2.1 房地产投资环境分析

房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。

进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。

2.1.1 房地产投资环境要素

正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前必须考虑的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市或地区的所有情况，但一般把投资环境因素划分为六大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。

从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类。

1．从地域范围上划分

可分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指在整个国家范围内影响投资的各种因素的总和；微观投资环境是指一个地区范围内影响投资的各种因素的总和。各个地区的投资环境是国家宏观投资环境的构成部分，因此，各地区投资环境的改善也能促进国家宏观投资环境的改善。

2．从投资环境所包含因素的多少来划分

可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义的投资环境主要指投资的经济环境，包括一国经济发展水平、经济发展战略、经济体制、基础设施、外汇管制、市场的完善程度、物价和经济的稳定状况等；广义的投资环境除包括狭义的即经济的投资环境外，还包括政治、法律、社会文化等对投资可能发生直接、间接影响的各种因素。通常所说的投资环境主要指广义的投资环境。

3．从投资环境表现的形态来划分

可分为硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施（其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等），也就是投资区域的物质条件。良好的硬环境是项目成功的物质条件。相应地，软投资环境是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软环境范畴。软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握。

硬投资环境对国际投资活动固然重要，但软投资环境也不可忽视。下面按照软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述。

2.1.1.1 硬环境要素

从房地产市场来看，硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集，促进市场活跃。而所谓的硬环境主要包括以下几个方面。

1．基础设施

随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，因此引起了国内外经济学家的普遍重视。美国《现代经济词典》把基础设施定义为：社会的间接资本，支撑一国的经济基础（即运输、通讯系统、电力设备和其他公共服务设施），还可以包括人们受教育的水平、社会风尚、生产技术以及管理经验等无形资产。

城市基础设施是既为物质生产又为人民生活提供一般条件的公共设施，是城市赖以存在和发展的基础。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施；另一类是社会性基础设施，包括文化、教育、卫生、商业服务业等设施。

从各国城市的发展来看，城市基础设施的构成主要包括六大系统。

（1）城市能源系统。主要包括城市电力生产和供应系统，人工煤气的生产及煤气、天然气、石油液化气的供应系统，集中供热的热源生产和热力输送系统。城市能源系统在城市中的作用是发生和组织发生和组织能源流循环，现代化城市能源系统具有安全、经济、舒适等特点。

（2）城市水资源和供水排水系统。主要包括水资源的开发、利用和管理系统，自来水的生产与供应系统，污水、废水和雨水的接纳、输送、净化及排放系统，中水供应系统等。其功能是组织水流及废水流循环。

（3）城市交通运输系统。主要包括城市道路系统（各级城市道路、桥梁、停车场、道路照明等交通工程设施，以及城市对外交通运输集散和衔接设施，如航空港、火车站、长途客运站、港口、码头等），交通管制系统（交通信号灯、各种交通标志设施等），客货运输系统（公共电汽车、出租汽车、地铁轻轨等轨道交通、轮渡、人力等各种客运设施，以及各种城市货物运输设施）。其功能是建立城市整体与延伸的分支构架，组织人流、车流、物流等，现代城市交通系统应充分体现以人为本的设计理念。

（4）城市邮电通信系统。主要包括邮政设施系统（信函、电报、各级邮电局、邮政信箱等），电信设施系统（电话、传真、移动通讯服务设施、网络系统及电信局等）。其主要功能是在城市系统中组织信息流循环。

（5）城市生态环境系统。主要包括城市环卫系统（垃圾粪便的收集、清运、处理，公共场所的保洁，公厕等环卫设施），城市园林绿化系统（公园、绿化带、公共绿地、苗圃等），城市环境保护系统。其功能作用是美化城市景观和净化生态环境。

（6）城市防灾系统。主要包括消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等。其功能是防护自然灾害和人为灾难。

完备的市政基础设施是区域房地产市场健康发展的基础。市政基础设施在成熟区域很少出现问题，而对于快速成长的中小城市和大城市的边缘地带，问题则比较复杂且频繁。如在我国一些中小城市，城市长期以来只在一个很小的核心区域成长，市政基础设施只在这一中心地区比较完善。而近年来随着城市化速度加快，城市核心区已经不能满足其空间要求，迫切需要开拓新的土地用于城市建设，但却遇到了市政基础设施条件严重缺陷的瓶颈。这对于异地开发房地产项目的开发商是最应该谨慎对待的问题，必须事先调查清楚，避免已经开始开发才发现没有热力管线、没有煤气的问题。这样的失误在目前是非常常见的。

因此，分析房地产投资环境时，必须将市政基础设施作为一个非常重要的影响因素加以考虑。

2．生活配套

生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等。生活配套的完善与否决定了该区域生活氛围的优劣，对项目定位和开发策略有较大影响。

生活配套的水平和数量，反映了区域消费群体的层次和特点。在一个生活配套数量不足、经营规模小、层次低、缺少品牌店的区域，如果要开发高档社区，难度就比较大。因此，进行房地产开发，必须认真考察周边生活配套，不仅是要依据调查结果调整自己的物业配比，同时也要保证生活配套的水平和质量与所开发项目定位保持一致。

3．商务设施

商务环境的成熟度对房地产需求的影响是非常明显的。一个繁荣的商务中心，其内部和周边的写字楼市场、公寓市场和商铺市场都有较高的价格和旺盛的需求。这从北京CBD、金融街、中关村等的房地产市场的情况就可以看出。

北京CBD一流的商务环境创造了巨大的产业增长动力，也促进了房地产市场的繁荣。CBD区域内的写字楼租金是北京市最高的，CBD内大多数公寓项目的均价超过10000元/平方米，商业地产也一样火爆。就连朝阳东邻与CBD有高速公路相连的通州区，住宅的价格都因此大幅上升，仅2001～2003年，通州住宅项目就普遍上升了500～1000元/平方米，甚至有的楼盘出现了与一期相比翻倍的巨大涨幅，为房地产开发商带来了丰厚的利润回报。

4．其他因素

除了上述以外，还有一些配套设施或公共设施会对房地产投资环境和市场环境产生有利或不利的影响，也应该特别注意。诸如工厂、传染病医院、发电站、垃圾站等如果在项目周边，对地块开发有不利的影响。繁忙的铁路线也会严重破坏社区的生活环境，影响产品品质的提高。注意考察研究项目附近的污染和其他不利的设施，将更好地控制风险。

2.1.1.2 软环境要素

软环境要素相对硬环境来说，更加难以把握。因为它的形态更具变化性，影响的程度也不容易估计，分析的主观性更强。

1．社会文化

社会文化环境是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准则、教育水平及人口素质等。

虽然社会文化环境是一种软环境，但仍会直接或间接对开发企业产生影响，在某些方面甚至可能产生重大影响。如在房地产投资活动中，尽管汉语是最广泛使用的语言，但完全使用汉语也是不现实的。很多少数民族聚居的地区都有一种当地语言，也有的地区有两种或多种地方语言。广东的通用语言有汉语和粤语，福建则有包括客家话和闽南话的大量方言，新疆的当地语言是维吾尔语。语言障碍的存在，势必要增加翻译环节，给开发活动带来一定的不便。特别是，在不同文化的语言中，某些词汇的内涵和外延存在一定程度的差异，易造成不必要的误解。因此，大多数开发企业更乐于到使用自己熟悉语言的地区进行投资。

2．政治

政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局稳定性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等方面的基本条件。

开发地区政治环境如何，直接关系到投资开发的安全性，是开发企业首先应当考虑的因素之一。因为开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低等直接关系到投资有无保障的问题。只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利创造必要的前提。反之，一个政治腐败，社会不安的地区，则不可能使投资得到起码的保障，也难免使投资者遭到政治风险，带来的巨大损失。

3．经济

在影响房地产价格变动的市场因素中，经济周期变动，或称景气的变动，是最重要的因素之一，它对投资效率和安全性的影响极大。因此对经济周期与房地产投资的关联性是开发企业不能忽略的。经济周期有衰退、危机、复苏和繁荣四个阶段。一般说来，在衰退时期，房地产价格逐渐下跌；到危机时，房地产跌至最低点；在经济复苏开始时，房地产价格又逐步上升；到繁荣时，房地产价格上涨至最高点。

经济周期的变化影响着房地产市场的供求关系和房地产价格的走势，使其也呈现出周期性的变化。如果整体经济持续向好，对房地产市场价格的稳定和回升是有利的，房地产行业投资的风险也相对较低；但如果经济处于经济周期的衰退和低谷阶段，房地产作为一个重要的固定资产投资行业，将受到较大的抑制作用，无论是房地产市场需求还是房地产投资需求，都难以保证投资的安全性和回报率。

经济环境的具体内容包括当地经济发展水平、生产要素供应和吸引投资情况等。其中经济发展水平是指当地GDP及人均GDP数值及增长率、当地进口贸易、当地市场规模市场潜力及开放度、当地近五年来的通货膨胀和当地的消费水平及结构、配套金融服务和信息服务市场等方面。生产要素供应是指原材料供应及价格、劳动力供应及工资水平、土地资源及价格、资金供应及利率、外汇管制方式及汇率等方面。吸引投资情况是指最近三年吸引投资金额、增长率和新增投资企业情况。

目前中国境内较权威和有指导性借鉴性的经济分析成果主要有统计局、国务院发展研究中心等政府部门做出的统计分析以及各大科研机构的课题研究等。

4．法制

市场经济在一定意义上说就是法制经济。只有加强法制建设，才能保护投资企业在市场竞争中的平等、有序、有效，才能保护投资企业的自主权和利益。然而，在中国，各地的法制环境，由于立法和执法等方面的差异，还存在很大程度的不完善性。这在西部大开发中可见一斑。中央提出西部开发的战略决策，对西部来说，无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部还没有形成一个让人满意的投资环境，外资和国内东部地区的资金尚不能放心地投入西部。

良好的法律环境，将改善当地的投资环境，帮助开发企业和投资方快速顺利地收回资本，完成开发。对于房地产开发企业来说，对房地产影响最大的是土地政策及房地产法律法规，还包括国家和当地对于规划建设条件的规定，这些政策的变化常常导致房地产开发方向开发重点和盈利模式的重大转变。

5．金融

金融是房地产开发投资前必须重点考察的因素。房地产投资与普通项目投资相比，一个突出的差别就是资金需求量大，对资金和融资渠道的依赖性更强。

目前，中国的房地产企业大多处于资金不足状态，负债率很高，常常达到70%～80%甚至更高，偿债能力弱。受种种条件的限制，房地产企业的融资渠道非常狭窄，更多地还是依赖银行贷款，从开发贷款到房屋按揭。据统计资料显示，开发企业的自有资金基本在项目总投资额的30%左右，其余部分基本通过直接或间接方式来自银行。

因此，金融政策和融资渠道的变化强烈影响着房地产开发活动。金融力量，在目前中国实际环境中，对房地产行业具有颠覆性的影响，必须在投资环境分析中得到应有的重视。

案例2-22008年至2009年房地产政策的影响

2008年，经过了房地产的寒冬期，以及经济危机带来的巨大经济冲击，政府开始放宽对房地产行业的政策控制，稳定房地产市场发展的同时刺激经济复苏。2008年9月，央行推出“两率”下调政策，开始放松对房地产交易市场的管制；10月，国家三部门联合救市：财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。随后的国家刺激经济复苏的调控政策和逐步放宽的信贷政策，也在支持房地产市场回温。

2009年房地产调控政策则坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。其主要特点如下。

（1）改善供给结构，完善住房保障政策。推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

（2）加大对自住购房需求的支持力度。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。

（3）完善房地产信贷政策，防止金融风险。加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。

（4）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举。

这些政策对房地产市场的影响：2009年初开始，部分楼市成交开始了小量恢复，并从3月起全国范围开始回暖。依据国家统计局最新发布的数据显示：2009年1—8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%。2009年1—8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。2009年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，环比上涨0.9%。

2.1.2 房地产投资环境的分析方法

投资环境分析评估是开发企业开发活动中可行性研究的重要组成部分。投资环境分析的结论是开发企业制定投资战略、选择开发地区、确定开发的物业形式和选择投资方式的重要依据。认真做好市场调查和投资环境评估是房地产开发项目成功与否的基础。

投资环境的分析评估是一项复杂的、涉及面十分广泛的工作。全面评价一个地区的投资环境，不仅要考虑经济因素和经营条件，还要认真研究政治、法律、自然资源等诸方面的因素。投资环境的评估方法主要有多因素评估法、专家实地评估、咨询机构评估、冷热对比法和道氏评估法五种。

2.1.2.1 多因素评估法

在1987年召开的“中国投资环境比较研究”研讨会上，香港中文大学闵建蜀教授在罗氏等级尺度法的基础上，提出了多因素评估法，也称闵氏评估法。

他将投资环境因素分为11类，即政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境和竞争环境。每一类因素又由一系列子因素构成，如政治环境包括政治稳定性、国有化的可能性、当地政府的外资政策等（闵氏多因素评估法，如表2-1所示）。

在具体评估该地区投资环境时，首先对各类因素的子因素作出综合评价；然后据此对该类因素作出优、良、中、可、差的判断；最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式如下：

式中，G为投资环境总分数；Wi为第i类因素的权重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei分别为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。

投资环境总分数的取值在11～55之间，愈接近55，则说明投资环境愈佳；反之，愈接近11，则说明投资环境愈差。

由于多因素评估法侧重于对该地区投资环境作一般性的评价，较少考虑具体项目的投资动机。因此，闵建蜀教授又提出了一种与此相配套的关键因素评估方法。该方法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境作出评价。

关键因素评估法把外商投资的动机划分为6种：

（1）降低成本；

（2）开拓当地市场；

（3）获得原料和元件的供应；

（4）分散风险；

（5）追随竞争者；

（6）获得当地的生产和管理技术。

每种投资动机又包含若干影响投资环境的关键因素。根据挑选出的关键因素，并采用前述的计算总分的方法来评价投资环境。关键因素评估法，如表2-2所示。

2.1.2.2 专家实地评估法

为了解某地区的投资环境，投资者可以派遣一个专家组前往当地进行实地考察和评价。在几天或几周的考察中，专家组不仅要进行广泛的调查，而且还要同当地的政府官员、有关专家学者、企业家、商人等直接接触和会谈，以尽可能收集到第一手资料。在考察结束后，专家组要提交调查报告，对被调查地区的投资环境进行较为详尽的介绍和评价。

专家组对该地区投资环境进行实地考察论证时，所获得的资料、信息的来源是影响评价结论的一个重要因素。准确、完整、全面的信息是专家组做出正确评估结论的基础；反之，错误、失真、残缺的信息可能将投资环境的评价引入歧途。

为了获取准确、全面的资料和信息，专家组应该广泛而直接地同该地区各行各业的人接触。这些人员主要包括：

（1）该地区有关机构和部门的官员和工作人员；

（2）银行等金融企业；

（3）当地企业家；

（4）外国企业家和商人；

（5）与本公司有间接关系的人员；

（6）大学教授及研究人员；

（7）新闻机构和报刊；

（8）顾客和潜在的顾客。

采用专家实地论证方式评估投资环境，可以增加评价者的感性认识，获得许多从官方公布的统计资料中无法获得的第一手资料，有利于对该地区投资环境做出比较客观的评价。

然而，专家组要想在很短的考察期内，对该地区的政治、经济、社会、自然条件等方面做出详尽、全面的评价是很困难的。而且，尽管要求专家组在调查中力求获取第一手资料，但事实上，他们同该地区的政治、经济、社会实际还是有相当的距离，所得到的可能是千篇一律的介绍，这些介绍以后可能成为他们调查报告的主要内容。由此而可能形成的不切实际的调查报告会令许多投资者做出不恰当的投资决策，甚至蒙受重大损失。

2.1.2.3 咨询机构评估

投资环境评估也可以委托专门的咨询机构进行。咨询机构接受委托，以专门的知识和经验，通过调查研究取得信息，用现代科学的咨询方法，对该地区的投资环境进行评价，为委托者进行投资决策，或制定改善投资环境的措施提供依据。咨询机构的评估工作大体分为3个阶段。

1．评估前的洽谈

这一阶段从委托者提出要求开始直至签订咨询委托合同。该阶段的实施程序主要有：

（1）咨询机构与委托者谈判，明确了解委托者的意图和目标；

（2）在咨询机构内组织课题组，选派知识渊博、经验丰富的通才担任课题组长；

（3）课题组收集信息并做事前调查，根据掌握的信息，制定出评估工作计划书；

（4）与委托者确定工作计划书，正式签订咨询委托合同。

2．评估阶段

在这一阶段，课题组要根据合同的要求，进行广泛调查，收集投资环境所涉及的各方面信息，必要时还应做实地考察。在占有大量资料的基础上，课题组运用各种分析方法对投资环境做出分析和评价。

3．评估报告

评估报告是咨询机构进行投资环境评估的最终成果。对它的要求，一般来说既要系统全面，又要简明扼要，以便于委托者做出投资与否的决策，或便于委托者进一步完善投资环境。

2.1.2.4 冷热对比法

这是1968年美国学者伊西阿·利特法克和彼得·班廷两人提出的投资环境评估方法。他们归纳出一个地区投资环境“冷热”（即优劣）的七大因素，并从投资者的角度出发，对一些地区的投资环境进行评价。包括以下几个因素。

1．政治稳定性

要有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。

2．市场机会

有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。

3．经济发展与成就

一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。

4．文化一元化

一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。

5．法令阻碍

一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。

6．实质阻碍

一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。

7．地理文化差异

与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一个“冷”因素。

总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。

当然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对这些子因素作进一步的“热冷”分析。

“冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但它却为投资环境评估提供了可资利用的框架，为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了基础。同时，“冷热”对比分析的结论也是投资者制定投资战略、选择投资区位的重要依据。

2.1.2.5 道氏评估法

道氏化学公司创建于1897年，公司总部设在美国密歇根州米德兰市。1995年销售额为209.57亿美元，利润额20.78亿美元，其销售额仅次于杜邦、赫司特、巴斯夫和拜耳，在化工行业居第5位。道氏化学公司在世界各地共有310多个业务办事处，并在32个国家内设有180多个生产点，其销售收入约有一半是来自美国以外的其他地区。根据自己投资经营的经验，道氏公司提出了一种评估投资环境的方法。

道氏公司将投资风险分为两类。一是“正常企业风险”，或称为“竞争风险”。如自己的竞争对手可能生产出一种更好的产品，或者竞争对手的生产技术更先进，生产成本更低，产品价格也就越低廉。任何一个企业在投资经营中都存在这一类风险。二是“环境风险”，即某些可以使企业环境本身发生变化的政治、经济和社会因素。这类因素对企业投资和生产经营的影响是不确定的，既可能是有利的，也可能是不利的。

道氏化学公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围的不同划分为两大类。

第一类，企业从事生产经营的业务条件。如实质经济增长率、能否获得当地资产、是否实行价格控制、基础设施是否完备、利润获得的规定、利润再投资的规定、劳动力的技术水平、劳动力的稳定性、投资刺激、对非本地人的态度等，共有40项。

第二类，有可能引起企业生产经营业务条件变化的主要压力。如被外界冲击时易受损害的程度、实际经济增长率与预测速度的比较、舆论和领袖观点的变化趋势、地区领导层的稳定性、与相邻地区的关系、恐怖主义骚乱的程度和可能性、经济和社会进步的平衡、人口结构和人口发展趋势、对非本地人和非本地投资的态度等，也是40项。

在前两项评估的基础上，从中挑出8～10个在关系项目能获得成功的关键因素，作为进一步评估的基础。最后，提出4套项目预测方案。第一套是根据未来七年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案（道氏公司认为，赢利高峰一般为项目决策后的第七年，故将七年定为分析的时间段）；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好，而提出的“乐观”预测方案；第三套是假设各关键因素的变化比预期的糟，而提出的“悲观”预测方案；最后一套是各关键因素的变化最坏可能导致公司“遭难”的预测方案。在各预测方案提出后，请有关专家对每一套方案可能出现的概率进行预测，从而做出决策。