14.房屋买卖中的“善意”与“恶意”之甄别
刘吉春[1]
无论是在一手房还是二手房买卖中，售房人将房屋“一房二卖”的情况并不鲜见，前买受人和后买受人为争夺房屋的权属诉诸法庭。造成这种纠纷产生的原因是多方面的，在法律层面的救济措施中，相关司法解释和《物权法》规定以“恶意串通”和“善意取得”为标准，作为认定房屋买卖合同效力的依据，但无论“善意”抑或“恶意”都属当事人主观心态，法院以何标准进行甄别，才能消除公众的纷扰？本文结合实际案例，对此作一粗浅分析。
一、案情介绍
案例一：李某与某房地产公司签订《房屋认购合同》，《订购合同》约定李某向该公司购买房屋一套及房屋的地址、房号和房屋总价，房款在签订《商品房买卖合同》后3个月内支付首期款，余款以银行按揭贷款方式支付，《订购合同》同时约定李某须于指定时间内到房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定支付房款，否则房地产公司有权将房屋另卖。《订购合同》签订后房地产公司将房屋交付给李某使用。因房地产公司涉及经济纠纷，李某所购房屋被法院查封，约一年多后解除查封，房地产公司要求李某签署《商品房买卖合同》，但李某以首付款比例提高为由，拒不签署合同，也没有支付房款，并一直占有使用房屋。房地产公司遂将该房屋另行出售给陈某，陈某付清房款，房屋登记到陈某名下。李某获悉后，向法院起诉房地产公司和陈某，要求确认其前一买卖关系有效，陈某与房地产公司买卖关系无效。
案例二：刘某与某经济联合社签订《合作承建住宅楼协议书》，约定由刘某支付38万元，由该合作社建设房屋一套，并承诺代为办理房屋产权证，合作社于1998年将房屋交付给刘某使用，但一直没有取得该房屋产权证。2005年罗某持一份经B公证处办理了公证的《委托书》，该《委托书》以刘某的名义授权罗某出售该房屋，罗某以自己的名义与肖某签署了《房屋买卖合同》，肖某付清全部房款约40万元给罗某，并登记到肖某名下。2006年肖某又将房屋以48万元转让给孙某，孙某以该房屋为抵押物向银行贷款向肖某支付了购房款，房屋已登记到孙某名下。2008年，刘某向公证处提出罗某所持《委托书》中刘某的签名并非刘某所签，而是他人仿冒，公证处经查实后撤销了其做出的《公证书》。刘某向法院提起诉讼，要求确认罗某与肖某所签房屋买卖合同无效，肖某与孙某所签房屋买卖合同无效。
二、案例评析
在上述两个案例中，李某主张房地产公司与陈某房屋买卖关系无效，刘某主张罗某与肖某、肖某与孙某房屋买卖关系无效，理由之一就是认为房地产公司与陈某之间、罗某与肖某、肖某与孙某之间存在恶意串通，而作为抗辩，案例一的陈某、案例二的肖某、孙某均以善意第三人、完全支付了房屋对价构成善意取得为由，要求法院确认自己的房屋买卖行为合法有效。案件的争议焦点在于，后一买受人到底是恶意串通还是善意取得。
（一）恶意串通的法律规定和后果
1.恶意串通的法律规定。与上述案例中当事人所主张的恶意串通直接相关的法律规定，是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《司法解释》）第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖无效的，应予支持。”该条所引用的恶意串通的概念，来源于我国《民法通则》的规定，该法第五十八条第一款第（四）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”。但是对于何谓恶意串通，我国法律没有明文规定。依据《民法通则》的精神，我们可以认为，恶意串通行为应当具有以下法律特征：（1）当事人双方出于恶意，这是认定是否构成恶意串通行为的必要条件。该恶意应理解为行为人于行为时明知或应知其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而故意为之。在实践中如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道即为应当知道。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。[2]（2）当事人双方的共同目的，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三人的利益。其表现可以是当事人事先达成一致的意见，也可以是一方作出意思表示，另一方当事人明知事实该行为所达到的目的非法而以默示的方式表示接受。（3）当事人互相配合或者共同实施了该非法行为，即行为的恶意通谋性。
2.恶意串通合同的后果。《合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。”因此，房屋买卖合同的买卖双方如果被认定为恶意串通行为并对他人构成损害，则合同应为无效。对该合同无效的理解应包括：（1）在实施串通行为的当事人之间无效，但这种无效不应对抗善意第三人。对于善意且以对价取得恶意串通行为指向标的物的第三人，不应因恶意串通合同无效而利益受损。如案例二中，即使法院认定罗某与肖某构成恶意串通损害了刘某的利益，但对于孙某来说，其已经付清了房价并取得房屋产权的登记，不能因罗某、肖某之间的合同无效进而认定肖某、孙某之间的房屋买卖合同无效，刘某不能要求孙某返还房屋。（2）恶意串通行为以损害他人利益为目的，对于恶意串通行为旨在损害的第三人来讲，恶意串通合同只有损害其利益的情况下为无效，在没有损害其利益的情况下是有效的。[3]
基于无效合同的后果，买受人以出卖人与第三人恶意串通损害其利益提起诉讼，则面临以什么实体权利为依据的问题。对此，学界有不同的观点，有观点认为，第三人与出卖人对买受人构成共同侵权，可以提出损害赔偿请求权，另有观点认为，买受人仅有权对第三人请求返还原物。《司法解释》第十条确定买受人有权提出确认之诉，而且在实体上对这种权利予以支持。但根据我国《民事诉讼法》和最高人民法院《关于民事举证责任的若干规定》的规定，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为，虽然买受人承担这样的举证责任存在一定的难度，但审理案件的依据不能脱离开根据举证责任当事人所举证据证明的事实，所以还是要以买受人是否有证据证明出卖人与第三人另行签订买卖合同的行为存在恶意作为认定案件事实的依据。
（二）善意取得制度的规定
与恶意串通相对应的，则是善意取得制度的规定。在实践中，前买受人往往主张后买受人为恶意串通，而后买受人往往主张构成善意取得。《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当等级的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从该规定来看，善意取得的构成要件包括：
1.受让人受让该财产时是善意的。所谓的善意，同样是作为人的主观心理活动，不显于外部，难于度测。但作为法律概念，应有其具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。[4]从这一点来看，与前述主张恶意串通一方应承担举证责任是一致的。
2.以合理的价格有偿转让。适用善意取得应以有偿取得为前提，无偿取得的财产，不适用善意取得。在有偿取得的前提下，价格是否合理也是衡量财产取得是否善意的标准。通常认为，受让人在受让财产时须为善意，至于以后是否善意，不影响善意取得的效力。实践中，对于实际交付的，应当把双方达成合意的时间作为判断善意的时间，对于占有改定的，则应当将受让人取得间接占有的时间作为判断善意的时间。由此，我们可以认为，判断价格是否合理，应以上述方法所确定的时间为基点来衡量。
3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在需要登记的情形下，登记是财产所有权转移的标志，在不需要登记的情形下，占有的转移是适用善意取得的条件之一。如果双方仅仅是达成了合意，而并没有发生标的物的所有权转移，则不能发生善意取得的效果。
善意取得制度的设立，其目的在于保护登记、占有的公信力，保护交易当事人对登记、占有的信赖利益，实际上是保护交易安全，否则，任何一个进入市场交易的权利主体，在购买物品或财产时，都须对财产的权属进行详尽确实的调查，以排除存在无权处分、限制处分或其他买受人的一切可能性，无疑会阻碍交易的进行。特别是我国《物权法》将传统上仅限于动产的善意取得制度适用于不动产的交易领域，最大限度地保护善意第三人的利益，是与我国房地产市场的实际情况相适应的。
基于以上对恶意串通和善意取得的法律理论分析，笔者认为，在案例一中，李某主张陈某与房地产公司的房屋买卖关系无效，必须提出充足的证据证明陈某与房地产公司之间存在恶意串通，否则就应当推定陈某是善意的。而且，陈某向房地产公司支付了房款，为房屋所有权的取得支付了对价，房屋已经登记到其名下，完全符合善意取得构成条件，陈某作为善意第三人的利益应当得到保护。同样，在案例二中，罗某虽然不是房屋的所有权人，但肖某基于对公证《委托书》的信赖与其进行交易，不能认定为恶意串通的行为，除非刘某另有证据证明。而肖某为此也支付了房款，并且已将房屋登记到自己名下，符合善意取得构成条件，其作为善意第三人的利益同样应得到保护。
【点评】本篇案例分析选取两个案例来阐述善意取得制度中的“善意”如何认定的问题。案例作者对恶意串通和善意取得作了详尽的法理分析，并根据分析提出了自己的看法。
案例一中李某前期签订了《房屋认购合同》，约定房款在签订《商品房买卖合同》后3个月内支付首期款，余款以银行按揭贷款方式支付，《订购合同》同时约定李某须于指定时间内到房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，并按约定支付房款，否则房地产公司有权将房屋另卖，后来李某因故未能于指定时间到房地产公司签订《商品房买卖合同》，亦未支付剩余房款，一直占有使用涉案房屋。后涉案房屋由房地产公司卖给陈某，陈某支付价款并完成产权登记，李某遂起诉要求确认其与房地产公司签订的买卖合同有效，陈某与房地产公司的买卖合同无效。案例二中，刘某出资38万元建设并占有使用房屋，后在罗某的假冒签名并经过公证的授权下，涉案房屋被以40万的价款卖给肖某，第二年肖某又以48万元的价格卖给孙某且登记到孙某名下，孙某以该房屋为抵押物向银行贷款用于支付房屋价款。后刘某向法院提起诉讼，要求确认罗某与肖某所签房屋买卖合同无效，肖某与孙某所签房屋买卖合同无效。
前述案例中，房屋最后的产权人能否取得房屋所有权主要依据善意取得制度。作者先从反面论述了“恶意串通”，列举《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民法通则》的规定总结恶意串通的三个特征：一是当事人双方出于恶意；二是当事人双方的共同目的，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三人的利益；三是当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。另外阐述了恶意串通的法律后果，根据《合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效”，此种合同无效只在恶意串通的合同双方之间无效，不能对抗善意第三人。买受人的权利救济方式在实践中存在争议，有的观点认为第三人与出卖人对买受人构成共同侵权，可以提出损害赔偿请求权；亦有观点认为，买受人仅有权对第三人请求返还原物。无论行使何种救济途径，买受人都需要对“恶意串通”进行举证，而此种证明相对困难。相对应的，第三人往往根据“善意取得”来主张所有权，后文作者论述善意取得制度的几个要件，分别为受让人受让该财产时是善意的、以合理价格有偿转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
笔者认为，“善意取得”最重要的问题是对“善意”或“恶意”的认定。善意和恶意都是人的主观心理，法律亦没有对善意和恶意的标准进行归纳，所以在实践中认定善意还是恶意存在困难，此时的证明责任作何分配就很重要，应该根据第三人和前一手所有人的交易细节来判断是否符合常理，比如本文的两个案例，购房人购房前势必会去房屋内进行查看再来决定是否购买，而两个案例中始终都由最初的买受人占有使用，因此也可以认为第三人不会不知道欲购房屋“不交吉”，所以此种情况下是否构成“善意”需要法官根据内心确信来自由裁量，单纯地根据证明责任判案亦不一定恰当。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]刘吉春，广东科德律师事务所。
[2]最高人民法院民事审判第一庭编著：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，第129、133页。
[3]最高人民法院民事审判第一庭编著：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，第129、133页。
[4]最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社，第328页。