9 借名买房的权利义务关系

——刘新民、冯惠敏诉刘楠所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省淄博市中级人民法院（2015）淄民一终字第66号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘新民、冯惠敏

被告（上诉人）：刘楠（曾用名刘囡）

【基本案情】

刘新民、冯惠敏系夫妻关系。2007年10月，其二人预购买商品房，因银行有“65周岁以上不允许办理住房按揭贷款”的限制，便与女儿刘楠商定，借用刘楠的名义与房地产开发商签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并以刘楠的名义在银行办理个人购房按揭贷款，以涉案房屋作为抵押。首付款、储藏室款、各项开户费等各项费用都是刘新民夫妻出资，涉案房屋的产权登记在刘楠名下，一直由刘新民夫妻居住。现刘新民夫妻以刘楠拒绝办理产权过户手续为由，起诉请求确认房屋所有权归刘新民夫妻所有，并办理产权过户手续。起诉时，涉案房屋的购房贷款尚未还清。

【案件焦点】

1.在涉案房产存在他项权利人的情况下，可否确认产权归属；2.涉案房屋是否是刘新民夫妻以刘楠的名义购买、购房款实际是由谁支付。

【法院裁判要旨】

山东省淄博市博山区人民法院经审理认为，涉案房屋系由刘新民夫妻出资购买，但为了顺利办理按揭贷款才借用刘楠名义签订购房合同，故涉案房屋的实际所有权人应为刘新民夫妻。但由于涉案房屋尚有购房贷款未还清，在审理过程中，法院依职权追加他项权利人中国工商银行股份有限公司淄博博山支行（以下简称工行博山支行）作为第三人参加诉讼。工行博山支行在庭审过程中明确表示对于剩余购房贷款，将继续向贷款合同确定的合同相对人即刘楠主张权利。此外，在庭审过程中，刘新民夫妻自认2014年5月至今的购房贷款是由刘楠归还。故，刘楠将剩余购房贷款偿还完毕后，可以一并就实际支付的贷款向刘新民夫妻主张权利。涉案房屋的购房贷款现在尚未还清，无法办理不动产更正登记，对于刘新民夫妻要求刘楠协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。据此，判决确认涉案房屋归刘新民、冯惠敏所有。

刘楠不服判决，提起上诉。山东省淄博市中级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘楠主张涉案房屋系其出资购买，其所提供的离婚协议书，意在证明其主张的离婚时获得36000元系其购房出资的来源，该证据经质证，刘新民夫妻对其真实性提出异议，并以对刘楠前夫的电话录音中其前夫否认该36000元的存在予以反驳，在双方当事人均无其他证据印证的情况下，上述证据均系孤证，其真实性无法确定，不能作为定案依据；且刘楠离婚后无居所，一直与刘新民夫妻和兄弟同住，与兄弟一家产生矛盾，家庭关系紧张以致无法继续居住，但其仍将离婚后的大额现金36000元存放于居所中，亦与常理不符；同时，刘楠主张系其出资按月归还的涉案房屋按揭贷款，但原审法院调取的刘楠的月平均工资收入1000余元与每月应偿还的按揭贷款额1035元的事实亦不能相互印证，刘楠虽主张其另有促销提成，但其未能在本院限定的期限内提供有效证据予以证实，其该项主张本院不予支持。刘楠提供的补交涉案房屋面积差价款及交纳办理产权证书的费用收据，虽载明交款人是刘楠，但在双方当事人对出资有争议而刘楠又举证不能的情况下，上述证据亦不足以证明刘楠出资购房的主张，据此，刘楠主张涉案房产由其出资购买的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原审法院依据刘新民夫妻提供的银行交易明细、取款记录以及刘楠在录音、录像中的陈述等证据，综合认定涉案房产系刘新民夫妻出资购买、本案系刘楠顶名购房的事实，并无不当。原审法院在查明案件事实的基础上，适用《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条正确，举证责任分配合法、恰当。工行博山支行明确表示服从原审判决并主张贷款债权是依照合同主张的，不存在侵害该行合法权益的情况，刘楠主张原审适用法律错误并侵害该行利益的上诉理由，无事实依据，法院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

近年来，国家为了调控房价出台了许多政策，比如限购、限价、调整贷款利率等，许多人为了规避政策限制或者谋取不正当优惠，而选择借他人之名买房。借名买房的主要原因有以下几种：（1）不具备购房资格，比如因为限购令，使得有购房需求的人无法购房；（2）无法办理银行贷款，比如因为年龄较大、即将退休或者有大额贷款尚未偿还等因素导致银行贷款无法审批通过；（3）为享受低价购房的优惠条件，比如一些单位对内部职工规定有优惠条件，团购、房改房等。本案中刘新民夫妻由于年龄较大，无法办理银行贷款，而选择借名买房。借名买房行为主要存在以下两个问题：

1.真正权利人该如何认定

笔者认为：在借名买房情况下，合理分配举证责任是认定房屋所有权归属的关键。基于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应该信赖其真实性。实际买房人若主张房屋归自己所有，则有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资的事实，否则，应当尊重房屋产权证书的公示公信效力。

本案是发生在家庭成员之间的房屋所有权纠纷，对于家庭成员是否享有对不动产的权利，需要在查清事实的基础上进行确权，而不能把产权登记作为审理确权案件的唯一凭据。结合刘新民夫妻和刘楠双方提供的证据及庭审查明的情况，可以确认的事实是：涉案房屋系由刘新民夫妻出资购买，但为了顺利办理按揭贷款才借用刘楠名义签订购房合同。刘新民夫妻并没有将涉案房产赠与刘楠的意思表示。因此，刘新民夫妻是真正的房屋所有权人。

2.实际买房人、名义买房人与第三人之间的关系应该如何认定

笔者认为：借名买房行为属于合同行为，应属于法律无特别规定的无名合同。在借名买房行为中，存在三个主体，实际买房人、名义买房人、第三人（包括售房人、抵押权人等）。本案主要牵涉的第三者为银行，也是涉案房产的抵押权人。实际买房人与借名买房人之间是一种特殊的委托关系，名义买房人在协商、签订购房合同以及向银行办理抵押贷款时，并不是以实际买房人的委托代理人身份，而是以自己的名义来签订合同。根据合同法的相关规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案不同于一般委托行为的特殊之处在于，名义买房人作为受托人，并不想向第三人披露实际买房人，而主张自己就是真正权利人，在这种情况下，笔者认为实际买房人可以主动向第三人披露自己的真实身份，第三人可以选择实际买房人或者名义买房人作为相对人。如果第三人选择了名义买房人作为相对人，那么名义买房人履行的部分可以基于债权关系再向实际买房人主张。在本案中，银行选择刘楠作为合同相对人，在刘楠偿还完贷款后，可以一并向实际买房人主张返还所支付的还款。

编写人：山东省淄博市博山区人民法院 杜洪芳