1.3 研究内容

本书的范围比较广泛，主要探讨关于房地产市场发展的法律政策问题。重点运用物权基本理论及物权变动理论，尤其是其中的房地产物权权利归属与房地产物权公示制度，以考察房地产市场发展及稳定化的法律政策问题。

房地产市场交易的主要对象是土地和建筑物。由于中韩两国物权方面的基本法律制度不同，即中国对土地实行土地社会主义公有制，韩国实行土地私有制，所以中韩两国在房地产市场上存在很大差异。本书从土地权属关系开始，每个章节都以物权基本理论为中心展开。

本书的基本结构分为六个部分：

第1章即本章是序言，在这部分概述研究背景、实践意义、研究方法与内容。

第2章引入有关房地产的基本问题，首先界定了房产与地产的关系，继而重点分析了在实践中中韩房地产的特点和法律制度上的异同，为下文的讨论奠定基础。

第3章论述了中韩城市房地产权属及其相关法律制度。由于中韩两国的物权基本法律有所不同，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有的土地这两种所有权。这一点与韩国允许对土地实行私有制存在明显不同。中韩两国土地制度的这项区别表现在很多的房地产法律法规和制度当中。这一部分重点探讨中韩两国城市房地产法律关系，即只探讨有关城市房屋土地使用权。

另外，在这一章中还介绍了韩国的土地使用权，韩国民法上使用他人土地的制度如地上权、地役权、相邻权、租赁权及传贳权等。主要介绍了具有韩国特点的土地使用权制度，即地上权制度中具有特殊地上权内容的习惯法上的地上权、坟墓基地权，以及传贳权等。韩国民法规定，物权的法源除了法律以外还可以是习惯法，具有典型代表的就是习惯法上认定的坟墓基地权。韩国这种独特的崇拜祖先与管理其祖先坟墓的习惯，经过漫长的历史现为韩国的判例所接受并上升为习惯法的一种权利。传贳权是韩国特有的一项不动产物权制度。这项制度在各方面都类似于中国的典权制度，但又具有其固有的特点。笔者也将在本章对韩国传贳权与中国典权制度的相关法律内容进行详细比较。

第4章标题是“中韩城市房地产权属登记制度”，对中韩城市房地产交易当中的公示制度进行比较研究。作为房地产物权变动和物权归属关系的公示方式的登记在物权法当中占有很重要的地位，其公示制度的完善直接关系到物权法的完善，并对经济和社会产生极大的影响。中韩两国登记制度中最大的区别是对登记公信力所采取的不同态度，即中国采取对登记认定公信力的原则，强制要求登记；韩国采取对登记不认定公信力的原则，即只有当事人的意思表示不能发生权利变动之效力，在经过不动产物权变动的公示方式后，也就是在办理登记后才能发生房地产物权变动及归属权利效力，这就是韩国民法上所谓的“不经登记者不生效”的登记成立要件主义。韩国法律刚开始不强制登记，20世纪90年代通过立法改为强制进行登记的立法模式，但不予认定登记的公信力。同时该章中介绍了韩国的假登记和中间省略登记的概念。假登记因为它的特点，在韩国得到广泛运用，它与中国法学界所说的预售登记类似。韩国的假登记制度因为韩国的登记制度中不承认登记公信力，为弥补房地产交易相对人会遇到的不利之处而在韩国得到广泛适用。另外，韩国的中间省略登记出现的原因主要是为了避免烦琐的登记程序和较高的登记费用，但这客观上造成了以合法形式投机房地产的结果发生，并违背房地产登记制度的基本宗旨及房地产政策实施的原本目的。这些在韩国的房地产交易法律制度中颇具特点的制度，虽然被广泛运用于韩国房地产交易市场中，但也被用于房地产投机行为中，客观上不利于房地产市场运行及整个经济制度，这些都值得中国立法者在法律理论与具体实践中予以研究。

第5章标题是“中韩城市房地产交易稳定化法律对策”，这是本书的核心内容。通过比较研究中韩两国房地产政策，了解中韩两国城市房地产市场的现状及其存在的问题，介绍韩国政府为了满足国民对房地产市场的期待与房地产交易市场的稳定持续发展而出台的相关法律政策。例如，韩国立法部门引进土地公概念并以法律的形式最早制定出来的具有代表性的三大法律是《宅地所有上限法》、《开发利益回收法》和《土地超过得利税法》，本章对这三大法律出台的社会背景和教训，以及韩国近几年实行过的房地产相关政策及法律措施等作了介绍和分析。

第6章的标题是“中韩城市房地产交易法律制度发展完善的建议”，这是全书的升华，笔者本着以人为本、平衡协调和社会责任本位的立法精神，探讨了促进中韩房地产市场和谐发展与可持续稳定发展并更加完善的物权法律政策建设问题，并提出完善中韩两国房地产物权法律制度的相关建议。