第二节 房屋拆迁的重心在于土地而非房屋

在房屋拆迁中，对于新的需用人而言，他所需要的往往不是土地上原有的房屋，而是房屋所占用的土地。如果新的需用人主要的需求是原有的房屋，则不存在“拆”的问题，顶多只是一个“迁”的问题。

对于新的需用人而言，如果其需求属于公共利益之外的其他目的，例如商业目的，他只能通过民事行为的方式来实现其目的，即新的需用人通过与建设用地使用权人（同时为房屋的所有权人）进行平等的协商，通过法律行为的方式从建设用地使用权人处受让该建设用地使用权。当然，由于建设用地使用权有使用期限的限制，如果新的需用人认为受让的建设用地使用权在期限上不能满足其需要（例如建设用地使用权原来的期限是70年，但在受让时，使用权的剩余期限已经只剩下40年），他可以通过法律行为消灭该土地上的建设用地使用权，然后再与土地的所有权人重新办理土地的出让手续。

如果对土地的需求是出于公共利益的目的，而该土地上存在的建设用地使用权即将到期，在该建设用地使用权的期限到期时，作为用益物权的建设用地使用权因到期而消灭，建设用地使用权消灭后，国家享有的土地所有权重新成为一项不存在权利负担的权利，新的需求人可以从土地所有权人处获得对该土地的使用权。

最关键的问题是，如果对土地的需求是出于公共利益的目的，而该土地上已经存在的建设用地使用权尚未到期时，如何对待建设用地使用权，才能既保障建设用地使用权人的利益，又确保公共利益的实现，实现二者利益的协调与平衡？