5 房屋买卖中的恶意串通行为

——刘天红等诉刘淑霞等确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市房山区人民法院（2015）房民初字第10442号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告：刘天红、刘淑芝、刘淑香

被告：刘淑霞、何志华、北京市房山区大石窝镇下营村村民委员会

【基本案情】

薛秀荣与刘付系夫妻，二人生育子女五人，依次为长女刘淑霞、长子刘天庆、次女刘淑芝、次子刘天红、三女刘淑香。刘付于1979年去世，刘天庆于2012年去世。薛秀荣于1991年与孙润民结婚，二人居住在房山区大石窝镇下营村富民大街11号宅院，该宅院有南房3间。孙润民于2011年去世，薛秀荣于2014年4月16日去世。

2014年11月30日，在三原告不知情的情况下，刘淑霞与房山区大石窝镇下营村村民何志华签订《房屋买卖协议》。该协议约定：刘淑霞将母亲薛秀荣遗赠给刘淑霞的北京市房山区大石窝镇下营村富民大街11号宅院（内有南屋旧危房3间）作价1万元出售给何志华；刘淑霞收到何志华1万元购房款后，富民大街11号宅院内地上物归何志华所有，宅基地全部由何志华使用，其他人无权干涉；刘淑霞将产权证（即林权证）、继父孙润民的财产赠与承诺书及母亲薛秀荣的遗嘱交给何志华作为财产转移证明。

对于《房屋买卖协议》中薛秀荣遗嘱的效力，刘天红、刘淑芝、刘淑香曾诉至法院要求确认遗嘱无效，法院经审理后作出一审民事判决，判决遗赠人为薛秀荣、代笔人为关测华、受赠人为刘淑霞、中证人为葛克仁及张金平、落款日期为二○一四年四月十一日的遗嘱无效。该判决经二审予以维持。

另查明，《房屋买卖协议》中刘淑霞与何志华约定房屋价款为1万元，刘淑霞向何志华出具2张共计3万元的收条，刘淑霞认可收条的真实性，但表示仅收到何志华房屋价款2万元。在本案审理过程中，经法院释明，本案的案由由合同纠纷变更为确认合同无效纠纷，三原告撤回了起诉书中的第二项与第三项诉讼请求。

【案件焦点】

刘淑霞与何志华签订《房屋买卖协议》是否属于恶意串通行为。

【法院裁判要旨】

北京市房山区人民法院经审理认为：根据已查明的事实，位于北京市房山区大石窝镇下营村富民大街11号院内房屋原系孙润民所有。在孙润民去世后，薛秀荣作为其配偶有权继承其在涉案房屋中所享有的份额。刘淑霞将涉案房屋出售给何志华，双方以明显低于实际履行的房屋价款签订协议，且协议中所涉及的薛秀荣的遗嘱被生效判决确认为无效，刘淑霞与何志华签订的《房屋买卖协议》系恶意串通，损害了刘天红、刘淑芝、刘淑香的合法权益，应属无效。被告北京市房山区大石窝镇下营村村民委员会不是《房屋买卖协议》的当事人，不是本案的适格被告，对于三原告要求北京市房山区大石窝镇下营村村民委员会承担相应责任的主张，不予支持。

北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：

被告刘淑霞与被告何志华于2014年11月30日签订的《房屋买卖协议》无效。

【法官后语】

学理上一般认为，恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，恶意串通应包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；二是就此意图，双方存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。

通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实，隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，判断双方是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：

第一，买受人是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。判断交易是否真实，可以从买受人是否实地看房，是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度着手。

第二，买受人是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察买受人是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。

编写人：北京市房山区人民法院 何双全