3 房屋产权证在房屋所有权认定中的证据效力

——秦秀杰、高山诉孙士泽所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省南阳市中级人民法院（2015）南民一终字第00107号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：秦秀杰、高山

被告（被上诉人）：孙士泽

【基本案情】

1987年秦秀杰与丈夫高志庆（已故）经他人介绍，以1300元的价格在邓州市教育路南段西侧春风阁居委会一组购置宅地一处，后于1988年春季至秋季在此建起三间两层楼房及院落一座。由于高志庆仍在乡镇上班，故全家并未随即迁入该新居。此时秦秀杰与高志庆之大女儿高海燕及女婿孙士泽提出自己新婚后住房紧张，要求暂住于此，高志庆夫妇答应了高海燕和孙士泽的请求，其二人遂在此居住直至1994年搬走。其间，孙士泽于1990年在高志庆、秦秀杰夫妇不知情的情况下，擅将此房屋产权登记于其本人名下。高志庆夫妇得知后即与孙士泽交涉，要回房屋产权证自己保管，并于2005年将房屋产权过户至自己名下。但由于办理过户过程中程序存在瑕疵，房权证于2014年6月被人民法院判决撤销，其后秦秀杰屡次要求孙士泽协助将房屋产权恢复至自己名下均遭拒绝，故形成诉讼。

另查明：自1994年孙士泽与高海燕搬出后，涉诉房屋一直由高志庆、秦秀杰夫妇及儿子高山等人实际占有使用。2010年4月，高海燕与孙士泽经深圳宝安区法院调解协议离婚，离婚协议中双方共同财产分割未涉及该房产。

另外，除秦秀杰、高山外，高志庆的其他继承人均表示放弃对高志庆该争议房屋权益的继承。

【案件焦点】

1.不动产登记是公示行为还是赋权行为；2.物权登记的存在，能否绝对排除他人对物权享有真正的权利。

【法院裁判要旨】

河南省邓州市人民法院经审理认为：不动产登记仅是一种公示行为，它的目的是保护善意第三人的利益，使第三人知道物权的设立和变动，从而避免善意第三人的利益受到损害，以维护交易安全，但它并非一种赋权行为，物权登记的存在，并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。不动产物权登记的效力，也只是一种推定效力，与实际权利状况并不一定吻合，若当事人认为权属证书记载的权利人错误，并提供充分的证据证实自己是真正权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。本案中，秦秀杰、高山提交了从宅地的购买乃至房屋建造过程中大量证人的当庭证言及部分邻居的证言，这些证据之间能够相互印证，形成了完备合理的证据链条，结合秦秀杰、高山以所有权人身份对诉争房屋多年来一直占有支配的事实，以及孙士泽在与高海燕离婚时对财产分割的约定上完全未提及有该处房产的事实，可充分认定争议房屋真正的权利人为秦秀杰及丈夫高志庆，而非权属证书上登记的孙士泽。由于高志庆现已过世，除秦秀杰、高山以外的其他继承人又明确表示放弃继承上述财产，故该房屋产权应当归秦秀杰、高山共有。至于孙士泽辩称诉争房屋从宅地的购买到建造过程均是其出资委托原岳父母高志庆、秦秀杰亲手操办，但房屋建造之时孙士泽与高海燕尚未完婚，其该种辩解明显有悖生活常理，不合乎逻辑，也与孙士泽本人婚前的经济收入状况严重不符，故孙士泽的抗辩理由法院不予采信。

河南省邓州市人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条、第六十四条、第六十六条之规定，作出如下判决：

一、确认秦秀杰、高山与孙士泽争议的位于邓州市教育路南段西侧的房屋及院落（房权证邓字第314041×××号）归秦秀杰、高山所有；

二、孙士泽于本判决生效后二十日内协助秦秀杰、高山办理上述房屋的产权过户手续。

孙士泽持原审意见提出上诉。河南省南阳市中级人民法院认为：双方争议之房产系秦秀杰之夫高志庆购买，孙士泽也认可该处宅基地使用权是高志庆经手办理，但辩称是其准备结婚建房而委托高志庆办理，对此，秦秀杰、高山不予认可，孙士泽也未提供其他证据证实，故其该辩解理由本院不予采纳。双方在一审中均提供了部分证人证言证实房产是自己所建，但该部分证人仅能证明双方各自均有部分出资情况，并非是当年负责承建房屋之人，通过对双方提交证据的比较，就该房产的整体建设而言，秦秀杰、高山提供有宅基地使用权的取得来源，孙士泽在一审中也认可工程队是高志庆联系，秦秀杰、公司还提供有孙士泽的电话录音、调解笔录等也能印证该房产系高志庆、秦秀杰夫妇所建，且孙士泽与高海燕经法院调解离婚时，也未将该处房产作为夫妻共同财产处分。综上所述，根据证据优势原则，可以认定该房屋产权的原始取得应为高志庆、秦秀杰夫妇，虽然现房屋产权登记在孙士泽名下，但该房屋产权登记是初始登记，孙士泽也未提供证据证实该房屋产权合法转移的事实，且其辩解理由也是该房产为自己所建，系原始取得，该辩解理由与本院查明的事实不符，故其辩称房屋系其所建的理由，不能成立。由于高志庆现已过世，除秦秀杰、高山以外的其他继承人已明确表示放弃继承上述财产，故原判确认该房屋产权应当归秦秀杰、高山所有并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，孙士泽的上诉理由不能成立，本院不予支持。

河南省南阳市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案争议焦点有两点：1.秦秀杰、高山直接提起确权诉讼是否妥当，是否应先提起行政诉讼，请求房管部门撤销不动产权属证书？2.不动产权属证书上登记载明的权利人孙士泽是否就诉争房产享有所有权？

首先，根据建设部《房屋登记办法》第八十条规定，人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，注销原有登记并办理相应的登记。也就是说，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容可以与房屋登记簿记载的权利状态不一致，而不必经行政诉讼撤销登记。故笔者认为，在涉及行政与民事交叉的房产权属登记案件中，真正产生争议的原因在于当事人之间的民事纠纷。由于登记机关的职权和条件所限，其无权对行政登记背后的民事关系进行审查，因此民事审判不必拘泥于既有权利证书的限制，而应当通过审查其基础关系的效力来确定权利归属或事实状态。民事确权的裁判文书一经作出，合法的权利人自然可以根据其内容直接申请房产登记机关变更登记，而没有必要另外提起行政诉讼。登记机关可以根据生效法律文书确定的权利人进行相应的登记。

其次，根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由此可见，房屋登记是一种公示行为，而非一种确权行为，也就是说，行政机关的登记行为并不意味着对房屋权属状态真实性、合法性的确认。本案中，双方争议房产系秦秀杰与丈夫高志庆购买宅基地所建，孙士泽也认可该处宅基地是高志庆经手办理，但辩称是其准备结婚建房而委托高志庆办理，为此，秦秀杰、高山不予认可，孙士泽也没能提供证据证实其上述主张，故其辩解不应采纳。双方在庭审中均提供了部分证人证言证实房产是自己所建，但该部分证人证言仅能证实双方均对争议房产有出资情况，而不能证明其是当时承建房屋之人。通过对双方提交的证据进行比较，就房屋的整体建设而言，秦秀杰、高山的证据能证实房屋的宅基地来源和建设情况，且孙士泽与高海燕离婚时未将该房产作为夫妻共同财产进行分割。根据优势证据原则，可认定该房屋的原始取得人应是高志庆、秦秀杰夫妇，房屋的初始登记虽在孙士泽名下，孙士泽却未能证实该房屋产权系其合法受让的事实，且其种种辩解与事实、常理不符，故从证据上看秦秀杰、高山才应是房屋的真正权利人。

总之，房屋登记行为属于物权公示行为，行政机关的审查并登记，目的是向社会公开房屋权属信息，产生物权公信，由此产生信赖利益保护，保护善意第三人，维护交易安全。房屋登记行为本身不赋予权利或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。房屋所有权证只是行政机关审查申请人提供登记材料的结果，给予申请人作为产权证明。对于申请人以外的人，客观上是有其局限性的。

编写人：河南省邓州市人民法院 朱小旭