最高人民法院关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函

●1991年3月22日

●（90）民他字第36号

福建省高级人民法院：

你院〔1989〕闽法民上字第30号关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示收悉。经研究，并征求了有关部门意见，原则上同意你院审判委员会的倾向性意见，即：蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋，亦不予保护为宜，但处理时要考虑柯碧莲、陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况，采取适当方式妥善解决，以防止矛盾激化。

以上意见，供参考。

附：福建省高级人民法院关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷一案的请示报告

〔1989〕闽法民上字第30号

最高人民法院：

上诉人（原审原告）：蔡敏卿，女，68岁，菲律宾国籍。

委托代理人：杨立凡，福建省泉州市律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：蔡奕新，男，56岁，汉族，福建省泉州市贸易信托公司职工，住泉州市鲤城区中山中路345号。

上诉人（原审被告）：陈庆雄，男，51岁，汉族，福建省泉州市第三中学教师，住泉州市鲤城区新路埕6号。

上诉人（原审被告）：柯碧莲，女，69岁，汉族，住泉州市鲤城区新路埕6号。

委托代理人：陈景桐，福建省泉州市律师事务所律师。

上诉人蔡奕新与蔡敏卿系叔嫂关系。蔡敏卿之夫陈志星（1953年病故）与其妹夫龚益三于1943年2月共同购置了泉州市鲤城区西街原377号房屋一座。此时陈志星尚未成婚，与母亲蔡兜娘、弟弟陈志亮、蔡奕新（1943年9岁）及二妹共同生活。1946年陈志星与蔡敏卿结婚。1947年陈志星与龚益三对西街377号房屋进行了分割。陈志星分得西边3间，龚益三分得东边3间。解放前夕陈志星夫妇同往国外谋生，该屋（即西街377号西3间）由蔡兜娘、蔡奕新居住管业。1952年蔡敏卿从海外汇款回来，委托陈志亮妻子林淑珍向龚益三典得西街337号东边3间房屋，典期10年，典价500元。蔡兜娘1959年病故后，因当时蔡奕新在外地工作，该房屋又由龚益三之女代管。1962年龚益三欲将出典屋卖掉，蔡敏卿得悉后，从海外汇回人民币1200元，连同典价500元，以1700元价款委托林淑珍将377号房屋东3间买断。

1966年泉州市织布厂征用了西街377号房屋做厂房，另调整鲤城区新路埕6号给原业主（内有4房1厅，一厨房房屋一座、南面宅基地一块）。迁建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虚取回房屋契约（包括43年龚益三、陈志星购买西街377号房屋的买契；1947年龚益三、陈志星对西街377号房屋的分析契；1952年377号房屋东边典契和1962年买断东边房屋的买契），以业主身份办理了迁建手续。

1968年3月，蔡奕新未征得蔡敏卿同意，擅自将新路埕6号房屋及宅基地以人民币2500元价款卖给柯碧莲。

1976年，柯碧莲与陈庆法未经审批在宅基地上建一两屋楼房，该楼房到82年5月才补办申请手续（建房申请书上申请建房人为柯碧莲、产权人为陈庆法）。

1977年蔡敏卿回国后，从林淑珍处打听到房屋被卖，即向鲤中公社（讼争屋所在地）有关同志提出异议，因当时蔡奕新出差到外省，其回国时间又短，故无法向法院投诉。

1979年11月，蔡敏卿向原泉州市（现鲤城区）法院起诉，要求讨回被盗卖的房屋。诉讼中，陈庆雄于1980年6月，又在剩余的宅基地上申请建盖了另一座双层楼房。后该案因涉外移送泉州中院作一审，中院于1984年12月和1988年3月作了两次判决，都因程序问题和漏判被我院发回重审。1989年5月泉州中院再次判决：一、蔡奕新与柯碧莲的房屋买卖关系无效，柯碧莲应在判决生效后的3个月内，将新路埕6号房屋内的北面4房1厅，一厨房，一埕地、一水井归还蔡敏卿，蔡敏卿应从北面通巷出入。陈庆雄、陈庆法在南面宅基上所建的房屋归其所有。二、蔡奕新应付给柯碧莲买屋款及维修房屋等费用3000元。

一审判决后，三方当事人均提起上诉。柯碧莲上诉称，其购买房屋时，蔡奕新告知其房契虽是陈志星名字，但陈志星已死，这房屋自然可由其作主卖掉，另外买新路埕6号房屋时，自己也曾查泉州织布厂基建用地底册，该底册记载西街377号房屋业主是蔡奕新。因此，其购买房屋是善意、有偿的，应认定买卖关系有效。蔡奕新上诉理由是：西街377号房屋虽然是陈志星买的，但当时陈志星未与蔡敏卿结婚，与母亲、弟妹一起生活，应是家庭共有财产。退一步说，即使是陈志星个人财产，其死后，蔡兜娘有继承权，我又可以继承母亲的份额，故我是该屋的共有人之一，有权出卖。蔡敏卿认为陈庆雄、陈庆法所盖的房屋系违章建筑，不受中国法律保护，应将宅基地上所建的两幢楼房拆除或折价归其所有，并由柯碧莲偿还蔡敏卿历年房租损失。

我院审判委员会研究认为，造成房屋买卖无效的主要过错责任应由蔡奕新承担，但柯碧莲在购买房屋时没有弄清房屋的真正业主就向蔡奕新卖房，在主观上亦有过错，应承担一定的法律责任，本案一审判决房屋买卖无效是妥当的。对于陈庆雄、陈庆法在宅基地上所盖的两幢楼房，研究中有不同看法：一种意见认为，买卖包括房屋和宅基地，现认定买卖无效应是房和地都无效，不能房屋买卖无效，而宅基地有效，这样没有真正保护原业主的合法权益，况且宅地上所盖的两楼房或是建房数年后补办建房手续，或是在诉讼期间施工建成的，泉州市政府有关部门80年、82年批地给陈庆雄等人，侵犯了原业主权利，是违宪的，故应将柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有。另一种意见则同意一审判决。理由是：1.1978年宪法没有规定城市土地国有原则，但泉州市革委会1979年有“城市土地归国家所有”的规定，该规定没有与宪法抵触，既然政府主管部门已批准陈庆雄、陈庆法盖房，其使用土地就是合法的。2.柯碧莲夫妇除了讼争屋外，只有一处20多平方米的店屋，其一家人口较多，4个儿子均已成家住在讼争屋内，住房较紧张，柯碧莲一家扬言死也要死在讼争屋内。因此，如果判决宅地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有，柯碧莲一家将无处搬迁，而矛盾容易激化。3.对蔡敏卿而言，陈庆雄、陈庆法所盖房屋并不适用，折价归其所有后，也可能被拆掉重建，这样也不利发挥物的效益。故还是维持原审判决较妥。审委会比较倾向于第一种意见。