第1章 序言

1.1 研究背景与意义

中国自1949年以来，在房地产领域采取了计划经济体制，住房投资主要由国家和企业承担，住房分配则采取实物福利分配，住房在分配之前往往以低租金提供使用。这种住房制度完全摒弃了市场在房地产领域的资源配置的基础作用，导致了若干弊端：首先，国家和企业承担的住房投资压力较大，由于专业性不够，导致建筑成本高，同时这也抑制了个人和私营企业对住房的投资。其次，职工产生了对住房等、靠、要的观念，进而导致了分配中的不公平现象，更有甚者，社会的房地产投资被阻断，房地产市场止步不前。再次，大量的国有性质单位的员工等待福利分房，出现了供小于求的矛盾，难以解决。制度性困难严重阻碍了中国房地产市场的形成和发展。改革开放之后，中共中央通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，中国开始逐渐逐渐引入市场经济体制，以市场手段解决城镇住房问题，并投入了大量资金，一定程度上促进了住房建设的发展，但仍然无法满足公众的住房需求。1998年7月，中国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式结束了实行了约四十年的住房实物分配制度，开始彻底向住房分配货币化过渡，这是中国房改史上具有重大意义的转折点。从此以后，中国的房地产市场飞速发展，房地产交易市场规模不断扩大，对整个中国经济的腾飞作出了巨大贡献。但由于法制缺失、不健全、执行不力及制度性障碍，中国房地产市场在高歌猛进中经历了几次房地产市场震荡，并对中国经济造成了较大影响。

近几年，中国房地产市场发展过热，房地产的投资及投机性交易加剧，房地产市场处于一种不稳定的状态。由于房地产中的土地出让金、土地抵押等融资手段成为政府的主要财源，政府对其管控不力。尽管中国政府为了摆脱这种不稳定的状态，实施了一系列以土地、金融、税收制度为主的房地产政策。与此相比，韩国也经历过类似于现今中国的房地产过热时期，以及在房地产市场中存在的投机性投资引起房价的飞速上涨及房地产市场的泡沫和不稳定。为了稳定房地产市场，并使其健康发展，韩国政府特意出台了房地产综合政策，如土地公制度。虽然到目前为止，韩国政府为房地产市场的稳定所付出的劳动成果尚未成熟，并处于风雨之中，但是这将为下一次政策实施成功积累宝贵经验。

从某种意义上来看，中国可以从韩国实施的以土地公概念为代表的三大法律政策的失败中吸取教训。毕竟韩国也经历过与现今中国类似的房地产市场发展过热时期，在房地产市场发展过程中，实行和制定过很多为房地产市场稳定和发展而采取的相关政策和法律法规，也在一次次的实践中，总结经验和教训。虽然有不尽如人意之处，但也获得了一些成果。韩国以土地公概念为代表的三大法律政策之所以失败，主要原因在于对房地产交易制度方面的规定过于严苛，侵害了私人所有权，违反了宪法精神。

最近几年在韩国实行的以“8.31”和“1.11”为代表的房地产政策，虽然面目一新，但具体内容大体上仍然将已历经失败的土地公概念相关内容涵盖在内，并将公概念理论延伸到房屋上面，后者被称为房屋公概念。笔者认为，房地产市场在一国国民经济发展中占据非常重要的地位，房地产市场不稳定，将会严重影响整个国民经济的发展。因此，国家必须对房地产市场加以适当控制，但这种控制并不等于计划经济手段，其根本措施仍然是通过市场机制。对韩国实行过的众多房地产政策加以研究，或许对中国房地产市场的发展有一定借鉴意义。

中韩两国已有15年的建交史。两国建交以来，在各个领域都进行了深入、广泛的交流活动，并建立起互信、互利的友好合作关系，如今已成为很好的合作伙伴。但两国的交流偏重于经济与贸易方面，而在法律文化制度方面的交流和研究则不够充分。研究某一个国家的法律文化是了解该国的过去、现在以及可预测到的将来的很好的窗口。本书选取房地产交易制度为切入点，并分析与房地产相关的物权制度差异，以促进对两国法律文化与文化传统的进一步了解。

北京举办2008年奥运会之前，许多开发商、投资商就把他们的注意力转向中国这样一个充满商机的国家，大量资金流入中国的房地产业。房地产是一个综合性行业，涉及钢材、水泥、玻璃等上游行业，以及房地产贷款、投融资、买卖、抵押、租赁等下游产业，以及与此相关的配套行业。可以说，房地产的兴衰直接影响到企业产业的存亡。一个时期里，中国房地产市场如脱缰野马，在北京、上海、深圳等一线城市房价出现暴涨，随之带动二、三线城市的房价上涨。鉴于房地产业对整个市场的影响力和中国政府对房地产业的明显依赖现状，中国政府曾难以出台并有效执行调控房地产的政策。为应对房地产市场的波动，中国政府相继出台了若干规制房地产投机的政策，如国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发［2008］131号)、中国人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发［2007］359号)、银监会《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(银监发［2008］42号)、银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发［2009］59号)，起到了一定效果。

中国在解决房地产相关问题及为此颁布相关政策时，可以从韩国失败的法律措施或政策中借鉴教训。国家发展房地产市场，不仅是为了拉动经济增长、增加政府收入等，更重要的是实现安民、富民。