1.3 房地产的法律、法规及规范体系

房地产法律、法规及规范体系是指调整房地产开发、房地产交易、物业管理，以及房地产行政管理活动的各种不同层次的法律、法规及规范的总称，主要包括以下几个层次。

1．宪法

宪法是国家的根本大法，由全国人民代表大会制定，具有最高法律效力。我国宪法对房地产做了一些原则性的规定，无论是房地产立法还是执法都必须遵循宪法规定的原则。

宪法对房地产的原则性规定主要体现在第十条第一款至第五款。

（1）“城市的土地属于国家所有。”

（2）“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

（3）“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

（4）“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”

（5）“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

2．法律

法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，其地位及效力低于宪法而高于其他法。

我国专门的房地产法律有《城市房地产管理法》和《土地管理法》。

与房地产相关的法律有《建筑法》、《城乡规划法》、《环境影响评价法》、《测绘法》、《安全生产法》、《消防法》、《招标投标法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《物权法》、《担保法》、《拍卖法》、《行政许可法》、《民法通则》等。

3．行政法规

行政法规是由国务院制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。

与房地产有关的行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《住房公积金管理条例》、《建筑工程安全生产管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程勘查设计管理条例》、《房产测绘管理办法》、《建筑施工许可管理办法》、《建设项目环境保护管理条例》、《契税暂行条例》、《城市绿化条例》等。

4．地方性法规

地方性法规是各省、自治区、直辖市及省级人民政府所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会，根据宪法、法律和行政法规，结合本地区的实际情况制定的，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围的规范性文件的总称，如《浙江省房地产开发管理条例》。

5．行政规章

行政规章是指国务院各部委以及各省、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市及国务院批准的较大市的人民政府根据宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。国务院各部委制定的称为部门行政规章，其余的称为地方行政规章。

房地产部门规章主要由住房和城乡建设部（原建设部）制定，国家发展与改革委员会、国土资源部、环保总局、财政部等部委也颁布了一些房地产部门规章。

住房与城乡建设部制定颁发的部门规章有《房地产开发企业资质管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《住房置业担保管理试行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《经济适用住房管理办法》、《住房公积金行政监督办法》、《城镇廉租住房租金管理办法》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》等。

发展与改革委员会颁发的部门规章有《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《工程建设项目自行招标试行办法》等。

国土资源局颁发的部门规章有《建设项目用地预审管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》、《协议出让国有土地使用权规定》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《闲置土地处理办法》、《建设用地审查报批管理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等。

财政部颁发的部门规章有《行政事业性收费项目审批管理暂行办法》、《建设工程价款结算暂行办法》、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》、《财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知》、《施工、房地产开发企业财务制度》等。

环境保护部（原国家环保总局）颁发的部门规章有《专项规划环境影响报告书审查办法》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》、《环境保护行政处罚办法》等。

国家税务总局颁发的部门规章有《耕地占用税契税减免管理办法》、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》等。

国家工商行政管理总局颁发的部门规章有《广告管理条例施行细则》、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》、《合同争议行政调解办法》等。

6．司法解释

最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，这些司法解释文件也是房地产法律体系的组成部分。

最高人民法院有关房地产的司法解释文件主要有《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等。

7．技术规范

与房地产有关的技术规范、国家标准也可纳入广义的房地产法律体系的范畴。比如《城市居住区规划设计规范》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《住宅设计规范》、《建筑面积计算规则》、《房地产估价规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑抗震设计规范》等。