6.浅析以股权转让方式收购房地产项目中对于资产权属存在瑕疵问题的法律风险控制
叶 静[1]
在以股权转让方式收购房地产项目的情况下，如果目标公司的核心资产权属存在瑕疵，应注意在设计交易架构的方案中明确转让方负责完善资产权属完整，并应注意在对价款支付中设置先决条件，保证在转让方完成了资产权属完整后，方才履行相应对价款的支付义务。
一、案情介绍
（一）2007年8月16日，房地产A公司（转让方）与房地产B公司（受让方）签订了《C公司股权转让框架合同》（下称“框架合同”）。框架合同中约定：1.C公司正在开发位于广州花都的500亩土地、其中300亩已取得合法的土地使用权，剩余200亩已与政府签署《代理征地补偿合同》。300亩土地开发已完成方案审定，一期工程规证正在办理中，200亩土地使用权正在办理中。2.转让标的：C公司100％股权（包含该100％股权对应的所有权益，包括位于广州花都500亩土地及开发经营权益）。3.转让价款：总额为人民币20,000万元（按每亩40万元计）。4.转让价款的支付进度及金额：（1）第一次付款：本合同签订生效后，在转让方完成本款约定事项后的3个工作日内，B公司支付股权转让款7500万元。在本次付款前转让方必须完成的事项：a.向工商行政管理部门申请股权转让变更登记的所有文件资料已备齐；b.C公司名下之土地使用权不存在任何抵押、担保。（2）第二次付款：自完成转让的工商变更登记（C公司获得新的营业执照）之日起5个工作日内并且转让方已经完成了本款约定的事项，B公司支付股权转让款6500万元，最迟不超过2008年4月30日。在本次付款前转让方必须完成的事项如下：a.本合同附件一至附件五的资料、印章、证照已经本协议各方确认且全部同步移交。b.A公司负责对C公司的全部债权债务（含或有负债、担保、抵押等）清理处理完毕。（3）第三次付款：B公司应在完成第二次付款后的5个工作日内向A公司支付人民币3000万元。（4）第四次付款：B公司应在C公司获取200亩土地使用权（与政府签订土地使用权出让合同）后的5个工作日内将剩余的股权转让款3000万元在扣除该200亩土地的土地出让金及相关税费（包括征地补偿费、耕地占用税、土地开发综合配套费、契税、印花税等）后的余额一次性支付给A公司。5.关于200亩土地使用权的办理：A公司保证在2008年6月30日前，将200亩土地使用权办理至C公司名下，相关的手续由B公司配合A公司办理；办理过程中所需招拍挂押金、土地出让金和相关税费（包括征地补偿费、耕地占有税、土地开发综合配套费、契税、印花税等）由C公司支付，其额度从B公司第四次付款中扣除。6.各方同意并确认，B公司根据本条款的约定支付的转让对价包含了如下各项：（1）B公司获得C公司100％股权应支付给其股东的全部股权转让款；（2）C公司取得广州花都的500亩土地的土地使用权所支付的全部土地补偿款、出让金和相关税费；（3）C公司原股东即转让方出让项目应收的收益、拆迁补偿、前期的投入、尚欠工程款、应付款项、撤场费及其他所发生的债务；（4）C公司所享有的全部权益，以及其股权变更至B公司名下之前转让方依据对其有约束力的文件所应承担的一切债务、应付款项和应缴税费，应付给其他各方共有权人及其各方的原员工的遣散费和经济补偿金；（5）项目土地相关的一切权益，以及在项目土地使用权转让至C公司名下之前相关的一切债务、权利负担和应缴税款。7.如第二期200亩土地没有成功办理至C公司名下，A公司应在收到C公司或B公司的书面通知后的30日内，将B公司为该200亩支付的转让款及其他垫付款项无条件全额返还至B公司指定的银行账号。
（二）2007年11月1日，B公司与A公司为顺利推进第二期200亩用地手续的办理，签署《200土地证合作办理工作备忘》，内容如下：A公司派出人员协助B公司办理200亩用地手续，B公司同意A公司委托的D继续出任C公司副总经理，主要任务是处理200亩土地使用权至C公司名下的相关工作，A公司派出人员的薪资福利均由A公司承担，工作时间至200亩完成挂牌手续、C公司与主管国土部门签署土地出让协议为止（或双方同意的其他时间）；双方成立协调小组，负责决定工作计划和重大问题，由B公司负责召集。
（三）2007年底2008年初，双方移交了C公司的公章。2008年3月14日，A公司与B公司进行C公司资料、财务资料的交接。
（四）2008年3月19日，C公司向广州市工商行政管理局申请股权变更登记，股东A公司变更登记为新股东B公司的关联公司E。
（五）200亩土地在合同约定时间内没有办至C公司名下。
（六）B公司已向A公司支付转让款合共13,500万元。因200亩土地未能办至C公司名下，B公司拒绝向A公司支付余款。
（七）2009年，A公司向法院起诉B公司，要求B公司支付剩余股权转让款6500万元及逾期付款滞纳金。B公司随即提起反诉，要求A公司返还已支付的第二期200亩土地对应的价款1500万元。
二、法院判决
法院作出判决：
（一）B公司于本判决发生法律效力之日起十日内向A公司支付股权转让款3500万元；
（二）B公司于本判决发生法律效力之日起十日内A公司支付股权转让款3500万元的逾期付款违约金。
（三）驳回B公司的全部反诉请求。
三、争议焦点
（一）诉争合同的性质及效力
转让方A公司与受让方B公司签订《框架合同》，约定转让方以2亿元的价格向受让方转让其对C公司拥有的100％股权。双方当事人达成的合同文件的名称显示，合同系股权转让合同；从《框架合同》的内容来看，合同双方当事人的主要权利义务为一方转让股权、另一方支付转让价款，合同主要条款指向的客体为公司股权；虽然合同最终目的在于受让方通过对股权的控制以实现对控股公司名下土地使用权及将来可能获得的土地的间接占有、开发与收益，但是诉争土地使用权并未直接发生转让，且法律、行政法规亦不禁止此类商事交易行为，故根据合同的名称、主要内容等事实，本案合同的性质应当认定为股权转让合同。
由于诉争股权转让系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反现有法律、行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，《框架合同》应当认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
（二）B公司拒绝支付第二、三次转让款共3500万元是否构成违约
根据《框架合同》的约定，B公司向A公司应当支付的转让款为20,000万元。合同签订后，B公司向A公司实际支付的转让款为13,500万元。据此，B公司未付的转让价款为6500万元。根据约定的付款进度，上述未付款的构成包括第二次付款500万元，第三次付款3000万元以及尾款3000万元。
《框架合同》明确约定转让款分四次支付并明确四次款项的付款进度及金额，但并未将办妥200亩土地使用权证设定为付款条件，因此，第二、三次付款实为附期限付款，其中约定的最后的付款期限为2008年4月30日后的5个工作日内。在约定的日期届满后，B公司欠付第二次付款的尾款500万元以及第三次付款的3000万元共3500万元，明显有违合同约定。
（三）支付条件尚未成就的第四次付款共3000万元的转让价款应否由B公司支付
根据诉争《框架合同》的约定，第四次付款3000万元的支付以取得200亩土地使用权为条件。本案中，各方当事人均确认约定的200亩土地的土地使用权未取得。由于上述3000万元约定的付款条件至今尚未成就，故A公司主张B公司支付转让价款3000万元的请求缺乏事实依据，本院对此不予支持。
（四）A公司是否亦有违约
根据B公司的反诉理由，该争议点为A公司是否负有200亩土地办证义务。
关于A公司是否负有200亩土地办证义务的问题。诉争《框架合同》约定A公司保证2008年6月30日前办妥200亩土地使用权证，但是在此之后A公司与B公司于2007年11月签订的《工作备忘》约定，A公司派人协助B公司办证，双方成立协调小组，负责决定工作计划和重大问题，由B公司负责召集。双方实际通过该备忘变更了原约定，即由B公司承担主要办证义务，A公司承担协助义务。2007年底至2008年3月，B公司先后取得C公司的公章、公司财务资料等，实际控制了C公司，从而在客观上具有以C公司的名义办理200亩土地使用权证的条件。综合双方当事人的意思表示和实际履行事实，A公司与B公司实际通过书面形式变更了办证义务人，B公司主张A公司仍负有办妥200亩土地使用权证的依据不足，本院不予采信。
四、案例评析
从双方签订的《框架合同》的转让标的和转让价款的计价方式的约定中可以窥见B公司的合同目的实际是获得C公司名下的500亩土地使用权的资产，因此转让价款也是以每亩土地单价乘以土地面积为原则计算。在签订《框架合同》时，C公司只取得了一块300亩土地的土地使用权，而另一块200亩土地的土地使用权尚未办至C公司名下。也就是说，即使持有了C公司100％股权，也仅控制了300亩土地使用权的资产，合同标的资产权属尚不完整。那么按照B公司的本意，如果只能取得300亩土地，对应支付的对价款应当是支付12,000万元，但实际上B公司在商业交易方案的设计中和《框架合同》的履行中未能坚持应有的法律风险控制，而导致最终在判决中要为获得300亩土地的土地使用权支付17,000万元，相当于多支付了5000万元，由原来每亩40万元的价款提升为56.67万元。那么，是什么原因导致B公司的合同目的未能实现呢？本文将从以下几个方面进行分析并给予风险控制的建议。
（一）要重视股权并购和资产并购的差异
股权并购是指投资人通过购买目标公司股东的股权或认购目标公司的增资，从而获得目标公司股权及相应的表决权和资产收益权的并购行为；资产并购是指投资人购买目标资产（如不动产、无形资产、机器设备等）的行为。两种方式对应的标的不同，股权并购的标的是股权，而资产并购的标的是资产本身，虽然两种方式均可最终实现对资产权属和经营收益权的控制，但实现的方式是不同的，股权并购完成之后，是通过控制目标公司的大部分或全部股权，从而控制目标公司的经营决策权和资产运营收益权，是一种间接权属；而资产并购是直接获得资产权属，直接针对资产进行运营收益，是一种直接权属。
在本案例中，由于B公司希望得到的核心资产是土地使用权，但如果直接交易土地使用权，那么将会面临过户手续复杂，需时较长，交易成本较大的问题，而且200亩土地仍在办理征地手续过程中，仍不具备公开交易的条件；而如果采取交易土地使用权的权属人C公司100％股权的方式，则可以有效地避免上述问题。因此，A公司和B公司最终选择了以股权并购的方式进行本次房地产项目并购。但B公司在设计交易方案时，却疏忽了一个重要的问题，资产收购的方式就像俗语说的“一手交钱，一手交货”，货物没问题，就支付相应的价款，如果货物有问题，则可以追究卖货人质量不符的违约责任；但在股权收购的方式下，就像用盒子装着两枚珍珠，表面上交易的是盒子，如果不把“内附珍珠”的交付要求和对应付款标准予以明确，那么就可能造成卖方交了盒子，就视为完成了交付，买方就要以买珍珠的价格买下盒子。回归本案例，可能是因为对转让方的信任，或者是商务谈判条件的让步，B公司虽然在分期付款中意识到针对尚未取得土地使用权的200亩土地的资产注入的条件留下了部分对价款余额，但是却没有根据资产的计价标准对应留下足额的资产对价，即8000万元，而仅仅留下了3000万元。最终就是因为在交易方案中对转让标的交付和对应价款支付的标准的设定不科学，而导致B公司在仅仅获得了C公司100％股权和300亩土地使用权的情况下，多付出了5000万元。
通过本案例，我们可以了解到，对于房地产项目的收购，核心资产都是为了得到可供开发的土地使用权及/或其上建设的在建工程，因此收购的计价方式通常就是该核心资产的价值减去相应的负债。在实践中，大量的房地产项目并购的原因都是原开发商无力继续开发，而寻求将房地产项目卖出套现，这种情况下，房地产项目中基本都会存在各种各样的问题，比如无力偿还债务导致资产被查封，没有资金进行后续投资完成资产注入的后续手续等等问题。这种情况下，卖方通常需要一笔前期费用和资金才能将资产的瑕疵和完整性问题处理完毕，但对于买方来说，肯定是希望“一分钱，一分货”，支付价款后可以获得无瑕疵而且权属完整的资产。因此，笔者建议，对于这种情况下的付款方式的设计，可以先通过专业的法律和财务的尽职调查，将标的公司中核心资产的权属情况和问题以及各资产对应价值先了解清楚，然后针对标的公司中权属完整没有瑕疵的资产，在控制了标的公司股权的情况下，可以对应这部分无瑕疵资产的价值先予支付，而剩余的价款，对应于每一块资产问题解决并注入标的公司，而相应的支付这部分资产的对应价款。也就是说，回归本案的例子，在标的公司名下只有300亩土地的土地使用权的情况下，先支付12000万元，这部分资金也使卖方可以继续出资运作剩余200亩土地的土地使用权注入标的公司的手续，待200亩土地的土地使用权完成了资产注入，再向卖方支付剩余的8000万元。如果卖方一直无法完成资产注入，买方以12000万元购得300亩土地的土地使用权，也是符合签约意图的，不会造成价值失衡。
（二）资产权属瑕疵处理的责任归属要始终明确
在本案例中，B公司还有一个重大的疏忽，就是疏忽变更了资产权属瑕疵处理的义务主体。《框架合同》中原约定了A公司保证2008年6月30日前办妥200亩土地使用权证，但是可能基于B公司后来已经实际控制C公司，并且希望在200亩土地办证的工作中处于主动地位的缘故，在此之后A公司与B公司于2007年11月签订的《工作备忘》中，双方约定，A公司派人协助B公司办证，双方成立协调小组，负责决定工作计划和重大问题，由B公司负责召集。从《框架合同》的“保证办妥”《工作备忘》中变更为“协助办证”，导致法院认定为是双方实际通过该备忘变更了原约定，即由B公司承担主要办证义务，A公司承担协助义务，而导致最终B公司在A公司不能解决资产瑕疵的问题时，也无法依据《框架合同》追究A公司的违约责任，丧失了救济的途径。因此，在房地产并购项目中，笔者建议，对于资产权属瑕疵的处理，一定要始终明确相关的义务主体，并且要谨慎的对待项目交接和问题处理的具体操作中所签署的文件，对于仅是履行过程中双方商议具体办事和具体操作的协调工作问题，建议由双方具体负责经办的部门主管主持商议并形成工作备忘录，最后由参加会议的部门人员签字确认，形成对于往后具体工作的指引，而不建议由法定代表人签字并加盖公章，这样很可能被认定为是对原合同的条款补充或变更，从而影响到《框架合同》中对于义务归属的认定。
【点评】本篇案例作者选取一个基于股权转让框架合同发生的纠纷来阐述在以股权转让方式收购房地产项目时，如何控制法律风险，并提出了具体的建议，这是作者的丰富经验之总结，极具参考价值。
案例中，受让方考虑到目标资产是土地使用权，直接以资产并购方式获得土地使用权较为困难，所以与转让方协商通过股权并购的方式来实际获得土地使用权，这种做法亦不为法律禁止，符合受让方的实际目标要求，但是应当区分资产并购和股权并购的不同，把握风险控制。案例中受让方最后依然要进行第三次付款，即在转让方没能办妥200亩土地使用权证、其实际上只拥有对300亩土地的使用权的情况下，付款1.7亿，按照框架合同约定的每亩地40万元的标准，受让方实际多支出了5000万。作者指出，在这种情况下的付款方式设计非常重要，在标的公司名下只有300亩土地的土地使用权的情况下，先支付12,000万元，这部分资金也使卖方可以继续出资运作剩余200亩土地的土地使用权注入标的公司的手续，待200亩土地的土地使用权完成了资产注入，再向卖方支付剩余的8000万元。如果卖方一直无法完成资产注入，买方以12000万元购得300亩土地的土地使用权，也是符合签约意图的，不会造成价值失衡。笔者对此表示认同，框架合同约定的付款进度没能与真实的受让方想要达到的交易目的同步，这是最后导致多支付5000万元的原因所在。
受让方面临的另一个问题是这200亩土地的使用权证的办理，按照原来的框架合同，办证义务属于转让方，因此即使前述受让方多支付了5000万元，按照原来约定200亩土地使用权证的办理依然有救济途径，办证义务仍然在转让方。但是在后来的工作备忘中又变更了关于办证义务的约定，将办证义务转移到自己身上，导致200亩土地使用权证失去了最后的救济渠道。
综上，在资产并购或者股权并购中，对于交易细节的风险把控要严格进行，对于责任的归属也要明确，不要轻易减轻对方责任，任何细节的疏忽都会带来巨大损失。
（点评人：钟扬飞 广东中天律师事务所）
[1]叶静，广州金鹏律师事务所。