1.刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案[1]

【裁判要旨】

买受人因出卖人故意隐瞒未取得售房许可证而订立商品房买卖合同的，出卖人须向买受人承担除购房款及利息和赔偿责任以外的已付购房款一倍范围内的赔偿责任，买受人自己有过错的，可适当减轻出卖人的责任。

【案情】

原告：刘延生。

原告：孟涛。

被告：陕西恒力房地产有限责任公司（以下简称恒力公司）。

原告刘延生、孟涛诉称：其两人于2000年4月购买恒力公司位于新格瑞拉湖滨假日中心B—30号住宅一套。因恒力公司未按原总体规划划分，致使其花园被人强占约20平方米，刘延生曾诉至未央区人民法院请求归还其被占面积。恒力公司在诉讼中辩称：其公司有关建设手续不全，合同应属无效。未央区人民法院在〔2003〕未民初字第11号民事判决书中查明，恒力公司至今未取得预售许可证，遂认定双方签订的商品房销售合同属无效合同，判决“驳回原告刘延生的诉讼请求”。根据上述判决，说明恒力公司在售房过程中有欺诈行为。故再次起诉，请求法院判令：1.恒力公司返还已付购房款641200元，并支付利息140000元；2.恒力公司赔偿其两人房屋装修损失278090元；3.恒力公司依法承担一倍赔偿责任641200元。

恒力公司辩称：同意退还原告已交购房款，但因原告已对房屋使用而不应付息，装修工料费应由原告提供评估单位的评估报告为依据返还。原告要求其公司赔偿641200元，因其公司并无欺诈行为，故拒绝承担一倍赔偿责任。

一审法院经审理查明：2000年4月15日原告刘延生、孟涛与被告恒力公司签订《商品房购销合同》后，先后于2000年4月9日交款1000元，4月20日交款192693.5元，7月12日交款193693元，10月14日交款193693元，2001年1月21日交款55195元，合计共交付购房款636274.5元。恒力公司于2001年4月15日将刘延生、孟涛所购之房交付其两人。后因恒力公司延期交房，经双方协商，恒力公司向刘、孟二人支付逾期交房违约金38811.74元。刘、孟二人进住新购之房前对房屋进行了装修，其中有刘、孟二人姓名的装修费票据价值242503.43元，无姓名的票据价值30684.9元。刘、孟二人进住后，因所购房屋质量（应为房屋花园面积）问题发生纠纷曾向法院起诉，西安市未央区人民法院〔2003〕未民初字第11号民事判决书确认原、被告所签订的房屋购销合同无效，驳回原告刘延生的赔偿请求。刘延生、孟涛以房屋购销合同无效为由再次起诉。

【审判】

一审法院经审理认为：双方签订的《商品房购销合同》为无效合同，现刘、孟二人要求恒力公司返还购房款、承担利息及装修房屋工料费，请求合法，本院予以支持。但刘、孟二人要求返还已支付购房款641200元与其实际给付恒力公司636274.5元不符，故以其五次交款票据记载数636274.5元认定并退付。另外，刘、孟二人要求恒力公司支付购房利息140000元，其利息计算不当，应以同期贷款利率计息。恒力公司对刘、孟二人的装修工料费口头提出异议，但未提供合法有效证据证明刘、孟二人装修费用的不实之处，故对装修工料费273188.33元予以确认。因恒力公司在与刘、孟二人所签订的合同中并无其有政府批准相关准许售房证件的记载或承诺，刘、孟二人提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合同签订前被告称其有合法商品房销售资格的直接证据，故刘、孟二人称恒力公司有欺诈行为之说不能成立，对其要求赔偿之请求不予支持。恒力公司要求刘、孟二人退还延期交付赔偿金38811.74元及承担两人入住期间的房租费用一节，因其未在法庭辩论结束前提出反诉，故不予论处。遂判决：一、被告恒力公司于本判决生效后三十日内返还给原告刘延生、孟涛购房款636274.5元及装修房屋工料费损失273188.33元、两项共计909462.83元，并支付自交款之日至付款之日按同期银行贷款利率计付的购房款利息。二、原告刘延生、孟涛于被告付款清结之次日将其居住的新格瑞拉湖滨假日中心B—30号住宅（含装修设施）返还给被告恒力公司。宣判后，刘、孟二人不服，上诉至西安市中级人民法院。

二审法院审理查明：刘延生、孟涛与恒力公司2000年4月15日签订的《商品房购销合同》第一条关于甲方（恒力公司）用地依据及商品房坐落位置的内容为：甲方以购买方式取得位于未央区未央湖度假村、面积为128498平方米的地块的土地使用权，土地使用权转让批准文件号为陕土批字发［1998］288号。甲方经批准，在上述地块上建设商品用房，现定名为新格瑞拉湖滨假日中心，主体建筑物的性质为商品房，属砖混结构，工程建设规划许可证号为（97）112号。另查，恒力公司于2000年8月25日向西安市土地管理局交纳土地出让金2000000元，2002年4月12日又交纳土地出让金2727338元。因未全额交纳土地出让金，至今未取得预（销）售许可证。原审判决认定其余事实属实。

二审法院审理认为：双方签订的商品房购销合同，因恒力公司未取得商品房预（销）售许可证，违反了国家法律规定，致双方签订的合同无效。对此，恒力公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房利息及装修房屋的工料费。因恒力公司在与刘延生、孟涛所签订的合同中并无其有商品房预（销）售许可证的记载或承诺，刘延生、孟涛提供的恒力公司宣传资料及报刊、资料和证人证言均无在合同签订前恒力公司称其有合法商品房预（销）售资格的直接证据。且恒力公司在双方合同签订后，又分两次交纳了土地出让金，积极为合同的履行做准备，故刘延生、孟涛认为恒力公司在售房时具有欺诈行为之上诉理由证据不足，不予采信。原审判决按刘延生、孟涛五次交款票据计算已付购房款正确，刘延生、孟涛认为4926.62元系恒力公司支付其逾期交房利息而抵作购房款之理由，恒力公司对此否认，刘延生、孟涛亦未提供充分证据佐证，故对该上诉请求不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决生效后，刘延生、孟涛仍不服二审判决，于2006年4月向西安市中级人民法院申请再审称：二审判决认定恒力公司无欺诈行为与事实不符。恒力公司长期故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，最后导致双方合同无效是该公司欺诈事实的最好证明。主要理由是：1.恒力公司以偷梁换柱的方式将省政府给西安市土地局的陕土批字发［1998］288号文件“关于陕西恒力房地产有限责任公司建设大自然度假村补办用地手续的批复”，当作土地使用权划拨文件号、把（97）112号《建设用地规划许可证》当作“工程建设规划许可证”，在未办理土地出让手续和缴纳出让金的情况下、谎称以“购买”方式取得“土地使用权”。将上述三项内容全部写到合同第一条，这是主观上明显的恶意欺诈行为；2.《城市商品房预售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产管理法》等法律、法规、司法解释均规定只有取得商品房预售许可证方可售房，但恒力公司在未取得许可证情况下，对外谎称“五证”齐全，是明显的欺诈；3.二审法院以“因恒力公司在与刘延生、孟涛所签订的合同中并无其有商品房预售许可证的记载或承诺”，而置法律规定于不顾，判定再审申请人“上诉理由证据不足”难以服人。故请求：除维持一审判决外，加判恒力公司承担其已缴房款636274元一倍的赔偿责任。

恒力公司辩称：其公司未取得商品房预售许可证而销售房屋是事实，但并非其有意欺诈，而是由多种原因所致，其对该事实亦未故意隐瞒，因此不应承担双倍返还的责任。由于双方所签商品房买卖合同无效，因此双方在履行该合同时签订的有关违约金的协议亦应无效，其已支付给申诉人的38811.74元违约金应予返还。

经再审查明：原一、二审判决认定的事实基本属实。2001年10月12日，双方签订协议，确定由恒力公司向刘延生、孟涛支付违约金38811.74元，从而解决了恒力公司延期交房的问题。

再审法院审理认为：《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。由于恒力公司尚未取得商品房预售许可证即进行商品房的销售活动，违反了国家的有关律规定，因此恒力公司与刘延生、孟涛签订的商品房购销合同依法应确认无效。双方在履行该合同时因延期交房而签订的有关违约金事宜的协议亦属无效。恒力公司应返还刘延生、孟涛购房款并承担购房款利息及装修房屋的工料费。刘延生、孟涛亦应将其所收的违约金款向恒力公司返还。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。恒力公司在预售商品房时，本应依照法律规定办理商品房预售许可证，并应明确告知受买人其所开发项目是否取得了商品房预售许可证，但其在销售合同中却并未明确告知是否取得商品房预售许可证，故恒力公司的行为应认定为故意隐瞒真实情况的欺诈行为。恒力公司因此应向刘延生、孟涛承担已付购房款一倍范围内的赔偿责任。刘延生、孟涛在签订购房合同时，未详尽审查恒力公司是否完善了相应的售房手续，致纠纷产生，亦应承担相应的责任。原审判决认定事实基本清楚，唯未判令恒力公司适当承担赔偿责任及刘延生、孟涛应返还所收恒力公司违约金不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项、第一百八十四条之规定，遂判决：一、维持西安市中级人民法院〔2004〕西民二终字第252号民事判决；二、刘延生、孟涛于本判决生效后十日内返还恒力公司违约金款38811.74元，逾期偿付加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、恒力公司于本判决生效后十日内向刘延生、孟涛支付购房赔偿款381764.70元，逾期偿付加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回刘延生、孟涛其余诉讼请求。