·查封（含预查封）的效力
041 未过户的预售房屋可否因购房人的负债被法院查封（附：与抵押登记冲突典型案例）[5]
人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋进行预查封
关键词：执行、预查封、商品房、预告登记
裁判要旨
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》等规定，人民法院对被执行人购买的已办理预售登记但尚未办理产权过户手续的商品房可以进行预查封。
案情介绍
一、2012年10月27日，陈某某、唐某某与天元置业公司签订23份商品房买卖合同，并办理了房屋产权预告登记，每套房屋唐某某、陈某某各占50%的份额。2012年12月17日，陈某某、唐某某及其丈夫谭亮（下称“唐某某夫妇”）与中国建设银行湘潭分行、天元置业公司签订借款合同，借款用于购买位于湘潭市雨湖区城正街街道韶山东路金色都汇第四层的23间房屋（下称“案涉房屋”），并以案涉房屋办理抵押预告登记。
二、2013年1月27日，陈某某、唐某某与颐而康公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给颐而康公司，租期15年。因唐某某夫妇对第三人汤某某负有债务且到期未还，汤某某按约申请仲裁。在仲裁过程中，汤某某申请对唐某某夫妇名下价值290万元的财产进行保全。湘潭市岳塘区法院作出（2014）岳民保字第2114－1号民事裁定，查封了案涉房屋。
三、2014年9月28日，唐某某夫妇、陈某某与汤某某签订代偿债务协议，约定：唐某某夫妇将案涉房屋50%份额转让给陈某某，由陈某某代其偿还对汤某某的欠款及银行按揭贷款。协议签订后，陈某某未按约定向汤某偿还债务，且尚欠银行贷款本金1615816.39元。
四、2015年1月27日，湘潭仲裁委依汤某某申请作出（2014）潭仲裁字第270号裁决书（下称“270号裁决”），裁决：唐某某夫妇向汤某某支付借款本息共计2714766元。2015年4月3日，汤某某向湘潭中院申请强制执行270号裁决，湘潭中院受理并立案执行。
五、陈某某向湘潭中院起诉，请求：判令案涉房屋的产权全部归陈某某所有，停止对上述房屋50%的产权进行执行，并解除对上述房屋的查封。湘潭中院认为，陈某某对案涉房屋没有足以排除执行的权益，故判决：驳回陈某某的诉讼请求。
六、陈某某不服湘潭中院判决，向湖南高院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判陈某某的执行异议成立。湖南高院认为，湘潭中院对案涉房屋采取预查封措施并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点及思路
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称“《不动产执行通知》”）中规定，人民法院对被执行人购买的办理了商品房预告登记但尚未办理产权过户手续的房屋可以预查封。
本案中，唐某某与陈某某共同购买的案涉房屋，通过在银行贷款的方式全额支付了购房款办理了房屋产权预告登记但尚未办理房屋过户手续。唐某某与陈某某购买该房屋后并出租的行为，表明房屋买受人已实际占有、使用该房屋并取得了收益，且购房人又与银行完成了抵押权的预告登记。上述购房人的行为已证明，购房人对房屋在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权过户登记，故湖南高院认为对该诉争房屋采取预查封措施并无不当。
实务要点总结
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人面对被执行人财产为未过户登记房屋时，应注意判断该房屋权利人及能否被执行。结合高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、不动产执行通知中规定预查封的效力等同于正式查封
房产管理部门依据法院的协助执行通知书和所附裁定书办理预查封登记。房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。查封不动产的期限不得超过三年，预查封的期限和效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消失。
二、债权人申请预查封所能达到的法律效果
预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的是使被查封人保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，再从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，债权人放弃或转让该项请求权等处分行为都将导致其丧失该项已经被预查封的请求权。
三、债务人未办理产权登记的房屋能否因预查封而被法院拍卖
因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。虽然《不动产执行通知》中规定“预查封的期限和效力等同于正式查封”，但因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《民事诉讼法》第二百四十七条规定，“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，预查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。
四、预查封房屋出租的，租赁合同并不当然无效但不得对抗申请执行人
预查封期间，被执行人不得擅自处分未登记房屋。根据最高人民法院（2009）执他字第7号批复，《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同》中规定，“在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”
五、抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理
抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。（可详见延伸阅读案例五：《唐某与叶某等民间借贷纠纷执行案——抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理》【《人民司法·案例》2014年第4期】）
相关法律
《物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《民事诉讼法》
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
本案链接
以下为该案在湖南高院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“办理预告登记但未实际过户的房屋可因购房人的负债被法院查封”的详细论述和分析。
本院认为，“房屋预告登记所涉权利有一定特殊性，立足于合同债权又具有一定的物权权能，系一种特殊的物权期待权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封。本案中唐某某与陈某某共同购买的诉争房屋，通过在银行贷款的方式全额支付了购房款并出租，已实际占有使用并取得了收益，且进行了抵押权的预告登记，在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权登记，故本院认为对该诉争房屋采取保全措施并无不当。虽然诉争房屋仅进行了预告登记，但在执行过程中可以通过适当的方式对唐某某拥有的房屋份额进行处理，实现债权人利益。陈某某虽与唐某某签订了房屋转让协议，并归还了部分贷款，但并未足额支付与转让房屋份额相应的对价，也未办理相应登记，且不能证实未办理变更登记非基于自身原因所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议成立条件。故陈某某要求确认其对诉争房屋的所有权并判令停止执行的上诉请求不能成立。同时，因为预告登记的权利人仅为唐某某一人，根据物权登记的公示公信原则，法院对诉争房屋进行预查封时未通知共有人陈某某不构成程序违法。陈某某对诉争房屋虽有50%的产权，但尚不足以构成排除执行的法定条件。陈某某的权利可在执行过程中通过法定方式予以保护。综上，陈某某的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”
延伸阅读
因为执行措施仅能针对被执行人所有的财产，而未办理登记的房屋，因物权设立、变更采用登记生效要件，购房人还未取得该房屋的所有权，所以我国法律规定预查封制度。以下是我们写作中检索到的关于预查封判例的相关裁判观点及法律规定，以供读者参考。
一、裁判观点
1.被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按照缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封
案例一：《六安市裕安区国土资源局民间借贷纠纷执行复议裁定书》【安徽省高级人民法院（2015）皖执复字第00006号】
本院认为，“人民法院执行案件过程中，依照有关规定，被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按照缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可分割的土地使用权，可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。本案中，被执行人汤存能在向裕安区国土局竞买土地使用权后，未按合同约定足额缴纳土地出让金，涉案土地未能办理土地使用权登记手续，该土地使用权出让合同尚无证据证明已经解除，且朗源公司正向法院起诉裕安区国土局，请求确认其系涉案土地使用权人。综上，安徽省合肥市中级人民法院（2014）合执异字第19号执行裁定认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定：撤销安徽省合肥市中级人民法院（2014）合执异字第19号执行裁定，发回重新审查。”
2.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，法院可以对其进行预查封
案例二：《吴某某与聊城联盛汽车部件有限公司二审民事判决书》【山东省高级人民法院（2016）鲁民终537号】
本院认为，“本案争议焦点为原审认定上诉人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。上诉人与原审第三人签订的离婚协议书明确约定‘夫妻共有房产两处，分别位于厦门市思明区凤屿路374号401室和聊城市水城华府7号楼2单元1103室，两处房产及室内生活用品全部归女方所有，现金65000元归男方所有，其他财产无纠纷’，涉案房产登记备案在原审第三人洪某某名下，并未登记备案在上诉人吴某某名下，故，原审认定上诉人吴某某对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。退一步讲，即便涉案房产属于上诉人吴某某与原审第三人洪某某的共有房产，因原审第三人洪某某向被上诉人联盛公司提供反担保系在婚姻关系存续期间，原审法院执行涉案房产用以偿还保证债务，亦无不当。上诉人吴某某与原审第三人洪某某均系完全民事行为能力人，婚姻关系存续12年，双方对夫妻共同所有的房产应当是明知的。上诉人吴某某在二审庭审中主张离婚协议书本来约定涉案房产归女方所有，离婚协议书所涉厦门市思明区凤屿路374号401室系笔误，且该房产系洪某某之父所有，不合常理，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。”
3.土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算
案例三：《屏南县房地产综合开发公司与张某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【宁德市中级人民法院（2016）闽09民终1232号】
本院认为，“《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定：‘土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。’言下之意，土地、房屋权属预查封期间可以登记到被执行人名下。本案，涉讼房屋已进行了商品房预告登记，法院查封实系预查封。在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，但并不影响涉讼房屋在预查封期间登记到张某某名下的。故屏南县房地产综合开发公司关于讼争房屋逾期办证是由于法院查封冻结的客观原因导致，缺乏依据。屏南县房地产综合开发公司与张某某之间签订委托代为办理产权证书的协议，屏南县房地产综合开发公司负有代为办理权属产权证书的义务。涉讼房屋至今未办理房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应承担相应的违约责任。原审对此认定正确。综上所述，屏南县房地产综合开发公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。”
4.预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，债权人放弃或转让该项请求权等处分行为都将导致其丧失该项已经被预查封的请求权
案例四：《郭某某、江苏马会置业有限公司等执行异议之诉民事判决书》【江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第203号】
本院认为，“最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房屋的买受人姜某某为诸多案件的被执行人，其与马会公司签订的《商品房预售合同》已办理了备案手续，所购的房屋也已由开发商马会公司办理了所有权初始登记，故扬中市人民法院等法院完全可以预查封和轮候预查封。
预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同；债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为，因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。”
5.抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿
案例五：《唐某与叶某等民间借贷纠纷执行案——抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理》【《人民司法·案例》2014年第4期】
“在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：第一种意见认为，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。理由是：根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房产在预查封时不存在抵押权，现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续，致使房产被设定了抵押权，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。
第二种意见认为，产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。理由是：叶某将商品房预告登记转为房屋转移登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记，该转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。
2013年9月5日，崇安区人民法院就此案两种意见向无锡市中级人民法院请示后，无锡市中级人民法院立案受理。无锡市中级人民法院合议庭于2013年10月28日作出（2013）锡执他字第0001号批复，同意崇安区人民法院第二种意见，认为本案中，法院预查封的基础是房产的预告登记，预查封之时，法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权。产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担，不属于擅自处分法院查封财产的行为。崇安区人民法院第一种意见不符合预告登记制度和预查封制度的本意，不仅不利于商品房预售制度的发展，也不利于法院今后预查封工作的开展。”
二、法规梳理
1.《最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》【法办〔2006〕610号】
第二条 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第三条规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
2.《土地登记办法》【国土资源部令第40号】
第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
第六十四条 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
第六十六条 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。
第六十七条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。
第六十八条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
第六十九条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
3.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】
第三条 对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
第十三条 被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
第十四条 被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十六条 国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
第十七条 预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
第十八条 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
第十九条 两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
第二十条 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。
第二十一条 已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。
第二十二条 国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。
042 查封在先法院的执行措施的效力能否由其后查封的法院承继[6]
法院执行过程中不能承继其他法院在先的查封冻结措施，亦不能对协助执行义务人发生在该院采取查封冻结措施之前的擅自转付行为追究责任
关键词：执行、执行异议、查封效力、承继、擅自处分
裁判要旨
各法院对被执行人采取查封冻结措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由，查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继，因此，是否追究协助执行人的擅自支付责任，应当由当时查封法院予以审查判断决定。
案情介绍
一、九江银行南昌分行与浙江经发实业集团有限公司（下称“经发公司”）签订最高额质押合同，由经发公司以其持有的浙商银行140万股股权（下称“案涉股权”）为何某某对九江银行南昌分行所负债务提供质押担保，担保期间为2011年3月1日至2014年3月1日，双方在工商部门办理了股权质押登记。
二、因借款合同纠纷，九江银行南昌分行将何某某、经发公司等诉至南昌中院。审理过程中，各方当事人达成调解，南昌中院作出（2013）洪民二初字第393号民事调解书，确定：何某某支付九江银行债务本金740万元及利息，且九江银行南昌分行对140股股权拍卖款在质押范围内优先受偿。
三、因债务人未履行义务，九江银行南昌分行向南昌中院申请执行，江西高院于2014年5月29日将该案提级执行，并于2014年6月18日向浙商银行送达了（2014）赣执提字第14-2号执行裁定及（2014）赣执提字第14号协助执行通知书（下称“14号通知书”），要求提取案涉股权2011年度、2012年度、2013年度收益。浙商银行未转付2011年度股权收益。
四、江西高院在执行程序中查明，2012年3月2日至6月25日期间，共有12家法院针对16个案件对经发公司所持案涉股权分别进行了14次冻结，期间有10家法院针对其中12个案件在6月25日前陆续解除冻结，仍有两家法院未解除冻结，即合肥市庐阳区法院于2012年6月4日冻结价值人民币4000万元的股权，同年7月5日解冻；芜湖中院于2012年6月5日冻结全部股权及孳息，同年7月4日解冻。南昌中院因经发公司相关案件于2012年7月6日冻结经发公司全部股权。浙商银行于2012年6月25日将2011年度经发公司的股权收益45，970，712.80元全部转付经发公司账户名下。
五、江西高院认为，浙商银行的上述转付行为，发生在人民法院冻结经发公司所持股权期间，违反法律规定，遂作出14号通知书，责令浙商银行五日内追回已被转移的2011年度案涉股权收益，逾期未能追回并支付，该院将裁定浙商银行以自有财产向申请执行人九江银行南昌分行承担责任。
六、浙商银行不服14号通知书，向江西高院提出异议，请求撤销14号通知书。江西高院认为，浙商银行明知案涉股权质押给九江银行南昌分行而擅自将股权收益转出的行为，违反法律规定，故作出（2014）赣执异字第9号执行裁定（下称“9号裁定”），驳回浙商银行的异议。
七、浙商银行不服上述异议裁定，向最高法院申请复议，最高法院认为：在无法定事由的情况下，江西高院执行过程中不能承继其他法院在先查封冻结措施的效力，无权追究浙商银行的转付行为。故裁定：撤销江西高院9号裁定和14号通知书。
裁判要点及思路
各法院对被执行人采取查封冻结措施均是因各自完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由，查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继，是否追究协助执行人的擅自支付责任，应当由当时查封法院予以审查判断决定。
本案中，南昌中院因所涉相关案件于2012年7月6日冻结了经发公司持有的浙商银行全部股权，而浙商银行向经发公司支付2011年涉案股权收益的时间是在2012年6月25日，其支付收益的事实未发生于南昌中院的查封冻结期间内。江西高院以浙商银行向经发公司支付2011年股权收益时尚处于芜湖中院与庐阳区法院的查封冻结期间内为由，认为浙商银行违反了《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第三十七条的规定，继而作出责令其限期追回并承担协助执行责任的通知，明显主体不适格。所以，在没有法定事由且查封法院并未对浙商银行追究责任的情况下，江西高院以其他法院采取了查封冻结措施为由，决定由其对浙商银行追究协助执行责任，缺乏法律依据。故裁定：撤销江西高院的相关裁定文书。
实务要点总结
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在处分多家法院多次查封冻结的财产被追责时应注意处分行为是否发生在该法院查封冻结期内。结合最高法院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、本案协助执行人浙商银行擅自转付曾被查封财产收益的行为因未发生在南京中院或提级执行的江西高院查封冻结期间内，所以该执行法院无权追究协助执行人的责任。
二、一债务人面对多债权人且资不抵债，且多个债权人在不同法院对债务人的同一财产申请采取强制措施时，债务人要学会关注各法院执行期限的空白期，判断是否能转出财产。同样，债权人也不应忽略自己查封冻结的期限，关注期限快到而债权尚未清偿时，要主动向执行法院申请续期执行。
《民诉解释》第四百八十七条第一款规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。”
相关法律
《民诉解释》
第四百八十七条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。
人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第三十三条 金融机构擅自解冻人民法院冻结的款项，致冻结的款项被转移的，人民法院有权责令其限期追回已转移的款项，在限期内未能追回的，应当裁定该金融机构在转移的款项内以自己的财产向申请执行人承担责任。
第三十七条 有关单位收到人民法院协助执行被执行人收入的通知后，擅自向被执行人或其他人支付的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其在支付的数额内向申请执行人承担责任。
《物权法》
第二百一十三条 质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
本案链接
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“执行法院不能承继前封法院的冻结效力，亦不能依据该冻结效力进行追责”的详细论述和分析。
本院认为，“本案的焦点问题是：在无法定事由的情况下，江西高院执行过程中能否承继其他法院在先查封冻结措施的效力，进而对协助执行义务人发生在该院采取查封冻结措施以前的转付行为追究追回转移款项责任。分析如下：
第一，南昌中院因所涉相关案件于2012年7月6日冻结了经发公司持有的浙商银行全部股权，而浙商银行向经发公司支付2011年涉案股权收益的时间是在2012年6月25日，其支付收益的事实未发生于南昌中院的查封冻结期间内。因此，江西高院追究浙商银行向经发公司擅自支付2011年股权收益责任，缺乏事实依据。
第二，江西高院以浙商银行向经发公司支付2011年股权收益时尚处于芜湖中院与庐阳区法院的查封冻结期间内为由，认为浙商银行违反了《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第三十七条的规定，继而作出责令其限期追回并承担协助执行责任的通知，明显主体不适格。浙商银行向经发公司转付收益时的查封法院是芜湖中院及庐阳区法院，而非南昌中院或江西高院，各法院对经发公司采取查封冻结措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由，查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继。是否追究浙商银行的擅自支付责任，应当由当时查封法院予以审查判断决定，而芜湖中院及庐阳区法院并未追究浙商银行的擅自支付责任。在没有法定事由且查封法院并未对浙商银行追究责任的情况下，江西高院以其他法院采取了查封冻结措施为由，决定由其对浙商银行追究协助执行责任，缺乏法律依据。
综上，浙商银行的主要复议理由成立，江西高院在执行程序中作出追究浙商银行转移财产责任的（2014）赣执提字第14号责令追回被转移款项通知书，并作出（2014）赣执异字第9号执行裁定驳回浙商银行的异议请求，均于法无据，应予撤销。”
延伸阅读
关于执行法院不能承继前封法院的冻结效力，亦不能依据该冻结效力进行追责的问题，我们在写作注意到执行程序中可能涉及的四方主体：包括：执行主体法院，被执行人，申请执行人及案外人，执行主体不能承继前封法院的冻结效力，而其他三方主体变更是否需承继变更前主体的权利义务，以下是我们写作中对此问题检索到的相关法规，以供读者参考。
1.申请执行人发生变更
《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》
第二条 【原申请执行人死亡】
作为申请执行人的公民死亡或被宣告死亡，该公民的遗嘱执行人、受遗赠人、继承人或其他因该公民死亡或被宣告死亡依法承受生效法律文书确定权利的主体，申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
作为申请执行人的公民被宣告失踪，该公民的财产代管人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第三条 【离婚后执行债权重新约定权属】
作为申请执行人的公民离婚时，生效法律文书确定的权利全部或部分分割给其配偶，该配偶申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第四条 【法人组织终止】
作为申请执行人的法人或其他组织终止，因该法人或其他组织终止依法承受生效法律文书确定权利的主体，申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第五条 【法人组织合并】
作为申请执行人的法人或其他组织因合并而终止，合并后存续或新设的法人、其他组织申请变更其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第六条 【法人组织分立对执行债权重新确认权属】
作为申请执行人的法人或其他组织分立，依分立协议约定承受生效法律文书确定权利的新设法人或其他组织，申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第七条 【法人组织破产】
作为申请执行人的法人或其他组织清算或破产时，生效法律文书确定的权利依法分配给第三人，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第八条 【机关法人被撤销】
作为申请执行人的机关法人被撤销，继续履行其职能的主体申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持，但生效法律文书确定的权利依法应由其他主体承受的除外；没有继续履行其职能的主体，且生效法律文书确定权利的承受主体不明确，作出撤销决定的主体申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
第九条 【执行债权依法转让给第三人】
申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。
2.被执行人主体发生变更
《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》
第十条 【被执行人死亡】
作为被执行人的公民死亡或被宣告死亡，申请执行人申请变更、追加该公民的遗嘱执行人、继承人、受遗赠人或其他因该公民死亡或被宣告死亡取得遗产的主体为被执行人，在遗产范围内承担责任的，人民法院应予支持。继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠，又无遗嘱执行人的，人民法院可以直接执行遗产。
作为被执行人的公民被宣告失踪，申请执行人申请变更该公民的财产代管人为被执行人，在代管的财产范围内承担责任的，人民法院应予支持。
第十一条 【被执行法人合并】
作为被执行人的法人或其他组织因合并而终止，申请执行人申请变更合并后存续或新设的法人、其他组织为被执行人的，人民法院应予支持。
第十二条 【被执行法人分立】
作为被执行人的法人或其他组织分立，申请执行人申请变更、追加分立后新设的法人或其他组织为被执行人，对生效法律文书确定的债务承担连带责任的，人民法院应予支持。但被执行人在分立前与申请执行人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。
3.案外人发生变化
依据《民诉法》二百二十七条之规定，案外人属于案外人异议之诉中的当事人，其以对执行标的所享有的权利请求法院排除执行措施，属于诉讼的发起人，可以参考适用诉讼中原告发生变更的相关规定。
[1] 案件来源：最高法院：《沈阳一运实业有限责任公司、姜某等案外人执行异议之诉民事裁定书》【（2014）民申字第1927号】
[2] 案件来源：最高人民法院：《党某某与裴某某、张某某等民间借贷纠纷执行裁定书》【（2015）执监字第134号】
[3] 案件来源：最高人民法院：《中国银行股份有限公司济南分行与汇统房地产有限公司、烟台银信投资管理有限公司等合同、无因管理、不当得利纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【（2015）执复字第31号】
[4] 案件来源：最高人民法院：姚某民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书【最高法院（2015）执复字第47号】
[5] 案件来源：湖南省高级人民法院：《陈某某与汤某某、汤某甲等二审民事判决书》【（2016）湘民终621号】
[6] 案件来源：最高人民法院：《浙商银行股份有限公司、九江银行股份有限公司南昌分行与何某某、浙江经发实业集团有限公司等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【（2015）执复字第8号】