专栏一：2001—2009年昌平山前地区房地产开发空间演变状况

对昌平山前地区2001—2009年间的房地产开发空间演变状况进行调研统计（图1-41），可以发现以下情况：

2001—2004年，居住空间沿八达岭高速和立汤路两条区域性交通道路向中间地带逐渐扩展和填充，并形成了初步的规模；2005年，随着城铁十三号线的开通，房地产开发沿轨道交通站点呈圈层式向外扩展的趋势明显，很快在回龙观地区形成了规模可观的居住区，直接导致现在回龙观卧城的出现。

2006年，在北部温榆河周边环境较好的地方，出现了一定规模的别墅开发；2007年，北部地区别墅开发逐渐升温，沿立汤路开发强度增大；2009年，北部地区又出现了一般商品房的开发。

专栏二：昌平山前地区主要城中村调研状况

调研村庄的选取有以下几个原则：（1）市级整治督办的重点村、挂账村、城中村；（2）卫生环境差、社会治安乱的村庄；（3）偏向拆迁安置的村庄；（4）不偏向规划环境综合整治的村庄。最终选择的调研村庄是七里渠南北村、东三旗村、燕丹村、中滩村、贺村、回龙观村（图1-42～图1-49）。

调研结论整理如表1-6所示。

总结现状城中村存在的复杂问题如表1-7所示。

专栏三：昌平山前区交通拥堵状况分析

1．拥堵严重地点判断

利用北京市交通电子眼，对局部地区的交通拥堵时态进行研究。在研究中，考察主要道路交叉口的拥堵情况。选取9个道路交叉口进行研究，通过对各方向道路拥堵情况进行打分（通畅打3分，一般打4分，拥堵打2分），将分数求和得到交叉口的综合分值，并比较不同的交叉口在一周不同天次不同时段内的得分情况（图1-50～图1-53）。

研究发现，回龙观组团内部与八达岭高速直接相连的路段最为拥堵。同时，在中午和晚上21:00—23:00，回龙观内部东西向道路也存在一定的拥堵。

2．现状道路系统承载力分析预测

1）现状道路小汽车通勤承载力分析

考察天通苑和回龙观两个社区，对其小汽车出行量进行计算：

居住人口×工作人口所占比例=出行人数；

Σ通勤人数比例×出行人数=过境人数

工作人口比例：占总人口比例取70%（《北京城市居民通勤行为的时空间特征》）；通勤人数比例：居民40%为中长距离通勤（25%发生30～60min的中距离通勤，15%以上发生超过60min的长距离通勤/北京市）；小汽车出行比例：32%；车平均人数：1.5人；回龙观居住人口：25万人，天通苑居住人口（35万人）（根据百度百科和用地面积反推后综合确定）。

回龙观产生的小汽车出行量：250000×70%×40%×32%/1.5=14933（辆）

天通苑产生的小汽车出行量：350000×70%×40%×32%/1.5=20907（辆）

回龙观天通苑小汽车出行量：14933+20907=35840（辆）

计算小汽车交通通勤承载力：

高速公路一条车道通过量约为每小时1200辆，八达岭高速单向三车道，以信号灯控制的交叉口，一条直行车道的通行能力为每小时500～600辆；立汤路单向四车道，育知东路单向三车道，黄平路单向两车道。通勤高峰时间按1.5h考虑。

小汽车通勤道路承载力：（3×1200+4×600+3×600+2×600）×2=18000（辆）

由以上计算可知，现状道路远远无法满足小汽车通勤需要。

2）公交通勤承载力分析

首先估计昌平区与主城区公交通勤需求量：

回龙观与天通苑人口：25+35=60（万人）；昌平新城规划城镇人口：60万人；工作人口比例：占总人口比例取70%（《北京城市居民通勤行为的时空间特征》）；通勤人数比例：居民40%中长距离通勤（25%发生30～60min的中距离通勤，15%以上发生超过60min的长距离通勤/北京市）；通勤人数：23×100×（150/4）=86250（万人）;（60+60）×0.7×0.4=33.6（万人）；其中，现状道路小汽车通勤承载量：9000×1.5=1.35（万人）；因此，公交通勤需求量：33.6-1.35=32.25（万人）。

其次对昌平区与主城区公交通勤承载力进行数据估计：

轨道交通（四条线）：昌平支线、十三号线、五号线、八号线（其中，五号线、八号线和十三号线只有部分在昌平区境内，其运量按定员的50%考虑）；

公交：共41趟（按其中有60%为中长距离通勤考虑）。公共交通通勤承载力：7.04+7.04×3×0.5+0.375×41×0.6=26.825（万人）。

由以上分析可知，公交通勤承载力基本能满足通勤需求，但仍存在负荷过重的问题。

专栏四：国际上的国家游憩地与国家公园（National Park）体系案例

1．伦敦国家游憩地：西伦敦（West London）

泰晤士河是伦敦的城市轴线，长度近40km。西伦敦（图1-54）位于上泰晤士河段，早期是乡村地带。经过伦敦田园都市计划的建设，西伦敦保留了较好的自然和田园风貌，特别是沿河自然的岸线，现有伦敦“后花园”的美称。西伦敦文化景观资源丰富，有皇宫、皇家园林、大型公园、休闲公地、高尔夫、温网中心等，主要分布在沿河两岸。其中，汉普顿皇宫作为英国都铎式王宫的典范，被450hm2的布希公园包围。靠泰晤士河串联起的大型公园、绿地、自然的河岸，田园、村庄，形成西伦敦的主要文化景观结构。

2．美国国家公园系统（National Park System）

美国国家公园是一个大系统（表1-8），包括国家公园、国家保护区和国家游憩区等，由国家公园管理局（National Park Service）统一管理。国家公园重在自然资源的保护，而旅游开发主要依赖国家游憩区，这样既满足了国民游憩的需求，又降低了国家公园的游憩压力，还增加了经济收入。据统计，国家游憩区接待游客强度为2000～6000人/km2，而国家公园只有290人/km2。并且，美国的国家游憩区往往是以大型水库为中心建立起来的，或者位于大型人口居住中心附近。美国在严格控制国家公园内的旅游服务设施的同时，鼓励在国家公园以外的区域建设配套服务或旅游度假区，实现游客分流。

专栏五：美国硅谷和日本筑波科学城案例研究

1．美国硅谷

“硅谷”（Silicon Valley）（图1-55～图1-56），是位于旧金山市和圣何塞市之间的一块长30miles（1mile = 1609.344m）、宽10miles的狭长地带，大部分在圣克拉拉县。产业涉及保险、金融、会计、法律等生产性服务业，并有140多个购物中心。

通过对“硅谷”的分析，可以看到高科技区域中心的形成有以下几个条件的促进：① 沿洲际公路扩张；② 和生发点大学有紧密的空间联络；③ 和机场有方便的可达性；④ 本地大学的科技氛围。

2．日本筑波

20世纪60年代初，日本出于振兴科学技术，充实高等教育，实现“技术立国”，以及缓解东京都市圈生态和社会发展压力这两大目的而设立了日本筑波科学城（图1-57）。

由于国家政策的鼎力支持，筑波聚集了40多个国家级教育、研究机构和两所大学，使用全国40%的政府财政预算研究经费。目前来看，其人口职业构成主要是科技人员、大学生及其家属，其次是有关服务人员。

市区规划面积27km2，其中15km2为科研、文教机构建设用地，12km2为住宅建设用地。市区中部为服务和商业中心；北部为文教、科研区；南部为理工研究区；西北部为建筑研究区；西南部为生物、农业研究区。

而在1960—1990年的发展过程中，在名校搬迁经费有限，科研机构垂直管理的僵化以及财政拨款研产脱离的状态下，筑波面临一系列发展困境。1995年起，日本实行“转型再创”政策，建立科学技术基本法，制定科学技术基本规划，将科研成果展示反馈，科研机构法人化和专利所有个人化。同时，保障科研外的住宅及城市配套功能的供给，使得筑波的发展不断优化。

专栏六：国内城中村改造模式研究

国内较为典型的城中村改造有三种模式，天津的政府统筹模式，重庆的市场主导模式，成都的村社自主模式。

1．天津模式：安居、乐业、有保障

天津特色模式为政府统筹下的开发模式，以宅基地换房作为主要手段。改造主体为政府，政府土地整理中心或其组建的造地公司进行安置房建设和原居民点复垦整理项目的实施。改造资金以政府投入为主。政府土地行政主管部门调控拆抵指标，通过指标有偿让渡实现资金回收。该模式得到约95%村民的赞成，达到农村居住点用地的减少与城市建设用地增加相挂钩的结果，通过级差地租收益，达到新建区建设和拆旧区复垦和农民补偿等成本的平衡。

2．重庆模式：地票交易

具体运作模式为农民让渡使用权，将宅基地复垦后置换为等面积的建设用地指标，开发者通过竞标购入地票，选择符合规划耕地拟作自身建设项目，政府将开发者所选耕地征转为城镇建设用地，而地票则冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。在改造方式上，重建、改建与综合整治相结合，资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府在财政上进行支持和补贴。重庆模式实为一种房地产开发模式，绕开农村宅基地不能非农建设的法律问题，通过市场机制实现自由交易，打破土地资源瓶颈，在城乡二元体制格局下建立城乡统一的要素市场，统筹城乡发展。

3．成都模式：还权赋能

在成都模式下，“确权是基础、流转是核心、配套是保障”，强调村委会自发组织的集体土地整体转权。在改造过程中，农民集体建设用地的减少与城镇建设用地增加相挂钩，折抵指标归村集体所有。村委会作为改造主体，自筹资金，包括村集体资金投入、村民入股投入、土地产权抵押和政府补贴等方式，后再委托专业机构进行项目规划设计，保证了党组织领导、村民（代表）会议或议事会决策，村委会执行，其他经济社会组织广泛参与的新型村级治理机制。

总结来看，天津模式充分发挥了政府和村集体组织的动员能力；重庆模式通过市场激励机制实现自由交易，解决农村宅基地空置等低效率使用问题、打破土地资源瓶颈；成都模式通过确权和制度创新赋予农民参与城镇化的权利。