第一节 《物权法》的立法背景和鲜明特色
一、《物权法》的立法背景和重要意义
当代中国的物权制度是在1949年之后建立起来的。首先，全民所有制是在革命取得胜利之后，用革命的手段剥夺国民政府及官僚资本家的财产，并把它收归全民所有而建立起来的。[1]其次，没收地主阶级的财产，将土地和生产资料分给农民，建立了农村的土地私有权，之后又在互助组、初级社的基础上，建立了合作社所有制，继之改制为人民公社的形式，建立了农村的农民集体所有权。最后，对于城市的工厂实行私有制，民族资本家享有工厂的私有财产权，在1956年的社会主义改造中，通过赎买实行了国家资本主义，成立了公私合营的所有权制度。在那个时候，所有权的形式包括国家所有权、合作社所有权、个体劳动者所有权、资本家所有权，以及公民生活资料所有权。[2]这个时期的物权体系基本上就是所有权，存在的典型的他物权是典权，也包括其他的他物权，诸如地上权、抵押权、质权和留置权等，但并不多见。这些物权制度在“文化大革命”中受到严重摧残。
“文化大革命”之后，经过拨乱反正，受到摧残的物权制度得到恢复，但主要的物权仍然是所有权。那时的教科书也仅仅在研究所有权，并不研究他物权。所有权的形式包括国家所有权、劳动群众集体所有权、个体劳动者生产资料所有权和公民生活资料所有权。[3]
在改革开放中，创造了更多形式的物权种类，特别是在他物权中，出现了土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权、全民所有制企业经营权等用益物权，以及抵押权、质权和留置权等担保物权。在坚持国家所有权、集体所有权和个人所有权的基础上，所有权体系也随着城市居民住房制度的改革，出现了建筑物区分所有权这种新型所有权。物权制度从此活跃起来，变得极为丰富。[4]同时，在民间，也存在典权、居住权、让与担保、所有权保留等非典型的物权形式。此外，法律规定优先权也是一种他物权，最新出现的非典型担保物权是后让与担保。
1949年以来，中国没有一部完整的民法典，也没有完整的物权法。但这不能否认中国在事实上存在着物权法。物权法的内容主要表现在以下三个方面。
第一，在1949年之后至《民法通则》公布实施之前，中国在宪法以及其他法规中，对物权制度有所规定，只不过都是原则性规定，内容并不完整，也不系统。但不能因此而否认中国存在调整物权法律关系的法律。
第二，1986年4月12日通过、1987年1月1日实施的《民法通则》在第五章第一节规定了“财产所有权以及与财产所有权有关的财产权”。《民法通则》的这一部分规定，实际上就是物权法，不过是一个“微型”的物权法、“浓缩”的物权法：只规定了物权的“权利宣言”，没有规定物权的具体规则。这一“微型”的物权法从第71条至第83条，共计13个条文，规定了所有权的概念以及其取得制度，规定了国家所有权、集体所有权和公民个人所有权，规定了共有权等所有权的内容，规定了国有土地使用权、土地承包经营权、采矿权等用益物权，并且规定了相邻关系。《民法通则》这一部分的条文尽管较少，但涉及了物权法的基本内容，构成了中国物权法的基本架构。它的缺点是过于简单，没有规定详细的物权规则。
第三，1995年6月30日通过、1995年10月1日起施行的《担保法》，规定了抵押权、质权和留置权三个担保物权，是对担保物权的完整规定。在制定完整的物权法之前，中国实际上已经存在了比较完整的担保物权法。
1993年，立法机关将制定民法典提上立法日程，决定尽快起草民法典，并且采用制定单行法的方法，分别制定民法典的各个部分，最后编纂为完整的民法典。首先启动了《合同法》和《物权法》的起草工作。在1999年完成了《合同法》的制定工作之后，《物权法》的起草工作进入了实质性阶段。2001年，在专家起草的《物权法草案建议稿》的基础上，立法机关提出了《物权法（草案）》，开始进行讨论和反复修改。2002年12月，立法机关将物权法草案放在《中华人民共和国民法（草案）》中，进行了第一次立法审议，随后进行了多次审议。
2005年，立法机关决定将《物权法（草案）》全文公布，向全民征求意见。人民群众对《物权法（草案）》表现了极大的热情，短短几个月，立法机关就征集了一万多条修改意见。随后，立法机关对草案进行了反复修改和多次审议，终于2007年3月16日在第十届全国人民代表大会第五次会议上获得高票通过。
在《物权法（草案）》起草的过程中发生了两次大的理论争议，争论的问题是如下两个。
1.制定《物权法》还是制定《财产法》
在《物权法（草案）》已经形成，正在进行全面修改的时候，有的学者提出了一种意见，认为中国应当制定财产法而不是物权法，认为《法国民法典》对财产法律关系的规定是财产法，英美法系确定财产关系的法律也叫作财产法，因此，制定一部21世纪有关财产法律关系的法律，应当叫作“财产法”，不能叫作《物权法》。2001年6月、7月、9月，中国社会科学院《要报》接连刊载中国社会科学院法学研究所郑成思教授的三篇文章，建议不制定《物权法》而制定“财产法”，并对中国民法学界主张制定《物权法》、立法机关进行《物权法》立法的做法进行了尖锐的批评。[5]
对此，民法学界作出了强烈的回应，认为这一意见事关国家民事立法走向，涉及民法学术上的重要理论，如民法调整对象、物权的本质、民法典的结构体例，对“物”“物权”“财产权”等基本概念的理解，以及如何看待包括网络技术在内的高科技和知识产权等，也关系整个中国民法学界的声誉。[6]民法学界认为：中国的民法自清末以来就承继了德国法的传统，在民法典中规定财产关系的法律就叫作物权法。法国法和英美法确实将其叫作财产法，但是，按照德国法系的传统，财产关系并不仅仅指物权关系，还包括债权关系和知识产权关系。不能在民法典中规定一个庞大的财产权，而只能借鉴德国法的传统规定物权，中国规定财产关系的法律只能叫作《物权法》，而不能叫作“财产法”。民法学界的意见最后被采纳，立法机关继续制定《物权法》，而不是制定《财产法》。
2.《物权法（草案）》是否违宪
2005年，在《物权法（草案）》全民征求意见期间，有些人提出了反对意见，其中最为尖锐的意见，就是《物权法（草案）》违宪。持违宪意见者认为：《物权法（草案）》是一部背离社会主义基本原则、开历史倒车的法律草案，因为草案废除了《宪法》和《民法通则》中调整财产关系的最核心条款“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，实质上妄图用“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则取而代之，这是违宪的行为。[7]他们认为：《物权法（草案）》违宪的依据，是《物权法（草案）》没有规定“社会主义公有财产神圣不可侵犯”。即使在《民法通则》中，也在第73条明确规定，“国家财产属于全民所有。国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。《物权法（草案）》对此没有规定，而是规定所有权一体保护，也就是不论国家所有权、集体所有权还是私人所有权，都予以平等保护。这样的规定，就背离了社会主义方向，违反了社会主义原则。
在极为尖锐对立的讨论中，民法学界团结一致，全面反驳上述观点。民法学界举行了两次重要的研讨会，表明以下意见。
（1）制定《物权法》的伟大意义不容否定。第一，《物权法》是维护社会主义基本经济制度的重要法律，是维护社会基本经济制度所必需的。“文化大革命”时期的惨痛教训告诉我们，如果没有物权法对财产所有权的平等保护，人们的财产就会受到肆意侵害，人民的合法财产权益就会受到严重损害。第二，《物权法》是确认和巩固改革开放胜利成果、推动改革开放深入进行的重要法律。改革开放以来的社会主义实践，探索出了以公有制为主导、多种经济形式并存的基本经济制度，迫切需要尽早颁行一部科学、完善、符合国情的《物权法》，确认和巩固改革开放既有成果，进一步推动改革开放事业深入进行。这些制度在《物权法（草案）》中已经得到了充分落实。同时，市场经济体制的构建首先要求产权清晰、权责明确，而物权法就是“调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系”[《物权法（草案）》第2条]。一部完善的《物权法》，也是衡量我国市场经济建立的重要标志。第三，制定《物权法》是构建和谐社会的重要保障。物权作为维持人们基本生存和生活的财产权，是人民基本权利的一项重要内容。《物权法》确认了物权的归属，拓展了财产的利用方式，明确了物权的保护规则，为人们行使物权提供了行为准则，从而使广大人民群众能够安居乐业，进而实现社会的和谐。第四，制定《物权法》是鼓励广大人民群众创造财富、增强我国综合国力的重要举措。有恒产者有恒心。物权法是基本的财产法，没有物权法，就无法建构一整套对财产予以确认和保护的完整规则，也就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。第五，制定《物权法》是制定民法典、完善社会主义市场经济法律体系的重要步骤。
（2）否定《物权法（草案）》巩固改革开放胜利成果的观点，没有法律依据和事实依据。《物权法（草案）》凝聚了广大人民群众的集体智慧以及专家学者的心血。全盘否定物权法，是不科学的、不严肃的，也是不负责任的。第一，没有重复规定公有财产神圣不可侵犯不等于违宪、背离社会主义方向。《物权法（草案）》对国家所有权和集体所有权作出了专门的规定，还专门规定了保护国有资产、防止国有资产流失的各种具体措施。这鲜明地体现了我国《物权法》的社会主义性质。第二，对各类财产的平等保护，不是仅仅保护富人的财产，更不是搞私有化。民法的基本原则就是平等原则，我国宪法也明确规定在法律面前人人平等。物权法的精神是，只要属合法所得的财产，都要受到物权法的保护。保护私有财产不能等同于搞私有化。那种认为保护私有财产就是搞私有化的观点就是全盘否定改革开放。保护私有财产是保护私人的合法财产，物权法的全部规范都是在落实宪法关于保护公民合法财产的精神。第三，物权法不仅不会保护任何人非法取得的财产，而且坚决打击与制裁那些侵吞公有财产的不法行为。第四，指责《物权法（草案）》的具体规则是搞私有制完全没有根据。
（3）在改革开放已经取得重大胜利成果和加快市场经济建设的今天，必须尽快颁行《物权法》。《物权法（草案）》正是对二十多年改革开放、市场经济和民主法制建设成果的记录。否定《物权法（草案）》的重要意义，推翻它，甚至消灭它，将会使我国的改革开放成果、社会主义市场经济和民主法制建设成果付诸东流。因而应当尽快颁行《物权法》，确认和巩固改革开放的伟大成果，以推动我国各项事业的顺利发展，早日实现中华民族的伟大复兴。
经历了这两次大的讨论之后，《物权法（草案）》修改成熟，顺利通过了立法审议，成为正式法律。这是中国第一部完整的物权法。
《物权法》在中国现实的社会生活中，具有如下重要意义。
第一，《物权法》全面肯定和建立了我国的物权制度和物权体系，规定权利人依法享有物权。特别是《物权法》规定对所有权平等保护，不仅保护国家所有权、集体所有权，而且平等保护私人所有权。这是一个重大突破，具有重要意义。应当看到的是，物权就是财产权，是人权的组成部分。人权以生存权、发展权和尊严权为核心，但是，实现这些权利必须有财产权作为重要保障。尊重个人的物权，就是尊重人权的基础，就是尊重人权。没有对物权的保护，人权是不完善的。规定物权，就是要保障人权。
第二，《物权法》是改革开放30年胜利成果的记录，是将改革开放取得的胜利成果转化为法律的形式固定下来，保证其继往开来。例如，土地承包经营权、建设用地使用权等，都是在改革开放中创造出来的他物权；建筑物区分所有权是改革开放创造出来的所有权形式，《物权法》对此加以肯定，使之成为现实的物权制度。《物权法》确认这些物权制度，就是肯定改革开放的胜利成果，使其变为法律，能够继往开来，使人民的这些物权得到法律的保障，也使改革开放能够继续下去。
第三，《物权法》的通过，标志着民法典的起草工作完成了核心部分。从此民法典的起草工作就进入了顺畅时期，就像江河进入开阔的平原河道、列车驶出了崇山峻岭一样。因此，《物权法》的通过实施，使民法典距离我们只有“一步之遥”。
第四，《物权法》标志着我国市场经济法制体系完成了最为重要的部分。因为建成市场经济法制体系的标志就是民法典的制定完成。《物权法》的完成，使民法典的制定只有一步之遥，也就标志着社会主义市场经济法制体系的完成胜利在望。
二、《物权法》的鲜明中国特色
《物权法》立足于我国改革开放的胜利成果和大好形势，总结改革开放以来所积累的政治、经济和法律的丰富经验，借鉴国外物权法立法的经验，把有中国特色的财产归属和利用关系用条文的形式表现出来，上升到法律的高度，因而它是一部有中国特色的物权法。那种认为我国《物权法》是照抄照搬西方国家的物权法的说法毫无事实根据。
在各国民法典中，物权制度从来都是具有民族性和固有性的民事权利制度，也就是说，一个民族的物权法应当具有自己的特点，是一个民族确认财产归属和利用关系的权利制度体系。物权法的基本内容是规定物权制度，体现一个国家的基本所有制，以及在所有制的基础上建立各项物权制度。由于一个特定的国家具有自己不同的发展历史和观念，物权法的发展具有更为浓厚的自己国家和民族的特色，体现与自己国家和民族发展相一致的物权制度，因而物权法所规定的制度千差万别，各有自己的特点。虽然在现代世界上，各国的物权制度由于相互借鉴，在很多具体制度上采用了相同的或者相似的内容，但是与债法和知识产权法等普遍法相比较，物权法的民族性和固有性特点更鲜明。
在民法典中最需要有共同性而不是民族性和固有性的法律，是合同法，因为合同法是规范交易规则的法律，凡是进行国际交易，都必须采取相同的规则，才能保证交易的顺利进行，维护交易各方的权益。正如清末修订法律大臣俞廉三、刘若曾在《民律前三编草案告成奏折》中所称：斟酌灜海交通，于今为盛。凡都邑巨阜，无一非商战之场。华侨在国外发生争端，要适用本国法。一旦构成讼争，彼执大同之成规，我守拘墟之旧习，利害相去，不可以道里计。因而凡能力之差异、买卖之规定，以及利率、时效等项，悉采用普通之制，以均彼我而保公平。[8]如果债法规定与别国的不同，就难以取得交易上的优势。
而物权的流转则是本国自己的事情，只要本国人民认可、适合于本国人民的需要和本国国情，就应当确认这样的制度。如果《物权法》抄袭的是他国的物权和物权规则，并不适合我国国情，那么不仅不能以他山之石攻玉，不能发挥其应有的作用，反而会适得其反，甚至阻碍经济的发展、损害人民的福利。
专门制定一部独立的有关物权的法律，而且这部法律的名称就叫作《物权法》，这本身就是我国《物权法》的特色。迄今为止，大陆法系国家专门制定一部独立的法律，并且把这部法律叫作《物权法》的，几乎没有。大陆法系各国民法典都规定物权法，法国法称之为“财产法”，德国法称之为“物权法”。在德国法系国家民事立法中，物权法都放在民法典中，作为其分则的一编，被冠以“物权编”或者“物权篇”的名称。英美法系由财产法的法律部门规定财产权利，但与大陆法系不仅存在成文法与判例法的区别，而且在具体的权利类型和具体规则上也存在原则区别。在以往的立法例中几乎没有看到一部专门的《物权法》。
相比之下，我国专门制定一部完整的《物权法》，既区别于英美法系的财产法，也区别于大陆法系的民法典物权编。当然，按照民法典的起草计划，将来在编纂民法典时，会把《物权法》收在民法典中，作为民法典的一编来规定，例如已经过全国人大常委会审议的《中华人民共和国民法（草案）》，就是把物权法规定为第二编“物权法编”。
《物权法》在权利体系结构中，最基本的中国特色，是把所有权的立法结构分为国家所有权、集体所有权和私人所有权，也就是学者所说的所有权“三分法”[9]。这在各国物权法的立法中独具特色。
在各国物权法的立法中，对于所有权的结构一般不加区分，就是规定所有权，并且区分为不动产所有权和动产所有权。[10]少数国家的物权法对所有权的结构有所区分，但区分过于琐细和烦琐[11]，也不切实际。
在中华人民共和国六十多年的建设实践中，在财产关系中始终存在着三种所有权，即国家所有权、集体所有权和私人所有权。即使是在“文化大革命”那种极“左”的时期，全国都在批判资产阶级法权、割除资本主义“尾巴”的时候，也仍然无法全部根除私人所有权，也还是国家所有权、集体所有权和私人所有权并存。在今天，中国仍然如此，在国家的财产关系中仍然是实行公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。[12]《物权法》是调整国家财产关系的根本大法，在规定所有权制度时，必然要反映社会经济状况的现实，反映国家所有制的现实。《物权法》对三个所有权的规定，反映的就是我国经济制度的中国特色，主要表现在以下几个方面。
第一，我国物权法在所有权的结构上，不规定三个所有权不行，规定的所有权结构过于复杂也不行，而且不符合中国实际。在德国、法国、日本等国家的物权法中，都没有对所有权的结构作出规定，这与这些国家的所有制状况是相符合的。我国是公有制国家，国家所有权、集体所有权是现实地存在着的，是国家经济体制的主导部分，是国民经济最重要的基础。立法就是对一国家现实社会状况的真实反映，《物权法》中的所有权结构就是要体现国家所有制的基本状况，作出科学的、真实的规定。如果物权法对国家现实存在的三个所有权没有作出科学的、准确的规定，就没有反映国家经济体制的基本状况。对所有权结构的规定又必须实事求是，真实地反映社会现实情况，不能规定过多的所有权形态。《物权法》规定的三个所有权的结构科学地反映了我国的现实，确立了我国所有权形态的科学体系。
第二，突出对国家所有权和集体所有权的法律保护，就是要保护我国的社会主义经济基础，保护社会主义公有制，保护社会主义的发展方向。《物权法》在“所有权”一章中，用了二十多个条文规定三种所有权，其中规定国家所有权和集体所有权的条文就有15个，它们规定了国家所有权和集体所有权的客体范围、行使的方法，以及法律对所有权的特别保护等。这些规定是在着力保护社会主义公有制，保护国家财产和集体财产，是维护我国基本经济制度、保障市场经济建设顺利进行、推动社会发展的重要法律，符合我国社会建设事业发展的要求。
第三，着力保护私人所有权，维护私人财产的不可侵犯性，是保护改革开放的胜利成果，保护公民基本人权的需要。我国《物权法》在确认了我国以公有制为主体、多种经济形式并存的基本经济制度之后，特别强调要保护私人所有权，完善对私人所有权保护的各项法律制度。《物权法》在“所有权”一章用了3个条文对私人所有权（包括企业所有权）进行了详细规定。这是维护社会基本经济制度、保护我国公民财产权和人权所必需的。“文化大革命”时期的惨痛教训告诉我们，如果没有物权法对私人所有权的平等保护，就会发生肆意侵害人民财产、践踏人民合法权益、剥夺人民权利的严重后果。改革开放以来，我国经济实力和综合国力不断增强，广大人民群众生活水平得到了提高，人民的财富也有很大增长。人民群众通过改革开放所取得的财产是胜利果实，来之不易，《物权法》必须予以保护。如果对这些改革开放的胜利成果不加以特别的保护，不在法律上以民事权利的形式确认下来，人民群众得到的胜利成果就会得而复失，重回贫穷、落后状态。《物权法》强调对私有财产的合法保护，明确规定了对私人所有权的保护规则，为人民群众行使自己的财产权利、创造财富、建设家园、共同发展提供了行为准则，从而使广大人民群众能够安居乐业，使社会和谐安定。
第四，平等保护三种不同的所有权，不仅不会造成私有化，而且能够促进公有经济为主导、多种经济共同发展。有人认为：《物权法》对各类财产所有权平等保护是在保护极少数有钱人的物权，而穷人没有财产就不需要物权法保护，并且现在两极分化越来越严重，物权法强调保护私人的权利，就是保护富人的权利，因此物权法就是在搞私有化。笔者认为：平等保护三个所有权是我国《物权法》的特色。民法的基本原则就是平等原则，宪法原则之一就是“在法律面前人人平等”，因此，平等保护各类民事主体的财产权利，就是物权法的基本精神，是《物权法》的中国特色。公有财产要予以保护，私人的合法财产也要予以保护；穷人的财产应当予以保护，富人的合法财产也应当予以保护。物权法保护广大人民群众的财产，是维护广大人民群众的基本人权，这是广大人民的衷心期盼。认为保护私有财产就是搞私有化的观点，就是全盘否定改革开放，将让我国倒退到国弱民贫的地步。如果不保护合法的私有财产，不仅会导致人们没有创造财富的积极性，而且会导致财富外流、外商投资锐减，滋长及时行乐、奢侈消费的不良风气。这对我国经济和社会的健康发展都是极其有害的。
我国农村的土地权利问题，是我国必须着力解决的重大问题之一，六十多年来一直在探索中前进。在改革开放中，我国农村的经济建设发生了重大改变，农村中的土地权利问题也取得了重大进展，形成了具有特色的农村土地权利制度体系。《物权法》对我国农村土地权利制度作了完整的反映。
在《物权法》中，农村土地权利体系被概括成一句话，即“一权带三权”：“一权”，就是农村土地的集体所有权，即农村土地归农民集体所有；“三权”，就是基于农村土地集体所有而产生的土地承包经营权、宅基地使用权和乡（镇）村建设用地使用权。
首先，我国农村土地归集体经济组织的农民集体所有，既不同于其他国家的农用地的完全私有制，又不同于德国物权法的耕地合并制度，即根据农业经营的规模效益原则，把分散在不同所有权人手中的零散土地由国家出面强制集中的农村土地制度。[13]我国农村在经历了“土改”运动，将封建地主所有的私有土地予以剥夺，分给无地耕种的贫农、佃农以及下中农，实现了耕者有其田的理想之后，又通过互助组、初级社、高级社直到人民公社，将农村土地完全改造成了农民集体经济组织的集体所有制，建立了集体所有权这种新的所有权形态。经过几十年的实践检验，这种土地制度基本上适合我国农村的经济发展状况，适合我国农村的社会生活实际。《物权法》充分肯定这一制度，在“所有权”一章中，通过第59条、第61条至第65条共6个条文，对农民集体所有权作出详细规定，符合实际情况，是独具中国特色的所有权制度。
其次，关于我国农村土地的耕作，在集体所有权的经济形式下，怎样才能保证既能够更好地发挥农民经营土地的积极性，又能够促使农民保护地力，促进农业的扩大再生产，几十年来进行了反复的甚至痛苦的实践。在改革开放中发展起来的家庭联产承包经营责任制，创造了农村土地承包经营的权利形式，实现了上述目的。建设和生产实践中进一步证明，如果将土地承包经营权仅仅作为一种债权性质的民事权利，还不足以保护农民对土地寄托的理想和依靠，不足以保护他们的合法权益，因为债权是脆弱的，经不起强势的组织和个人的侵害。因此，法律把这种权利规定为物权，使之能够对抗来自外界的侵害，成为具有更大的稳定性和更为稳健的法律保护方法。《物权法》第十一章规定了这个独具中国特色的用益物权种类，肯定了这个具有独创性的物权——既不同于传统民法中的永佃权[14]，也不同于其他国家民法规定的用益权。它是中国《物权法》上最具特色的一个用益物权，能够在公有制的基础上，最大限度地发挥农民的生产积极性。
再次，《物权法》中规定的宅基地使用权也是一项富有特色的农村土地权利。按照《物权法》第158条的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的对集体所有的土地占有和使用的权利，是自主利用该土地建造住房及其附属设施的用益物权。这个权利仅仅存在于农村，是农民的权利。在农村土地集体所有权之下，土地承包经营权解决的是农民对农地的使用权问题，而宅基地使用权解决的是农民建筑住宅供其居住、生活的土地使用权问题，关系农民的安居乐业、居有定所问题。因此，《物权法》第十三章也作了专章规定，使农民的这一权利得到保障。
最后，关于农村乡（镇）村公益、建设用地的问题，《物权法》规定了乡（镇）村建设用地使用权。《物权法》第157条规定：“因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，参照本章规定。”这项权利既是用益物权，也是农村土地集体所有权派生的一个地上权，是我国农村土地权利的一部分。
《物权法》规定的这些农村土地权利制度，以土地的集体所有权为基础，派生出一项农地使用权利即土地承包经营权、两项地上权性质的用益物权即宅基地使用权和乡（镇）村建设用地使用权，再加上根据约定可以产生的地役权，就构成了我国独特的农村土地权利体系。这种独具特色的农村不动产权利制度，从我国农村经济实践和社会生活中产生出来，又通过《物权法》而固定在法律上，是保护农民权利的根本性的法律建设。这种农村土地权利制度是任何一个国家的物权法都没有的物权制度，具有鲜明的中国特色。
《物权法》的另一个中国特色就是保护国有资产和国有资源，专门规定了保护国有资产、防止国有资产流失的法律措施。
第一，充分保护国有资产，保障国有资产增值，防止国有资产流失。《物权法》第71条、第72条专门规定了对国有资产的保护。第71条规定：“违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第72条规定：“国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这样规定，是要在改革开放中保护好国有资产，不能在经济体制改革中造成国有资产严重流失，造成国有资产的贬值和灭失。这些保护措施是要保护作为国家所有财产的经济基础，保护作为国家经济基础和主导地位的国家所有权的地位，保障国民经济的发展和全体人民的富裕。
第二，设立国有资源所有和利用的权利体系，保护好国家资源，鼓励对国有资源的合理利用。《物权法》第三编“用益物权”第126条规定：“国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。”这里规定的是国家资源利用的特许物权制度。
特许物权是指经过行政特别许可而开发、利用自然资源，获得收益的准物权。[15]由于它是基于开发、利用土地之外的自然资源而享有的权利，我国学者多称其为“自然资源使用权”。在学说上，对这个物权既有反对说[16]，也有肯定说。[17]
关于对自然资源使用的权利，《民法通则》第81条规定：“国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源。”“国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。”在其他的特别法，如《矿产资源法》《渔业法》《森林法》《野生动物保护法》等法律中，也有关于自然资源利用权利的相关规定。《物权法》专门规定了国有资源利用的特许物权制度就是要保护国有资源和鼓励对国有资源的开发和利用。
特许物权是基于当代社会对土地和自然资源利用的多元化而出现，并且随着这种多元化的趋势不断发展而日益强大起来的。在传统民法中，对土地的归属及利用关系的调整是通过所有权和用益物权的理论与立法模式来实现的。而自然资源附属于土地、依附于土地，因而成为土地的附属物。在当代，这种状况遭到了挑战，诸如水资源、渔业、动物、林业等附属于土地的资源的利用和开发具备了独特价值，并逐渐脱离土地所有人的支配范围，因而，自然资源的使用和开发权不能再作为一般的不动产用益物权，而是逐步形成了独具特色的权利体系，并且与传统不动产用益物权存在较大差异。我国《物权法》将环境和资源作为人类最重要的宝贵财富予以保护，是因为认识到对自然资源的使用和开发的重要意义，意图通过特许物权制度的规范，使环境和自然资源得到有效的开发与保护。《物权法》把特许物权规定在用益物权的“一般规定”之中，适用用益物权的一般规则，同时也明确规定适用规定这些特许物权的特别法，使环境和自然资源得到有效的开发与保护。
任何一部西方国家的物权法都没有关于国有资产保护、国有资源保护和利用这样的规定，这是我国《物权法》的特色。
我国《物权法》的鲜明中国特色，更主要地体现在它所规定的那些独具特色的物权类型上。
在《物权法》规定的物权体系中，有所有权、建筑物区分所有权、共有权、相邻权（相邻关系）、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、特许物权、抵押权、质权、留置权等共12种基本物权，其中的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是我国独具特色的物权，是在任何其他国家的物权法中都没有出现过的物权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是我国农民自己创造的物权，是独具特色的中国式的用益物权。
出现这个用益物权的基础是，中国农村的土地属于集体所有，农民自己不享有土地所有权。以前由于没有找到一个有关土地所有和土地利用的适当方法，农村在对土地匆忙进行公有制改造过程中，草率地实行了“一大二公”的人民公社制度。然而，土地集体所有，农民集体耕作、集体分配，混淆了物权之间的应有界限，无法调动农民的耕作积极性，阻碍了农村经济的发展。在改革开放中，农民创造了家庭联产承包责任制，创立了土地承包经营权的雏形，得到了国家的支持。经过不断完善，终于形成了土地承包经营权这个具有特色的用益物权，适应了我国农村和城郊土地归农村集体经济组织所有的现状；在不破坏集体所有权的基础上，创造性地解决了农民耕种土地、以土地谋生的土地利用问题，创造了中国解决农村土地所有和利用关系问题的办法。
这个用益物权的基本特点是，在农民集体所有的土地上设立耕作、收获的权利。这与传统民法中的永佃权相似。笔者也曾经提出要用永佃权的形式改造土地承包经营权的意见。[18]永佃权与我国的土地承包经营权是不同的权利，区别是：第一，建立的基础不同。永佃权是建立在土地私有制基础之上的，是耕作者与私有土地所有人之间的土地利用关系；土地承包经营权是建立在土地公有制基础之上的，是承包人与发包人之间的土地利用关系，承包人一般是土地所属集体经济组织的成员，本身就是这个所有权主体中的一员。第二，性质不同。永佃权是私有土地所有人利用土地获取收益的一种法律形式；土地承包经营权并非土地所有者利用土地获取收益的形式，而是通过承包更好地发挥土地效用，使承包的农民获益，也使集体经济组织的全体农民获益。第三，存续的期限不同。永佃权是一种无限期物权，永佃权人可以永久地使用他人土地；土地承包经营权则是一种有期物权，只能在一定期限内存在。
2.建设用地使用权
建设用地使用权也是在我国改革开放中产生的用益物权，其实质是一种地上权。
我国的城市土地属于国家所有。在这一土地所有权制度中，如何解决城市建设和居民住宅的用地，是一个重大问题。例如，城市所有的土地都属于国家所有，而每一个城市居民都需要有一块土地来建设自己的住宅，使自己能够安身。在改革开放中，创造了国有土地使用权这种物权，解决了这个问题。《物权法》将这个物权规定为建设用地使用权，确认建设用地使用权出让和划拨这两种权利取得的基本形式，从而通过开发商依据国有土地使用权出让合同的形式，取得建设用地使用权进行住宅建设，然后将住宅出售给城市居民，使城市居民在取得住宅的建筑物区分所有权的同时，取得了与自己的住宅相应的那份建设用地使用权，由此解决了中国城市居民住房用地的需求与土地公有的矛盾问题。同时，《物权法》又明确规定了住宅建设用地使用权到期后的自动续期制度，从而消除了建筑物区分所有权的所有人即业主对于建设用地使用权70年使用期的顾虑。
在工商业以及其他建设用地需要的问题上，《物权法》也明确规定了具体规则，使这个用益物权能够解决工业、商业、国防以及其他方面建设的用地需求。
建设用地使用权是地上权的一种，而不是全部。它是建立在土地公有制基础上的地上权，而不是在私有土地上设立的地上权。
3.宅基地使用权
在解决农民的住宅用地问题上，《物权法》继续坚持设立宅基地使用权的方法，使每一户农民都能够从集体所有的农村土地中获得一块地设立宅基地使用权，没有期限限制，供自己建设住宅，永久享有建筑物的所有权。
宅基地使用权也是地上权，但它是建立在农村土地公有制基础之上的地上权，独具特色。
《物权法》还创造了很多具有中国特色的一般规则和具体规则，这也体现了我国《物权法》的鲜明中国特色。这样的规则比比皆是，仅举几例作为说明。
1.关于善意取得
各国物权法一般都规定善意取得适用于动产交易，不适用于不动产交易，但我国《物权法》在“所有权取得的特别规定”一章中规定，善意取得既适用于动产，也适用于不动产。这样的规则来源于我国的司法实践。最高人民法院总结司法实践经验，于《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这样的司法解释是成功的，笔者曾经写过文章说明这一司法解释的法理依据和现实价值。[19]这里说的共有财产包括动产和不动产。把这样的规则写进《物权法》是完全有把握的，也体现了我国《物权法》的中国特色。
不动产交易适用善意取得制度主要有两种形式：一是共同共有人之一处分共有不动产，未经其他共有人同意，受让人善意、无过失时取得该不动产；二是错误登记的不动产，登记权利人予以转让时，受让人善意、无过失的，取得该不动产。随着不动产物权登记制度的进一步完善，不动产的善意取得情形会不断减少。
2.关于建筑物区分所有权
关于建筑物区分所有权的规定，《物权法》也有自己的特点：第一，关于权利的名称，将其叫作“业主的建筑物区分所有权”。这体现了立法者尽力贴近人民群众，让这一物权更便于人民群众理解和掌握的意图。第二，将建筑物区分所有权中的成员权的内容改变为共同管理权，将其主要内容规定为对区分所有的建筑物管理，设立业主大会、业主委员会等管理组织机构，管理区分所有建筑物的权利和义务。这与各国规定的建筑物区分所有权相比，具有自己的特点。
3.关于拾得遗失物
对于拾得物，《物权法》用了5个条文进行规定，突出了这个问题的重要性。在具体规则上，规定了应当将拾得物返还权利人或者送交公安等有关部门等规则，宣扬了拾金不昧的精神，也有特点。在这一规定中，还第一次规定了悬赏广告的效力。
三、《民法总则》对物权的新规定
2017年3月15日通过的《中华人民共和国民法总则》在“民事权利”一章规定了物权及有关条文，其主要内容如下。
（1）《民法总则》第113条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。”这是对民事主体的财产权利平等保护的规定，与该法第3条关于“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”的规定相呼应。为了特别强调对财产权利的平等保护，《民法总则》特别作了这一条规定，主要强调的内容是：财产权利平等保护原则，是指不同的民事主体对其所享有的财产权利，享有平等地位，适用规则平等和法律保护平等的民法原则。其内容是：第一，财产权利的地位一律平等，最主要的含义是强调自然人和其他权利人的财产权利受到平等保护。第二，适用规则平等。对于财产权利的取得、设定、移转和消灭，都适用共同的规则，从而体现法律规则的平等性。第三，法律保护的平等。在财产权利出现争议时，法律平等保护受到侵害的所有财产权利，不歧视。
（2）《民法总则》第114条规定：“民事主体依法享有物权。”“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”这一规定，与《物权法》第2条第3款的规定没有原则区别，进一步强调民事主体享有物权，规定了物权的定义以及物权的体系。
（3）《民法总则》第115条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”这是对物的概念和范围的规定，与《物权法》第2条第2款规定的内容相同。
（4）《民法总则》第116条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是规定了物权法定原则。物权法定原则是物权法的一项基本原则，也是物权法区别于债法和合同法的重要标志。它又称为物权法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也禁止当事人变更物权的种类、内容、效力和公示方法。[20]《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”
（5）《民法总则》第117条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。”这是在《物权法》第42条规定的基础上作出的更有利于保护财产权利人的规则。其强调的内容如下：一是，征收、征用必须符合为了公共利益需要的目的。征收导致集体或者个人的所有权的丧失，征用导致集体或者个人的所有权受到限制，都会使权利人的财产权利受到损害，因此，国家的征收或者征用行为，虽然是被许可的行为，是合法的行为，但是通常都有严格的法定条件限制。《民法总则》第117条明确规定，这个限制条件就是为了公共利益。《物权法》第42条就作了明确的规定，限制政府非为公共利益而进行的征收行为，以保护集体和个人的财产权利。《民法总则》进一步强调，不仅是征收，而且征用集体或者个人的财产，也必须以公共利益为目的，否则就是侵害集体或者个人财产权利的违法行为。二是，征收、征用必须依照法律规定的权限和程序进行。国家法律对于征收、征用集体或者个人的财产，都规定了严格的权限范围和必要的程序，特别是在程序方面规定得非常严格。凡是违反法律规定的权限和程序进行的征收、征用，都是违法行为，都不发生征收、征用的后果。违法的征收、征用给集体或者个人的财产权益造成损害的，征收、征用主体应当承担赔偿责任。三是，征收、征用必须给予权利人公平、合理的补偿。《物权法》第42条对于征收集体所有的土地，规定的补偿标准是足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，使用的标准是“足额”，因此，这种补偿就是实打实地按照标准予以补偿。《民法总则》第117条规定补偿的标准是公平、合理。按照公平、合理的补偿标准，就不能使被征收、征用财产的权利人因征收、征用而受到损失，补偿应当公平，不能出现不公平的现象；并且补偿的数额应当合情合理，使实际损失能够得到合情合理的补足。