第一节 谁是房主——不动产所有权纠纷
十五、父子争房记
题记 在孟子的理想社会中，“居者有其屋”居于首位。这个"居者有其屋”在法律上可以分为两类，一类是拥有房屋的所有权，一类是拥有房屋的使用权。拥有什么样的权利，对于家庭成员而言，法律意义完全不同。
关键词 共有产权
案情讲述
儿子驱赶父母 二老望房兴叹
周老伯一家住在单位分配的公房里，建筑面积不到40平方米。上世纪九十年代住房制度改革，按照公房出售规定，周老伯一家人都符合购买人条件，但是房产证上只能写一个人的名字。大儿子结婚另过，他明确表态房子他不要。周老伯夫妻想想小儿子还没有结婚，自己年纪已经大了，干脆房子就以小儿子的名义买下来吧。于是，小儿子就用周老伯的职级和工龄把房子买了下来，把他一个人的名字写在产权证上。后来，小儿子结婚又有了孩子，在媳妇点拨下他告诉周老伯两口，自己的孩子越来越大了，为了让他有一个安静的学习环境，希望爸爸妈妈搬到哥哥家居住。周老伯把小儿子的话给大儿子一说，大儿子斩钉截铁地说，这是弟弟为了独自霸占房屋想出的诡计，你们不能离开家。这时候，周老伯夫妻发现自己辛苦了一辈子，突然落入无处安身的境地。
父子争房大战 法律定分止争
小儿子不让周老伯在家住，大儿子不同意周老伯搬过来，没有办法，周老伯夫妇只好仍然住在家中。小儿子夫妻开始变脸，每天当着他们的面摔摔打打，指桑骂槐。周老伯气愤不过，与小儿子理论，小儿子理直气壮地说，自己是房子的唯一产权人，有权利让他们搬出去。
周老伯没有办法，只好来到律师事务所咨询。律师指出，由于当时政策的限制，导致周老伯老两口名字没有出现在房产证上，实际上他们也是房屋产权共有人，可以通过向法院诉讼主张自己的权利。得到律师指点后，周老伯夫妇把小儿子起诉到法院，要求确认他们是房屋的共有人。法院在查明上述事实后，指出原告周老伯夫妇由于当时政策原因没有登记为房屋共有人，不是他们主观真实意思表示，依照法律规定，他们的合法财产权益应当受到保护。最后，判决认定周老伯夫妇和小儿子同为系争房屋的共有人，各自占有三分之一的份额。判决做出后，在大儿子调解下，小儿子承认了错误，周老伯家又恢复了往日的宁静与温馨。
法眼聚焦
财产有哪些所有形式？
财产所有人可以是自然人，也可以是诸如公司这样的法人。财产所有权的方式有：
个人所有，即归一人所有，享有完全的所有权，可以自由处分的财产。如我国《婚姻法》第18条规定的夫妻一方的财产。
夫妻共有，婚姻关系中的财产大多表现为夫妻共有，我国《婚姻法》第17条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。
家庭共有，是指子女成年甚至结婚后都没有与老年人分开生活，家庭成员取得的财产混在一起，没有进行过析产，这种情况下，处分自己的财产应先从家庭共有财产析出或者取得家庭成员的一致同意。
如何认定售后公房共有和公房承租使用关系？
当事人在取得公房所有权或者使用权时，除购房人或者承租代表人外，其他同住人作为购房或者分房时确定价款或者面积等因素的，即使房屋所有权证或者使用权证上未明确记载该同住人为共同共有人或者承租人，也可构成共有或者使用法律关系。否则，仅凭居住不能构成对售后公房共有和公有住房使用的法律关系。
如何认定财产共同共有关系？
财产的共同共有不是无缘无故的，认定财产是否共同共有就要寻找利害关系人之间的关系：
首先，当事人之间的身份关系到财产共同共有。一般而言，只有具有某种身份关系的人才可能共同拥有某种财产。如夫妻关系、家庭成员关系。
其次，当事人之间的合作关系到财产共同共有。有限责任公司的股东，合伙企业的合伙人等，由于他们共同参与了财产的投资和创造，所以他们共同拥有财产。
法律快车
《中华人民共和国民法通则》
第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
锦囊献计
关于公房出售各地在执行国家政策时往往具体做法不同，像本案周老伯这样房产证登记上有限制就会遗留纠纷隐患。如果当事人不及时纠正这一问题，随着时间的推移，房产共同共有的认定就会成为棘手的法律问题。
第一，老年人要趁着身体健康把房产证上遗漏的权利人补上，以免失去主张权利的机会；
第二，如果家庭成员间发生争议应当尽快通过司法程序解决纠纷，其他途径主张权利将会存在认定困难；
第三，购买公房时的未成年人不会因为时间的推移和年龄的增长而自然成为房屋权利人，如果父母愿意增加子女为权利人，必须在房地产交易中心办理权属变更登记。
十六、买房留下的麻烦
题记 唐代诗人杜甫曾经因为自家茅屋被风吹坏，进而幻想"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”现代人要想实现这个理想，只有购买商品房。问题是房子确实风雨不动，但是住房子的人却会发生变动。这时候，谁能够在房子里面"风雨不动安如山”，就是一个严肃的法律问题了。
关键词 房产分割
案情讲述
结婚买房 分手争房
王先生是海外华侨，在60岁的时候孤身回到了祖国。王先生回国后亲属给他介绍了邵阿姨，王先生和她一见面非常满意。于是，王先生对邵阿姨展开了热烈的追求，两个人交往了半年左右就登记结婚了。王先生买了一处房子做两个人的新居，他拿出70万元，让邵阿姨出10万元，约定房屋产权他占10%份额，邵阿姨占90%份额。两个人约定白头偕老，不离不弃。然后，办理了房地产权证。王先生又掏钱对房屋进行了装修。
时间一晃过去了6年，邵阿姨与前夫生的女儿有了男朋友准备结婚。邵阿姨要和女儿互换居住，把他们买的商品房给女儿做婚房。王先生不同意，说年轻人应当靠自己的努力改变自己的生活条件。双方为此发生矛盾，关系陷入僵局。半年以后，王先生向法院提起诉讼，要求与邵阿姨离婚，同时请求判决房子归自己所有。邵阿姨答辩同意离婚，但是不同意把房子给王先生，她说自己占有系争房屋90%的份额，房子应当归自己所有。
公平判案 化解纷争
王先生诉称，他为了表示自己和邵阿姨百年好合的诚意，才决定将系争房屋90%的产权给邵阿姨，事实上房款、装修款均系自己支付。当时自己把90%的房屋份额给邵阿姨的条件是与她共度余生，现在双方离婚，这个条件已经不能实现，故要求系争房屋归己所有，判令邵阿姨协助将该房的权证办理在自己名下。
法院开庭审理后认为，系争房屋是王先生与邵阿姨为共同生活而购买的婚后共同财产，王先生虽只占婚房10%的权证份额，但该登记份额并未体现双方实际出资状况。现王先生与邵阿姨感情破裂，保持房屋共有状态显然不切实际。因此，根据公平原则并本着双方对房屋的出资额及其他客观情况，对系争房屋进行合理分割。因为王先生现居住该房屋，且没有其他房产。故确定房屋归男方王先生所有，邵阿姨协助将房屋权证办理在王先生名下；由王先生支付邵阿姨房屋补偿款40万元。
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夫妻离婚分割共同财产考虑哪些因素？
夫妻离婚进行析产时，法院考虑的因素按照顺序分别是财产的由来、子女的权益、女方权益，不涉及过错或无过错的因素。
我国《婚姻法》还规定，因为重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。
夫妻离婚分割房屋的原则？
司法实践中，夫妻离婚分割房屋有如下几种方式：如果双方都不要房屋，将房屋以市场价卖掉，卖掉的款项双方平均分配；如果双方都要房子，可以通过竞价的方式，由出价高的一方取得房屋，另一方取得一半价款；如果一方要房屋，双方确认房屋市场价后，得房一方给付对方补偿款；如果一方不同意房屋的市场价，可以搁置争议，暂不分割房屋，待市场价达到心理预期后再分割等。
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《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
13.对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
14.婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。
无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。
锦囊献计
房子有质保期，爱情没有。所以，老年人在缔结姻缘的时候，要考虑到共同生活的最坏结果——离婚或者死亡。在购买生活的大件物品，特别是商品房时，一定要开诚布公地商量好几个问题：
1.购房出资问题。在婚姻问题上男女是平等的，她嫁给了他，他也只能娶她，没有吃亏占便宜一说。所以，买两个人婚后新居时一定要商量好钱怎么出，出多少。
2.房屋产权归属问题。理论上讲所有权是谁出资谁拥有，谁创造谁拥有。但是，法律不反对夫妻协商确定所有权。所以，买好房子进行房地产登记时，双方要商量好房屋所有权的形式：一人独有还是共同共有。
3.房屋使用问题。就像毛泽东说人总是要死的一样，夫妻也会被无情的自然规律拆散。活着的人如果没有房屋产权，还能不能继续居住在房屋中，也是老年人要考虑好的问题。应避免人一走茶就凉，自己子女往外撵老伴的情况发生。