1.2 房地产投资分析概述

1.2.1 房地产投资分析的概念

房地产投资分析，是指在房地产投资活动进行之前的分析论证过程，通过对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资者有较高收益水平的分析活动。

房地产投资分析是一项高知识含量的工作。房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。房地产投资分析与投资学、工程经济学关系非常密切，是理论与方法相结合的应用学科。

1.2.2 房地产投资分析的目标和任务

投资者必须在确定的即期的支出与不确定的未来收益之间作出慎重的选择。这时，就需要一种方法能够对各种方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益以及城市规划的约束等，使投资者获得最大的收益。这些就要求我们必须通过房地产投资分析才能作出正确的决策。投资分析要完成的基本任务是为投资者提供解决如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。具体如下。

1．为投资者指明投资方向

由于实际中往往会同时存在多种投资机会，其中诱人的投资机会又往往不止一个，而投资者可以利用的资源却是有限的。投资者在准备投资时，首先面临的往往是投资方向选择的问题。如地域、区位、物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等。投资者有可能是最初进入该市场或是投资新手，对投资环境一无所知，需要房地产投资分析人员面面俱到的阐述；也可能是已选好地址，要解决其余问题，这样投资分析人员就要为投资者解决全部问题。因此，这就要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题作出全面、可信的论证。

2．为投资者提供运作方法

投资活动的运作方法包括许多方面。如果投资者欲选择地块兴建商业地产项目用于出租经营，他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。投资分析人员可以通过充分的市场调查，利用专业知识，提供一系列合理、科学的投资运作方法。投资运作方式的水平往往取决于投资者的分析水平。

3．为投资者预测投资收益

投资者投资的目的和最关心的问题是投资收益。要预测投资收益就需要做好以下几方面的工作。投资者要详细了解全部投资额、自有资金及贷款额、资金分期投入额、贷款偿还期及利率、投资回收期及贴现率、税费比率、项目内部收益率、成本利润率等资料，还要了解全部资金利润率和自有资金利润率以确定贷款比例。通过分析要测算出投资者最关心的税后纯利润与投资额的比例等核心指标。当然也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。

4．为投资者分析风险并提供风险规避方法

分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要为投资者分析存在的投资风险；仅仅告知有风险也还是不够的，还要告知风险规避策略和方法。如果投资者被投资收益冲昏头脑，视风险而不顾或不愿视之，将有可能使投资者遭受巨大损失；如果分析人员懒于分析风险或只报喜不报忧，则是严重有悖职业道德或失职的行为。

除上述任务外，分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润，但也要考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目，不可能获得政府的批准。

房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益，而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。所以分析人员要对自己的分析结果负责，但是这种责任仅仅是技术和道义上的。归根到底，投资决策是投资者自己的事情，分析人员既不分享投资成功的多余报酬，也不承担投资失败的法律责任。何况投资环境千变万化，操作方法各不相同，也不能要求分析人员承担责任。但是，分析人员要对分析的技术数据和技术手段负责。在这方面，我国法律尚未规定，需要逐步完善。

房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。要达到这个目的和完成上述任务，对下述内容进行分析是必要的。

1.2.3 房地产投资分析的内容

房地产投资分析主要包括投资环境与市场分析、房地产投资估算与资金融通分析、财务分析、不确定性分析与风险分析、投资决策分析等内容。

1．投资环境与市场分析

在投资前期，充分了解和把握投资环境对于制订正确的房地产投资方案，作出正确的房地产投资决策是非常重要的。房地产投资环境是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。它包括硬环境和软环境两个部分。硬环境是影响房地产投资评价效果的实体环境，主要是指自然条件环境和基础设施环境，包括道路、交通、电力、能源、通信等自然和基础设施条件；软环境是指与投资有关的政治、经济、社会、文化等因素。

自然、经济、社会、政治等方面的投资环境状况对某一投资区域投资会产生直接和重大影响。在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的。对某一区位的需求越大，该区位单位面积的租金和价格水平就越高，所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。

房地产投资项目是通过房地产市场完成增值过程的，因此有必要调查房地产市场需求情况，辨识投资风险，选择投资机会，把握房地产市场动态。这个过程就是房地产投资市场分析。市场分析主要包括对房地产市场的调查与预测、房地产供求分析等。通过市场调查和预测对拟建或拟投资物业所处的市场的总体情况以及市场发展趋势的方向和强度作出分析。供求分析将从供给和需求两方面展开广泛的研究。在供给方面的分析将包括现期竞争物业的供给量、在建项目和拟建项数量；在需求方面的分析将包括现房空置率、现行市场条件下的吸纳速率，以及未来吸纳速率的发展前景。在此基础上，预测未来的租金和价格。

2．房地产投资估算与资金融通分析

以尽可能少的投入，获取尽可能多的收益，是理性的房地产投资者的必然要求和选择。客观而准确地估算项目投资额，科学地制订资金融通方案，对于降低项目投资额，减少建设期利息等支出，实现利润最大化目标具有重要的意义。通过投资环境和市场分析，我们会得到一些房地产项目定性分析和定量的调查或预测结果。通过调查分析项目得出的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金融通方案、可获得的融资额以及进度的安排等，这些基础数据的大小取决于涉及的投资环境与市场状况分析，同时与政府对开发的管理也有关。这些数据如果不够准确（当然是相对的），那么后面据此分析所得出的结论就是需要商榷的。

需要指出的是，房地产投资分析活动是在投资的前期进行的，因而上述很多基础数据来源于对房地产市场主观或客观的预测或估计。有时，作为房地产投资分析人员，想要对开发成本、租金、费用和销售价格等重要数据的未来变化作出准确的估计，是比较困难的。因此，有经验的投资分析人员有时会使用较为保守的数字，并且在投资分析报告上作一个“这些数字仅仅是估计而不能加以保证”的声明。

3．财务分析（含基础财务数据估算分析）

基础数据的估算为财务分析提供了重要的帮助。财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析。这一部分将通过前面给出的数据编制必要的财务报表、计算相应的技术经济指标，从而得出财务上是否可行的结论。利用特定的经济参数和分析方法，分析房地产投资项目的净现值、内部收益率、投资回收期等。财务分析所使用的指标有不同的分类形式，每一种分类形式都从不同角度说明了项目的财务情况。

4．不确定性分析与风险分析

在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是投资分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中必然带有某种不确定性。房地产投资项目一般都有较长的投资建设和经营期，在此期间，由于主客观条件的变化，会使这些数据也发生变化。通过这些不确定因素进行临界点分析、敏感性分析，可以揭示项目所能达到的盈利水平和面临的风险。风险分析是综合考虑各种风险变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件获利的可能性大小。这种可能性描述了房地产项目在特定收益状态下的风险程度，进而为投资者决策提供可靠依据。

5．投资决策分析（方案比选分析）

在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，需要在众多的投资方案中找出最佳方案。而可供选择的方案都是经过可行性分析后认可的方案。当投资者资源有限的时候，就需要对投资方案再进行比选。如有些方案是互斥的，选择哪一个？有些方案是相互依存的，怎么选择？当然，如果是独立方案，选择收益最大的即可。决策分析主要探讨项目方案比选的方法，并试图通过这些方法选择出最佳方案。

至此，一项完整的房地产投资分析过程才算完结。房地产投资分析主要包括投资环境与市场分析、房地产投资估算与资金融通分析、财务分析、不确定性分析与风险分析、决策分析等内容。通常情况下，大部分的投资项目只是做到房地产投资的方案比选分析阶段。本书从第2章起将以上述内容为主线分别讲解。为了更好地理解本书的内容，还设置了相关案例分析，希望这些案例能使读者更好地掌握房地产投资分析的内容。

1.2.4 房地产投资可行性研究

1．可行性研究的概念

可行性研究是指对拟建项目进行调查、预测分析、研究、评价等一系列工作，论证项目的必要性和技术经济合理性，评价投资的技术经济社会效益与影响，从而确定可行还是不可行。

房地产可行性研究，就是房地产开发企业在投资决策前，通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对建成后社会经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法。

它是考察房地产各类型产品开发在技术上的先进性和适用性，在经济上的盈利性和合理性，在建设上的可能性和可行性的主要依据。

2．可行性研究的阶段

作为项目建设前期的调查研究，可行性研究的工作内容大致可以划分为三个阶段。

（1）机会可行性研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究两种类型。前者是以一个地区、一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向进行的机会研究。后者是在前者的基础上，对按已选定的投资地点和行业提出的具体投资项目所进行的机会研究。对大多数房地产投资者来说，除了地点的选择以外，其投资机会都是针对具体项目进行的。

投资机会研究的主要内容是：地区情况、经济情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究一般相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算精确度较低，允许误差大致在±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，所需时间为1—2个月。

（2）初步可行性研究。大型项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。

初步可行性研究是介于机会研究阶段和详细可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，主要目的在于分析机会研究结论、初步判断项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。它与详细可行性研究的区别在于，获取资料的详细程度不同、计算结果精度不同、分析深度不同。

初步可行性研究阶段投资估算比投资机会研究阶段要精确一些。误差范围大致在±20%。所需费用大约占总投资的0.25%～1.5%。

（3）详细可行性研究阶段。详细可行性研究是开发项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济是否可行后作出投资决策的关键步骤。

详细可行性研究是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。对于一些中小型的投资项目，或某些投资机会研究的成果已经获得足够资料的项目，往往就会越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。

3．可行性研究的步骤

由于房地产市场的复杂性和多变性，势必要求房地产可行性研究按照从总体到局部、从重点到一般、从粗略到细致的原则，并遵循一定的客观、科学的步骤来进行，否则，就会浪费大量的人力、物力和财力，事倍功半。通常进行房地产可行性研究的步骤分为四步，如图1-2所示。

4．房地产可行性研究报告编制内容

不同的房地产项目，可行性报告内容也不同。归纳起来，一般包括以下内容：

（1）总论；

（2）市场需求情况和拟建规模；

（3）资源、原材料、燃料和公用设施情况；

（4）建设地点选择；

（5）设计方案；

（6）环境保护；

（7）项目实施计划和进度要求；

（8）投资估算及资金筹措；

（9）经济效果评价。

不同的房地产项目对可行性研究的内容可进行适当增减并有所侧重。

1.2.5 房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同

1．房地产投资项目的可行性分析与投资分析的不同点

房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资者有较高收益水平的分析活动。

可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资这个项目，即目标项目在技术上是否先进、是否实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。

房地产可行性研究，就是房地产开发企业在投资决策前，通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对建成后社会经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法。

对于开发项目而言，可行性分析要研究的是开发成本和销售收入之间的关系是否能够实现开发商可接受的最低的投资目标；对于置业投资项目而言，可行性分析要研究的是项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款，或转售价格是否能够实现投资者可接受的最低的投资结果。

可行性分析要解决的是一个项目成功的可能性问题，任何项目在投资前都会面临技术、财务和社会方面的各种限制。在具体的限制条件下，如果分析人员认为某一方面能够实现一个令人满意的明确的目的，这时就可以认为该项目是“可行的”。

一个方案可行，并不是说一个方案就一定是合适的。有时，几个方案都可能是可行的，甚至都具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点，回答的是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题，后者应该由房地产投资分析来解决。房地产投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间和风险的排序找出一个最优方案作为投资者的最后选择。

面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间和风险的排序找出一个最优的方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。

2．房地产投资项目的可行性分析与项目评估的不同

项目评估是在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目（或企业）、国民经济和社会的角度出发，由有关部门（包括银行、中介咨询机构等）对拟建投资项目建设的必要性、建设条件、生产条件、项目的市场需求、工程技术、财务效益、经济效益、社会效益等进行全面分析论证，并就该项目是否可行提出相应职业判断的一项工作。

按照国家规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的阶段。

可行性分析与项目评估的不同之处如下。

（1）主体不同。可行性研究工作是由投资者负责组织实施的，而项目评估则是由贷款银行或有关部门负责组织实施的。一般来讲，这两项活动均须委托有关工程咨询机构（或其他中介机构）进行，但其所代表的仍是不同的行为主体，亦即咨询机构要对不同的行为主体负责。

（2）立足点不同。可行性研究是站在直接投资者的角度来考察项目的，而项目评估则是站在贷款银行或有关部门的角度来考察项目的。由于角度不同，可能导致对同一问题的看法不同，结论也可能出现差异。

（3）作用不同。二者都是进行投资决策的重要依据，可行性研究是投资者进行投资决策和政府职能部门审批项目（在现行投资项目审批制度条件下）的重要依据，项目评估则是政府职能部门（对于大型项目而言）和上级主管部门审批项目的重要依据，更是金融机构确定贷款与否的重要依据。二者不可能也无法相互替代。

（4）阶段不同。尽管二者都处于项目建设周期中的建设前期，但在此时期内，可行性研究在先，项目评估在后，这一工作顺序是不能颠倒的。项目评估人员要充分利用可行性研究的成果，进行周密的调查研究与分析论证，独立地提出决策性建议。可行性研究为项目评估提供工作基础，而项目评估则是可行性研究的延伸、深化和再研究。

1.2.6 房地产投资分析中常用的基本概念

1．市场价值与投资价值

（1）市场价值（Market Value）是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。也就是公平交易时，某一物业的最可能价格。

公平交易的假设条件是买卖双方对市场的认知度、交易时的议价能力和交易时双方的地位都是相等的。最可能交易价格认为买卖双方在知识和议价能力方面多数是不相等的，价格有时会受到任何一方感情冲动的影响。市场价值是房地产评估人员常用的术语。一般认为是待估房地产在某一时点众多市场交易主体各自认同的最可能交易价格的平均值。市场价值是客观的、非个人的价值。

（2）投资价值（Investment Value）是指特定投资者将某一房地产作为投资时的价值。投资价值是预期的未来收益的价值。它是潜在购买者愿意为某一物业支付的最高价格，或者是潜在卖方愿意接受的最低价格。但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。因为它不是一个现实的而是一个预期的价值，其中夹杂着许多投资者个人因素的影响。这些个人因素包括：投资者对该物业未来产生利润或收益能力的预期；投资者对物业可能持有期的假定；投资者对物业销售价格的判断；投资者融资前景的差异；投资者对市场其他投资机会的考虑；投资者对于风险的态度等。投资者都是在以上各种因素的基础上，通过分析、研究和预测来得出项目的投资价值。

一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初始现金支出。当然，不同的投资者对一个项目的投资价值认识不同，这取决于很多因素，如能够获得的抵押贷款的额度、市场上其他投资机会的水平以及投资者对待风险的态度等。

由于房地产市场是一个不完全竞争市场，因此房地产市场中的成交价格可能高于或低于完全竞争市场下的成交价格。因此，房地产的市场交易价格与房地产的价值可能并不一致。

下面介绍几个与房地产投资价值相关的概念。

①交易价格。交易价格通常是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。但随着两次交易期间相距的延长，交易价格的重要参考作用便会下降。

②最可能销售价格。最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指在现有的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。

③交易区间。卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。

如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。买方所考虑的重点是他将要支付的最高价格，而卖方所考虑的重点是他可接受的最低价格。这二者的结合，构成了交易价格的可能区间。只有当买方所愿意支付的最高价格高于或等于卖方所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。至于到底在这一区间的哪一位置，将取决于交易双方的议价能力和技巧，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。在卖方市场下，交易价格往往是偏高的；在买方市场下，交易价格往往是偏低的。

（3）投资价值与市场价值的不同。某一物业的投资价值，是该物业对于某个具体的投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该物业所估计的价值或作出的评价。而该物业的市场价值，是该物业对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。

投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。就投资价值与市场价值而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。

2．现金流量

从货币形态来看，房地产投资表现为投入一定量的资金，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。通常，我们把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。

从房地产投资项目分析的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。

现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量=现金流入量-现金流出量

配套使用的概念，通常还有现金流量图、现金流量表等。

现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。它直观地反映了现金流量与时间的关系。它是协助投资分析人员进行复利计算和投资分析的有效工具。

现金流量表是将项目在计算期内的现金流入与流出按发生的时间列入相应时期的一种表格。

（1）开发后出售房地产项目时的现金流量。对于一个房地产开发项目，有时开发商为了分散投资风险、减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预售的形式落实了买方。有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时，才开始进行项目的铺售工作。这两种情况下的房地产投资项目的现金流量，与项目的投资和销售收入（含期房销售收入和现房销售收入）有关，则项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。

（2）开发后持有房地产项目时的现金流量。对于一个房地产开发项目，有时开发商也可能根据市场情况决定把项目出租或自营，这样开发投资实际上就变成了长期置业投资。因为无论出租也好，自营也好，短期内都不可能把投资收回。这时的净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。这些净租金收入与净经营收入都是未来的、预期的。这就意味着，这些收入或收益如果要成为衡量投资价值的因素，就需要对它们进行折现。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。

对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售收入、出租与经营收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

（3）置业投资项目的现金流量。如果是房地产置业投资，则投资者既可以购买开发商新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以购买房地产市场上的二手货（市场上的存量房地产）。购买之后通常是将物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。前面说过，这种投资的另一个特点是，在投资者不想继续持有该物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。这样，置业投资的现金流量通常由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净现金流量（可以计算税前的，也可以计算税后的，根据需要来决定）；另一部分是持有期末物业的净转售收益（即剔除了交易成本及相关税收后的现金流量）。

不管是开发后出售、出租还是自营，也不管是置业后出租还是自营，其净现金流量往往来自于对项目未来年份经营情况的预测。因此，当对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。