第一节 商品房建筑标准的确定

房子是人们生产生活的重要场所，必须确保其安全可靠，建立相应的规范和标准。我国目前民用建筑使用的标准是《民用建筑设计通则（GB 50352-2005）》，该通则是建设部建委托中国建筑设计研究院、中国建筑标准设计研究院组织相关专家在1987年编写的《民用建筑设计通则（JGJ 37-1987）》基础上修订而成的，可以说这是保证建筑安全的一部法典。其实，为了保证我们的住房安全，单有这一部法典还远远不够，与之配套的相应标准还有很多，可以归结为《建筑专业标准与规范大全》，它们共同规定了开发商建造商品房要遵循的规律、法则、使用的建筑材料等等。我们的房子能否结实耐久，一是要看这些法典制定得是否科学合理；二是要看这些法典在具体执行过程中是否到位。

1．民用建筑的使用年限问题

我并不是这方面的专业人士，即便是专业人士也不能通晓各种规范和标准，就好像医院分科一样，建筑内部的门类很多，所谓专业都是一个方面的。而且我们也无须对这些规范和标准都弄得一清二楚，我们只需择其要点阐述一下这些规范标准的重要性及其存在的主要问题就可以了。也就是说，我们的目的是说出主要病症，真的体检和治病，还是要靠专业人士去解决的。

标准是一个无须再做解释的概念，它就是做事的尺子和标杆。如果这个标杆定得高一点，那么质量也就能高一些，如果标杆定得就低，就别想有高质量了。正如一个人，以跳过2.4米为目标，他有可能去冲击世界跳高冠军；如果他以1.8米为目标，顶多冲击一下某某中学的校冠军；如果他以1.5米为目标，也就混个及格分；如果他以1米为目标，恐怕就不能及格了。那我们国家的建筑标准跟世界其他国家和地区比较一下，处在哪一个层面呢？是准备冲击世界冠军呢，还是混个及格分就行了呢？

作为普通的非专业人士，我们只是从最重要的大家都能看得懂的指标来考量一下就好了。首先我们考量一下耐久年限这一指标。《民用建筑设计通则（GB 50352-2005）》中规定以主体结构确定的建筑耐久年限分为下列四级，也就是民用建筑的设计使用年限应符合表3-1的规定。

笔者查看了1987年的《民用建筑设计通则（JGJ 37-1987）》，里边关于设计使用年限是这样规定的：一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑；二级耐久年限50年至100年适用于一般性建筑；三级耐久年限25年至50年，适用于次要的建筑；四级耐久年限15年适用于临时性建筑．

两者对比一下不难看出，两个版本除了设定等级都是四级以外，区别还是很明显的。一个是这四级对应的建筑类别的名称有所变化，2005年的版本较之1987年的版本更专业。二是年限上除了一级的设计使用年限没有改变，其余的都有变化：二级原来是个区间值从50年至100年，三级也是区间值25年至50年；2005版都取了最低值。四级临时建筑也由原来的15年改为5年。商品房属于哪类呢？即二类普通建筑，其设计使用年限是50年。这里我们不禁就产生了疑问，为什么70年产权的房子，设计使用年限仅仅只有50年，那剩余的20年怎么办？是让开发商推倒重建，还是国家给推倒重建，还是让老百姓推倒重建，还是就打算让老百姓住在不知道安全不安全的房子里听天由命，还是这个问题连想都没想过？不知道这里的原因究竟是什么！令人更不能明白的是：一个设计使用年限为50年的居民住宅楼能不能挺到70年或100年？

我搜索了万能的互联网，看到有专业人士给出了这样的解释：“设计使用年限：指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的年限，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和一般维护下所应达到的使用年限。当房屋建筑达到设计使用年限后，经过鉴定和维修，仍可继续使用。因此，设计使用年限不同于建筑寿命。同一幢房屋建筑中，不同部分的设计使用年限可以不同，例如，外保温墙体、防水屋面、给排水管道、电器管线、结构和地基基础等等，都可以有不同的设计使用年限。对于设计使用年限为100年及以上的丙类建筑，结构设计时应另行确定在其设计基准期内的活荷载、雪荷载、风荷载、地震荷载和作用的取值，确定结构的可靠度指标以及确定包括钢筋保护层厚度等构件的有关参数的取值。”

一位国家一级建造师解释说：“房屋的使用年限就好像产品的保质期，在生产产品时不可能通过增加产品的原材料来提高产品的保质期。”这位建造师说，在开始假设房屋是通过改变结构增加原材料来提高房屋的寿命或使用年限是一个错误的概念。

国家规定民用建筑的使用年限为50年，如果想继续使用该房屋，可以联系相关部门对房屋安全进行鉴定，如果不安全可通过加固，对房屋的梁、柱、结构构件进行加固后使用。

这倒是应了一句俗语，叫作“不说不知道，一说吓一跳”。从互联网上专业人士的解释和国家一级建造师的解释中可以看出以下几个问题：

第一，普通住宅设计年限70年或者更长，从技术上讲不是问题，但国家的标准是50年，所以开发商才设计成50年。

第二，设计使用年限50年只不过是主体结构确定的建筑耐久年限，而外保温墙体、防水屋面、给排水管道、电器管线等等部位的设计使用年限还不一定有50年呢。比如大部分外墙保温系统设计的使用年限为25年，一般供热管线的使用年限是20年，屋面防水设计使用年限15年，而实际上阳台、雨罩等的使用寿命是40年，电梯使用寿命15年，最长不超过25年，这就是说即便在50年的时间内，很多设施都要重新维修。特别可怕的是阳台了，如果使用寿命只有40年，那这个房子恐怕最多也就能用40年，设计使用50年也是没用的。因此我们可以看到国务院颁发的《建设工程质量管理条例》和建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》中关于一些附属设施的保修年限做了如下规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，供热与供冷系统保修期为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年。所以中国的老百姓就要不停地修房子，因为开发商的保修期只有2年至5年，这还不容易出问题吗？

第三，设计使用的50年年限，是指规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的年限，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和一般维护下所应达到的使用年限。如果我们的房子不属于正常设计、正常施工就很难达到50年，万一使用过程中出现了意外，也就到不了50年了。

第四，当房屋建筑达到设计使用年限后，经过鉴定和维修，仍可继续使用。那么我很想知道，房子已经卖给一家一户了，一个小区多则上万，少则上百，这些散户由谁来组织50年后的房屋鉴定和维修，组织鉴定和维修的费用由谁来出，老百姓买的70年的产权还要包括中途进行一次质量安全鉴定和维修吗？

因此，无论从哪个角度讲，这50年的设计使用年限都是说不通的，更何况我们现在的建筑质量偏低，设计50年的房子根本就达不到设计的使用标准。事实上很多房子根本等不到50年就夭折了。譬如曾获过“特别鲁班奖”的北京中体博物馆从1990年建成使用，2005年就已经出现地基不均匀下沉、85%以上的地板和墙体贯通性开裂、承重钢梁断裂等重大安全隐患，满打满算只有15年。2005年年底江西省吉安市位于市中心城区的标志性建筑——宏发大厦尚未完全投入使用就被鉴定为危房。江苏省镇江市于1999年开始建设的一座标志性建筑“世纪巨蛋”因结构性重大安全隐患被拆除。北京曾获“长城杯”（结构）质量金奖的首个两限房瑞旗家园出现“墙脆脆”，两家阳台之间墙壁酥脆，而且500余户阳台均存在问题。上海“楼脆脆”——“莲花河畔景苑”，曾被记入上海市建设工程质量诚信档案优良记录，并直接进入“市优质结构”“市文明工地”和“节约型工地”工作小组推荐范围。可以评优的楼盘尚且如此，那些不敢去评优的产品会是如何呢？

这里并不想罗列中国在建筑质量上存在的问题，只是想告诉大家：我们的商品房虽然是70年的产权，但是只给你保证50年的结构正常使用，其余20年您要想继续居住需要再做一次安全性技术鉴定。依现在的情形看，即便这50年，您恐怕也住不轻松，可能是阳台支撑不到50年，可能是内部的各种管线设施不知道什么时候坚持不住了，也可能整座楼都坚持不了50年——这就是您花巨资买的70年商品房的真相。这里所说的诸项标准，是房屋建设的其他标准。根据统计可以看到，我国的建筑结构设计规范可靠度设定水平与欧美一些国家相比都是偏低的，整个“安全系数”（包括荷载系数和材料系数，未计荷载标准值的差别等五项指标）国外比我国分别高出5%至20%，其中钢结构差别较小，钢筋混凝土结构差别较大。

100年的质量保证能不能做到？不但能，而且是必需！事实上，纵观中国的建筑，超过100年的民居虽然没有统计过，但也不在少数，大部分地区都应该存有一些明清时期的建筑。比如平遥古城、周庄水乡等等，比较著名的民居比比皆是。福建土楼300多年的建筑保留下8000多座，开平碉楼320多年的建筑保留了1800多座，王家大院已经有300多年的历史，乔家大院250年左右的历史，宏村400多年的历史，西递村320多年的历史。广西一网友发表评论说：我的外婆90岁了，现在还住在100年前由自己祖上用糯米加黄泥夯实的黄土房子里。这些屹立在中华大地的古老建筑告诉我们一个真理：只要质量过关，100年对于建筑物来说根本就不是个难题！

我们再看看世界民居的使用寿命情况。英国以平均寿命132年在世界上居首位。“百年老屋”随处可见，不仅建筑质量受到高度重视，规划、设计也经过详细论证，他们还特别注意对建筑物的维护、加固和病害处理，以延长建筑使用年限。法国以102年的平均寿命居世界第二位，整个欧洲建筑的平均寿命是80年，美国建筑设计的更新较快，其建筑寿命74年。

现在有一派观点认为，不要说什么百年建筑，现在科学那么发达，过几年以后就会有新的建材、新的技术出现，我们的房子可以不断更新，盖那么结实的房子不合算，所以房子的设计和施工要充分考虑经济性原则。笔者以为这恰恰是最不经济的表现。

是的，毫无疑问，科学技术是在不断更新换代，新的产品总会替代旧的产品，但这并不意味着要把旧的产品拆毁再买新产品。比如说，有的人发达了，想用宝马替代原来的奇瑞，但他并不会把奇瑞砸毁，除非到了报废期，他一般会将旧车转卖或者送人，旧车依然可以使用。即便将来报废了，其钢材、轮胎等很多零部件还可以循环再利用，浪费比较少。再比如计算机，我们用386代替了286，之后486、586，更新换代速度特别快，但计算机不是耐用消费品，且价格也不是很高，其本身也可以回收利用。但是房子不同，它与其他产品最大的不同是它是不动产，它不但占据的空间大，而且消耗的原材料也特别多，它的造价和用工用料都是其他产品不能比拟的。建筑房屋要用钢筋、水泥、沙子、石子、陶瓷、砖瓦、玻璃、塑料等建筑和装饰材料，这些材料的生产几乎都是高耗能、重污染产业。科学试验测定，生产1吨钢材耗煤炭1000公斤（国内一家节能较好的钢铁企业，1吨钢耗煤炭也达948公斤），生产1吨水泥耗煤炭175公斤，生产1立方米黏土砖耗煤炭91公斤，生产1吨陶瓷耗煤炭2400公斤。据测算，100平方米的住房需要钢筋7.5吨，需要消耗水泥16.3吨，沙子31吨，石子68.43吨，需要3吨陶瓷作为装修材料，需要玻璃600公斤，建造100平方米住房要消耗25吨煤炭，排放61吨二氧化碳，产生6吨建筑垃圾。不仅要消耗巨大的资源，还要排放很多的废气和固体废弃物，消耗大量的水资源。建筑物的寿命越短，拆旧建新越频繁，向大气层排放的尘埃越多，雾霾越严重。根据住建部的研究报告，每万平方米建筑施工过程中，产生建筑垃圾500～600吨；而每万平方米的拆除旧建筑，产生7000吨至1.2万吨建筑垃圾。2015年1月29日，建筑垃圾资源化产业技术创新战略联盟在北京发布了《中国建筑垃圾资源化产业发展报告（2014年度）》，该报告显示，近几年，我国每年产生的建筑垃圾总量为15.5亿吨至24亿吨，占城市垃圾的比例约为40%。这些垃圾的运输、处理和存放，都会给环境带来污染，并占用大量土地。

“短命建筑”引发的重复建设，会造成巨大的资源能源浪费。我国是世界上年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，水泥、水、钢材等各种不可再生的自然资源都在这一次次的重复建设中被消耗和浪费，2011年至2013年的3年间所消耗的水泥总量比美国整个20世纪消耗的还要多。对此，先后有两笔账。一是上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波算了一笔“建筑短命”浪费账：2005年全国城镇住宅建筑面积99.58亿平方米，以平均1000元每平方米计算，若其使用寿命由平均30年增加为50年，则可节约6.67万亿元，可用来建造100万元一所的希望小学667万所。我国著名土木工程专家、工程院院士陈肇元也算过一笔账：以我国城镇现有约180亿平方米的房屋建筑为例，如按平均价格2500元每平方米2500元计算，资产总值就达45万亿元。如果这些建筑物的使用寿命平均能够增加20年，就能节约投资18万亿元，钢材3.6亿吨，水泥10.8亿吨，砂石32亿方。这里还未包括建筑装修、建筑设备以及拆除与处置建筑垃圾的资金与资源消耗。这笔账是2010年算的，所以总体价格数量都远远超过了2005年顾海波的那笔账。

那些想建房子遵循经济性原则的专家们，有没有把这些计入成本呢？如果计入了成本，是建一栋100年使用期限的房子合算，还是建一个30年、50年的房子更经济合算呢？

2．民用建筑的安全性问题

所谓“天有不测风云，人有旦夕祸福”。在1976年7月27日以前，有几个人会知道28日唐山会有8级大地震，24万人失去生命；在2008年5月11日之前，又有几人知道汶川会发生8级大地震，8万多人丧失生命。老祖宗当初最先发明了房子这个物件，最原始的功能是防止野兽和他族的侵袭，防止风霜雨雪的侵害，安全性是其第一需求。我们现在的房子早就超越了原始社会的水平，但高大的建筑物带来新的隐患，一场不期而遇的地震会使那些建筑不牢靠的高楼瞬间倒塌，夺去众多人的生命，这一点真比不了原始社会，那时候的房子根本不怕地震，再强的地震也不怕，因为那些窝棚式的建筑物砸不死人，而我们的钢筋水泥却是能够砸死人的。这一点必须给予充分的考虑。

据测算，唐山地震和汶川地震震级相同，强震产生的能量也基本相同，大体上相当于400颗广岛原子弹爆炸。而两次地震震中的烈度都高达11度，且都是有人居住的地区。汶川地震中烈度达到11度的地区面积约2419平方公里，以四川省汶川县映秀镇和北川县县城两个中心呈长条状分布，其中，映秀11度区沿汶川—都江堰—彭州方向分布，北川11度区沿安县—北川—平武方向分布。另有10度区面积约3144平方公里，9度区的面积约7738平方公里，8度区面积约27787平方公里，7度区面积约84449平方公里，6度区的面积约314906平方公里，一直延续到重庆市西部和云南省昭通市北端。

再看看我们的抗震设防指数吧。

我国《建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）》（2008年局部修订）规定，按本规范进行抗震设计的建筑，其抗震设防目标是：“小震不坏，中震可修，大震不倒”。当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损坏或不需修理可继续使用，当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时，可能损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。

中国把地震划分为六级，即小地震3级，有感地震3级至4.5级，中强地震4.5级至6级，强烈地震6级至7级，大地震7级至8级，大于8级的为巨大地震。根据这个划分标准，对抗震设防目标进行一下翻译就是：4.5级以下地震不坏，4.5级至6级地震可修，7级至8级地震不倒。设计基本地震加速度（design basic acceleration of ground motion），50年设计基准期超越概率10%的地震加速度的设计取值，也就是475年一遇。按说这一指标虽说不是很高，但基本也能说得过去了。但若仔细看下边的指标时，我们又会发生很大的疑惑。我们的抗震设防是按6、7、8、9度来设计的，而唐山、汶川两次大震的烈度都远远超过了这个设防烈度。以此设计，超过了9度烈度会怎么样呢，房倒屋塌吗？我们知道的是，我国的住宅建筑的防震设防大多为可以抵御烈度为6度至9度的地震。这是一个什么概念呢？查看《中国地震烈度表》（简要）可知：1度，无感，仅仪器能记录到；2度，微有感，特别敏感的人在完全静止中有感；3度，少有感，室内少数人在静止中有感，悬挂物轻微摆动；4度，多有感，室内大多数人，室外少数人有感，悬挂物摆动，不稳器皿作响；5度，惊醒，室外大多数人有感，家畜不宁，门窗作响，墙壁表面出现裂纹；6度，惊慌，人站立不稳，家畜外逃，器皿翻落，简陋棚舍损坏，陡坎滑坡；7度，房屋损坏，房屋轻微损坏，牌坊，烟囱损坏，地表出现裂缝及喷沙冒水；8度，建筑物破坏，房屋多有损坏，少数破坏路基塌方，地下管道破裂；9度，建筑物普遍破坏，房屋大多数破坏，少数倾倒，牌坊、烟囱等崩塌，铁轨弯曲；10度，建筑物普遍摧毁，房屋倾倒，道路毁坏，山石大量崩塌，水面大浪扑岸；11度，毁灭，房屋大量倒塌，路基堤岸大段崩毁，地表产生很大变化；12度，山川易景，切建筑物普遍毁坏，地形剧烈变化，动植物遭毁灭。按这个烈度表来看，我们的抗震设防指标是很低的，万一发生了7级以上的地震恐怕就不能抵御了。

我国是一个多地震国家，有史以来，震级7级以上的地震就有上百次之多。发生在大中城市的地震也屡见不鲜。地震给人民带来的损失是惨重的，教训也是沉痛的。我国现有的城市662座，位于地震区的约占74.5%，其中一半位于地震烈度7度以上地区，23个省会城市和2/3的百万以上人口大城市都位于地震烈度7度以上的高危险区。我国地震活动的主要特点是：地震活动范围广，震中分散，随机性强；地震震源浅，强度大；相当一部分建筑物的抗震能力差。

我国是世界上遭受地震灾害最为严重的国家之一。历史上不乏大地震的记载，8.5级以上地震就有3次，1920年2月16日的海原大地震致使海原县“全城房屋均荡平，人民死伤十之八九”“鸣声如雷，大风吹走山顶庙宇房屋”“山崩地裂，山河变更”。因黄土崩滑、窑洞坍塌而压死的和以后因受伤、严冻、饥饿和瘟疫致死者达24.6万余人。这场地震离我们当代人时间稍微有些远，但是1976年的唐山大地震、2008年的汶川大地震，离我们都不远。近几年还有青海玉树大地震、四川雅安大地震、云南省昭通市鲁甸县地震等多起地震，每次地震房屋倒塌现象都十分严重，造成的人员伤害和经济损失也极为惨重。

世界上也有很多国家发生地震，但其后果却是天壤之别。2001年1月，印度古吉拉特邦发生了7.8级地震，短短30秒内便使美丽的古城变成了一片残垣断壁，10万人口的城市竟有几万人被埋在瓦砾之下，死亡4600多人。但这一人数相对于汶川死亡69225人，伤374643人，失踪17923人相差甚远。相对而言，日本和美国却是很少有这样的伤亡。2003年9月26日，日本北海道地区发生8.0级地震，只造成1人死亡，2人失踪和500余人受伤，绝大部分建筑保持完好。美国的西海岸也是地震的多发区，多年来非常重视建设工程的抗震设防，2002年11月4日，美国阿拉斯加发生了7.8级地震，强烈的地震仅造成该地区输油管道临时关闭，未遭到破坏，只是个别道路和房屋受损，没有造成人员伤亡。

唐山大地震毕竟发生在40多年前，那时的经济和技术情况都比较落后，可是我们现在已经号称世界第二大经济实体了，经济技术与当年不可同日而语了，如果还把抗震设防定为7度是不是对人民群众的生命太漠视了呢？难道就不能盖一些能抗8级、9级地震的房子吗？盖这样的房子能多花多少钱，况且现在已经是商品房时代了，老百姓花了巨额财产买的商品房，难道就只能抗5～6级地震吗？这让我们老百姓情何以堪啊。2003年8月16日，在内蒙古赤峰市巴林左旗与阿鲁科尔沁旗间发生了里氏5.9级地震，震中烈度达到了8度，造成了4人死亡，60人重伤，104人轻伤。5.9级地震震中烈度就达到了8度，那我们的7度设防连5.9级地震都抵挡不了，这是不是设防等级太低了呢？2005年11月26日，江西九江、瑞昌间发生5.7级地震，仅江西省就倒塌房屋1.8万间，损坏房屋15万间，5.7级地震而已。更有甚者，2006年10月27日至28日，湖北随州连续发生里氏4.7级、4.2级地震，烈度为6度，倒塌房屋3间，损坏居民房屋13981间。不到5级的地震房屋就倒塌破坏。更不可思议的是，2008年1月11日，湖南吉首发生一次2.5级地震，震中附近5个村庄有感，两栋二层楼房严重破坏，直接经济损失达到数十万元，成为小震成灾的典型案例。有人说这是农村的房屋，农村的房屋就可以不抗震吗？我们城市的“楼歪歪”“楼脆脆”们又能抗几级地震呢？

我国抗震方面专家王庆霖说：总体看中国建筑安全度水平，比起国外还是偏低。中国有句古语，“取乎其上，得乎其中；取乎其中，得乎其下”。住房标准应从严不应从宽。

我们强烈呼吁提高房屋设计使用年限和设计的标准，提高房屋设计使用年限至100年，能抗8级地震。以上标准含农村村民自建房。