5 第三人以不合理低价买受不动产，即使进行了产权变更登记，也不能取得该不动产所有权

——莫少奇诉黄容智、梁小宁所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区梧州市中级人民法院（2015）梧民一终字第50号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：莫少奇

被告（被上诉人）：黄容智、梁小宁

【基本案情】

2006年10月15日，莫少奇与梁小宁签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：梁小宁将梧州市新兴二路128号第七幢底层4号商铺（以下简称4号商铺）转让给莫少奇，转让价113000元。同日，莫少奇通过银行转账方式向梁小宁支付商铺价款113000元和该商铺升值金37000元，合计150000元。梁小宁收款后，向莫少奇出具收据并将该商铺的国有土地使用权证和房屋产权证原件交付莫少奇收执。其后，莫少奇将该商铺出租给黄华经营汽车维修至今。莫少奇与梁小宁一直未办理该商铺的产权变更登记手续。2013年1月30日，梁小宁在报纸刊登遗失4号商铺房屋所有权证申明（证号4238×××）。同年2月6日，梧州市房产管理局在报纸刊登房权补字（2013）4号公告，注销4号商铺房屋所有权（证号4238×××）。同年3月12日，梁小宁领取4号商铺新的房产证（证号13057×××）。2013年6月21日，梁小宁与黄容智签订《商铺买卖合同》，梁小宁以价款268000元将上述商铺转让给黄容智，同年7月26日，黄容智领取了该商铺的房屋所有权证。受莫少奇委托，2014年2月26日，广西鑫正房地产评估有限责任公司作出评估结论，上述商铺的评估价值为529511元。2013年7月8日，梁小宁前去梧州市税务部门缴交有关4号商铺转让的税款时，税务部门核定该商铺的价格为414200元。

【案件焦点】

买受人购买商铺后并没有办理过户手续，而出卖人又将该商铺卖给第三人并办理了过户手续，买受人能否通过诉讼确认该商铺的所有权归其所有。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院经审理认为：莫少奇与梁小宁签订的《房屋买卖合同》和梁小宁与黄容智签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。两合同均合法有效。但依照法律的规定，不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果。由于讼争商铺已经办理房产过户手续，黄容智取得了讼争商铺的产权证，应认定该商铺已经发生了物权变动的法律后果，该商铺属黄容智所有。莫少奇在与梁小宁签订《房屋买卖合同》后，未办理房产过户手续，莫少奇只对梁小宁享有债权请求权，其不能对抗黄容智依法取得的物权的效力。莫少奇认为梁小宁与黄容智商铺买卖的交易价不足市场价的50％，黄容智不是善意第三人，无权取得讼争商铺的主张，没有法律依据，该院不予采纳。故莫少奇要求确认4号商铺属其所有的诉讼请求，不予支持。莫少奇在其与梁小宁签订的合同生效，而不动产物权变动未成就情况下，依法享有债权请求权。可以另行主张权利。

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，作出如下判决：

驳回原告莫少奇的诉讼请求。

莫少奇持原审起诉意见提起上诉。广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理认为：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，双方当事人争议的焦点是4号商铺产权应属谁所有，法院认为，本案涉及“一房二卖”的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人取得该不动产所有权，应符合三个条件：1.受让人受让该不动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。即受让人必须同时符合以上三个条件才能取得该不动产所有权。本案中，黄容智作为从事房地产中介的专职人员，熟知当时梧州市的房地产交易价格。其以268000元的价格购买4号商铺明显不是以合理的价格受让。因为依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考察予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。4号商铺按照当时税务部门核定的价格是414200元，而黄容智的受让价是268000元，低于市场价35.3％；故黄容智受让价完全属于明显不合理的低价，其主张4号商铺属其所有于法不合，4号商铺应属莫少奇所有。黄容智有权向梁小宁请求赔偿损失。一审判决在事实认定、法律适用和实体处理上存在不当之处，法院予以纠正。综上，莫少奇上诉理据充分，法院予以采纳。

广西壮族自治区梧州市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：

一、撤销梧州市长洲区人民法院（2014）长民初字第361号民事判决；

二、4号商铺归莫少奇所有。

【法官后语】

本案的处理重点是第三人取得房屋产权是否属于善意取得及符合有关法律的规定。对于黄容智是否属于信赖登记的公示公信力而与梁小宁进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，应从以下几个方面进行判断：首先从黄容智与梁小宁签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，4号商铺按照当时税务部门核定的价格是414200元，而双方交易的价款为268000元，低于市场价35.3％；如果按照审理期间莫少奇委托广西鑫正房地产评估有限责任公司作出的评估结论，讼争商铺的评估价值为529511元，双方的交易价更低至49.39%。因此，该成交价明显低于市场价格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，并不是一个合理的交易价格，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。其次，因涉案的商铺早已于2006年10月交付莫少奇使用，而莫少奇将该商铺与相邻的自己购买的两间商铺打通后形成整体出租给他人经营汽车维修，一直以来都是莫少奇收取商铺的租金，且梁小宁也将涉案商铺的国有土地使用权证及房屋产权证原件交付给莫少奇，虽然没有办理产权变更登记手续。黄容智作为从事房地产中介服务行业的人员，其与梁小宁签订《商铺买卖合同》前不对其要购买的商铺现状进行了解就签订合同，与一般正常房屋买卖交易行为惯例不符。而莫少奇认为黄容智曾到过上述商铺现场，在现场经营汽配的业主黄华告知该商铺是自己从2006年起向莫少奇所租赁，黄容智明确知悉该商铺的实际所有权人和使用现状。综上，虽然黄容智已经办理了涉案商铺的所有权登记手续，但黄容智上述各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，其取得该商铺所有权没有同时具备《物权法》第一百零六条规定的构成善意取得的三个条件。因此，黄容智不能取得该不动产所有权。由于本案涉及“一房二卖”问题，是所有权确认之诉，因此对于两份商铺买卖合同的效力认定，应属于法院应当主动审查的范围，并不需当事人明确提出要求确认合同效力的主张。结合本案事实，黄容智与梁小宁之间的商铺买卖行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害莫少奇利益的情形，其二人之间的《商铺买卖合同》应当认定为无效。4号商铺应属莫少奇所有。梁小宁虚构事实挂失4号商铺的产权证后在梧州市房产管理局补办了新产权证，是其能够完成与黄容智办理4号商铺产权过户手续的必备条件，因其有欺诈行为，黄容智有权向梁小宁请求赔偿损失。

现实生活中很多人认为，购买房屋并过户登记在自己的名下，房屋就确定地属于自己的合法财产了，其他人无论怎样都无权向自己主张房屋所有权。但本案却告诉大家，如果在进行二手房屋包括商铺等不动产的买卖交易中贪图便宜，以不合理的低价购买二手房，有可能会落得“房财”两空的下场。因此，在现实生活中进行二手房买卖时，必须在遵守有关法律规定的同时，注意以下两个问题：一是要在签订合同前对房屋及其权属状况等进行合理审查。商铺或房屋买卖属于生活中的重大事项，在购买之前，必须要对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解，实地看房、核实商铺或房屋权属状况、房屋现居住使用状况等。二是要对房屋或商铺的买卖价格是否合理进行了解。要了解双方约定的价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则该房屋或商铺的权属或质量就有可能存在瑕疵。

编写人：广西壮族自治区梧州市中级人民法院 曾超