14 将租赁权作为借款合同的担保，其性质应当如何认定

——王辉诉江曙生房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12430号民事判决书

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告：王辉

被告：江曙生

【基本案情】

原告王辉提供《房屋租赁合同》复印件一份，载明：2013年10月9日，原告王辉将其位于北京市西城区马连道中里的房屋租赁给被告江曙生；房屋租期自2013年10月9日至2028年10月8日；租金标准为15000元/年，租金总计225000元；租金15年不变，自2013年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定。江曙生对该《房屋租赁合同》复印件不予认可，王辉称原件已丢失，无法提供该证据原件。

江曙生提供与上述《房屋租赁合同》格式、条款内容相同的《房屋租赁合同》原件一份，唯一区别为该合同第十五条违约责任第八款中多了一款手写内容约定：“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”王辉认可该《房屋租赁合同》原件系其签字和捺手印，但称第十五条违约责任第八款内容系江曙生自行添加。江曙生不予认可。

王辉与江曙生于2013年10月9日在西城区签订《借款合同》一份，载明：甲方向乙方借款200000元，借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应付利息按实际用款天数计算。同日，王辉、江曙生在北京市中信公证处做了公证笔录，2013年10月14日，北京市中信公证处以（2013）京中信内民证字33027号公证书对上述借款合同进行公证。

江曙生另提供其与王辉于2013年10月9日签订的《借款合同》一份，载明王辉（乙方、借款人）因工程施工需要向江曙生（甲方、出借人）借款200000元；借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日；借款期内月利为2分，利息按月结算，借款方如果不能按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八加收违约金；借款方自愿用西城区马连道中里房屋的15年租赁权作抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品，借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。王辉认可《借款合同》系其签字、捺手印，但称合同第七条约定“借款方自愿用西城区马连道中里房屋的15年租赁权作抵押”系江曙生自行添加，且认为同一天就同一笔200000元的借款先后签订两个借款合同，应以公证的借款合同为准，未公证的借款合同应已作废。江曙生对此不予认可，称因公证机关只同意作借款公证，对15年租赁权作抵押之约定公证不了，故双方公证后又补签了该合同。

审理中，双方均认可王辉于2013年10月9日向江曙生借款200000元，江曙生称王辉尚未偿还该款项，王辉称已还款100000元。王辉称因急于借款，故应江曙生要求与其签订了租赁合同，江曙生称系因双方约定以诉争房屋15年租赁权作为借款的抵押。

【案件焦点】

通过签订房屋租赁合同将租赁权作为借款合同的担保，这种担保的性质及房屋租赁合同的效力应当如何认定。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：王辉提供的2013年10月9日的《房屋租赁合同》系复印件，而江曙生提供了该合同原件，王辉认可该合同系其签字和捺手印，但称合同第十五条第八款内容系江曙生自行添加，江曙生不予认可，王辉未提供证据佐证，法院不予采信。该合同第十五条第八款约定：“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”故该合同应自王辉到期未向江曙生偿还借款之日生效。

原、被告均认可王辉于2013年10月9日向江曙生借款200000元，王辉提供的经北京市中信公证处公证的《借款合同》的真实性，法院予以确认。江曙生提供的其与王辉于2013年10月9日签订的《借款合同》原件，王辉认可系其签字、捺手印，对该合同真实性法院亦予以采信。双方就同一笔200000元的借款签订过两个合同，约定的借款期限均为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日。该期限届满时，王辉未向江曙生偿还200000元借款，故双方签订的《房屋租赁合同》生效。

江曙生主张双方约定“借款方自愿用西城区马连道中里房屋的15年租赁权作抵押”，但该约定于法无据。双方签订的《房屋租赁合同》约定江曙生不支付或者不按照约定支付租金达10日的，王辉有权单方解除合同收回该房屋，但该合同对租金履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第（二）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。”王辉未提供充分翔实的证据证明其向江曙生主张了租金而江曙生不予支付，故对王辉诉请确认双方签订的租赁合同已于2014年6月16日解除，进而要求江曙生支付租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院不予支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

驳回原告王辉的诉讼请求。

【法官后语】

本案原告是通过签订房屋租赁合同的方式用其房屋15年的租赁权作为其向被告借款200000元的担保，这种担保是何种性质，应该如何认定房屋租赁合同的效力，实践中对此种情况应该如何处理均处于无据可查，无法可依的状态。所以笔者下文中对这三个问题进行详细的论述：

1.签订房屋租赁合同作为债权担保是何种性质的担保

对于此问题有以下几种观点，第一种观点认为这是一种权利质权。第二种观点认为这应该是一种让与担保。第三种观点认为其既不属于权利质押，也不属于让与担保，是法律没有规定的一种新型担保方式。笔者赞同第三种观点，首先其不是一种权利质权，因为用债权设立质权，是债务人将自己或者他人的债权质押给债权人，用质押的债权担保债务的履行，而本案中并不是用诉争房屋的承租权设立债权质权，因为双方没有要对承租权进行质押的意思，承租权就是债权人享有的另一个债权，不存在用自己的债权进行质押的问题。其次其也不是一种让与担保。因为让与担保是将物的所有权转移于担保权人，在债务不能清偿时，担保权人就该标的物得以优先受偿。而本案中债务人不能清偿时，房屋租赁合同生效，担保权人有权承租房屋，取得房屋承租权，而不是就房屋进行优先受偿，而承租权是一种债权。现有的法定担保方式外延无法覆盖本案的情形，所以其应当是一种法律没有规定的新型担保方式。

2.作为担保的房屋租赁合同的效力应当如何认定

笔者认为虽然法律并没有规定其是一种担保物权，其只是不发生担保物权的效力，与合同的效力是无关的。房屋租赁合同作为一个独立的合同，为了保证交易稳定和安全，除有《合同法》第五十二条规定的几种情形外，不能轻易认定合同无效。笔者认为双方的意思表示是一致的，是真实的。因为双方在签订房屋租赁合同的时候约定“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止”。该合同是一个附生效条件的合同，双方签订合同的真实意思就是如果借款到期清偿，房屋租赁合同不生效；如果借款到期无力偿还，房屋租赁合同生效，债权人取得房屋承租权。双方就此并没有虚伪表示，所以双方的意思表示是真实的，合同是有效的。

3.本案中应当如何处理较为适宜

本案中存在两个合同，两个法律关系，一个是借款合同，一个是房屋租赁合同。但是两个合同是有所牵连的，房屋租赁合同的签订是为了担保债权人债权的实现，债务到期未清偿，房屋租赁合同生效，债务清偿完毕，房屋租赁合同终止。两个合同是否存在主合同和从合同之分，应当同时处理，分先后处理，还是分别就单独的合同进行处理？笔者认为本案的情形对于两个合同应当分别处理，本案以房屋租赁合同纠纷为案由进行起诉，就应当对房屋租赁合同是否应当解除，被告是否应当支付租金、违约金的诉讼请求进行审查处理。经审查，双方签订的《房屋租赁合同》约定被告不支付或者不按照约定支付租金达10日的，原告有权单方解除合同收回该房屋，但合同对租金履行期限约定不明确，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，原告没有提供证据证明其向被告主张了租金而被告不予支付，所以驳回了原告的诉讼请求。

编写人：北京市丰台区人民法院 邹萌