】D
【解析】当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以，如果杨某违约，廖某交给的定金应由杨某双倍返还。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
99．廖某和甲机构签订的房地产经纪服务合同属于（ ）。
A．房地产买卖经纪服务合同
B．房地产租赁经纪服务合同
C．新建商品房经纪服务合同
D．房地产代理合同
【答案】A
【解析】房屋买卖经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买或出售房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。廖某委托甲机构寻找房源而签订的经纪服务合同，属于房地产买卖经纪服务合同。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已更改为：存量房经纪服务合同可细分为房屋出售经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。其中，房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。
100．关于甲机构代办房地产登记收费的说法，正确的为（ ）。
A．不应收取任何费用
B．可以收取一定的费用
C．只能收取交通费
D．只能收取信息费
【答案】B
【解析】房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同，并另行约定费用。甲机构代办房地产登记收费属于向委托人提供的延伸服务，可以收取一定的费用。