第一节　土地使用权直接转让纠纷

土地使用权转让作为我国土地二级市场的交易行为，是已经取得土地使用权的权利人对土地使用权的再处分，属于我国物权法上的转移的继受取得，转让双方当事人进行的是权利变更登记。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，土地使用权转让是指土地使用权人通过出售、赠与或者其他合法方式将土地使用权转移给他人的行为。

一、理论概述与实务指引

（一）土地使用权转让的特点

1.土地使用权转让原则上是一种有偿转让

土地使用权转让是权利人通过法定方式将土地使用权转移给他人的行为，原则上受让方应支付一定的转让价款，只有在权利人通过赠与方式转让时，土地使用权转让才为无偿转让行为，因此土地使用权转让原则上是一种有偿转让。

2.土地使用权转让是一种附随转让行为

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”《中华人民共和国物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述规定，在土地使用权转让时，若在其上有建筑物、构筑物或其他附着物的，随土地使用权一并转让于受让人，及通常所说的“房随地走”原则。

3.土地使用权转让是一种要式行为

根据我国现行法律法规的相关规定，土地使用权转让应当签订转让合同。作为一种物权变动行为，土地使用权转让合同的生效是基础行为，若发生物权转让的最终效力，还应按照规定办理不动产的变更登记，这也包括在发生地上建筑物、其他附着物随土地使用权一并转让的情形。

4.土地使用权转让合同的期限要受限于出让合同

土地使用权转让并非单纯的权利转让，土地使用权转让合同实际上是对原出让合同项下权利、义务的转移，因此受限于原出让合同中关于使用年限的规定，即土地使用权转让合同项下的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（二）土地使用权转让的条件

《中华人民共和国物权法》第137条第1款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”因此土地使用权的创设方式的不同，对土地使用权转让的条件也具有不同要求。而在实务中，“房随地走”的情形在在土地使用权转让条件中较为常见且要求较为复杂，下面就出让取得和划拨取得土地使用权转让时的不同条件要求进行对比分析：

1.以出让方式取得土地使用权，转让房地产时的条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

《城市房地产转让管理规定》第10条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

根据以上规定，以出让方式取得土地使用权，进行房地产转让时，应符合的条件包括：（1）支付对价：支付全部土地使用权出让金；（2）权属明确：权利人取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，并符合要求：属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2.以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时的条件

（1）以划拨方式取得土地使用权的转让条件

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

由于土地使用权划拨是市、县以上人民政府代表国家出于对公益事业或国家重点工程项目的扶持，在使用权人缴纳补偿、安置等费用后或直接无偿将土地使用权交付给其使用，即土地使用权划拨具有行政性、无偿性、公益性，所以我国划拨土地使用权原则上不得转让，只有在符合上述法定条件时方可转让。

（2）以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时的条件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

《城市房地产转让管理规定》第11条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第12条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。”

因此，以划拨方式取得土地使用权，进行房地产转让时，也同样受到我国法律的限制性规定，在应经有批准权的人民政府准予转让后，原则上由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，而在经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续时，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3.土地使用权转让的效力

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，其效力主要包括以下方面：

（1）土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

（2）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

（3）土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。

（4）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

二、办案思路与实战技巧

在土地使用权转让中，发生不动产物权变动的效力，应同时具备生效的转让合同及权属的变更登记。合同是物权变动的基础，合同的有效是不动产权属登记的前提，因此在土地使用权转让纠纷中，多存在于土地使用权转让合同纠纷。

1.未办理土地使用权变更登记时转让合同纠纷

《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此对于不动产物权变动，我国法律采取的是债权形式主义的物权变动模式，即物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，而且需要登记或者交付，但无需另外作成物权行为。[1]因此，作为债权合同的土地使用权转让合同的效力是独立于物权效力存在的，合同的效力不能以是否办理物权登记为标准来认定，否则容易出现土地使用权转让市场的混乱。最典型的就是在“房随地走”的情形中，若认定办理物权登记作为土地转让合同及相关房地产买卖合同的生效要件，开发商则完全掌握主动权，如在房地产升值的情况下，开发商为了保值或一房二卖，不履行合同，即不去办理房地产过户登记，则导致房地产买卖合同的无法生效，对购房者来说，显然是不公平的。[2]

因此，对于未办理土地使用权变更登记时转让合同的效力，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条认定合同有效：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

2.“一地数转”合同纠纷

（1）“一地数转”合同效力

由于对于不动产物权变动，我国法律采取的是债权形式主义的物权变动模式，即将物权变动的原因与结果进行区分，合同的生效是双方当事人意思表示一致，而物权登记则为合同履行，即土地使用权转让合同的效力，应依据我国合同法的相关规定来判断，并不以不动产是否办理物权登记为标准。[3]因此，对于土地使用权人与受让人之间签订的数个土地使用权转让合同，当双方当事人就土地使用权转让的意思表示一致时，该土地使用权转让合同即产生约束力。

（2）“一地数转”合同纠纷中最终土地使用权的取得

由于数个土地使用权转让合同在符合合同的生效要件时可同时有效，因此不同的受让人均可向转让人主张履行合同，以实现取得土地使用权的合同目的。但对于同一宗土地使用权，只能向一个受让人履行，因此转让人就土地使用权订立数个土地使用权转让合同，在合同有效的情况下，该受让人满足优先受让的条件是解决该类合同纠纷的关键。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”

根据上述司法解释的规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，优先受偿顺序如下：（1）办理土地使用权变更登记手续；（2）均未办理土地使用权变更登记手续时已先行合法占有投资开发土地的；（3）均未办理土地使用权变更登记手续且未合法占有投资开发土地时，已先行支付土地转让款的；（4）合同未履行时成立在先的合同受让人。此外，在土地使用权实际受让人确定后，其他未能取得土地使用权的受让方有权依照我国合同法的有关规定请求解除合同、赔偿损失。

3.注意转让划拨土地使用权的合同纠纷

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条、第12条的规定，对于以划拨方式取得的土地使用权进行再转让的，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，因此原则上经有批准权的人民政府批准是该合同效力的必要条件，而关于该批准的时间节点，在实务中应以起诉前是否经有批准权的人民政府批准为准，且对于在起诉前经批准后该合同的性质，受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

特殊情况在于起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，此时是由该人民政府将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用，此种特殊情况下的土地使用权人与受让方订立的合同同样可以按照补偿性质的合同处理。

4.未取得出让土地使用权证书订立土地使用权转让合同纠纷

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，实务中此种情形下的土地使用权转让合同并非当然无效，在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

三、典型案例精析

案例2： 大养化纤有限公司与康大外贸集团有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案[4]

裁判要旨

在土地使用权转让合同合法有效的情况下，关于是否解除相关协议，要综合考虑合同目的、合同实际履行及恢复到原始状态的实际影响作出认定。

案情简介

2003年1月7日，原告大养化纤有限公司与被告康大外贸有限公司签订《意向书》，约定将原告的位于××市×××街道办事处驻地的土地及厂房转让给被告，被告支付原告78万美元。双方于2003年9月4日及2003年10月9日分别签订《协议书》予以进一步明确。协议书签订后，原告多次敦促被告支付转让款，被告均未支付。后原告因故将其所有管理人员撤回韩国。2009年2月，原告获悉被告已于2004年非法占用原告土地及房屋、设备获取巨额利益，并侵占土地管理部门支付给原告的土地补偿金，且伪造原告公章及管理人员李某的签名，骗取土地管理部门的信任，将涉案土地“转让”到自己名下，非法占有使用至今。被告经原告多次催告仍拒绝支付土地转让款。据此原告请求法院依法判令解除双方以下三份协议：2003年1月7日签订的《意向书》、2003年9月4日签订的《协议书》、2003年10月9日签订的《协议书》，并赔偿原告损失1000万元。

法院裁判

法院经过审理认为，被告在协议签订后根据原告提供的工资表，发放了原告拖欠的工人工资，并支付了原告经营期间发生的水电费，以及原告与他人之间欠付的案款，实际已履行了上述协议约定的部分义务。被告未支付土地转让款是由于原告将工作人员全部撤离出国，客观上导致被告不能及时履行合同义务，被告不存在恶意拖延或不予支付转让款的情形，不能据此认定被告恶意违约并构成解除合同的法定事由。现被告称愿意继续履行协议，支付剩余土地转让款，可以实现合同目的。此外，被告在接手原告土地后，已经投入巨额资金进行了大量的改扩建设，并进行经营建设多年。如果允许原告解除合同，反而会致使双方的目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。解除合同的后果是将双方当事人的财产恢复到订约前的状态，必将造成社会资源的巨大浪费，不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，严重损害合同信守原则。据此，法院判决驳回原告要求解除协议的诉讼请求。

律师评析

本案是土地使用权转让合同纠纷，应根据相关转让合同的约定来分清合同双方当事人之间的权利义务。结合本案实际情况，对于是否解除相关协议，应以能否实现合同目的为出发点，综合考虑其他影响合同目的实现的因素，进而判定是否应解除相关协议。

1.关于土地使用权转让合同的效力问题

尽管出让方与受让方在2003年间先后签订了三份协议，但该三份协议为同一法律关系，是出让方附加条件将涉案土地使用权转让给受让方，且该三份协议均为当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

2.关于出让方解除协议的理由是否符合约定及法定的合同解除事由问题

在协议合法有效的前提下，出让方主张解除协议的理由一是受让方拒绝支付土地转让款，恶意拖延履行合同义务。但根据受让方提供的工资表及水电费等凭证，说明受让方实际履行了上述协议约定的部分义务。关于受让方未支付土地转让款，是由于出让方将其工作人员全部撤离中国，客观上导致受让方不能及时履行付款义务，而非受让方恶意拖延或不予支付转让款，因此不属于恶意违约并构成解除合同的法定事由。且案件审理中受让方表示愿意继续履行协议，支付剩余土地转让款，并非没有诚意拒绝继续履行协议，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护。

本案双方当事人订立合同目的主要是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益，出于客观原因导致的受让方迟延履行行为，不会使双方合同目的无法实现。因此在受让方表示随时可以支付剩余转让款的情况下，能够使得出让方的利益及时得到实现。此外，解除合同有悖我国合同法鼓励交易和维护市场经济的交易安全和交易秩序的精神。据此，本案的最佳处理效果应是在双方协议能够得以继续履行的情况下，双方应当继续履行协议而非解除。