2.6 小结

通过对以上各种市场形态的分析结合房地产调控政策可知：在治理泡沫化的商品房住宅销售市场所主要采用的价格、数量调控政策中，罕有繁荣住宅租赁市场的具体手段。其结果是：基于投资预期（租金回报）购买所产生的租赁市场供给与城市化所带来的长期强劲租赁需求之间存在相当规模（且越来越大）的缺口，即租赁市场的供给方越发显得不足。因此，城市居民获得居住权的唯一方式即倾其所有储蓄（或者几代人的储蓄）在销售市场购买商品房住宅，持续推高商品房住宅销售价格。销售价格持续上涨的市场信号形成投机者的价格预期，进而投机资本进入房地产市场各个环节，从而进一步抬高房地产市场价格。

当房地产市场的年度平均价格上涨速率超越全社会普遍资本红利时，大量投机资本涌入，刚性需求方不得已接受早已虚高的价格，此时体现为房地产市场的泡沫化。若以获取资本利得而非租金收入为目的的投机行为持续，则由于购转租的高成本，住房租赁市场的供给将进一步萎缩，且该萎缩趋势不会因为政府调控销售市场而逆转，租金水平在中长期将呈现显著上升的态势。但在短期内，由于价格预期导致的应然性租赁需求离开租赁市场，转而成为销售市场的购买需求，则租赁市场需求减少，抵消了投资性供给的减少，使租金水平在短期内维持在相对稳定的水平上。但长此以往，当租赁市场流量供给短缺积累到一定程度且存量耗尽，则租金水平将大幅度持续上升，此现象现在已经成为中国一线城市的客观现实，特别体现在“限购令”颁布以后。扭曲的市场结构所带来的后果是：地产商利润不仅从销售楼盘过程中获得，也可从租赁市场中取得。对于房地产商而言，可以采用维持更高的房价且自己转而成为租赁市场的做市商，进而推高租金的“双高”博弈方式对冲“限购令”的政策效果。至此，“限购令”无效。它所带来的后果只会将刚性购房需求传送到租赁市场成为租赁需求方。城市中普通安家者面临的困境最终体现为“不能买，租不起”，这种现象造成社会福利普遍降低，人均真实可支配收入实际下降。