16.出租人交付符合约定的房产，承租人能否以环保问题为由要求解除合同？——甲公司与自然人乙租赁合同纠纷上诉案
徐清波[1]
一、案情介绍
上诉人（原审被告、反诉原告）：甲公司，为案涉场地出租人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：自然人乙为案涉场地承租人。
2011年初，甲公司与自然人乙签订房屋租赁合同，约定由甲公司将案涉房产1、2层场地出租给乙，乙需依约支付租赁保证金、水电押金、装修补偿款，如乙违约，租赁保证金、水电押金不予退还。合同签订后，乙支付案涉1、2层场地相应租赁保证金、水电押金、装修补偿款，甲公司依约交付场地，乙在案涉1、2层分别成立餐饮店、食品店，均领取了营业执照。后乙因经营情况欠佳，多次欠交租金，甲公司与乙关系恶化。2013年1月，乙通过EMS向甲公司发出《解除合同通知函》，认为甲公司无法提供案涉房产有关环评文件，致使乙在经营过程中受到广州市天河区环保部门警告，不允许经营餐饮服务。乙称在寄送上述《解除合同通知函》后了解到，案涉房产曾被出租于丁公司同样经营餐饮服务，丁公司的环保审批手续也未通过，丁公司起诉甲公司要求解除合同并退回押金，获得了二审法院支持。乙据此认为甲公司明知案涉场地不能经营餐饮服务，在与乙签订合同时故意隐瞒该情况，致使乙无法实现合同目的，甲公司的行为明显属于欺诈，要求解除合同。双方协商不成，乙随后向广州市天河区人民法院起诉，就承租的1、2层场地分别提起诉讼，乙在两个诉讼中（以下简称“两案”）的诉求归纳如下：解除双方签订的房屋租赁合同；甲公司退回租赁合同中约定的租赁保证金、水电押金；甲公司向乙赔偿经济损失、承担两案诉讼费。
甲公司应诉后对两案均提起反诉，认为合同签订后，甲公司依约提供相应场地，但乙存在拖欠水电费、煤气费、只支付固定租金、未按合同约定的递增比例支付递增后的租金、从2013年1月份开始完全拒付租金等情况，应视为乙单方违约，甲公司要求解除合同，并依照合同约定追究乙相应违约责任。
庭审期间，原审法院根据乙的申请，委托评估机构对上述两案案涉房屋装修价值进行评估，并于2013年5月28日组织乙将案涉房产交还给甲公司。
二、争议焦点
1.甲公司向乙交付的租赁场地是否符合合同约定？
2.乙以环保问题要求解除合同的行为是否合法、有效？
3.本案中乙是否存在违约行为，应承担何种违约责任？
三、法院观点
（一）一审法院观点
1.甲公司向乙交付的1、2层租赁场地均不能经营餐饮服务，不符合合同约定。甲公司向乙交付的案涉1层房产《房地产权证》载明房屋用途为非居住用房，但是并无取得符合用途的有关环评文件；广州市天河区环境保护局2010年12月23日就案涉2层房产用于餐饮服务作出的《项目选址意见表》意见系不同意经营餐饮服务，因此无论甲公司出租的是1层还是2层，均不能用于经营餐饮服务。因此甲公司交付的房产不能满足乙经营餐饮服务的合同目的，甲公司交付之房产不符合合同约定。
2.因甲公司交付之场地不符合约定，乙无法实现合同目的、有权解除合同。甲公司明知乙承租案涉1、2层房产用于经营餐饮服务，却在签订合同前后的期间均未告知乙该房产这一限制性条件，亦不能提供符合餐饮经营的环境影响评价文件，其行为显然不符合诚实信用、公平合理原则，导致乙不能实现合同目的，乙有权解除合同。
3.乙应补交合同约定的按比例递增部分的租金并支付迟延交租的违约金，甲公司交付之场地不符合约定，乙有权拒付2013年1月份之后的租金。
乙事实上使用了案涉房产一年有余，根据合同约定及公平原则，应当按合同约定递增比例向甲公司支付使用期间的租金，乙应依约补交并支付该部分迟延交租的违约金；因案涉房产的性质无法通过整改以实现合同目的，甲公司所提供的租赁物于租赁关系存续期间无法保持租赁物符合约定使用收益状态，乙为保护自己的期待利益享有不履行合同的权利，有权利拒绝支付租金。在此环节中，乙停止支付自2013年1月起的租金并要求解除合同的行为并不属于违约行为，不应承担违约责任。
二、二审法院观点
（一）乙在案涉场地已领取营业执照，甲公司交付之场地符合合同约定。甲公司将涉案1、2层房屋交付给乙使用后，乙已经分别领取营业执照并经营餐饮、食品店，说明甲公司交付给乙使用的房屋符合双方约定的用途。广州市天河区环境保护局2010年12月23日作出的《项目选址意见表》不同意经营餐饮服务，其针对的是涉案房屋所在的2层另一处地方，而非案涉1、2层租赁场地，原审法院据此认定甲公司交付给乙使用的涉案房屋不符合双方约定的用途，显属不当，本院予以纠正。
（二）甲公司、乙双方未就环保问题进行约定，乙不能以此为由拒付租金。甲公司交付之场地符合合同约定，甲公司、乙双方并无对由甲公司还是乙申请符合餐饮用途的有关环评文件进行约定，乙未提交证据证明其曾向环保主管部门提出申请，环保主管部门也未对涉案房屋发出不符合餐饮用途而需要整改的通知，乙不能以此为由拒绝向甲公司交纳租金。
（三）乙未足额支付租金、拒付租金的行为构成违约，应承担违约责任。乙因自身原因提出提前解除合同，且乙在履行合同中有拖欠租金的违约行为，而甲公司并无违约行为，因此，乙主张甲公司退还租赁保证金和水电费押金，没有事实和合同依据，本院不予支持；乙未按合同约定支付递增比例部分租金、未按合同约定支付2013年1月份之后的租金、未按合同约定支付2012年11月份、12月份水电费、2012年12月煤气费，属违约行为，应补交相应租金、水电费、煤气费，支付迟延交租的违约金。
四、我方作为上诉人的二审代理人的意见
（一）甲公司在两案中交付的租赁场地符合合同约定
我方与乙在租赁合同中约定案涉房产的用途为“商业用途”，也就是说，只要我方将符合商业用途的房产交付给承租人就意味着其主要合同义务履行完毕，很显然两案案涉租赁场地的《房地产权证》清楚写明用途为“非居住用房”，且案涉1、2层场地的实际经营者均顺利领取营业执照，说明我方在两案中交付的租赁场地符合合同约定。
在二审审理过程中，新的承租人××餐饮店已通过环保审批、在案涉1层租赁场地正常营业，充分说明案涉1层租赁场地完全可以满足乙从事餐饮服务的合同目的。
（二）乙不得以环保问题为由要求解除合同
案涉1、2层租赁场地的实际经营者分别是乙成立的餐饮公司和乙之朋友成立的食品店，但在案涉租赁合同关系中，只有乙是租赁合同的相对方，餐饮公司、食品店则不是，因此餐饮公司、食品店作为实际经营者，其在实际经营过程中发生的问题，如上述提及的无法通过环境影响评估、场地不能经营餐饮业等问题，应由其与乙之间自行解决，我方按约交付符合约定的房产，合同义务已履行完毕，无义务对上述问题负责，乙不能无故加重我方的合同义务，更不能以此为由解除合同。
（三）乙拖欠租金的行为构成违约，应依照合同约定承担相应违约责任
我方与乙签订合同后，我方无违约行为，乙公司因自身原因未履行按约足额支付租金之义务、未履行按约支付水电费、煤气费，应补交其欠交的租金、水电费、煤气费，并支付迟延支付租金的违约金。
（四）乙在租赁期内的装修损失，我方无需赔偿
对于乙之装修损失，一、二审法院均判决我方与乙各承担一半，我方认为该项判决是不正确的。装修属于物的添附行为，对于新添附物的处理，法律尊重当事人的意思自治，有约定从约定，无约定从法定。我方在两案中与乙对于如何处理承租场地的装修物没有明确约定，因此需依照法律的规定作出处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，二审法院明确乙在合同履行期间存在拖欠租金、水电费、煤气费等违约行为，乙因自身原因解除合同，我方无违约行为，依照上述司法解释的规定，我方不同意继续使用乙之装修物，我方无需对乙之装修损失进行补偿或赔偿，该装修物在剩余租赁期内的损失应由乙自行承担，与我方无关，乙方装修损失之诉求不应获得法院支持。
【点评】本案例的重点问题之一是通过环评属于哪一方的责任，并直接影响出租方提供的场地是否符合合同约定。承租人以出租方未取得环评文件导致自己无法经营餐饮服务为由要求解除合同并退回租赁保证金、水电押金及赔偿经济损失，出租人因承租人拖欠租金及水电费、煤气费为由提起反诉。一审法院与二审法院作出不同判决。
一审法院认为租赁场地不能经营餐饮服务，不符合合同约定，理由是出租方的《房地产权证》载明房屋用途为“非居住用房”，但是并无取得符合用途的有关环评文件，因此交付的房产不符合合同约定，属于违约，所以承租人可以解除合同。二审法院提出《项目选址意见表》不同意经营餐饮服务针对的是涉案房屋所在的2层另一处地方，非涉案1、2层租赁场地，且未就环保问题进行约定，因此不能认定出租人违约。
案例作者切中主要问题，主张合同中只约定房产用途为“商业用途”，只要出租人提供了符合商业用途的房产则完成了合同的主要义务，并据此认为乙方不得以环保为由要求解除合同，乙方拖欠租金及其他费用构成违约。笔者对此表示认同，本案涉及的环评是经营项目的环评，并非物业建造过程本身的环评。环评审批并未在合同中约定，应由经营者去办理审批手续。环评审批是否办理成功，不影响房屋作为商业使用，因为商业使用有很多种，不是每一种都需要办理环评审批手续。二审法院采纳作者的意见，撤销一审判决，维护了出租人的合法权益。
作者在案例最后提到关于承租人的装修损失问题，笔者与作者看法一致，法院判决出租人与承租人各承担一半，与最高法院的司法解释相违背，明显不当。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]徐清波，广东合盛律师事务所。