第三节 我国REITs的退出机制
一、赎回方式——封闭式
根据REITs基金能否赎回可将其分为封闭式REITs和开放式REITs，开放式REITs不断发行新股票并将其销售给投资者，同时用经营收入购买额外的房地产；封闭式REITs在发行原始股票和购买资产之后，则不再发行新的股票，现存股票的价值完全取决于REITs资产组合的经营业绩。
从美国的情况看，开放式REITs已成为主流，占85%。亚洲各国或地区REITs，目前主要是封闭式REITs，原因在于管理水平和资本市场的成熟度较低。新加坡已发行的7只REITs和中国香港的3只REITs都是封闭式。考虑到具体情况，我国REITs的赎回方式也应采取封闭式，原因如下：
（1）目前我国REITs发展的基础，是不太成熟的证券市场和不太规范的房地产市场，如发展开放式REITs，一旦证券市场和房地产市场发生波动，必将波及REITs市场，而REITs的波动，又会加剧证券和房地产市场的波动，从而形成恶性循环。
（2）房地产投资是一种长期性投资，需要不断投入巨额资金，封闭式REITs的特点有利于房地产的长期投资。权益型REITs的投资项目周期一般较长，且需较强的稳定性，投资组合不会受到很大影响，而且开放式REITs在发行新股时，必须对现存资产进行评估以确定股价，多次评估又比较困难。
（3）考虑到REITs投资对象流动性差、风险大等特点，封闭式REITs更适合目前我国的发展。根据项目的投资回收期长短，封闭时间可以定为10～20年。
为了增强投资基金的流动性，基金在发行完毕后封闭，基金受益凭证可以在相关的二级市场流通，这样投资基金就同时具备了长期性和流动性的优点，不失为一种较为理想而又现实的选择。
二、合并、终止与退出
（一）合并
根据房地产投资基金发展的需要，在考察其他房地产投资基金收益能力及发展水平的基础上，REITs在基金单位持有人以特别决议案方式批准后，可以与其他房地产投资基金合并，以形成规模效应。如果合并房地产投资基金的建议由管理人提出，管理人在合并过程中所获得的权益与其他基金单位持有人发生冲突，则管理人及相关人员需要放弃决议投票的权利，以保证合并的合理性和合法性。
如果合并时需要受托人退任，而存留资产及房地产投资基金的债务也一并合并，那么，合并协议必须包含能够使受托人满意的补偿条款，这样受托人才不需要再对房地产投资基金在合并时仍有效的债务负责，直到随后的合并实体扣除或拨付相应的债务。另外，对管理人的提议及经特别决议案批准的合并事项，房地产投资基金不需要就可能引起的后果承担其他责任，但因受托人的欺诈、蓄意失责、不真诚或疏忽行为而引致的责任除外。在合理可行的情况下，房地产投资基金管理人必须在一定期限内尽快发出合并公告，通知基金单位持有人有关房地产投资基金合并的意向。
刊发的公告中应载有以下资料：（1）合并房地产投资基金的理由；（2）合并的生效日期；（3）处理存置资产的方式；（4）因合并而发行或交换新基金单位的程序及时间；（5）房地产投资基金的估值报告；（6）合并的估计成本及其负责人；（7）管理人需要通知基金单位持有人的其他重要数据等。
（二）终止
在房地产投资基金终止方面，如果该基金未能按招股说明书中安排的时间顺利上市，则应在招股说明书中写明“可以在未经基金单位持有人批准的情况下终止”等字样。当然，如果该基金运作期满，或因某些原因遭到法院命令清盘，该基金将开始终止程序。如果基金单位持有人根据信托契约的条款，通过特别决议案的方式进行投票决议，也可以终止该基金。和房地产投资基金合并一样，终止房地产投资基金的建议如果是由管理人提出的，而且管理人在合并过程中所获得的权益与其他基金单位持有人冲突，则管理人及相关人员需要放弃决议投票的权利，以保证终止的合理性和合法性。
此外，按照我国香港《房地产投资基金守则》规定，REITs的管理人被撤职或退任，且从次日起，在规定期限内并无正式符合《房地产投资基金守则》资格移及获香港证监会认可的新管理人，愿意接管相应的职务，则受托人可以终止该基金的运行。
对房地产投资基金的终止，管理人须在一定期限内尽快发出终止公告，通知房地产投资基金单位持有人有关终止该基金的意向。刊发的公告中应载有以下资料：（1）终止房地产投资基金的理由；（2）终止的生效日期；（3）处理存置资产的方式；（4）分派终止集资款项的程序及时间安排；（5）房地产投资基金的估值报告；（6）终止的估计成本及负责人；（7）管理人需要通知基金单位持有人的其他重要数据等。
REITs获批准终止时，管理人须在受托人的监督下将该基金的资产变现，在完成事先拟定的出售与分派安排后，房地产投资基金即宣告终止。
（三）退出
房地产投资基金与其他产业投资基金一样，其最终的目的是追逐利润。因而，建立房地产投资基金的退出制度尤为重要。根据国外的经验和我国具体国情，可选择回购股份和通过上市来完成资本退出或股权转让，实现房地产投资基金的资金回收。随着我国资本市场的发展和完善，二级市场将会大量建立，从而为房地产投资基金的退出提供新的渠道。