1.2 养老地产产品规划设计的原则要求与特点
1.2.1 养老地产产品规划设计的难点与基本原则
1.养老地产产品规划设计的难点
养老地产产品的规划设计存在老年人专用设计与成本、价格之间的矛盾，独立居住建筑与混合居住建筑之间的取舍等矛盾，具体内容如下：
（1）专用设计与成本、价格之间的矛盾
专门针对老年人的专用设计必不可少，但是大量、细致的专用设计必将加大建筑的成本，导致最终售价的提高，拔高了产品的目标客户群定位，增大了销售的压力。另一个重要的问题是专用设计的一次性建成和阶段性加载的选择，一次性建成方便了客户但加大了成本，分阶段的通用建筑虽然可以降低产品成本，但是却增添了用户的麻烦，以及要承担前瞻设计的时间风险。
（2）独立与混合居住之间的取舍
在建筑设计上将老年住宅独立出来还是混合在一起是一个关键问题。独立建筑可以保证住户的独立性，不受干扰而且便于统一管理，但是就老年人心理特点而言，集中居住又极易造成老年人的孤独感和被遗弃感，不利于健康居住氛围的形成；混合居住可以消除孤离感，但是却难以顾及老年住宅的特殊需要，而且干扰性大。
（3）建筑形态与居住氛围之间的关系
抛开住宅的功能性价值，建筑形态对于老年住宅的情感性价值也起到决定性作用。在住宅的情感性价值上，老年住宅产品需要一种淡雅、和谐、交流，充满关怀和生气的居住氛围，如何在建筑布局、建筑设计、建筑色彩等方面消除老年人集中居住的暮气沉沉的氛围，与建筑形态的确定有很大的关联。
2.养老地产产品规划设计的基本原则
进行养老地产产品规划设计时需要遵循以下几个基本原则：
（1）以老年人为核心的原则
适宜老年人的室内空间设计应创造能使老年人健康、安全、方便、舒适生活其中的，并能培养、发展其才华的环境，要体现出对老年人的关怀，即树立“以老年人为核心”的设计思想。
以往的住宅设计基本上都是以健康成年人的行为标准为依据，那些看似正常合理的居住环境却给老人带来诸多不便，甚至是巨大的障碍。适宜老年人的住宅设计应设身处地为年老者考虑，把他们对日常起居、建筑类型、配套设施等方面的需求贯穿到整个规划、设计和建设的过程中。
（2）安全性原则
安全性是老人居住环境设计的首要前提，老年人由于年老体弱和易患疾病，各种生理机能衰退，对外界刺激敏感度降低，在日常生活中更容易发生意外。安全得不到保证，直接影响老年人的生活质量，降低处理生活的能力。老人的身体特点需要建筑和环境提供足够的安全性和保护性措施，应从老人活动的各个方面充分考虑安全性设计。
1）安全、可防卫的住宅环境。
①快速行驶的车辆对老人是很大的威胁，设计力求老人到达活动场地不必穿行交通繁忙的干道。
②大量外来人员的随意穿行、停留也会给老人带来不安全的心理暗示。
2）无障碍的住宅环境。从住宅的规划布局到单体设计，从住宅的外部环境到内部空间满足无障碍需求，弥补老年人丧失的生活能力，满足他们由于体力、智力、听力、视力不同程度的衰退产生的特殊要求。
3）紧急情况易于获得救助的住宅环境。
①要考虑特殊情况如火灾、地震时的安全。住宅消防要求应高于普通住宅楼。
②在卧室、卫生间设置紧急呼叫系统，保证老年人在家中遇到紧急情况可通过呼叫监控系统得到及时救助。
（3）舒适性原则
居住环境的舒适性指使用上和视觉上的感受，它要求环境设计的尺度和布局要满足老年人特殊的生理、心理感受，这就要求设计师必须从人体工程学、行为学以及老年人的需要出发研究他们的日常活动，并以此作为设计原则。
1）老年人活动空间的设计应使他们感到舒适，服务设施宜紧凑、忌空旷，服务半径要合理，同时要尊重老年人对色彩的喜好。
2）保证充足日照。住宅的间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设、视觉卫生等要求。适宜老年人社区居家养老的住宅间距，应满足2002年版《城市居住区规划设计规范》“老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时标准”的规定，明显高于普通住宅楼。
3）避免不良的气候干扰。老年人对气候变化非常敏感，冬天怕冷、夏天怕热。因此户外环境应避免强光、强热，冬天有充足的日照，夏天有较好的遮阳效果，具有良好的通风条件或避风之处。
（4）健康性原则
1）要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。
2）老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人进行室外的活动。
3）要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
（5）隐私性原则
老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系，为年轻一代对老人进行关怀和照顾提供了便利。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。
（6）可交往性原则
老年人在离退职以后，生活结构发生转折性变化：工作、学习时间由长变短；闲暇时间由短变长，需要老年人合理地消闲、调节及弥合因离退职带来的多方面变化的不适应。
除了有较好的物质生活条件、尽享天伦之乐之外，老年人也需要较高层次的精神文化生活，参与社会交往，扩充知识，相互慰藉和追求晚年的自我价值，为社会发展做出贡献。
1）场所热闹、便捷。活动空间应选址于老人经常路过并顺利到达的地方，便于他们随时随地自由使用，增强对老人的吸引力。如建筑单元入口、道路两侧、住宅之间，人群来来往往，生活气息浓郁，在那里老年人与其他居民有较多的见面交流机会。
2）空间丰富多样。交往空间应具有多样性和选择性，满足不同能力和不同层次的老年人活动多样化的需要。
宅间小道、组团绿地、小区中心乃至住宅内部的门厅、底层庭院、交通走道、屋顶平台都可以成为他们的社交场所。
通过设置不同设施、创造不同的功能空间，如运动空间、休闲空间、坐息空间，让老人有选择地进行活动。
（7）易识别性原则
环境的识别性主要指人对环境空间的理解方式和识别能力。老年人由于感知觉减退，感知和躲避危险的能力差而易产生危险。因此，缺乏标志的空间往往会给老年人带来方位判别、预感危险上的困难，从而导致行为上的障碍和不安全；加上目前的住宅建筑形体单一且重复，缺乏特色和标志，不利于老年人进行户外活动，所以在设计上要加强各空间的识别性、节点空间标志性的设计，使道路的取向及位置容易识别。由于老年人的视力及记忆力减弱，方向辨别能力差，可以在道路转折及出入口处设置有明显特征的标志物，如建筑小品、雕塑等地面标志或用独特的标志作为主题重复使用。居住环境中的标志性设计能以形象及鲜明的颜色来提高导向性，强化识别性，使老人能够识别出自身在空间环境中所处的位置、方向，从而方便地到达目的地参加各种活动。
（8）便于改造性原则
老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设施等改造工程。及时为老人提供协助，延长老人住宅的适用期限。
1.2.2 养老地产产品规划设计的要求
养老地产产品规划设计的主要内容包括项目选址、整体规划、环境景观设计、建筑单体规划设计以及配套服务设计等，下面将分别对其规划设计的要求进行说明。
1.项目选址的要求
由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。良好的生活环境是影响老年人购房选择的主要因素。老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。
项目的选址应当从以下几个方面进行考虑：
1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力。
2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便。
3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道。
4）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区。
5）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝、被社会所遗弃的消极心理。
6）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
2.整体规划设计的要求
在老年住宅的规模上，组团级老年公寓以200户左右为宜，分散配置在居住区，最好与居住区同步建设；小区级老年公寓，以1000户左右为宜。还应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：
1）住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰。
2）建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。
3）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪声少。
4）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用。
5）处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
6）基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足。
7）设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。
3.环境景观设计的要求
户外环境提供老人亲近自然的机会，是老人呼吸新鲜空气、与自然交流的场所，同时满足老人们的各种户外活动需求，如跳舞、练拳、聊天等。因此，户外环境的设计应满足以下原则：
（1）安全性、可识别性、可达性
根据老年人的生理行为特点，设计中尽可能减少或消除老年人在活动时可能遇到的不安全因素，为其创造安全无障碍的生活环境，如道路的坡度、扶手、活动空间的安全等。由于视力和记忆能力的衰退，老年人对无明显特征的环境很难辨别方位，给生活带来了困难，因此，应设计不同特征、不同性格、不同层次和等级的空间环境，弥补老年人生理功能的不足。视线的可达性和方便的交通联系不仅可以促使老年人走向室外，参与其间，同时可以方便其到达各类户外空间进行活动。
（2）社交性、康体性、休闲性
入住老年公寓的老人由于生活空间结构的变化而有强烈的社交愿望，设计中尽可能提供老人之间、老人与探望者、外界人的交流空间，避免老人晚年孤独寂寞。由于老人身体机能的下降，适当的体育锻炼可以有效地使病痛得到缓解和康复，同时强身健体，设计不同类型的活动场所、康体空间和散步路径是户外环境设计的重要工作；由于休闲时间的增多，营造垂钓、园艺、赏花、遛鸟等丰富多彩的休闲空间有利于老年人休闲养老。
根据较多老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所。条件允许者，每户安排一小块菜地，让老年人（尤其是从农村来的）参加适度的体力劳动，使他们在劳动中怡情娱性，消磨时光。这样不但有益于老年人的健康，延长寿命，同时还可以增加产品卖点。
4.建筑单体规划设计的要求
（1）建筑单体整体规划
1）单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。
2）在单体设计上，首先应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。
（2）色彩规划
老年住宅社区的色彩规划应遵循以下两个原则：
1）稳重和谐，但忌过于沉闷。
2）不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。
（3）公用空间设计
公用空间是供老年人用餐、集会、娱乐、学习、交往和进行多种余暇活动的场所。老年人在此可以得到更多的生活指导和乐趣，创造生活的意义。公用部分的内容可根据实际需要和经济能力有所增减。
1）餐厅设计。老人住宅区内的就餐形式基本可分三种，一是全集中在大餐厅用餐，二是分组分区在小餐厅用餐，三是在自己房间里用餐。这应由老人们自己选择。大餐厅的设置应考虑全员使用，因为大餐厅可兼作主要集会场所，应按多功能使用要求设计。
2）兴趣爱好活动用房。老人住宅区内可设电视室、阅览室、综合游艺室、书画研究和手工艺室等，设计应注意动静间隔互不干扰。活动内容和规模均视经济许可和需要设置。
3）公共浴室和厕所。老人洗浴用的公共浴室宜分组设置，以便护理人员照看。老人结集的公共活动空间，应根据老年人的生理特点设置公共厕所，厕所设置宜均匀分布，以便老人就近如厕。
4）室内外休息廊（厅）。室内外设置休息廊（厅）可供风雨天气室内活动使用，平时兼作陈列、会客和社交之用，若可与交通廊结合使用则更为经济。
5）其他。可根据具体情况设置一些公共阳台或屋顶露台供晒衣被或地毯使用。
（4）室内设计
在户型设计上，应以一室一厅的小户型为主。太大的房间反而有大而无当的空旷与冷清，不如小一点来得紧凑和温馨。此外，老年人崇尚节约的消费心理很可能会使他们觉得住大房子是一种资源和金钱的浪费，由此还可能给产品销售带来负面影响。除别墅产品外，老年公寓的户型应分三个档次（配比）：单室户（5%）、一室一厅（70%）、二室一厅（25%）。
无论哪种房型，均应有独立使用的厨、卫，室和厅的面积不需太大，装修不必豪华，电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。
同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：
1）住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。
2）厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。
3）老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯。
4）老人身高会缩短，有时缩短高度达6～7cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。
5）老人容易摔倒，地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方应用明显的色彩标识。
6）老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照明度，并抑制眩光。据日本分析，照明度需提高2倍。
7）老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。
8）厕所宜用推拉门，不用平开门。
9）厨房内洗涤池及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
10）老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
（5）户型设计
由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年住宅的户型设计上也有特别的要求：
1）保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。
2）与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入，客厅的设计既要可以满足家庭成员会客、看电视、聊天等娱乐交往活动的需要，又可兼作餐厅。这样可避免家庭成员之间因工作、学习、休息、娱乐及习惯的不同相互干扰，同时也便于生活上的互相照顾。
3）独立的老年住宅应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间。
4）老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间。
5）室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间。
6）所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。
5.配套服务设计的要求
在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。
漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。
1.2.3 国内养老地产产品规划设计的特点
不同类型养老地产项目的规划设计要点会有所差异，下面主要对居家型养老地产项目、大型综合养老社区项目、异地度假型养老地产项目的规划设计的特点分别进行说明。
1.居家型养老地产项目规划设计的特点
（1）布局形式
这种养老社区的布局形式是指在普通居住区中加入老年人居住组团、楼栋或套型，以及一些适老化的配套设施。
1）老少户可设置在住宅楼栋的边角单元，其形式一般为：
①同一户型中设置的老人居室。
②同一楼层中相邻或相近的两套住宅。
③同一单元内上下层相邻的两套住宅。
2）老人专用户型设置在住宅楼栋首层，便于进行无障碍设计，可提供低层花园。
3）老人日托中心可为社区内的老人提供日间照护等服务。
4）老年公寓可租赁也可出售；老年公寓底层为综合服务设施，包括医疗、娱乐、康复等项目方便老人就近医疗，可以为几个社区共用一个。
（2）优点
相比于仅有老人居住的社区而言，这种“混居”社区能够让老人接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境的接触，同时老人还可以与自己的子女或亲友邻近居住在同一个社区中，便于相互照顾。
（3）适应性
目前这种形式比较适合中国国情。
（4）规划特点
规模相对较小、功能集中、产品类型有限，强调内部空间适老化设计，具体见表1-7。
表1-7 居家型养老地产项目规划特点
（5）规划要点
1）控制老年组团的规模与比例，注意其位置设置。
2）开发时应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过多也不宜过少。
3）控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型的居住组团，分布针对自理老人和半自理的老人，以营造社区的归属感。
4）将老年住宅布置在靠近社区中心配套的位置，以满足老年人的生活需求。
2.大型综合养老地产社区项目规划设计的特点
大型综合养老地产社区项目的整体规划布局如图1-5所示。
图1-5 大型综合养老地产社区项目整体规划布局
（1）服务对象
综合型养老社区中的居住者主要都是老年人。
（2）选址
通常建设在市郊环境较好的地方，用地规模从几十亩[1]到几百亩，包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等多种适合老人的居住类型。
（3）功能定位
可以为各类身体状况（健康、半自理和不能自理）的老人提供持续的生活照护。
（4）配套
社区中会配有老年活动中心、康体中心、老年医院、老年大学等公共服务设施。
3.异地度假型养老地产项目规划设计的特点
（1）特点
依托旅游、养生等特色资源开发建设，如一些在海南、云南地区建设的老年社区。
（2）资源整合
这类养老社区通常可根据自身的资源特色而搭配相应的养生、康复、休闲业态，如农业采摘、温泉水疗等。
（3）居住形式
老年人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，也可以与家人共同前来度假，是一种具有时令性特征的居住形式。异地度假养老地产项目的居住环境如图1-6所示。
图1-6 异地度假型养老地产项目的居住环境
4.国内养老地产产品规划设计的共通规律
（1）空气清新、有一定自然资源、交通便利
1）老年人特征。
①活动半径缩小：老年人由于生理机能退化，不适宜远距离活动，希望有良好的居住环境。
②关注健康：开始关注养生保健。
2）老年人偏好。
①安静：对嘈杂的环境比较反感，喜欢安静的生活环境。
②生态自然：对生态自然的设施有潜在的需求。
不同类型养老地产项目对环境资源的要求见表1-8。
表1-8 不同类型养老地产项目的环境资源要求
（2）强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求
不同类型养老地产项目对配套设施的要求见表1-9。
表1-9 不同类型养老地产项目的配套设施要求
（3）建筑设计适老化
1）建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值。
2）建筑中有老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，但提供医用电梯的较少。
1.2.4 美国养老地产产品规划设计的特点
美国养老地产产品类型丰富、规模大、配套齐全，通过组织丰富多彩的社区活动满足老年人的需求。
1.美国养老地产主要的产品类型
美国是一个养老产业发达的国家。美国目前约有3900万65岁以上的人口，约占美国总人口的13%，到2030年，美国人口将有1/5是老年人。为适应这种需求，美国出台了相应的政策和法规，保障老年人的权益，并产生了大量的老年住宅和老年社区。环境好、规模大的老年社区一般位于城市郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施。美国老年住宅主要采取的是社区养老的模式，主要包括独立型老年住宅、护理型老年住宅和辅助型老年住宅三种类型。
2.独立型老年住宅规划设计的特点
独立型老年住宅采取居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，适合那些具有一定自理能力和支付能力的老年人，强调以老年人“自养”为主，“他养”为辅的机制。其多数是带厨卫的一居室，平面紧凑，采用标准构件，造价经济。总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，与社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施相结合。
独立型老年住宅主要由居住单元、公共活动空间以及管理服务部分组成。
（1）居住单元
独立型老年住宅居住单元形式多样，户型组合与一般的公寓住宅的设计没有太大的差异，从目前发展看，趋向较大面积的单元设计。厨房设计满足在家中烹调的要求，冰箱、炉具和家具设计充分考虑到老年人的生理特点，避免需要登高或弯腰等。考虑到老年使用者的生理状况，卫生间卫生器具的选择和布局满足无障碍设计的要求，并安排足够的储藏空间。独立型老年住宅一般提供洗衣机和烘干机，并且洗衣机和烘干机能够并列放置。
（2）公共活动及管理服务空间
独立型老年住宅的公共活动及管理服务内容，因不同的市场定位会有很大的不同。一般的独立型老年住宅提供餐厅、保健和娱乐设施。从目前的发展看，特别是对于一些大型的老年居住社区，公共设施项目越来越复杂，服务也越来越细致和多样化，这已成为老年建筑中的发展潮流之一。
3.护理型老年住宅规划设计的特点
护理型老年住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室和卫生间独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。
护理型老年住宅主要由居住单元、护理组团以及公共活动部分组成。
（1）居住单元
设计上注重为居住者提供私密空间和户外景观，以及方便个人对自身居住环境的控制等。考虑到护理居住建筑的费用，除1人居住的房间外，也提供2人共享的居住单元设计，但在设计中利用各种方式为每一位老年人提供尽可能的私有空间，包括使用灵活隔断、建筑内墙等分割各自的空间等以提供最大限度的私密性。对于卫生间的设计，不仅提供专为残障人设计的卫生器具，安装辅助支撑等，而且空间设计满足护理人员协助老年人使用卫生器具的需要。卫生间一般提供淋浴或专为残障人设计的浴盆，并采用较大尺寸的门或易于开动的推拉门，方便使用轮椅的人士移入，方便护理人员协助洗浴。
（2）护理组团
护理组团主要包括护理人员工作台、办公室、会客或会议室、公共浴室以及洗衣间等。护理人员的工作台由于需要监护居住者，常常需要灵活安排，以最大限度接近每位老年人居住的房间。老年人护理居住公寓在大多数州由专门的卫生部门管理，对建筑的卫生医疗配备会有严格的要求，如需要提供药物储备等。会客或会议室用于护理经理用来接待家庭成员到访或召集工作、会议等。公共洗浴室是护理人员辅助老年人洗浴的场所，同时也包括更衣室、梳妆整理以及卫生间等。由于年长体弱者会有失禁的情况，因此常会需要有足够的洗涤、整理和储存空间。
（3）公共活动空间
公共活动空间的组成一般包括餐厅、图书室、公共活动室、医护室以及康复理疗室等。餐厅是一项必不可少的内容，护理居住公寓提供一日三餐，餐厅不仅只是进餐，常常也是老年人寒暄交流的场所。不少护理院安排有小餐厅以供私人家庭聚会和用餐。一些餐厅厨房采取开放式设计，鼓励住宿人员参与，特别是如开放式的烤饼房设计，散发的烤饼香有助于促进老年人的食欲。图书及公共活动室是老年人阅读和学习的空间。随着计算机和网络的快速普及，电脑和无线网络也常成为必不可少的项目。不少的护理养老院是由教会募资兴建，在这样的养老院常常会建有祈祷室和牧师工作室等。由于护理院的老年人生活不能自理，而且大都患有老年慢性疾病，因此护理院一般会有家庭医生门诊，同时不少护理院也有理疗师和营养师等为老年人健身、饮食提供理疗咨询和饮食建议，而这些医疗护理须严格按照各州卫生部门的要求进行设计。
4.辅助型老年住宅规划设计的特点
辅助型老年住宅有专门的服务人员为老年人提供所需要的服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。
辅助型老年住宅主要由居住单元、公共活动空间以及管理服务部分组成，其设计更接近普通居住建筑的风格和特点，居住设计也比较个性化，因而使其更易于被老年人所接受。
（1）居住单元
相对于护理型老年住宅，辅助型老年住宅一般不设两人共享的居住单元。居住单元一般包括一室一厅，两室一厅等。一般的居住单元安排有小型简易的厨房，配备有微波炉、小型冰箱和洗涤池等，一来方便居住者入厨的生活习惯，二来在设计上维持一般居家布局形式，以保持家庭空间的组织特点。卫生间的设计同样满足无障碍设计要求，安装必要的辅助支撑设施等，而且考虑到护理人员协助老年人使用卫生器具的空间需要。卫生间的门一般向外开启，以备有紧急情况发生。对于储藏空间，如果有提供集中的储藏，则居住单元中的储藏面积可以小一些，反之则需要较大的储藏空间。
（2）公共活动以及管理服务空间
公共活动空间的内容与护理型老年住宅相仿，一般提供一日三餐。由于居住在辅助型老年住宅中的老年人有更大的独立活动能力，因此，会要求比较多的公共活动内容，也会较多地使用相应的设施。另外，一些辅助型老年住宅安排有公共洗衣间以方便居住者或其家人的生活需要。辅助型老年住宅中的老年人不需要24小时护理，但是一般安排有家庭医生的办公室，为老年人提供定期或预约的医疗咨询及身体检查。管理服务部分除一般的办公、会议用房外，有些建筑管理机构会对居住者医疗药物和医疗档案的储藏有特别的要求，设计须根据相应的要求安排组织。
1.2.5 日本养老地产产品规划设计的特点
日本注重本国孝敬老人的传统，老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类需求，两代居的居家养老模式占据主流，并通过高科技实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。
1.日本养老地产主要的产品类型
（1）居住建筑
日本养老地产居住建筑主要包括各种层次的老人之家、租赁式的老年住宅以及银发住宅等，具体如图1-7所示。
（2）服务设施
日本在基层社区配置小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现居家养老的有力保障，主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等。图1-8为日本某养老地产项目服务设施设置的平面图，供读者借鉴参考。
2.两代居老年住宅规划设计的特点
日本主要养老产品“两代居”对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
图1-7 日本养老地产居住建筑主要类型
图1-8 日本某养老地产项目服务设施设置平面图
两代居老年住宅的平面布局分类如下：
（1）同居寄宿型
同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
（2）同居分住型
同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
（3）邻居合住型
分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。
（4）完全邻居型
分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
1.2.6 新加坡养老地产产品规划设计的特点
1.新加坡养老地产主要的产品类型
新加坡政府主导，鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住，并且开发出多种类型的多代同堂组屋，同时为希望单独居住的老年人提供乐龄公寓。
目前新加坡的养老住宅模式主要有两种：多代同堂组屋及乐龄公寓。
（1）多代同堂组屋
新加坡具有富有特色的多代同堂组屋，延续了亚洲人两代乃至多代同堂的文化传统。政府鼓励多代同居，子女和老人同住的家庭，可优先申请政府的公屋，也鼓励已婚子女和父母近邻居住。
（2）乐龄公寓
目前，新加坡选择独居或者只和老伴居住在一起的老人数量在逐年增加，为此，政府在1998年3月第一次推出乐龄公寓计划，以便老人们通过多渠道的购房选择，得到更好的照顾，住得舒适、惬意。
2.多代同堂组屋规划设计的特点
新加坡多代同堂组屋主体房和单房公寓与起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处。
多代同堂组屋分为A、B、C三种类型，每套的建筑面积为150m2左右，每套组屋皆由主体房和单身公寓组成，主体房与单房公寓各自设有门户，厨房与卫生间也各自配套，主体房和单房公寓与起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处。
新加坡超过85%的老人住在政府组屋，为迎合他们的晚年需要，让更多人能居家养老，政府推出各种服务设施。
（1）设施
1）乐龄活动中心；
2）乐龄服务中心；
3）日间托管中心和综合日间服务所。
乐龄是对60岁以上年龄段的别称。此词语最早源于新加坡等地“乐龄”所表达的意义就是开心、快乐、愉悦、惬意、潇洒，甚至是幸福、享受等。因为人生到了退休年龄，养儿育女的烦恼没有了，竞争激烈的工作搁下了，生命出现前所未有的自由、轻松感。所以，用“乐龄”来表达快乐人生和乐天知命是再恰当不过了，符合现代社会老年人的实际生存状况，也有利于提倡一种更为健康积极的人生态度。
（2）服务
1）让一名工作人员每次上门都能为年长者提供一系列的居家服务，如送餐、个人卫生清洗、家务打理等，无需老人向不同的机构寻求协助；
2）为低收入特别是住在租赁组屋的老人提供照顾，包括提供资讯和转介服务；
3）在白天为行动不便的独居老人，以及失智症患者提供看护服务；
4）让有一定自理能力的老年人同住在单房式租赁组屋单位内，通过高科技设备和社工协助，展开群体生活；
5）为住在小型公寓和周遭年长者提供免费社区服务，如紧急按铃援助，以及各种不同计划的资料和转介服务。
3.乐龄公寓规划设计的特点
新加坡乐龄公寓兴建于成熟社区中，户型一般分为35m2和45m2两种，产品设计充分考虑到老人的具体情况和实际需要。
新加坡乐龄公寓和普通住宅的不同主要表现在：
1）住宅入口处面积适当增大，便于轮椅通过。
2）门的宽度适当增加，使轮椅可以通行。
3）室内地面平坦，没有高差。
4）厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。
5）厕所都靠近卧室，并设长明灯。
6）开关、门铃和门窗把手等设施的位置适当降低。
7）老人容易摔倒，地面和浴池底都防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手。
8）老人视觉功能下降，房间光照度提高2倍以上。
9）老人不适应炫光，加了抑制。
10）老人听力降低，提高了报警声响。
11）厕所用了推拉门，不用平开门。
12）厨房洗涤台和灶台以及卫生间洗面台的下部都凹进去，以便老人操作时可坐下把腿伸进去。
13）煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识。
14）各种读物也像低幼课本，字体特别的大。
1.2.7 其他国家养老地产产品规划设计的特点
1.英国养老地产产品规划设计的特点
在欧洲，让老年人尽可能长时间地生活在自己家里是他们的普遍目标。在老年住宅建筑方面，欧洲有完善的法规制度，比如德国有完整的老年住宅设计规范，部分欧盟国家联台编制了《老年住宅设计导则》。英国老年公寓住宅主要有以下三类：
1）对于可以独立生活的老年人，提供内部无障碍设计老年人住宅。
2）在上述住宅的基础上，在住宅里增设常住的特别管理人员，通过紧急联络用的通信系统，把特别管理人员和各间老人住房联系起来。
3）基于以上的住宅服务，每天至少再提供一次饮食服务，服务对象扩大到了身体衰弱、行动不便的老年人。
2.丹麦养老地产产品规划设计的特点
丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”“自行决定”“充分发挥自立能力”。这种20世纪80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则”。
而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67m2以上，必须有24小时紧急通信联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。
3.德国养老地产产品规划设计的特点
德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
4.法国养老地产产品规划设计的特点
人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。
特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。