第三节 典型案例精析
案例1： 恒基公司诉某市土地收购储备中心、某市国土资源局建设用地使用权转让合同纠纷[2]
裁判要旨
出让方未依法处理完毕出让土地上其他权利主体的权利要求，存在权利瑕疵的情形下即行出让讼争土地使用权，属于未完全、适当地履行土地出让合同义务的行为，已构成违约。因此，出让方应按照与受让方签订的土地使用权出让合同的约定，承担违约责任。
案情简介
原告恒基公司诉称，原告于2009年12月22日在某市国土资源交易中心以挂牌出让方式获得2009-24号地块国有建设用地使用权，该宗地位于上高办事处北上高村，面积161486平方米，起始价140万元／亩。挂牌成交后，原告与收储中心签订了“国有建设用地使用权预出让协议”，协议约定：出让价款总额33912.06万元，受让人应在2010年3月22日前交清全部价款，否则，自约定最后缴款时间的次日起计算违约时间，按日加收违约金额千分之一的违约金；出让人应按照协议约定，按时提供土地，由于出让人未按时提供土地的，自延期之日起，每日按受让人已经支付的土地出让价款的千分之一向受让人支付违约金。协议签订后，原告依约全部交清出让土地款。
2001年1月27日，原告与市国土局签订国有建设用地土地使用权出让合同两份，合同约定：市国土局将坐落于上高办事处北上高村的、面积70123平方米、91363平方米的土地出让给原告，宗地价款33912万元；出让人未按时提供出让土地而致使受让人延期占有宗地的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金。合同签订后，由于该宗地内有20多户住户及几十万方垃圾不能腾空，宗地不能按时交付。两被告迟延达628天（自2010年4月1日至2011年12月19日），致使原告无法对该宗土地进行开发建设工作，高达3个多亿的资金被占压。同时，因该土地无法使用，使原用于项目开工建设的资金全部偿还了银行利息。截止目前，原告已为该土地的投资偿还利息7000多万元，资本运作及现金流严重短缺，造成重大损失。原告认为两被告与原告的出让协议合法有效，双方应严格履行。原告已依约交清全部土地价款，两被告应依约按时交付给原告土地。但两被告迟迟不能履行义务，应承担违约责任，据此请求法院判令两被告按照协议要求，立即腾空出让给原告的土地，并支付违约金21296万元。
本案在审理过程中，经两被告申请及原告同意，法院于2012年3月13日通知区政府、高新区管委会作为本案第三人参加诉讼；本案在2012年7月24日第三次庭审中，恒基公司提出，鉴于本案讼争土地目前已经基本腾空，区政府已经承诺解决剩余地上建筑的搬迁问题，当庭撤回了要求两被告立即腾空出让给原告讼争土地的请求，法院准许。
法院裁判
法院在案件审理过程中，受让方恒基公司撤回要求腾空出让土地的请求，系行使诉讼权利的合法行为，应予照准。对恒基公司提请的承担违约责任及支付违约金的诉讼请求，法院认为签订土地出让合同的最主要合同目的就是受让方合法取得出让土地进行房地产开发，在出让土地上存在其他附属物及附属设施的情况下，受让方恒基公司仅能通过土地权属登记成为法律上的权利人，却无法实现房地产开发的合同目的。因此，对于出让方市国土局在尚未依法处理完毕出让土地上其他权利主体的权利要求，存在权利瑕疵的情形下即行出让讼争土地使用权，属于未完全、适当地履行土地出让合同义务的行为，已构成违约，故判令其向受让方恒基公司支付违约金。
律师评析
本案是土地使用权出让合同纠纷。作为土地使用权出让合同的出让方，依法按约腾空并交付出让土地，是其应履行的基本义务。围绕出让土地未腾空是否构成违约、违约责任主体、责任承担认定等法律问题，结合案件实际情况作以下几点评析：
1.关于讼争土地未腾空，出让方应否承担违约责任问题
由于本案的出让土地是现状出让，因此出让土地未腾空是否构成违约，是各方当事人争议的焦点问题之一。对于出让土地未腾空的交付条件和现实状况，仅在市国土局发布的出让公告中载明，相关土地出让成交确认文件及出让合同均未明确约定，但该出让公告仅为要约邀请，根据《中华人民共和国合同法》第15条的规定，要约邀请并不构成土地出让合同的组成部分。且作为土地受让方，签订土地出让合同的最主要合同目的就是合法取得出让土地进行房地产开发，因此，在受让方依约付款后，按时交付土地使用权就是出让方的主要合同义务。
本案出让的标的物为建设用地土地使用权，属于不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权的变动应以登记为发生效力的根据。本案中，恒基公司通过办理土地权属登记，已经依法取得了出让土地的国有土地使用权证，成为该土地的不动产物权的合法权利人，但仅可视为出让方完成了法律意义上的“交付”。因为根据《中华人民共和国物权法》第135条规定，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”因此，在恒基公司合法取得讼争土地使用权后，出让方还应进行现实上的“交付”，以便其可以使用相关土地进行开发利用，这既是双方约定土地出让合同的目的，也是土地出让合同中出让方的主要合同义务，更是合同法诚实信用原则的体现。
本案由于在出让土地上存在其他权利主体的建筑物及其附属物，且因搬迁问题在土地出让后长期未得到有效解决，极大影响了恒基公司对于该土地的现实占有和开发利用，恒基公司订立该出让合同的目的无法得到完全实现。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。该法第107条还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在出让方未依法处理完毕出让土地上其他权利主体的权利要求，存在权利瑕疵的情形下即行出让讼争土地使用权，属于未完全、适当地履行土地出让合同义务的行为，已构成违约。
2.关于违约责任主体的认定问题
在确认本案土地出让方构成违约的情形下，对于违约责任主体及责任承担问题应当依据相关合同约定予以认定。收储中心与恒基公司之间的主要法律关系在于双方签订的土地预出让协议。预出让协议的主要内容就是在明确土地出让款项基础上，为恒基公司与有关部门签订正式出让合同而订立的协议，具有预约合同的性质。在恒基公司与市国土局签订正式出让合同后，该协议实际上已经履行完毕。因此，收储中心不是土地使用权出让合同的当事人，自然不是违约责任的承担主体。对于区政府及高新区管委会，从本案查明事实看，区政府获得了该土地出让的主要收益，且相关会议纪要及市人民政府下发的《关于进一步加强土地征收管理工作的通知》也明确区政府、高新区管委会等作为土地征收的实施主体，对所辖范围内的土地征收、补偿安置、被征地农民社会保障负全责，但上述收益的获得及土地征收安置补偿责任的承担均系行政法律关系法律范畴，与本案基于平等民事主体之间的土地使用权出让合同关系属于不同性质的法律关系。据此，区政府、高新区管委会承担本案民事法律责任没有法律依据。而对于市国土局，属于法律规定的土地出让部门，且与恒基公司签订了相关土地使用权出让合同，亦属于出让合同的相对方，负有完全、适当履行土地出让合同的义务。因此，市国土局应当作为违约责任的承担主体。
3.关于违约责任承担问题
违约责任承担应根据土地出让合同相关约定及法律规定。双方签订的两份土地出让合同第6条均约定：“出让人同意在2011年1月31日前将出让宗地交付给受让人。”第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。”上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当作为认定违约责任的依据。因此恒基公司缴纳全部出让金及相关契税的情况下，全部履行了土地出让合同中约定的义务，但市国土局未按照出让合同约定完全、适当履行交付出让土地的合同义务，应当按照合同约定计算违约金，承担违约责任。
[1]韩延斌等：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》，人民法院出版社2014年版，第64页。
[2]山东省高级人民法院（2012）鲁民一初字第3号。