第十二条　【土地变更登记】

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

案例12　未办理土地变更登记手续，租赁合同被确认无效(〔2005〕穗中法民四终字第6号)

条文注释

变更土地登记，是初始土地登记以外的土地登记。在发生依法改变土地所有权、使用权，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移，土地用途改变等情况后，初始登记中的内容就会与现状不符，因此，土地的所有者或使用者必须提交证明变更事项发生的资料或原土地证书，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

原告李某诉称，1999年，其向广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社承租了一块土地自建厂房，期限为20年。2003年11月原告在该土地上建设厂房并租赁给被告使用，约定租赁期限为从2003年11月16日至2006年11月15 日;每月租金7700元。合同签订当日，被告交纳20000元押金，约定于租赁期满无违约时退还，被告中途不租押金归原告所有。2003年11月2日，原告将厂房交付给被告作仓库使用。2004年5月20日，被告以厂房在大雨后下水道严重堵塞，造成水淹为由擅自搬出厂房。原告与被告的租赁合同合法有效，被告擅自搬走而且拒绝办理场地交接，导致2004年5月20日至6月厂房不能出租给第三方。原告要求按照合同约定没收被告押金，被告向原告支付2004年5月20日至6月的租金。被告赵某辩称，租赁合同因为违反法律规定无效，原告应当向被告退还押金。

法院认为，原告在租用的广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社的土地上建设厂房，该土地原本是农业用地，原告未办理土地权属和用途变更登记和相关的规划、报建手续，擅自改变该土地用途为建设用地，属于违章建筑。原告、被告签订的租赁合同因为标的物违法而无效。依无效合同的处理原则，原告收取被告的押金20000元应当退还。被告实际占有、使用了原告的厂房，为此应支付相应的对价。《租赁合同》中约定的租金标准，是双方当事人的真实意思表示，可参照此标准来确定场地使用费。法院判决被告向原告支付2004年5 月1日至5月20日的场地使用费5128元，原告向被告返还押金扣除场地使用费后的剩余款项14534元。

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中由于租赁合同标的物厂房所在土地未办理土地用途变更手续、土地权属变更手续等相关的土地规划、报建手续，导致租赁合同标的物厂房属于违章建筑，租赁合同无效。

相关案例索引

上海A工贸有限公司与上海B实业有限公司买卖合同纠纷案(〔2006〕沪一中民二(民)再终字第11号)

本案要点:

依法改变土地权属和用途，转让地上建筑物、构筑物等附着物的，应当办理变更登记手续，所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

●相关规定

《物权法》第145、151条;《土地管理法实施条例》第6条;《土地登记办法》第五章