公报案例
1.百花公司诉浩鑫公司买卖合同纠纷案[1]
【裁判要旨】
一、根据担保法第四十九条第一款和《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，在未通知抵押权人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理登记的抵押物，只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效。
二、能够援引担保法第四十九条第一款规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。抵押人提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回。
【案情】
原告：贵州百花药业有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区凤凰南路。
法定代表人：涂斌，该公司董事长。
被告：遵义浩鑫房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区公园路。
法定代表人：袁树民，该公司董事长。
原告贵州百花药业有限公司（以下简称百花公司）因与被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司（以下简称浩鑫公司）发生买卖合同纠纷，向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼。
原告诉称：通过签订《资产折换协议书》，原告将下属企业原遵义市制药厂（以下简称原制药厂）的土地使用权、地上所有建筑物、附属物，等量折换450万元资产后转让给被告。这份《资产折换协议书》及其补充协议存在以下问题：1.资产折换前没有征得国有资产管理部门同意，没有进行评估和招标，违反了国有资产的交易程序，造成国有资产流失；2.资产折换前也没有取得行业主管部门的同意，以至双方签约时要追求的目的根本不能实现，合同可以解除；3.折换的资产在转让前，已经被抵押给中国工商银行遵义营业部（以下简称遵义工行），并且办理过抵押登记。请求依照《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第四十九条第一款的规定，确认原告与被告签订的《资产折换协议书》及其补充协议无效，本案诉讼费由双方共同负担。
原告百花公司提交以下证据：
1.企业法人营业执照、法定代表人证书以及公司法人变更函，用以证明百花公司的法人身份，以及该公司的名称变更为遵义雪清绿色食品有限公司（以下简称雪清公司）。
2.《资产折换协议书》及其三份补充协议，用以证明双方当事人之间的资产折换合同关系于1998年12月12日成立，1998年12月22日、1999年2月3日、2000年11月1日三次签订补充协议。
3.《最高额抵押合同》和抵押物登记证，用以证明折换的土地使用权已于1996年12月18日被原制药厂抵押，并办理了抵押登记。
4.国有土地使用权证，用以证明原制药厂对折换的土地享有使用权。
被告浩鑫公司辩称：原告百花公司违反诚实信用原则，在向被告转让财产时故意隐瞒了抵押实情。被告对抵押一事不知情，在履行《资产折换协议书》过程中投入很大财力。原告将抵押的土地使用权转让后，抵押权人遵义工行曾以百花公司为被告、浩鑫公司为第三人，提起过借款担保合同纠纷诉讼。考虑到遵义工行并非想占有抵押财产，而是为了收回其发放的贷款，如果确认《资产折换协议书》无效，无疑会给善意的浩鑫公司造成巨额损失，故在借款担保合同纠纷案中，遵义市中级人民法院以（2002）遵市法民二初字第39号民事判决书（以下简称遵初39号判决）、贵州省高级人民法院以（2004）黔高民二终字第16号民事判决书（以下简称黔高16号判决）判决：在百花公司不能清偿遵义工行的债务时，由浩鑫公司代为清偿；浩鑫公司代偿债务后，取得对百花公司的追偿权，同时遵义工行的抵押权消灭。本被告履行了上述判决确定的代偿义务，遵义工行的抵押权当然应该消灭。现在原告起诉主张《资产折换协议书》无效，不是为维护法律尊严，而是看到其转让的财产正在不断升值，企图通过诉讼来重新占有这份财产。原告是有限公司，不是国有企业；原告转让给被告的财产，是几经转让得来，并非国有资产；原告即便是国有企业，所转让的财产即便是国有资产，但作为一个市场主体，原告有自己独立的经营权；原告未征得国有资产管理部门同意而转让国有财产，是其与国有资产管理部门内部的关系，不应该影响到对外签订转让协议的效力；原告起诉既请求确认合同无效，又称双方当事人签订合同的目的根本不能实现，合同可以解除，而只有有效合同才涉及解除。原告的起诉理由自相矛盾，不能成立，其诉讼请求应当驳回。
被告浩鑫公司提交黔高16号判决书、遵初39号判决书、遵义市中级人民法院协助执行通知书和收据各一张、遵义工行的收条两张等证据，用以证明根据贵州省高级人民法院和遵义市中级人民法院的生效判决，浩鑫公司已经划款到法院，由法院转交给遵义工行，代百花公司清偿了欠抵押权人的债务，原告再主张《资产折换协议书》及其补充协议无效，理由不能成立。
法庭主持了质证。被告浩鑫公司认为：百花公司的证据1只能证明其正在申请变更公司名称，不能证明雪清公司这一名称已经注册；证据3已被借款担保合同纠纷案的生效判决确认，不应再作为本案证据；证据4中涉及的原制药厂早已不存在，该土地使用证已被注销，而且该宗土地已由浩鑫公司办理了预登记证，这个事实也由生效民事判决确认；只有证据2才可以作为本案证据。原告百花公司认为：浩鑫公司证据中的两份判决虽已生效，但这两份判决不涉及《资产折换协议书》的效力问题，不能以此认为这两份判决已经解决了百花公司在本案中提出的诉讼请求；收条与本案无关。法庭认为：百花公司证据1的真实性可以确认，但因无变更登记，故不能认定百花公司已经变更为雪清公司；证据2、3真实、合法且与本案有关，应当确认；证据4涉及的原制药厂已被注销，涉及的土地已由浩鑫公司办理了预登记证，对该证据不予确认。浩鑫公司的证据均客观、真实且与本案有关，应当确认。
经质证、认证，遵义市中级人民法院查明：
1996年12月18日，原制药厂与遵义工行签订《最高额抵押合同》，约定原制药厂以其房屋、机器设备、土地使用权，对其1996年12月18日至1999年12月18日之间向遵义工行的贷款在380万元限额内提供抵押担保，抵押物由工商行政管理部门办理登记。1998年5月13日，原制药厂被其上级主管部门遵义市红花岗区工业经济局（以下简称红花岗工业局）转让给瑞康公司。1998年11月5日，瑞康公司又与本案原告百花公司签订《瑞康公司出让其下属遵义市制药厂协议书》，约定：瑞康公司将收购原制药厂的全部资产（包括厂名、商标、药品批准文号、生产工艺文件、药品生产企业合格证等无形资产和土地使用权、生产厂房设备、交通工具、通讯工具、办公用品等有形资产以及债权）出让给百花公司，由百花公司承担原制药厂的全部债务和经济责任。协议生效后，百花公司向遵义工行支付了原制药厂的借款利息。
1998年12月12日，原告百花公司与被告浩鑫公司签订《资产折换协议书》约定：一、百花公司将原制药厂的土地使用权及地上所有建筑物、附属物，与浩鑫公司等量资产折换后转让给浩鑫公司；二、浩鑫公司以450万元资产折换百花公司上述资产，折换后浩鑫公司拥有原制药厂全部土地使用权及地上建筑物、附属物的所有权；三、签订合同时，浩鑫公司给百花公司支付20万元保证金；合同生效，双方共同办理好浩鑫公司的土地使用证并交付给浩鑫公司后，浩鑫公司再给百花公司支付130万元保证金；150万元保证金的同期银行贷款利息由百花公司承担，浩鑫公司在结算时扣除；四、浩鑫公司新建的厂房完工后，百花公司必须在30日内将原制药厂设备搬入新厂，以便浩鑫公司进场建设；百花公司搬迁到新厂后，即与浩鑫公司组成移交小组进行资产移交；五、一方违约必须向对方支付违约金25万元，造成损失的赔偿损失。该《资产折换协议书》签订时，百花公司既未向抵押权人遵义工行通知，也未将财产抵押情况向受让人浩鑫公司告知。同年12月22日，百花公司与浩鑫公司签订《资产折换补充协议（一）》，约定：一、浩鑫公司向百花公司支付的150万元保证金，百花公司只承担其中100万元的同期银行贷款利息，剩余50万元的利息由浩鑫公司自行承担；二、浩鑫公司对原制药厂厂址进行土地开发的一切费用，由浩鑫公司承担。1999年2月3日，百花公司与浩鑫公司签订《补充协议（二）》，约定：一、本补充协议签订之日，浩鑫公司应向百花公司支付300万元保证金；扣除已支付的40万元，再需支付260万元；百花公司承担其中250万元的同期同类银行贷款利息；利息从付款翌日起，每季度末由百花公司支付给浩鑫公司；二、新建厂房保证在一年内竣工。如不能按期竣工，谁的原因谁负责；三、自浩鑫公司新建的厂房及车间竣工交付日起30日内，百花公司如不能将原制药厂使用的土地交给浩鑫公司，则应每月向浩鑫公司交纳租赁费5万元，直到土地交付时止。之后，浩鑫公司向百花公司付款340万元，并根据百花公司提供的地籍资料，申办了土地使用权预登记证，将原制药厂的4517.6平方米土地变更为浩鑫公司的住宅建设用地。2000年11月1日，百花公司与浩鑫公司签订第三份补充协议，约定：一、百花公司收取浩鑫公司的340万元，加上应承担的银行利息366172.63元，作为已支付的置换土地款。按450万元资产总价扣除前述款项后，浩鑫公司还应向百花公司支付733827.37元，此款应在本协议生效后的11月8日支付；二、浩鑫公司付款后3个月内，百花公司必须将土地及地上建筑物、附着物全部交付给浩鑫公司。百花公司搬迁之前，须向浩鑫公司支付租金，租赁合同另行签订；三、任何一方未按本协议条款执行，则应向另一方承担20万元违约金，并承担继续履行义务。此后，浩鑫公司向百花公司指定的账户汇入733827.37元。遵初39号判决与黔高16号判决发生法律效力后，浩鑫公司又根据这两份生效判决，代百花公司履行了偿还160万元借款及此款相应利息的义务，遵义工行的抵押权已实现。
以上事实，由《资产折换协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议书（三）》、《最高额抵押合同》、《抵押物登记证》、遵初39号判决书、黔高16号判决书、协助执行通知书、收条等证据证实。
遵义市中级人民法院认为：
原告百花公司与被告浩鑫公司签订的《资产折换协议书》及其补充协议，是平等主体的两个法人之间自愿达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，受法律保护。
原告百花公司起诉主张，其向被告浩鑫公司转让财产时违反了国有资产的交易程序，这是其请求确认《资产折换协议书》及其补充协议无效的理由之一。经查，红花岗工业局向瑞康公司转让原制药厂时，其中包括土地使用权转让；而瑞康公司向百花公司转让原制药厂时，其中也包括土地使用权转让，几经转让的财产早已脱离国有资产范畴。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据诉讼主张，百花公司有证明自己是国有公司、转让财产是国有资产的举证责任。百花公司提交的证据，不能证明这两个问题，应当承担不利后果。百花公司主张其转让财产违反了国有资产交易程序，该主张因没有事实根据和法律依据而不能成立。
原告百花公司起诉主张，资产折换前没有取得行业主管部门的同意，以至双方签约时要追求的目的根本不能实现，合同可以解除，这是其请求确认《资产折换协议书》及其补充协议无效的理由之二。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定当事人协商一致可以解除合同，当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，第九十四条还规定了可以解除合同的五种情形。但法律规定可以解除的合同，都是有效合同，无效合同自始就没有法律约束力，无需解除。百花公司既认为《资产折换协议书》及其补充协议是可以解除的合同，又请求确认《资产折换协议书》及其补充协议无效，请求与理由互相矛盾。
原告百花公司起诉还主张，财产在转让前已经抵押并办理过抵押登记，依照担保法第四十九条第一款规定转让行为无效，这是其请求确认《资产折换协议书》及其补充协议无效的理由之三。担保法第四十九条的立法目的是保障抵押权人享有的债权能够实现。该条第一款虽然规定了“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第六十七条第一款还规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”据此可以认为，在未通知抵押权人或者未告知受让人的情形下，抵押人转让已办理登记的抵押物，该转让行为并非绝对无效。如果受让人代替抵押人向抵押权人清偿了全部债务，使抵押权消灭，那么转让行为可以有效。在抵押权人的债权实现后，即丧失了担保法第四十九条第一款的适用前提。遵初39号判决已确认《资产折换协议书》及其补充协议有效，黔高16号判决维持原判，这两份判决已发生法律效力。在本案中，受让人、被告浩鑫公司根据生效民事判决，代抵押人百花公司履行了还款义务，抵押权人遵义工行的债权得到实现，抵押权从而消灭，限制抵押财产转让的权利瑕疵不复存在，故对百花公司的这一诉讼理由不予支持。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在浩鑫公司代百花公司履行还款义务后，《资产折换协议书》及其补充协议不存在无效合同的法定情形，应当认定有效，对双方当事人均有法律约束力。
据此，遵义市中级人民法院于2004年11月30日判决：
驳回原告百花公司的诉讼请求。
一审案件受理费32510元，由原告百花公司负担。
一审宣判后，百花公司不服，向贵州省高级人民法院提出上诉。理由是：1.一审时，上诉人已提交相应证据，证明上诉人的名称变更为雪清公司，这个变更已经工商行政管理机关核准。一审在无相反证据的情况下，认定上诉人的名称尚未变更，是认定诉讼主体不当。2.虽然遵初39号判决及黔高16号判决中都提到《资产折换协议书》及其补充协议，但都对其效力未作认定。一审称《资产折换协议书》及其补充协议已被生效判决确认，没有事实根据与法律依据。3.担保法第四十九条第一款的规定是法律硬性规定，只要在抵押期间，抵押人不履行通知、告知义务，转让已办理登记的抵押物，转让行为就是无效的。上诉人与被上诉人签订《资产折换协议书》时，既未通知抵押权人也未告知受让人，明显违反担保法的规定，《资产折换协议书》应为无效。一审认定其有效，属适用法律不当。4.一审的立案时间是2004年7月18日，而被上诉人是在同年9月29日才履行完代偿义务。这就是说，上诉人提起本案诉讼时，抵押权并未消灭。一审未清楚认定抵押权消灭的时间，判决以抵押权消灭为由驳回上诉人的诉讼请求，是错判。请求二审改判。
上诉人百花公司提交公司变更登记申请书和遵义市工商行政管理局红花岗区分局出具的证明，用以证明经工商行政管理机关核准，百花公司的名称已于2004年9月30日变更为雪清公司。
贵州省高级人民法院经审理，确认一审查明的事实基本属实。
二审应解决的争议焦点是：1.上诉人的公司名称如何认定?2.《资产折换协议书》及其补充协议的效力是否已被生效判决确认?3.《资产折换协议书》及其补充协议是否有效?4.抵押权消灭时间有无必要认定?5.上诉人在抵押权未消灭时提起本案诉讼，其诉讼请求能否驳回?
贵州省高级人民法院认为：
关于第一点。上诉人百花公司在二审提交的新证据，足以证明其公司名称已变更为雪清公司，且这个变更已经工商行政管理机关核准，被上诉人浩鑫公司对此也无异议，故应当将上诉人的公司名称确定为雪清公司，原百花公司的诉权依法由雪清公司承继。在一审立案时，由于雪清公司提交的证据不能证明公司更名经过工商行政管理机关核准，故一审仍将百花公司列为本案诉讼当事人，并无不当。雪清公司关于一审认定诉讼主体不当的上诉理由不能成立，予以驳回。
关于第二点。遵初39号判决在解决抵押权人遵义工行和抵押人百花公司主张确认《资产折换协议书》及其补充协议无效的问题时，曾经论述：“在因百花公司清偿或浩鑫公司代偿债务后，抵押权丧失，限制抵押财产转让的权利瑕疵消灭，即应认定《资产折换协议书》以及补充协议有效，故本院对前述要求确认《资产折换协议书》以及补充协议无效的主张不予采信，予以驳回。”其时，被上诉人浩鑫公司尚未代偿百花公司的债务，因此遵初39号判决中的这段论述，应当理解为是附条件地承认《资产折换协议书》以及补充协议的效力，并非直接确认《资产折换协议书》以及补充协议有效。遵初39号是一审判决，不是生效法律文书，在黔高16号这一生效的二审民事判决中，未提及《资产折换协议书》以及补充协议的效力问题。一审关于“遵初39号判决已确认《资产折换协议书》及其补充协议有效”的表述与事实不符，上诉人雪清公司的此条上诉理由应予采纳。对《资产折换协议书》以及补充协议的效力，应当在本案中确认。
关于第三点。《资产折换协议书》签订后，被上诉人浩鑫公司已根据协议，向上诉人雪清公司支付了折换款，并根据雪清公司提供的地籍资料，到遵义市红花岗区国土局申办了土地使用权预登记证。这些事实证明，签订《资产折换协议书》以及补充协议，是雪清公司与浩鑫公司的真实意思表示。担保法第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”据此可以认为，抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。抵押权设定后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，而所有权中就包括了对物的处分权。抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是应当在转让时履行通知抵押权人和告知受让人的义务。抵押人不履行通知、告知义务就转让抵押物，只要在转让后抵押人向抵押权人清偿债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍可以有效。现查明，浩鑫公司已经向抵押权人遵义工行代偿了雪清公司的全部债务，从而使抵押权因债权实现而消灭，限制雪清公司向浩鑫公司转让抵押物的权利瑕疵不复存在，因此可以认定，雪清公司与浩鑫公司签订的《资产折换协议书》以及补充协议，未损害他人利益，并已实际履行完毕，应为有效。
关于第四点。一审在查明被上诉人浩鑫公司向抵押权人遵义工行代偿了上诉人雪清公司的全部债务后，认定抵押权因债权实现而消灭。雪清公司上诉认为，抵押权消灭的时间应以诉讼提起的时间为准；在其提起本案诉讼时，浩鑫公司并未代其向遵义工行履行还款义务，抵押权并未消灭，一审这一认定属认定事实错误。法律和司法解释只规定了抵押权可以因担保的债权实现而消灭，没有规定抵押权消灭以何时为准。雪清公司的这一上诉理由没有法律依据，予以驳回。
关于第五点。担保法第一条开宗明义地规定：“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。”这是担保法的立法目的。该法第四十九条第一款虽然规定抵押人未履行通知、告知义务的转让行为无效，但是第二款、第三款还规定“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物”，“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。纵观担保法第四十九条可以看出，此条并非剥夺抵押人对抵押物的转让权，而是要保障抵押权人享有的债权能够实现。
法律确立公民、法人和其他组织的权利与义务，建立和规范社会秩序，最终体现的是国家整体利益。公民、法人和其他组织在法律面前一律平等。任何公民、法人和其他组织都享有法律规定的权利，同时必须履行法律规定的义务，都应当从立法本意上去理解和遵守法律，不能断章取义地利用法律。能够援引担保法第四十九条第一款的规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人。是否行使这一权利，应当由抵押权人或者受让人决定。在担保法第四十九条中，抵押人只有通知、告知、提供相应担保、清偿担保债权等义务，没有据以起诉抵押权人或者受让人的权利。只要抵押人本着诚信原则，依法履行这些义务，他人合法权益就不会受到侵害，从而也不会发生纠纷。作为抵押人，上诉人雪清公司在转让抵押财产时不履行法定的通知、告知义务，转让抵押财产后，仍然不履行清偿债权的义务，却执意援引担保法第四十九条第一款来主张转让无效，以达到依法不应达到的毁约目的，其行为不是维护法律。只要抵押权能消灭，无论是在消灭前还是消灭后提起本案诉讼，雪清公司的诉讼请求均不应满足。
综上，一审判决驳回上诉人雪清公司的诉讼请求，适用法律并无不当，应当维持。雪清公司的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，贵州省高级人民法院于2005年9月28日判决：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共65020元，由上诉人雪清公司负担。
本判决为终审判决。
2.郭景忠诉天泰公司、蓝星公司买卖合同纠纷案[2]lt＠ahref="80B2EA519D9A47D18D733064E64A8FD6">①
【裁判要旨】
在买卖合同纠纷中，被告以订立该买卖合同的经手人因涉嫌经济犯罪被刑事拘留为由，主张先中止审理买卖合同纠纷，等待刑事案件处理结果，但对其与原告之间的买卖合同关系，却不能用证据来否定真实存在，该诉讼主张不能成立。
【案情】
原告：郭景忠，男，40岁，住天津市西青区辛口镇。
被告：天津石油集团天泰石油有限公司，住所地：天津市大港区霞光路。
法定代表人：刘长发，该公司经理。
被告：蓝星石化有限公司天津分公司，住所地：天津市西青区周李庄。
负责人：蔡朋发，该公司总经理。
原告郭景忠因与被告天津石油集团天泰石油有限公司（以下简称天泰公司）、蓝星石化有限公司天津分公司（以下简称蓝星公司）发生买卖合同纠纷，向天津市西青区人民法院提起诉讼。
原告郭景忠诉称：原告与二被告素有业务往来。原告向被告天泰公司的业务员李楠交付货款后，得到天泰公司出具的提货单，让原告到被告蓝星公司处提货。蓝星公司也开出提货单，允诺9月20日给原告提货。原告在约定时间前往提货时，被蓝星公司拒绝。请求判令二被告立即给付300吨+5＃测线油，或者退还原告已付的102.3万元购油款。
原告郭景忠提交天泰公司的提货单、天泰公司的授权委托书、蓝星公司的提货单等证据。
被告天泰公司辩称：原告所称的李楠，不是本公司业务员，与本公司之间不存在管理和被管理关系，也不存在代理关系。李楠向原告卖油，是其个人行为。本公司没有收到原告交付的货款，与原告不存在买卖合同关系。原告所诉事实与本公司无关，诉讼请求不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百零八条的规定。因涉嫌诈骗，现在李楠已被天津市公安局塘沽分局刑事拘留，李楠诈骗案已进入立案侦查阶段，李楠的个人行为已经属于刑事犯罪范畴。按照“先刑后民”原则，即使原告的诉讼请求能够成立，本案也需要中止审理，等待李楠诈骗案的处理结果，故应当驳回原告的诉讼请求。
被告天泰公司提交保证书、审计报告、控告书、公安机关制作的询问笔录、公安机关出具的证明等证据。
被告蓝星公司辩称：本公司与被告天泰公司有长期业务关系。2004年9月17日，天泰公司财务科长亲自携带转账支票到本公司销售处，要求办理一笔300吨+5＃测线油的买卖业务。由于转账支票当时不能入账，本公司在与天泰公司负责人通过电话确认了此笔买卖确实是天泰公司要求办理的以后，基于长期合作产生的信任，才向天泰公司开具一张只用于本公司内部销售和财务、生产等部门之间传递的内部提货单。双方约定：待天泰公司转账支票上的款足额如实划入本公司后，本公司再为其更换正式提货单。后因银行退回了天泰公司的转账支票，本公司才拒绝供货。原告所持提货单是本公司向天泰公司开出的内部提货单，不能证明原告与本公司存在买卖合同关系，能够凭该内部提货单从本公司提货。由于天泰公司的货款未到账，这张内部提货单无论由谁持有，均不发生见单付货的效力。应当驳回原告对本公司的诉讼请求。
被告蓝星公司提交转账支票、退票证明、内部提货单及正式提货单样本等证据。
天津市西青区人民法院经审理查明：
2004年9月14日，案外人李楠向原告郭景忠出示一份由被告天泰公司于当日出具的授权委托书，内容为：“我公司现有一石化+5＃测线油壹千吨整供李楠销售，但必须货款到我公司账户后方可付油。”授权委托书的落款处为天泰公司，并加盖该公司公章。郭景忠遂与李楠口头商定，给李楠付款102.3万元，购买+5＃测线油300吨；李楠同时向郭景忠出具了加盖天泰公司分提专用章的提货单，并告知郭景忠到被告蓝星公司处提货。次日，郭景忠到蓝星公司提货时，蓝星公司称，因货款未到不能提货。9月17日，郭景忠找到李楠，李楠称其已将货款打入天泰公司账户，李楠的丈夫郭庆祝和天泰公司的财务人员刘杰也立即携带天泰公司转账支票，与郭景忠共同前往蓝星公司。蓝星公司收到天泰公司转账支票后，与天泰公司经理刘长发通电话，刘长发证实是该公司工作人员携带支票到蓝星公司办理业务。蓝星公司立即开具一张盖有蓝星公司销售处业务专用章的提货单，注明购货单位为天泰公司。当着在场的郭庆祝，刘杰将此提货单交给郭景忠。9月20日，郭景忠持此提货单到蓝星公司提货时，蓝星公司以天泰公司的转账支票已经被银行退票为由，拒绝向郭景忠付货。
另查明：原告郭景忠在第一次到被告蓝星公司处提货被拒绝后，曾将案外人李楠和此笔交易的介绍人石松朋扭送到大港公安分局。2004年9月17日，李楠、石松朋、郭庆祝向郭景忠出具一份保证书。保证书载明：“李楠收郭景忠油款102.3万元整，限今日上午付油或退款，如出现意外由其丈夫郭庆祝和石松朋、李楠退款。”为查明李楠与天泰公司之间的油款结算情况，天泰公司曾委托天津广信有限责任会计师事务所进行审核。审计报告表明，从2004年9月14日至同年9月20日，天泰公司共收到李楠交来的现金货款424.5万元。2004年10月11日，大港公安分局经侦支队证明：该队于2004年9月20日受理了天泰公司控告李楠诈骗一案，就李楠等人涉嫌诈骗一事进行审查。
以上事实，由天泰公司授权委托书、天泰公司的提货单、蓝星公司的提货单及样本、转账支票、退票证明、李楠、石松朋、郭庆祝书写的保证书、审计报告、天泰公司控告书、大港公安分局经侦支队制作的询问笔录、大港公安分局经侦支队的证明以及双方当事人的陈述证实。
本案应解决的争议焦点是：1.李楠有无权利代理天泰公司订立油品买卖合同?2.本案有无必要先中止审理，等待刑事案件的处理结果?3.本案的油品买卖合同是否成立?如果成立，应当由谁履约?
天津市西青区人民法院认为：
案外人李楠向原告郭景忠出售+5＃测线油时，出示了被告天泰公司出具的授权委托书。该委托书上有天泰公司加盖的公章，依法有效。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十五条第一、二款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”授权委托书证实，天泰公司与李楠之间存在着代理关系。当天泰公司工作人员刘杰携带天泰公司支票，与郭景忠等人前往被告蓝星公司处，为郭景忠购买的300吨+5＃测线油向蓝星公司交支票付款时，天泰公司法定代表人刘长发证实，刘杰是天泰公司工作人员，代表该公司去办理业务。这个情节说明，天泰公司对李楠代该公司销售300吨+5＃测线油一事完全知情，该公司应当对李楠在委托书授权范围内实施的代理行为承担民事责任。天泰公司关于李楠与该公司之间不存在代理关系，李楠向郭景忠卖油是个人行为，该公司与郭景忠之间不存在买卖合同关系等辩解理由，与事实不符，不予采纳。
最高人民法院在《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中的第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”本案买卖合同虽然是由案外人李楠与原告郭景忠口头订立，但李楠只是被告天泰公司的代理人，不是买卖合同主体，合同主体是郭景忠和天泰公司。李楠在授权范围内代理天泰公司订立的买卖合同，应当由天泰公司承担责任。由于天泰公司的控告，李楠因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留。本案是买卖合同纠纷，李楠的行为无论是否构成诈骗罪，均与本案无关，不应影响到本案审理结果，故本案无需中止审理。天泰公司关于本案应先中止审理的辩解理由，不能成立。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。李楠、石松朋、郭庆祝向原告郭景忠出具的保证书证实，为购买300吨+5＃测线油，郭景忠向李楠交付了102.3万元货款。天泰公司提交的审计报告证实，从2004年9月14日至同年9月20日，该公司收到李楠交来的现金货款424.5万元。天泰公司辩称没有收到郭景忠交付的货款，与事实不符。郭景忠已经履行了买卖合同中买方的付款义务。作为被代理人，天泰公司应当按照合同约定，履行交付油品的义务。天泰公司未能履行此项合同义务，实属违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭景忠诉请判令天泰公司给付油品或者退还货款，应当支持。
原告郭景忠虽然持有被告蓝星公司出具的提货单，但该提货单是蓝星公司针对与被告天泰公司的买卖关系开出的。郭景忠与蓝星公司之间不存在买卖关系，故对郭景忠关于判令蓝星公司给付300吨+5＃测线油或者退还货款的诉讼请求，不予支持。
据此，天津市西青区人民法院于2004年11月15日判决：
一、被告天泰公司于本判决发生法律效力后10日内，给付原告郭景忠+5＃测线油300吨；如不能按时交付，则向郭景忠退还购油款102.3万元；
二、驳回原告郭景忠的其他诉讼请求。
一审宣判后，天泰公司不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉，主要理由是：无论是公安机关正在调查的经济诈骗问题，还是法院要解决的本案买卖合同纠纷，都是建立在同一个法律事实上，即李楠以上诉人名义与被上诉人郭景忠订立买卖合同，赚取了被上诉人交付的油款。这个法律事实，是由同一公民即李楠的行为造成的。上诉人与被上诉人之间没有订立过油品买卖合同，李楠既不是上诉人的工作人员，也不是上诉人的代理人，无权代理上诉人招揽业务，李楠的行为与上诉人无关。因此，只有在确定李楠的行为是否构成诈骗后，才能解决上诉人与被上诉人之间是否存在买卖合同关系、被上诉人的油款应当由谁退还等一系列问题。故本案必须中止审理，等待刑事案件的审理结果。原审不中止审理本案，是程序违法。请求依法改判天泰公司对本案的所谓“买卖合同”不承担法律责任。
被上诉人郭景忠认为原判事实清楚，判处恰当，应当维持。
原审被告蓝星公司亦同意一审判决。
天津市第一中级人民法院经公开审理，确认了一审查明的事实。
天津市第一中级人民法院认为：
案外人李楠是凭盖有上诉人天泰公司公章的授权委托书，才与被上诉人郭景忠口头订立油品买卖合同；李楠交给郭景忠的提货单上，也有天泰公司的公章。天泰公司上诉虽称李楠无权代理该公司从事业务活动，但却不能提交相反证据否认授权委托书和提货单上公章的真实性，更对其法定代表人证实刘杰用该公司支票给郭景忠付购油款一事不做任何解释。故原审认定天泰公司与郭景忠之间的买卖合同关系成立，是正确的；判决天泰公司承担违约责任，并无不当。天泰公司的上诉理由因证据不足，不予支持。
据此，天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2005年1月21日判决：
驳回上诉，维持原判。
3.新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案[3]lt＠ahref="AE6D010AABD74FA791A42DDF277BA611">①
【裁判要旨】
一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
【案情】
原告：江苏省南京新宇房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。
法定代表人：周秋隆，该公司总经理。
被告：冯玉梅，女，40岁，住安徽省马鞍山市金家庄区。
原告江苏省南京新宇房产开发有限公司（以下简称新宇公司）因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。
原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。
原告提交以下证据：
1.商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；
2.物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；
3.新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；
4.新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；
5.情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；
6.玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；
7.关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；
8.南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；
9.原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；
10.时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；
11.物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。
被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。
被告未提交证据。
南京市玄武区人民法院经审理查明：
新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新宇公司自有。1998年10月19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22.50平方米，每平方米售价16363.73元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新宇公司将2B050号商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。
1998年，原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。新宇公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新宇公司致函被告冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇公司为此提起诉讼。
根据原告新宇公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对被告冯玉梅所购商铺的现行市场价值进行评估。评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为531700元。
审理中，法院主持了调解。原告新宇公司认为，为使时代广场真正发挥效益，经营方向和方式必须改变，不可能保留商铺式经营。如果被告冯玉梅与案外人邵家再在时代广场内经营商铺，将影响时代广场内新格局下的整体经营。为此，新宇公司不仅愿意给冯玉梅退还全额购商铺款，还愿意以承担逾期办理产权登记过户手续违约金的名义，给冯玉梅补款48万元，用于补偿冯玉梅的经济损失。冯玉梅认为，时代广场走到今天这一步，责任全在新宇公司，与己无关；新宇公司愿意给付的款项，不够弥补自己的损失；新宇公司如果真愿意解除商铺买卖合同，应当按每平方米30万元的价格给予赔偿。新宇公司认为，全南京市任何一处房产均无30万元一平方米的价格，冯玉梅提出难以令新宇公司接受的赔偿价格，表明其根本不想解决纠纷；这个纠纷不解决，时代广场固然不能竣工，冯玉梅也别想经营。由于双方当事人各执己见，调解未果。
本案应解决的争议焦点是：商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除?如果解除，应当在什么条件下解除?
南京市玄武区人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，冯玉梅履行了给付价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。后由于他人经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。
合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。被告冯玉梅坚持新宇公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和冯玉梅的22.50平方米商铺均处于闲置状态。考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。
鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。
据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：
一、原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同予以解除；
二、被告冯玉梅给原告新宇公司返还时代广场内编号2B050的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；
三、原告新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款368184元，赔偿冯玉梅商铺的增值额163516元，合计531700元，于本判决生效之日起10日内付清；
四、原告新宇公司赔偿被告冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起10日内付清。
本案案件受理费7867元、评估费2650元，由原告新宇公司负担。
一审宣判后，冯玉梅不服，向南京市中级人民法院提起上诉。理由是：1.一审已经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效，但却在既不是当事人协商一致解除、也不存在法定解除条件的情况下，仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，就判决解除合法有效的合同，于法无据。2.情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。本案不存在这种情况。首先，时代广场整体长期歇业、巨额资金闲置，是被上诉人经营、管理不善，经营策略错误等自身过错造成的。其次，在开发、销售和出租商铺时，对因经营管理不善而导致资产闲置的风险，被上诉人应当预见，不属于情势变更原则所指的情势。如果将这种商业风险归类于变更的情势，那么购房后房价下跌，上诉人也就可以以房价下跌、情势变更为由要求被上诉人退房，那么契约的稳定性及合同的诚实信用则无从谈起。再次，即使继续履行合同会给被上诉人带来不利，这也是经济交往中的正常损失，是被上诉人在订约时应当预见的、且应当由其自己承担的商业风险。继续履行合同，不会出现显失公平的后果。因此，本案不适用情势变更原则。3.因被上诉人经营不善造成的后果，与上诉人之间没有任何关系。即使为了维护被上诉人的利益，使其避免损失，也应当由被上诉人与上诉人自愿协商，通过公平买卖的办法来解决，不能借助国家强制力来实现。一审为维护被上诉人的商业利益、公司利益，通过司法程序强制解除合同，是错误的。4.商铺是上诉人的私有财产，不经上诉人许可，被上诉人无权对上诉人的私有财产进行估价。一审根据被上诉人的申请，委托估价师事务所对上诉人的商铺进行估价，估价的结果令上诉人无法接受。被上诉人的48万元，不能补偿上诉人因此蒙受的损失。况且上诉人并未对一审法院提出退还房款、赔偿增值款、追究违约责任等请求，一审法院在没有当事人请求的情况下作出的判决，违背了法律规定。综上，一审判决适用法律不当，请求撤销一审判决，改判被上诉人实际履行合同，为上诉人办理产权过户手续，并负担本案全部诉讼费用。
被上诉人新宇公司答辩称：一审依照合同法第五条、第六条作出解除双方合同的判决是正确的。本案讼争房屋已被拆除，事实上无法继续履行合同。一审并未适用情势变更原则，也未维护被上诉人的商业风险和公司利益。在本案中，被上诉人同意向上诉人支付的违约金和赔偿金，足以保证上诉人的利益不受侵害。二审应当维持原判。
南京市中级人民法院经审理，确认一审查明的事实属实。另查明，被上诉人新宇公司已取得本市中山路18号的土地使用权证及房屋所有权证，现正在对时代广场进行整体布局调整的施工。
二审审理中，南京市中级人民法院主持双方当事人进行调解。被上诉人新宇公司表示，可以在本市同类地区为上诉人冯玉梅购买同等面积的门面房；冯玉梅要求，新宇公司应当在原地点给其安置同等面积的门面房，并给予经济补偿，或者在本市同类地区给其补偿80平方米的门面房。因双方各执己见，致调解不成。后新宇公司表示，愿意在一审基础上再给冯玉梅补偿各种经济损失20万元。
二审应解决的争议焦点是：1.一审判决解除合同是否正确?2.在权利人没有提出请求的情况下，一审在解除合同的判决中一并判决义务人给权利人赔偿，是否符合程序?
南京市中级人民法院认为：
上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公司签订的商铺买卖合同合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯玉梅关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。
考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新宇公司向冯玉梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿款，应当允许。
据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2004年9月6日判决：
一、维持南京市玄武区人民法院的一审民事判决第一、二、三项；
二、变更南京市玄武区人民法院的一审民事判决第四项为：被上诉人新宇公司赔偿上诉人冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失68万元，于本判决生效之日起10日内付清。
二审案件诉讼费7867元，由被上诉人新宇公司负担。
本判决为终审判决。
[1]案例来源：《最高人民法院公报》2006年第3期。
[2]案例来源：《最高人民法院公报》2006年第4期。
[3]案例来源：《最高人民法院公报》2006年第6期。